人民網鄭州6月13日電 （石國慶）外出務工多年的河南安陽農民宋俊紅，一心想在市裡給孩子買套婚房。但他算了幾個月的帳，也沒能下定決心。
給了宋俊紅「臨門一腳」的是安陽市促進房地產發展的「22號」文。文件明確凡是購買市區新建商品住房（別墅除外），每套補貼2萬元。
「正發愁買房後的裝修款呢，這下好了。」拿到補貼的宋俊紅喜不自禁。
去年以來，中央連續出臺推進樓市去庫存政策，河南各地也密集出招，紛紛出臺刺激消費政策。目前來看，這輪政策對部分地區樓市去庫存形成實質利好，個別地市在新政出臺後的兩、三個月內，商品房銷量佔全年銷量的比例超過50%。
河南去庫存舉措是否真正起到實效？能否持久？近日，人民網河南分網記者到多個地市調查摸底。
刺激效果明顯
一地級市兩個多月賣掉全年銷量的一半多
4月8日上午11點，許昌市恆達金匯廣場項目售樓部，置業顧問鄭丹丹稍稍舒了口氣：「剛剛送走一波看房的顧客」。
從去年10月以來，她的工作像是按下了「加速鍵」，現場諮詢和電話諮詢的顧客絡繹不絕。購房者詢問的問題也比較集中，何時開盤？能否趕上政府的補貼政策？
市民怕錯失機會，緣於誘人的政策紅利。
許昌出臺的支持住房消費「62號」文件，對在市區購買144平方米以下的商品房，市財政每平方米補貼150元。對具有碩士研究生學歷的，每套享受2.5萬元補貼，具有博士學歷的，每套享受3萬元補貼。
這個政策讓許昌市房地產協會會長、河南金石地產有限公司董事長鄭偉傑「喜出望外」。他介紹，從2015年10月20日去庫存政策出臺到當年年底，短短71天，市區所售商品房就佔全年銷量的55.13%。
而許昌騰飛地產公司總經理方少鋒也著實體驗了把政策的威力。
公司旗下有兩個樓盤，從2015年5月至9月，其中的尾盤項目只賣出一套房子，在售樓盤賣出131套；而從2015年10月底至2016年4月初，尾盤項目房子售罄，在售樓盤賣出400多套。
「尾盤的房子一般認為是戶型不好的，沒想到也被一搶而空。」面對「立竿見影」的效果，方少鋒嘖嘖稱奇。
和許昌一樣，安陽市區去庫存情況也令人欣喜。
為搭上政策便車，部分開發商適時調整營銷策略，打出「政府補貼2萬，企業讓利2萬」的廣告，吸引消費者購房。
去年政策出臺後，銷售面積和銷售額兩項指標回暖上升，僅9月至12月，市區網籤備案商品房合同就達17607套，同比增長65%，佔全年總銷售套數的56%。
隨著去庫存步伐的加快，一些地市去庫存周期開始進入合理區間。兩地城建部門負責人表示，以目前的銷售速度來看，許昌市和安陽市的消化周期分別約有10個月和12個月。 「目前，全省18個省轄市和部分縣(市)陸續出臺了鼓勵農民進城購房的具體支持措施。」河南省住建廳相關負責人說。
「鄭州作為河南省會，產業規模、經濟體量都比較大，人口吸納的能力比較強，去庫存壓力相對較小。但是部分省轄市，特別是眾多縣，去庫存壓力仍然較大。經過測算，有些縣消化完目前的庫存，需要4年左右的時間。」鄭州大學商學院副院長王海傑教授說。
長期難以為繼
刺激措施存在諸多短板
儘管一些地市出臺的樓市去庫存政策取得了明顯效果，但業內普遍認為，刺激政策只能是短期行為，「強心針」存在局限性。
首先一個就是財力問題。安陽市的補貼政策實施僅三個月，就累計發放購房補貼款3.3億元。「安陽市在籌集補貼資金上存在一定困難，補貼政策推動力不足。」安陽市住建局局長侯津琪說。
也有學者認為補貼的公平性值得商榷。「用財政資金補貼購房者，這對不買房子的人並不公平。」王海傑認為，政府可以設立引導基金，撬動更多社會資本進入到相關產業領域裡，優化去庫存環境。
政策的穩定性直接影響去庫存的效果。以許昌為例，許昌市出臺的補貼政策原定期限至2015年年底，隨後又分別延長至2016年3月底和6月底。
政策兩次延期，讓鄭偉傑有點不適應：「政策的反覆無常，不僅讓企業無所適從，也不利於市場的穩定，尤其會影響購房者的心理預期，加劇樓市緊張情緒。」他建議政府穩定政策，給企業準備資金、土地留足時間。
王海傑也認為，政府對市場的過多介入，本就會阻斷人們形成市場化的思維和預期，政策來回變動，也在一定程度上影響了政府的威信。
補貼結構的單一性也弱化了去庫存的效果。專家建議，針對不同人群，應採取更細化的補貼政策。
還以許昌為例，鄭偉傑建議，對農民的補貼由150元變為200元，對市民的補貼由150元變為100元，通過差異化補貼，引導農民在近郊購房，引導市民購買位置好、價位高的優質房，最終形成梯次消費結構。
「精準補貼激勵農民進城買房的同時，也提高了政府資金的使用效率。」鄭偉傑說。據了解，2015年全省新建商品房銷售中農民購房佔比37%。
「市場一旦出現停滯、下滑，很快會像傳染病一樣傳播開來。」一線也不乏憂慮的聲音：安陽市華強新城市發展有限公司總經理湯福喜就擔心，刺激政策一方面滿足了「剛需」的願望，也提前透支了民眾的消費欲望，集中釋放後可能會造成未來需求的下滑。
精準去「病灶」
既要「強心針」，更需「長效藥」
業內人士表示，下好去庫存這盤棋，長期來看，還須打好金融產品創新、產城融合、土地制度改革等系列「組合拳」。
河南財經政法大學房地產經濟研究所所長李曉峰教授建議，金融部門應開發專門針對進城農民的金融產品。比如，鑑於農民在秋收、年底會有大筆收入進帳，能否打破現行的月月還款制度，改為一年三次或四次還款，這樣更能符合農民的實際。
此外，回購商品房也成為各地去庫存的有力補充。購買商品房作為棚戶區改造安置房的，單套面積可放寬到144平方米，作為公租房的，單套面積放寬到90平方米。
「從供給方著手，適度回購商品房，無論對於房地產去庫存，還是保障房供應，都是必要的。今後對於棚戶區改造，要儘可能通過貨幣化方式，以集中團購商品房的辦法解決。」李曉峰表示，停建公租房已經成為開發商們普遍的呼聲。
「土地是房地產之母。」去庫存離不開調節土地供應這個「總閥門」。河南省政府有關負責人近日表態：商品房庫存高、銷售面積下降、貨幣化安置率低的市和縣，停止供應商品住宅房土地。
去庫存刺激了樓市，吸引了很多農民進城。但隨之而來的社會問題值得關注。
農民進城，老家的房子和地怎麼辦？孩子上學怎麼解決？進城後的生計怎麼維繫？
河南要求樓盤建設和城市基礎配套設施同步開工、同步建設、同步投入使用。新購房農民在教育、衛生等公共服務上享受市區居民同等待遇。就業方面，河南多地出臺政策，對進城定居農民從事工商業經營的，工商、稅務、衛生、環保、城管等相關部門優先辦理經營資質和置業手續；對就業創業的，人社部門負責提供創業指導、技能培訓、職業介紹等免費手續；對創業困難的，按照國家政策優先解決小額擔保貸款，解決農民「進得來、留得住、有發展」問題。
「去庫存只是表象，深層次的問題是產城融合和土地制度改革」。在王海傑看來，沒有產業的支撐，短期補貼政策只能「治標不治本」。他認為，現行土地制度下，儘管土地可以流轉，但其規模化和收益性並不穩定。
從根本上講，如何改革農村產權制度，使得宅基地和承包地等資產變現，讓農民獲得更多財產性收入，降低進城成本，增強購買力，仍將是改革的重點。
「城鎮化是人的城鎮化，除了房子，城市還應該為居住者提供充足的公共產品和服務。」李曉峰認為，不能寄希望所有地方的庫存都能去掉。遠郊區、人口吸引能力較差的三、四線城市，即使有補貼，也會存在爛尾樓。