來源：雪球
10月30日，有幸參加了雪球調研團組織的美的置業調研，上午參觀了5M智慧健康生活館、REMAC體驗館和人才小鎮項目—美的雲悅江山的樣板間，下午在公司進行了座談交流。
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作者：零城逆影
來源：雪球
簡要匯報一下調研重點：
一、公司簡介
美的置業2004年成立，2010年開始全國化布局， 2018年10月在港股上市，中國上市房地產企業26強。
美的置業堅持「一主兩翼」戰略：主業涉及精品住宅開發、商業開發及營運、文旅地產、產城運營與物業服務等領域，在兩翼上，公司布局智能產業化與建築工業化，已搭建從研發設計、生產施工，到管理運維的全價值鏈閉環。
美的置業是美的控股屬下企業，美的創始人何享健先生實際擁有，公司的高管也有部分來自美的集團，也有從其他頭部房企過來。
二、穩健的房地產業務，20%的銷售增長
美的置業今年預計可完成1200億的銷售任務，同比增長20%，並且未來兩三年會保持20%+的增長速度。
截至2020年6月30日，公司土地儲備面積約6133萬㎡。土地儲備充足。
目前的土儲結構中，一、二線城市土儲達3515平方米，佔比57%，較去年有所提升。
美的置業主席、執行董事兼總裁郝恆在19年業績發布會上表示，2020年，公司將聚焦城市升級與區域深耕，把最優勢的資源集中在經濟發達地區布局，保持穩健的拿地策略，在未來不斷分化的市場中堅持自身定位。
董事會辦公室總經理俞炎樹俞總在座談會中介紹美的置業的發展策略：
1、城市深耕。每開拓一個城市的房地產市場需要很多業務成本，而深耕一個城市，一方面可以攤薄開拓市場的前期費用，降低成本；另一方面，可以進一步掌控該城市的定價權，確保利潤。因此選擇在邯鄲、徐州、株洲等城市深耕。
2、以銷定產。房子好賣的城市多拿地，不好賣的就少拿地。
3、數位化經營。搭建數字體系平臺，優化大供應鏈協同能力和成本管理能力。
4、提升產品力。一是儘量做精裝修。二是打造品牌，近幾年，美的置業的「雲築」系、「君蘭」系、「未來」系的都受到了行業和市場的認可。三是提升物業服務能力，開通全國400服務熱線。四是全面推廣智慧健康社區3.0計劃，今年起公司所有新拿地的項目，均將配置AI智慧社區和維G健康社區（這個後面介紹）。通過以上方式，提高產品溢價。
5、關於三道紅線。公司按照自己的節奏發展，總體受三道紅線影響不大。主動適應房住不炒，不報不切實際的幻想，2018年就開始降槓桿。
6、關於地產行業發展預期。近幾年受房價下跌影響，行業毛利率有所下降（目前26%左右），預期未來整個行業的毛利率一定會往下走，然後穩定在20%-25%左右，應該再低也低不到哪去了。
7、關於分紅。在行業裡保持有競爭力的分紅，如果別人能分到40%，美的置業也會往這方面走。
三、一體兩翼發展，誰說房地產公司沒有成長性？
我感覺各個公司房地產業務都差不多，尤其是頭部房企，對地產行業的發展和風險都門兒清，企業很難在這塊業務建立護城河。
現在各個房企管理層，包括房企投資者，都比較關心企業的多元化探索，這事做好了可以提升成長性，做不好可能反而影響主業。
相對於其他地產公司，美的置業有多元化探索的天然優勢，有製造業思維和強大的科技基因。 調研之前，我也是對美的置業的一體兩翼中的智能產業化與建築工業化比較感興趣。
1、智能產業化
上午參觀了美的置業的5M智慧健康生活館，（5M分別是：美的智慧M-Smart、美的健康M-Health、美的品質M-Quality、美的服務M-Service、美的生活M-Life）。
「5M智慧健康社區」產品戰略給房子賦予了很多新功能。用官方的話說「用製造業方式，為客戶精細化營造高端生活體驗」。美的置業的大部分樓盤，都會預裝「小美同學」，通過語音或手機一鍵控制家裡大部分家電，並通過智能系統將他們串聯。
比如進門指紋開鎖後，家裡的空調和燈就會提前打開，當老人深夜起床，系統會自動開燈；當老人在衛生間待得過久，會發出超時預警；當家裡漏水漏煤氣，會自動檢測並關閉；家居攝像頭可根據家中人數變化，自動調節空調和新風系統至舒適狀態等等。
不僅如此，美的置業還將小區也變得更加智能，垃圾滿溢監測、智能呼梯、入侵監測、高空拋物監測等多項黑科技被運用到智慧AI社區中。
此外，美的置業聯手清華大學建築設計研究院、安道設計首次將 「療愈景觀理論」運用到社區中，推出 「維G健康社區」，包括八大健康場景。
據介紹，公司會持續推進老小區的煥新計劃，未來所有新拿地的項目，都會配置AI智慧社區和維G健康社區；未來還將在雲鄰社區APP上線智慧家居商城，並提供相應的加裝升級服務，給業主更多智慧生活選擇。
有點像蘋果重新定義手機，5M智慧健康社區也重新定義了房屋，讓社區和房子不再是冷冰冰的建築物。
藉助各種技術手段串聯起整個家居產品，美的置業讓家裡甚至整個小區都變得人性化、智能化，人們的生活更加方便舒適、更有品質。
2、建築工業化（裝配式建築）
裝配式建築的優點：縮短工時、降低成本、噪音少、可全年建設。可以降低建安成本20%-30%，在房價處於下行趨勢的今天，降低建安成本，將是一大優勢。
美國的裝配式建築佔比達到了90%，中國目前還比較低。
近年來，政府也積極推進裝配式建築，有些一線城市在土地招拍掛階段就明確裝配式建築，許多知名房企也在加快推進裝配式建築技術在項目中的應用，還有些嘗試進入上遊的建築工業化生產（比如萬科）。
美的置業在這方面也走得早，依託母集團的製造業背景，具備一定的優勢。
俞總介紹：美的置業共布局5家裝配式工廠，其中邯鄲、徐州、佛山都建立了「綠色裝配式產業園」。
目前行業仍處於導入期，所以沒有把步子邁得很大，主要在等行業的風口。未來布局成功後，有望做成海螺水泥的模式。
近幾年，市場普遍認為房地產公司沒有成長性，因此給予低估值。但是我最近看雪球調研團組織調研的華夏幸福、美的置業、當代置業等公司，除了房地產業務，其他的業務都是很有前景的，轉型的可行性很大，轉型後的成長空間也不錯。
據了解，智能產業與建築工業化這兩塊業務，都有萬億級別的市場前景。美的置業的智能產業與建築工業化由旗下睿住產業集群負責，自建研發、落地、運維團隊。
調研下來總體感覺，美的置業目前有一定的優勢，未來發展態勢需要持續跟蹤。
四、大股東背書，擁有製造業根基和科技基因
在大股東的背書下，美的置業融資優勢突出，2020年上半年的融資平均成本進一步降低至5.52%，其中新增借款加權平均實際利率為5.18%。這些降低的成本，都可以轉化為利潤。
從2017年以來，美的置業的淨負債率就開始下降，2020年的淨負債率降至86.8%。
傳承美的品牌50年的沉澱，美的置業有著深厚的製造業根基和強大的科技基因，助力企業朝著更好的方向發展。
俞總說，美的集團對於美的置業來講有點像哆啦A夢，口袋裡面有很多寶貝，我們有時候想不明白，就可以去找一找，能用我們就拿過來用用，可能比其他的同行可以少走彎路。