在徵求意見稿公布四個多月後，《不動產登記暫行條例》(下稱《條例》)正式出爐，並於2015年3月1日起施行。日前，記者專訪了參與《條例》起草工作的中央財經大學不動產法研究所所長尹飛教授，請他對《條例》的內容作深入解讀。
條例亮點:維護不動產交易的安全
記者:《條例》出臺的背景是什麼?主要目的有哪些?有什麼必要性?
尹飛:黨的十八屆三中全會提出全面深化改革，尤其強調經濟體制改革的目標是要讓市場在資源配置中起決定性作用，對於市場經濟的法律規則提出更高的要求。而黨的十八屆四中全會進一步強調依法治國、重大改革都要「於法有據」、行政機關要依法行政。《條例》應運而生，與此是分不開的。《條例》的出臺，對於釐清不動產交易中市場與政府的關係、規範登記機構依法行政、切實維護權利人合法權益，具有十分重要的意義。
制定《條例》的直接目的在於規範登記行為。登記行為，是指不動產登記機構依法把權利的歸屬、內容以及權利限制、提示等法定事項等記載於登記簿的行為。《條例》對登記行為的規範，主要是通過整合各類不動產登記機構職責、實現不動產統一登記、明確不動產登記程序來實現的。
進行不動產統一登記，其功能主要體現於三個方面:一是保護權利人的合法權益。登記就意味著國家對不動產權利歸屬和內容依法予以確認。在權利受到侵害或者被徵收、徵用的情況下，便於權利人獲得法律救濟。二是維護不動產交易的安全。在進行不動產交易時，買方只需要查詢不動產登記簿，就有理由相信登記簿記載的就是真實的權利狀況，其據此進行的交易要受到法律保護。這就為不動產的市場交易提供了根本保障，實現了當事人的合理預期。三是為當事人提供方便。過去辦理不動產登記需要到不同部門，而且每個部門都有自己的一套登記辦法。從這個角度來講，有必要把各種不動產登記統一起來，以方便群眾。
記者:《條例》有哪些亮點值得我們關注?
尹飛:一是統一登記本身。不動產統一登記實現了登記機構、登記依據、簿冊權證、登記信息平臺「四統一」，為人民群眾辦理不動產登記、維護其合法權益提供了充分的便利和保障。登記依據或者說登記基本程序的統一，意味著各種不動產登記行為都要適用統一的規則，充分體現了依法行政的要求，對於規範登記機構的行為，進而規範市場，釐清政府和市場的關係具有很重要的意義。信息平臺的統一，則為提高行政效率、推動相關改革的深入進行提供了紮實的技術基礎。
二是明晰了登記機構的審查職責。不動產登記本質上是不動產物權變動的公示方式，是當事人將其不動產物權變動的意思表達出來，登記機構對其審核後將之記載於登記簿的行為。因此，不動產登記法規的核心是登記機構的審查職責。而《條例》對登記機構的受理、查驗、實地查看和調查等作出了比較詳細的規定。
三是明確了對登記資料的依法查詢和利用的規則，明確了不動產登記過程中各方的法律責任。
記者:與公開徵求意見稿相比，《條例》有什麼變化?體現在哪些方面?
尹飛:我認為主要體現在以下幾個方面:第一，增加了《條例》第3條，對於不動產登記的類型做了列舉，指出「不動產首次登記、變更登記、轉移登記、註銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條例。」因為《條例》本身只有35條，很多內容需要實施細則進一步規劃，《條例》對各個登記類型做了提綱挈領的列舉，為將來制定實施細則，進一步完善相關規則奠定了法律基礎。
第二，對不動產登記人員提出了原則要求。《條例》第11條強調:「不動產登記工作人員應當具備與不動產登記工作相適應的專業知識和業務能力。不動產登記機構應當加強對不動產登記工作人員的管理和專業技術培訓。」不動產登記是一個專業性、技術性很強的工作，國外有不動產登記官制度，不動產登記官與法官、檢察官、律師一樣，屬於法律職業共同體。現在對不動產登記人員提出要求，為其正規化、專業化、職業化建設提供了制度保障，對保證登記行為的準確性，提升登記質量起到了重要作用。
第三，增加了對登記錯誤的賠償責任。《條例》第29條規定:「不動產登記機構登記錯誤給他人造成損害，或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國物權法》的規定承擔賠償責任。」在過去，登記機構到底應承擔什麼樣的責任是有爭議的。有人認為，要按照國家賠償法賠償，也有人認為，應該負特殊賠償責任，或者說無過錯責任。實踐中主要通過國家賠償來處理。但《條例》這一規定恐怕排除了國家賠償。至於應當如何操作，需要做進一步的研究。我認為，如果登記機構承擔的不是一般的國家賠償責任而是無過錯的賠償責任，則在加重登記機構賠償責任的同時，更有利於保護真正權利人的利益。但有必要建立相應的錯誤賠償基金，以分散登記機構的風險。
熱點回應:不會帶來房地產「降價潮」
記者:坊間談論較多的是，《條例》的出臺或與徵收房產稅有關。對此，你有何看法?
尹飛:客觀上說，不動產統一登記以後，如果將來徵收房產稅的話，確實可以為其提供一個更為方便的信息平臺。但是我並不認為《條例》的出臺與房產稅的徵收之間有著必然的聯繫。不動產登記制度旨在維護交易安全、保障權利人合法權益，並非房地產市場調控的工具，也不應把不動產登記看成稅務機關徵稅的手段。因為如果只是考慮徵收房產稅的話，現在的房屋登記本身已比較完備，只要把全國房屋登記信息聯網即可。事實上，目前上海、重慶已有房產稅的試點。這充分表明，沒有不動產統一登記，並不影響房產稅的徵收。所以我認為，不動產統一登記主要是為了方便群眾辦理登記、統一登記規則，與房產稅的徵收沒有必然的聯繫。
記者:有人預測《條例》的出臺可能引發官員拋售房子，會帶來房地產市場的「降價潮」。你是否這樣認為?
尹飛:不動產統一登記後，客觀上會為開展反腐敗鬥爭提供更為便利的條件。但《條例》本身與反腐並沒有直接的關係。官員拋售房子，可能與官員財產公示制度的建立、與反腐力度的加大更具相關性。而《條例》的直接目的在於規範登記行為，而房地產價格是由市場來決定的。因此，單純的不動產統一登記，不可能導致房地產市場出現「降價潮」。
記者:《條例》中涉及有條件地開放「以人查房」，對此，有人認為其有助於反腐。你認為《條例》是否關係反腐?
尹飛:《條例》明確規定，權利人、利害關係人可以依法查詢、複製不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、複製與調查處理事項有關的不動產登記資料。也就是說，並非什麼人都可以查詢，只有為了維護交易安全，涉及到產權狀況的時候，才能去查。
反腐是非常必要的，但登記查詢必須依法進行。個人的財產狀況屬於隱私範圍，允許「以人查房」，意味著對隱私的侵害或限制。有人不適當地把登記查詢和反腐聯繫起來，甚至將不動產登記制度和官員財產公示制度結合在一起。其實兩者是兩個不同的制度。但在法律對官員的財產公開義務進行規定之前，其仍然屬於個人隱私的範疇，不可能允許其他人隨意進行查詢。當然，按照現行法律，有關機關依法偵查或者調查時有權進行查詢，登記機構也負有協助的義務。而依法查詢的要求，並不影響反腐敗鬥爭的開展。
面臨問題:真正推行需要磨合期
記者:《條例》實施後將面臨哪些問題?
尹飛:我認為會涉及到以下幾個方面的問題:第一，現有的登記機構人員要進行整合;第二，這些人員要對新的登記辦法(包括《條例》及其實施細則)進行學習;第三，有些配套制度還需要進一步完善。現在把登記機構和管理機關分開，進一步明晰登記行為和其他行政管理行為的界限，對於釐清政府和市場的關係具有很重要的意義。但如何保證管理機關進行適度合理的管理，如何更好地進行銜接工作，還需要一些配套制度去完善，需要進一步探索和研究。
也就是說，真正推行起來還需要一個磨合期，我們提出用三年時間全面建立不動產統一登記制度，用四年時間運行統一的不動產登記信息管理基礎平臺，形成不動產統一登記體系。同時，《條例》只對原則性的內容作了規定，具體操作肯定需要一些詳細的制度規範，有必要儘快制定實施細則。
記者:《條例》的出臺對老百姓的生活有什麼影響?
尹飛:《條例》的出臺，對於保護人民群眾的物權具有更加重要的意義。目前我們對於城市的房屋登記已做得較好，但是農民的土地承包經營權、宅基地的所有權等方面還做得不太好，《條例》的頒布肯定會推動這方面的工作。同時，辦理相關的產權登記更加方便，更有利於交易安全。
記者:不動產登記是強制還是自願?對於已經拿到房產證的人，是否還需要重新登記?
尹飛:房屋登記本身肯定是自願的，物權法中已很明確。《條例》雖然沒有直接寫明，但其內容充分體現了依申請登記或自願登記原則。《條例》也明確:「本條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和製作的不動產登記簿繼續有效。」也就是說，已經拿到房產證的人不需要重新登記。當然，將來要把這些不同部門的登記信息逐步統一起來，也要採取措施吸引權利人逐步把現有的房產證、土地證等，替換成統一的不動產權屬證書。