邵 陽 天 勤 資 產 評 估 事 務 所
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天勤評字(2008)第 014號
關於湖南省南山種畜牧草良種繁殖場
土地使用權評估報告
湖南省南山種畜牧草良種繁殖場：
受貴單位委託，我所按照國家發布的《資產評估操作規範意見（試行）》的要求，於2008 年6 月20 日至6 月22 日在貴單位有關人員的配合下，對貴單位位於城步縣南山大坪的一宗土地（面積9483.8m2 ）的土地使用權進行評估，現將評估情況報告如下：
一、評估範圍與對象
本次評估對象和範圍為湖南省南山種畜牧草良種繁殖場所擁有的位於城步縣南山大坪的一宗土地（面積 9483.8m2 ）。具體項目以土地紅線圖和土地使用權證所記內容為依據。
二、評估目的
對貴單位申報的資產在評估基準日的市場價值進行評估，為貴單位資產轉讓提供價值參考依據。
三、評估基準日
本次評估的評估基準日定為二OO八年六月二十日。
四、評估原則
1、根據國家資產評估的有關規定，我所在評估工作中遵循獨立性、公正性、客觀性、科學性、專業性的工作原則；
2、本次評估遵循替代性原則、重要性原則、持續使用原則等操作性原則。
五、評估依據
1、《資產評估業務委託書》、《資產評估委託方承諾函》；
2、《邵陽市房地產價格重估方法》；
3、市政辦發〔2007〕28 號《關於公布市城區國有建設用地土地使用權基準地價的通知》、城政發〔2000〕14 號《城步苗族自治縣人民政府關於頒布儒林鎮、石巖鎮、茅坪鎮、南山牧場基準地價試行標準和全縣地價管理的通知》；
4、《資產評估準則——基本準則》和《資產評估職業道德準則——基本準則》；
5、《資產評估操作規範意見（試行）》；
6、委託方提供的土地使用權證；
7、湖南省統計年鑑；
8、評估人員現場勘察和市場調查獲取的有關資料。
六、評估方法及說明
1、本次評估主要採用基準地價修正法、參考成本逼近法。
2、土地使用權評估方法有：市場比較法、收益還原法、剩餘法、成本逼近法和基準地價修正法。
本次評估採用基準地價修正法而非其他方法，主要理由有：
（1）本地市場難以找到三個以上用途相同、所處地段相近、成交日期與評估基準日不超過一年且價格正常的交易實例，因此未採用市場比較法。
（2）收益還原法主要適用於有收益或潛在收益的土地和建築物，本次委估的資產其收益難以準確計量，因此未採用收益還原法。
（3）剩餘法主要用於待開發土地，本次評估未採用此方法。
（4）成本逼近法適用於新開發的土地估價。
（5）基準地價係數修正法的原理是利用城鎮基準地價（或片區價、路線價）和基準地價修正係數表，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較；並對照修正係數表選取相應的修正係數對基準地價修正，進而求取待估宗地在估價期日價格，其計算公式為：
P= 基準地價×（1+ΣK ）×Ky×Kv×Kt×Ks×Ka+K
1 i f
式中：P 為估價對象修正後的地價，K 為區域因素修正係數，Ky為估價
1 i期日修正係數， Kt為使用年限修正係數，Kv為容積率修正係數，Ks為面積修正係數，Ka為土地形狀修正係數，Kf 為開發程度修正額。
基準地價是城鎮土地分區域、分用途測算出的平均價格，測算出這種平均價格時的土地條件即基準地價的土地條件就是基準地價的內涵，測算時，應當就待估宗地條件與基準地價的條件比較和修正。
七、評估過程
1、了解委估項目性質、明確雙方責任、確定評估目的、評估範圍和評估基準日，籤訂業務委託書。
2、根據委託項目的委估目的、資產現狀，制定評估工作計劃，並確定評估方法。
3、在委託方資產清查的基礎上，對委估資產進行實地核對、勘查，收集有關技術資料、市場信息，對委估資產進行評定估算。
4、整理工作底稿，逐級覆核、撰寫評估報告。
5、將評估結果及評估報告與委託方進行溝通。
6、出具評估報告書。
八、評估結果及說明
經評估，上述委估資產在評估基準日的評估價值為人民幣肆佰柒拾捌萬伍仟叄佰叄拾伍元捌角整（￥4,785,335.80元）。
評估說明：
（一）本次評估宗地於2008年6月16日取得權證，其土地使用權證號為城南國用（2008）第903-00-45號，土地使用權人為湖南省南山種畜牧草
良種繁殖場，土地用途為工業用地，使用權類型為國有出讓土地，土地面積為9483.80m2，終止日期為2058年6月16日（使用權期為50年）。截止2008
年6月20日委估土地狀況為宗地紅線外「五通」（通路、供電、供水、排水、通訊）、宗地紅線內場地平整，並且在委估土地範圍內已建有房屋 9 棟，其中有門面、商場、辦公用房、住宅房和廠房及附屬用房，該地形狀為近似梯形，其中斜邊面鄰大街，其對面為老電影院，西北面為南山賓館，東南面為南山公路和街道。
根據該土地所在位置（南山大坪商業中心），周邊環境、委託要求以及土地最優使用原則，本次評估以商業用地（因基準地價表中無綜合用地項目）進行評估。
根據城政發〔2000〕14號文件，委估土地級別屬南山牧場四級商業用地。隨著南山牧場的綜合開發、旅遊業的發展，該地塊升值潛力很大，現已成為南山牧場最繁華地段，其商業用地價值已與原 2000 年規劃的商業二級用地價值相同，因此本次評估對委估土地按商業二級地進行評估。查詢城政發
[2000]14 號文件，南山牧場商業用地二級地基準地價為 200 元/m2。土地區域因素修正係數為 0.2512，估價期日修正係數Ky為1.5827，出讓年期修正係數Kt為1，容積率修正係數Kv為1.201，宗地面積修正係數Ks為1.04，宗地形狀修正係數為1.02，開發程度修正額為0。
根據上述數據，委估土地的市場價格為：
基準地價×（1+ΣK ）×Ky×Kv×Kt×Ks×Ka+K
i f
=200×1.2512×1.5827×1×1.201×1.04×1.02+0
504.58元/m2
委估土地評估值：
評估價值=9483.8×504.58=4,785,335.80元
九、特別需要說明的問題
1、本報告所稱「評估價值」係指我們對所委評資產在持續使用及評估基準日之狀況，用地性質為出讓地、用途為商業用地以及外部經濟環境不變前提下，為本報告書所列明的目的而提出的公允估值意見。
2、委託方對申報材料的真實性、合法性、完整性及評估資產產權的真實性負責。
3、本次評估的資產以委託方申報的資產為限。委託方提供土地使用權證的以其權證所載內容為依據。因此特別提請當事方，應注意本報告所評資產的數量是否與實際一致，如有差異，請按本評估辦法進行調整，情況複雜，請重新評估，否則造成的後果與本所及參與本次的評估人員無關。
4、本次評估的土地其權證記載的地類（用途）為工業用地，本次評估根據委託要求及委估土地的現有使用狀況、周邊環境（臨街門面為商場，東南面為公路街道，西北面為賓館）以及土地最優使用原則，本次評估按商業用地進行評估。
十、評估報告法律效力
1、本次評估結論是反映評估對象在本次評估目的下，根據資產效能和行業發展趨勢而估算的市場價值潛能，沒有考慮特殊的交易可能追加付出的價值等對評估價格的影響，同時，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產價值的影響。
2、本報告的作用依照法律法規的有關規定發生法律效力。
3、根據國家現行規定本報告有效期為1年，即自評估基準日2008年6
月20 日起至 2009 年6 月19 日止，當評估目的在有效期內實現時，可以本評估結論作為參考依據（並結合評估基準日的期後事項進行調整）。
4、本報告評估結論僅供委託方為本次評估目的使用。委託方、資產佔有方和其他相關第三者應按國家有關規定正確使用本評估報告，因使用不當造成的後果與本所及註冊資產評估師無關。
十一、評估報告提出日期
本評估報告提出日期為2008年6月23日。
邵陽天勤資產評估事務所
湖南·邵陽 中國註冊資產評估師：
中國註冊資產評估師：
二OO八年六月二十三日
中財網