大悅城:淨利潤跌六成,戰投面臨浮虧

經過三個季度的努力，大悅城(000031.SZ)仍未擺脫淨利潤大幅下滑的尷尬情形。而更為尷尬的是，當初對入股大悅城而信心滿滿的太平人壽和工銀瑞信，卻因其股價不爭氣而不得不承受較大幅度的浮虧。

淨利潤大幅下降

今年前三季度，大悅城淨利潤仍然大幅下降，跌幅超過六成。

日前，大悅城發布三季報。數據顯示，前三季度實現營收178億，同比下降20.3％；歸母淨利7.6億，同比下降67.7％。

相較今年上半年，大悅城業績略有起色。半年報數據顯示，上半年營收122億，同減33％；歸母淨利潤5.7億，同減70％。通過對比發現，不管是營收還是歸母淨利潤，今年第三季度雖然仍表現為負增長，但幅度分別收窄12.7個百分點和2.3個百分點。

華泰證券認為，歸母淨利同比大幅下降，主要是受結算結構以及疫情等因素影響。其中，持有物業運營業務受疫情影響顯著，同時地產開發業務竣工延遲，導致結算進度延緩。值得注意的是，非並表項目出現7.3億虧損，以及公司計提2.1億存貨跌價準備，吞噬了部分利潤。此外，2019年同期結算上海、深圳高毛利項目，基數較高導致報告期毛利率同比下降了5個百分點至43.8％，也影響了淨利潤的增速。

如果觀察大悅城銷售情況，其實並不算太差。據克而瑞研究中心數據顯示，大悅城前三季度銷售面積236萬平方米，銷售金額581億，同比增長約16％。同時，大悅城位列全國房企銷售額排行第48位，較今年年初排名，略有提升。此外，大悅城銷售目標完成率達73％，預計全年可實現800億銷售規模。

當然，公司貨值相對比較充沛，近幾年銷售額或能穩定增長。據中報披露，截至2020上半年未售土地儲備合計1191萬平方米，以前三季度銷售均價預測總貨值約3000億。

處於橙檔區間

作為央企，大悅城在融資方面有著天然優勢，但是，其債務壓力也不輕。

三季報數據顯示，目前大悅城負債總額為1541.66億元，資產負債率達77.84%。縱觀近幾年大悅城的資產負債率走勢，長期在76%以上，2018年底還曾一度達到84.91%。

當然，大悅城在融資方面還是具有一定的優勢。報告期內，子公司中糧置業發行15億公司債，票面利率3.14％-3.60％；7月獲批發行20億公司債，並於8月完成發行，利率3.78％。此外，2020年上半年融資成本 5.14%，處於行業低位水平。

但是，大悅城也不能因此而掉以輕心。華泰證券研報數據顯示，截至2020三季度，大悅城淨負債率97％，較2019年底下降了1個百分點；現金覆蓋倍數為2.62倍，較2019年底增加了0.98倍；扣除預收帳款的資產負債率為72％，較2019年底提升了1個百分點。對照融資監管新規「三條紅線」標準，大悅城屬於橙檔房企。不過值得慶幸的是，其資產負債率指標僅超過2個百分點，如果加大去化速度，有望在一定程度上提升短期償債能力，因此預計年底財務結構能得到進一步改善。

可能是考慮到債務壓力問題，大悅城今年前三季度在拿地方面趨于謹慎。數據顯示，前三季度公司新增土儲總建面約357萬方，總土地額約83億元，預計樓面價2310元/平方米，拿地額佔銷售額比重約14％，並不是很高。

險資戰投浮虧

在去年年底引入的險資戰投，目前已經出現了不小的浮虧。

2019 年年底，大悅城定增完成，成功引入太平人壽和工銀瑞信，定增價格為 6.73 元/股，兩家戰投持股比例分別為 6.61%和 1.80%，合計 8.41%。此次大悅城定增獲1.41倍超額申購，最終確定發行股數為3.60億股、募集資金24.26億元；大悅城總股本也由發行前的39.26億股增加至42.86億股。

彼時，大悅城對雙方的合作信心滿滿，表示未來太平人壽將與公司開展全面戰略合作，料將推動自身更有質量發展。大悅城的前身是央企中糧地產，近年來在規模發展上逐漸「掉隊」，始終停留在百億元陣營。業績方面，克而瑞研究中心披露的2019年全口徑銷售數據顯示，大悅城的銷售金額為481.1億元，行業排名第58。

在市場競爭激烈的環境下，大悅城進行重組的原因之一，則是通過整合資源實現規模擴張，而引入險資作為戰投，則成為其進行資本擴張的新手段。

但投入不到一年，險資持有的市值縮水近三分之一。截至11月10日收盤，大悅城股價收在4.79元，以此估算，兩家險資戰投當初投入的24.26億元投資，目前市值已經萎縮至17.24億元，縮水7.02億元。

由於房地產行業分紅率高、經營穩健，具有較高重估價值的資源型大型房企，成為險資投資的重要標的。同為央企的太平人壽也曾表示，期望分享標的公司穩定的財務收益。入股大悅城，主要是考慮發揮險資的長期投資優勢，優化太平人壽資產配置結構，同時支持國有企業做大做強。

然而，理想很豐滿，但現實很骨感。就目前而言，再高的分紅率，短時間內也難以彌補近期大悅城股價下跌而產生的浮虧。