P6-P7 板塊解構 股價圖:長實地產(01113) +新世界發展(00017)
「辣招」下的理想時機
為壓抑本地樓價熾熱情況,政府再度主動出擊,對再次置業本港居民一次過徵收額外15%稅款。 新措施之下,非本地買家交易印花稅更升至30%。 估計此「辣招」會令成交量實時銳減,使樓價下調。
在考慮宏觀經濟、樓價和成交量下,政府在責任上主動出擊是理所當然。 觀乎近幾個月樓價升幅加快,成交更趨活躍,藉此舉來提高市民風險意識是期待的做法。 而結果當然是令一眾地產發展商股價下調。 至於樓價,亦必定向下調整;奈何相信只是健康性的,未至於到恐慌性拋售程度。 近日瑞銀髮表報告提到,香港地產發展商2017至2018年EBIT(Earnings Before Interest and Tax,即「息稅前利潤」)預計在5%至24%,相信部分發展商會應對「辣招」推出優惠,補償買家印花稅支出以催谷銷售。 其亦預料今次低交投情況會持續半年至九個月,相信地產股資產淨值折讓幅度,會在目前約36%的水平,進一步擴大多10%。 而麥格理(Macquarie)亦預期,樓價將回落至年初水平,估計樓價於明年第三季見底;然而強調由於剛需強勁,料明年底樓價會反彈,錄得5%的按年升幅。
基於上述情況,地產股短期肯定冇運行。 但對中線投資者而言,現況具值博度。 理由是建基於平均的較低土地成本,及此刻再上升的股價與資產淨值折讓水平。 更重要的是全球量寬、低以至負利率環境持續,貨比三家下,地產始終較具價值。 「北水」效應停不了,相比內地與香港的資本規模,少量資金泊港作風險分散投資已足以為香港房產帶來支持。 此是簡單能「目測」的事實。
從盈利能力看,穩中求賺,趁弱勢宜先看重磅地產企業。 長實地產(01113)近期的連串靚價套現決定,真是教我「如何不愛它」! 長地與李嘉誠海外基金會分別出售間接持有之上海浦東新區「世紀匯廣場」,初始代價相當於約176億港元,估計未經審核收益約為62億港元。 另近期,長地持有七成五業權的中環甲廈中環中心,亦屢次傳獲洽購。 盛傳作價更高達373億元。 靚價增持更多現金,長地股價的突然調整就等同價值投資的好時機。
而另一方面,就下半年推盤速度及手上供應,新世界發展(00017)及會德豐(00020)亦可列為撈底名單之選。 兩者論往績,市盈率分別為約9倍及7倍。 下年度,亦有望推出更多新盤。 德銀研究報告指調控「辣招」下,打擊的投資需求會令交投量從高位下跌五成,更預期明年樓價會跌11%。 然而粗略估算,個人認為哪管樓價下調10%至15%;持續的盈利能力,在計及新世界及會德豐手上的土地成本下,賺錢能力依舊出色。 選擇投資對象,就是以此作指針。 因而,此刻的香港地產股,深入剖析下確是危中有機。
數字精明眼 德銀髮表報告指出,參考1998年至2003年的樓市下行周期,地產股股價在期間的反彈浪一般只能持續嶵六至八個月,升幅介乎48%至68%;今年自2月的低位起至今,地產股上升了58%,並已延續 了八個月,相信政府推出新一輪的「辣招」後,短期行業升浪已完結。 另該行又指,過往三次推出的「辣招」,使下一個月的交投量平均減少33%,二手市場需求平均下跌23%,中原城市領先指數(CCL)則平均跌2%,地產股股價平均跌8%。
（責任編輯：陳曉偉 HF093）
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