三年業績翻一番,這家房企憑什麼?|千億揭秘【第40期】

億翰標杆50，簡稱E50，由億翰智庫選取的50家A+H股極具代表性的標杆房企組成

億翰成長30，簡稱G30，由億翰智庫選取的30家A+H股極具成長潛力的中小房企組成

億翰智庫將重點以E50和G30為樣本進行上市房企系列研究。

千億揭秘

千億揭秘是基於E50房企推出的企業深度研究系列，億翰智庫將持續跟蹤、深度剖析企業戰略和策略動態。

引言

正榮地產不管是從成立時間還是從上市時間，都算是一家年輕的房企，但是追本溯源，卻又有著20多年的房地產開發歷史。近幾年來，正榮地產規模增長迅速，並且盈利能力提升，同時財務結構在不斷地優化，我們認為正榮這種有質量的增長模式主要源自區域深耕以及高運營效率。

作為正榮集團房地產開發的上市平臺，正榮地產用區域深耕和高運營效率給我們呈現了一個有質量發展的房企範本。本文將從正榮地產的區域深耕以及高效運營兩方面進行分析，探討「正榮模式」的特色，以供借鑑。

目錄

一、持續+擴張式投資形成兩大深耕區域

1、持續投資，積蓄規模增長的力量

2、由點及面，策略性擴張

二、高運營效率為規模增長提速

三、區域深耕與高效運營並行，正榮地產實現有質量的增長

一、持續+擴張式投資形成兩大深耕區域

正榮地產近幾年銷售業績穩定增長，2018年銷售業績突破千億，2019年同比增長21%達到1307億元，2020年銷售目標1400億元，截至2020年10月末，銷售金額為1097.7億元，目標完成率為78.4%。從2017-2019年正榮地產的銷售業績表現看，企業銷售業績主要來自於兩大區域——海峽西岸地區和長三角地區，其中海峽西岸地區是自正榮集團成立以來，重點發展的區域，而長三角地區是2013年進入的，目前也已歷經7個年頭。

從銷售業績佔比來看，2017年兩個地區的銷售金額佔比相近，但海峽西岸銷售面積更甚一籌；2018年以後，隨著長三角城市群發展規劃穩步推進，以及正榮在長三角地區的持續投資，長三角地區銷售金額和銷售面積的佔比繼續提升，截至2019年，長三角地區的銷售金額佔比達55%，銷售面積佔比為47%，而海峽西岸銷售金額和面積的佔比分別是24%和28%。總體上，長三角地區是貢獻銷售業績的主要區域，海峽西岸次之，兩個區域合計貢獻了近80%的銷售金額。

從銷售業績增速看，長三角地區2017-2019年的銷售金額分別是317、570和722億元，2018年和2019年的增速分別是80%與27%。海峽西岸2017-2019年的銷售金額分別是295、278和317億元，2018年銷售金額有小幅下降，但是2019年又恢復了增長。

正榮地產的投資布局是以「1+6+X」為戰略指引，土儲分布在長三角、海峽西岸、華中、華西、環渤海以及珠三角等全國範圍內的六大區域。2019年末，正榮地產的土地儲備總量為2615萬平方米，除珠三角和華西地區土儲相對較少外，其他四個區域的土儲相對均衡。但是從前文可知，長三角地區和海峽西岸地區的銷售業績異常亮眼，我們認為企業在這兩個區域優異的業績表現源自企業對這兩個區域的持續性投資和區域內的策略性擴張。

1、持續投資，積蓄規模增長的力量

正榮地產在長三角地區和海峽西岸地區的銷售業績穩定增長與企業的持續投資密切相關。正因為企業源源不斷的投入，所以才換來業績的不斷增長。

2017-2019年正榮地產的新增土儲有起有伏，但是在長三角地區和海峽西岸地區的新增土儲佔比一直居於六大區域的前列。2017-2019年長三角地區新增土儲分別為344、473和160萬平米，在總土儲中佔比分別為48%、42%和29%；海峽西岸地區的新增土儲分別是199、281、188萬平米，佔比28%、25%和34%。

除了區域層面持續投資外，在深耕區域的內部，企業對核心城市的投資也未曾間斷。

正榮地產2013年提出的「145X」戰略中，「5」指的是四個核心業務區域內的五個核心城市，這5個核心城市分別是天津、上海、南京、福州、武漢。2016年正榮對「145X」戰略進行了調整，將武漢替換為蘇州。2019年，正榮地產的戰略已由原來的「145X」演變為「1+6+X」，即1個總部，6大區域，多個項目。按照正榮地產的深耕邏輯，我們認為以前強調的核心城市，現在仍然處於核心地位。

在過去的6大核心城市中，上海、南京和蘇州屬於長三角地區，福州屬於海峽西岸地區。如果單看正榮地產在核心城市的投資，容易發現，正榮對核心城市的投資具有良好的持續性。

具體來看，在長三角地區，蘇州和南京是正榮較早進入的兩個城市，2017-2019年，正榮地產在長三角地區中的8個城市有新增土儲，但是在深耕的邏輯下，正榮對蘇州和南京的投資不僅力度大，而且未間斷。同樣，在海峽西岸地區，對福州也持續投資，以保障業績的增長。除了核心城市外，其它城市則持續地補充庫存，保證業務正常運轉。我們認為對於選定的城市，持續投資，加強城市深耕力度，有助於提升深耕成色。

2、由點及面，策略性擴張

截止2019年末，正榮地產的土儲分布於30個城市（2020年中期已布局34個城市）。與同規模的房企相比，正榮地產進入的城市相對較少，但這並不意味著企業一昧深耕，不尋找向外擴張的機會。實際上，正榮地產也在不斷擴大深耕半徑，即以核心城市為中心，向核心城市周邊擴張，由點及面，實現區域內深耕式發展。

在長三角區域，正榮地產2013年已進入南京和蘇州和上海，截至2019年末，正榮在長三角區域內還布局了嘉興、滁州、徐州、合肥、無錫和六安等城市。

從地理位置上看，正榮地產傾向於以核心城市為中心，然後向核心城市周邊擴張，例如深耕南京多年，之後進入毗鄰南京的滁州；以上海為核心，2017年將業務版圖擴張之嘉興；同理，先進入合肥，然後布局六安等。

圖表：正榮地產在長三角地區布局的城市分布

數據來源：億翰智庫、企業年報

在海峽西岸地區，也是同樣的布局邏輯。新進入的城市與已深耕的城市位置相近，形成了線狀或團狀的布局特色。

圖表：正榮地產在海峽西岸地區布局的城市分布

數據來源：億翰智庫、企業年報

總體上，正榮地產是以區域深耕為主，在區域內以核心城市為中心，通過對核心城市的持續投資，以及向核心城市周邊外擴，從而夯實深耕在城市以及區域內的地位。我們認為這種的深耕型打法，一方面可以受惠於核心城市建立的品牌效應，另一方面與核心城市毗鄰，便於管理，也有助於形成規模效應。

二、高運營效率為規模增長提速

正榮地產的另一個優勢標籤是運營效率高，這是推進企業規模增長的另一利器。

從企業2019年年報可以看到，正榮地產的項目平均首次開售周期已縮減至7個月，同時平均首次開售去化率提升至70%。數據層面，我們同樣發現，正榮地產2015-2019年的存貨周轉率和總資產周轉率總體呈上升趨勢，2019年末企業的存貨周轉率達到了0.3084，在E50組合中，正榮地產的存貨周轉率和總資產周轉率分別位居行業的24和27位。

我們認為正榮地產所呈現的高運營效率一方面是企業在不斷地優化自身的組織架構，另一方面則是三類投資特徵為高運營提供了支撐。

投資端的支撐主要包括：

一是企業在投資拿地方面有嚴格的標準，例如不拿麻煩地。在拿地環節獲取優質地塊，那麼後續施工環節將順利進展，有助於項目快速運轉。

二是企業新增的地塊體量適中，為快周轉提供了條件。根據億翰智庫的統計，正榮地產新增的地塊中，較少地塊超過20萬平以上。地塊面積小，則相對易於運轉，有助於提升企業的運營效率。

三是企業布局的城市中，以強二線及以上能級城市為主。城市基礎好，為企業的出貨去化提供了需求端的支撐。

三、區域深耕與高效運營並行，正榮地產實現有質量的增長

前文提到正榮地產的兩大主要特徵，一是區域深耕，二是高效運營，那麼區域深耕和高效運營的模式下，正榮地產實現了怎樣的增長？

第一、規模提升。正榮集團2018年實現千億，實現千億後，2019年銷售業績持續提升，銷售金額同比增長21%，銷售面積同比增長31%。

第二、利潤增長。規模增長的同時，正榮地產的盈利能力也有明顯的提升。首先，營業收入穩步提升，2019年營業收入同比增長23%至325.6億元；其次，毛利潤率保持在20%以上，淨利潤率和歸母淨利潤率小幅增長。

第三、財務質量優化。首先，上市後的正榮地產融資渠道增加，先後發行了資產支持證券、優先票據、優先永續資本證券等。融資渠道增加的同時，企業的融資成本有所下行，融資成本由2016年的8.5%，下降至2019年的7.5%。其次，正榮地產債務方面淨負債率已經下行並控制在100%以下水平。同時，規模的增長使得企業的現金增加，企業的償債能力也隨之增強，現金短債比持續高於1，可以全面覆蓋短期有息負債。

結語

深耕是一種發展模式，房地產開發企業可以通過區域深耕，實現規模增長，利潤增厚。從眾多房企的規模擴張路徑看，龍光集團、建業地產和濱江集團等典型的區域深耕房企都實現了千億規模。正榮也不例外，在區域深耕的大框架下，輔之以高效運營，從而實現了多個維度的提質增效。

2019年是正榮新三年戰略的開局之年，2020年是攻堅之年。企業的新三年戰略提到，要實現規模、利潤和財務結構等三個維度的高質量發展。實際上，我們看到區域深耕和高效運營的發展模式已給企業帶去了一定的成效。

當然，有質量的增長不僅是正榮地產的選擇，在2020年中期業績會上，還有其他的房企也紛紛標榜未來的目標是實現有效益的增長。或許「區域深耕+高效運營」的正榮模式可供其他房企借鑑。

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圖表E50企業樣本展示：

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圖表G30企業樣本展示：

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