實用的政策,為寧波二手房交易新政點讚!先批按揭再過戶!

2021-01-16 騰訊網

昨天,寧波出臺的二手房新政策迅速引起了市民的熱烈討論,這份由寧波住房和城鄉建設局、人民銀行寧波中心支行、寧波銀保監、寧波住房公積金管理委員會辦公室聯合制定的新政,《寧波市存量房交易資金監管辦法(試行)》發布,將從2019年11月15日實施。

新政實施後,二手房的交易流程將是這樣的:合同網籤——銀行對買方的按揭貸款申請進行預審——買賣雙方在銀行辦理二手房交易資金監管——房管部門對合同進行網籤備案——買賣雙方去辦過戶、交稅——銀行放款——交房

這個交易流程最大的變化是按揭貸款的審批提前了,先審批再過戶。

通過此新政能解決以往出現的三個不良問題:

第一:按揭的審批提前了,賣家就不用擔心買家因不能通過銀行按揭審批而拿不到尾款或者需要等很長時間才能拿到尾款,而尾款則是大頭,基本佔到全房款的70%左右。過去實施的流程是先過戶才能去辦按揭,這個流程最大的風險在於:過戶辦完了,房子在法律意義上已經不是賣家的了,而買家的按揭確遲遲辦不下來,這是賣家最擔心的,到那個時候賣家要想拿回房子,就得法院裁決了。太複雜,太鬧心!

第二:實施二手房交易資金監管後,買賣雙方的資金風險可以得到有效避免。相對於以前的二手房交流流程,對於買家而言,最大的風險在於:辦過戶之前,買家把定金、首付款、甚至替賣家還的按揭款都給了,確存在賣家由於有其它債務,房子過戶前可能被法院查封的風險,最後拿不到房子。然後又要打官司,太鬧心!

第三:杜絕「陰陽合同」、「偷漏稅」的現象,因為貸款審批前移的制度要求以網籤合同為銀行貸款審批依據,網籤備案價、申請按揭報批的成交價、納稅申報價格這三者要一致,有助於防止偷稅漏稅與騙貸款的現象。

目前二手房交易市場中還有一個有風險的現象:買方替賣方還按揭墊付的資金,由於有些賣家未還的按揭金額較大,需要拿買家的首付款去歸還按揭款(因為按揭還完了才能去過戶),這種行為實質上相當於私下借款,買方特別要注意這個風險!希望相關部門能就這筆資金的安全性進行探討、協商,制定出合理的政策規定。

二手房交易,買家還需要特別注意以下細節:

1:查看陽光的照射程度,特別是高層,要在早上10點前或者下午3點後去觀察太陽的照射角度。

2:觀察外牆容易漏水的地方,觀察陽臺、飄窗、窗戶、空調口等地方是否漏水,特別是頂層更容易發生這樣的現象。

3:觀察室內容易漏水的地方,觀察衛生間、廚房的頂部是否有漏水的現象。

4:多方打聽房屋是否有其它不良的因素。

5:尋找一家靠譜的中介(規模大、時間久、市場口碑好),協助二手房交易。

(以上觀點僅供參考,限於交流之用!)

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