老舊小區改造是重大的民生工程和發展工程,既利在當下,又著眼長遠。瀏陽市創新老舊小區改造機制,用好「黨建+微網格」「把話筒交給群眾」「五先五後」「四張圖」等一系列方法舉措,改造工作按照安全、功能、美觀三大要素蹄疾步穩依序推進——
瀏陽 老舊小區迎來「逆生長」
美麗的瀏陽河,環繞著瀏陽城區廣廈千萬間。
立面改造即將完工的集裡街道花炮小區。 範遠志 攝
改造中的關口街道福盛小區。 範遠志 攝
7月24日,淮川街道西正社區。義務監督員陳南其(左二)和居民們一起與工程方對接商議施工疑難問題。範遠志 攝
在原市物資局宿舍居住了40年的85歲老人陶蘭英告訴記者,樓道裡漏水的木格子窗戶今年換成了嶄新明亮的鋁合金推拉窗。範遠志 攝
淮川街道西正社區,施工材料被圍擋並有序堆放,居民們暢通出行。範遠志 攝
(本版圖片除署名外均由瀏陽市住房保障服務中心提供)
城東社區政府中行小區開展第167期「把話筒交給群眾」活動,收集到老舊小區改造意見10餘條。
7月25日,集裡街道花炮小區,超市老闆黃仲輝看著破損的外牆煥然一新。 範遠志 攝
7月24日,長興福盛小區雨汙分流管網改造現場。範遠志 攝
淮川街道西正社區醫藥設備小區召開「微網情深」面對面懇談會,共商清理煤棚推進小區改造。
王文隆 邢 驍
盛夏時節,一篇熱文在瀏陽市民的微信朋友圈內轉發:「看看,《瀏陽市城鎮老舊小區改造三年實施方案(2020年—2022年)》出來了,2020年,瀏陽將新開工老舊小區綜合整治項目21個,有你們那兒不?」
作為城市更新的重要組成部分,老舊小區改造量大面廣,關係千家萬戶切身利益,考驗城市治理水平。「老舊小區改造是重大的民生工程和發展工程,既利在當下,也著眼長遠,要把握安全、功能、美觀三大要求的順序。」長沙市委常委、瀏陽市委書記黎春秋說,在改造的過程中,要充分尊重居民意願、找到最大公約數、形成強大的合力,讓發展更有質量,讓群眾有更多獲得感。
近年來,瀏陽市老舊小區改造步伐明顯加快,無論是大改建,還是微改造,該市堅持「依託民意決策改不改,依靠民情規劃怎麼改,依從民力共同參與改」,力求因地制宜推進,全力實現惠民生和促發展雙贏。
走訪瀏陽老舊小區改造,總有一些鏡頭,讓人難忘:
小區道路「白改黑」改造完成那天,一位70多歲的老人拉著老伴的手在小區散步,由於年久失修,以前路面坑坑窪窪,每到下雨出行都是深一腳淺一腳,老人說:「如今不僅路面寬敞平整了,小區裡更是鬱鬱蔥蔥,幸福感在不斷提升。」
走訪瀏陽老舊小區改造,總有一些觸動,令人感懷:老舊小區裡住著不少老人,他們為建設瀏陽辛勤工作,省吃儉用了一輩子。如今,讓老舊小區配套設施完善,生活更加便利與舒適,正是社會發展對老人們晚年生活的美好回饋。
房屋「固頂強基」,暢通「管網血脈」,老舊小區加速蝶變
建於2000年的瀏陽市關口街道福盛小區,正在發生蝶變。
這是一個無物業管理的老舊小區,共有住戶200多戶,常住人口1500餘人。「最怕遇到下雨天,天花板的水漏到屋裡到處都是,床上的被褥經常被淋溼。」小區居民尋霞家住頂層,一說起漏水問題,她和家人直搖頭。
「小區約有一半頂樓住戶家中天花板漏水,還有不少居民家的外牆滲水。」小區業委會主任王勇說,小區曾動用維修基金對房屋進行修補,可由於漏水面積太大,一直無法從根本上解決問題。
麻煩不止於此。道路開裂、坑窪,汙水管網堵塞,配套設施老舊……老舊小區的通病集中爆發。
「老舊小區環境髒亂差,既是小區居民的『心事』,也是城市治理者的『心病』。」瀏陽市住房保障服務中心主要負責人說,改造老舊小區,就是要補民生短板。
今年4月,瀏陽市正式啟動對福盛小區的改造項目,改造內容包括2萬餘平方米的房屋立面、2000餘平方米的平臺防水、1250平方米屋頂天溝防水、1萬餘平方米的樓梯間粉刷,同時新修瀝青路面、鋪設雨汙管道、完善人行道、綠化、電力、停車場等基礎設施。
走進福盛小區,工人們正忙得熱火朝天:開挖溝渠,鋪設管道,暢通小區「管網血脈」。「下水道堵塞、樓頂漏水等棘手問題都有效緩解了。」王勇介紹,隨著施工推進,小區發生著可喜的變化。
目前,福盛小區已完成主體部分房屋樓面及平臺防水,屋面和外牆「固頂」工程和雨汙分流「強基」工程進入掃尾階段。預計9月份,小區將完成整個改造工作。
據介紹,瀏陽市將建成於2000年及以前、公共設施落後、影響居民基本生活、居民改造意願強烈的住宅小區作為改造對象。去年以來,經全面調查摸底,該市將包括福盛小區在內的全市267個符合條件的老舊小區納入改造項目庫,涉及改造戶數28919戶,改造總建築面積403.09萬平方米。
正在「蝶變」的不只是福盛小區。集裡街道花炮小區作為特色產業街區的樣板小區打造,目前主體已完成60%,配套設施完成65%左右;淮川街道農械廠小區作為特色文化街區的樣板小區打造,目前已完成拆違工作和部分改造工作;淮川街道土產小區已完成雨汙管網鋪設、消防栓安裝、樓道粉刷,新建化糞池汙水收集……
對於居民們來說,除了環境改善,以福盛小區為例,小區改造的紅利,可謂「真金白銀」。以福盛小區為例,居民的房子一樓出租,以前租金也就幾百元一月,如今已經漲了200多元每月,這還只是中等水平的漲幅。「租金最高漲了300多元一月,預計改造完成後,還會漲。」王勇說。
謀劃出「方子」,改造有「四圖」,因地制宜施策推進
近日,《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》發布。圍繞老舊小區改造中需解決的問題難點,該《意見》提煉出需要探索的「九個機制」,包括建立城鎮老舊小區改造工作統籌協調機制、建立城鎮老舊小區改造項目生成機制、建立改造資金政府與居民合理共擔機制等。
老舊小區改造的穩步和快速推進,離不開瀏陽市委、市政府及相關部門、單位的精心謀劃和設計。此前,瀏陽市一直致力於頂層設計,不遺餘力展開相關機制探索,因地制宜「對症下藥」。
黎春秋在走訪調研城市斑點和老舊小區之後,第一時間主持召開了全市城市有機更新工作部署會議。在瀏陽市安居工程領導小組(市長吳新偉任組長)下設市城鎮老舊小區改造工作指揮部,由常務副市長鄧陽鋒任指揮長、分管副市長周耀輝任常務副指揮長,辦公室設市住房保障服務中心,發改、住建、財政及各街道辦事處等單位為成員,形成了日常議事機制。與此同時,該市通過制定《瀏陽市城鎮老舊小區改造三年實施方案(2020-2022年)》《瀏陽市城鎮老舊小區改造工作指南》啟動規劃編制,構建了老舊小區改造框架。
如何建立改造資金政府與居民合理共擔機制?該市以瀏發集團為主體,統籌上級補助、本級配套和融資資金,建立企業投入和業主出資的機制,集中力量辦大事……
整體推「改舊」,全市「一盤棋」。瀏陽推行「四統四分」工作法,即統一設計、分開立項,統一招標、分開預算,統一實施、分開結算,統一驗收、分開迎檢。
首先為房屋主體和配套基礎設施兩大項改造,做統一改造方案設計,嚴格按上級補助資金來源和考核要求精準使用資金,分開立項,房屋主體部分歸口住建部門,配套基礎設施歸口發改部門,使項目更明晰,責任更明確。
對兩大項統一招標,確定一個施工隊伍便於統籌規劃,同時按上級資金補助來源、審計等要求進行分開預算,使改造工作更有實操性。
將兩大項同時實施,避免改造過程中出現盲目上馬、肆意擴大改造內容、隨意拔高改造標準等情況出現,同時按上級資金補助來源、審計等要求分開結算。
兩大項統一驗收,分開做好迎檢資料,加強老舊小區改造工作的實操性,做到宜統則統、宜分則分,確保老舊小區改造有機協調、規範高效。
老舊小區改造項目進行前,為加快工程建設項目審批效率,瀏陽市開闢綠色通道,實行「三集」機制——集中辦公、集合查驗、集成審批辦理。符合條件的老舊小區改造項目,直接按照長沙市小額政府投資建設項目簡化審批流程執行,其中主體項目直接按簡易立項程序審批,不再進行可研批覆;自然資源、住建等部門推行工程審批告知承諾清單,全面實施「承諾許可」,加快推進工程建設。
在老舊小區改造過程中,瀏陽遵照「四圖」進行。
——城市斑點圖。通過前期摸底,詳細了解並制定了老舊小區項目分布片區、分布點。
——血脈經絡圖。改造過程中,該市重點完善「水、電、路、氣、網、梯、安、治」等基本功能,並以修復整治小區管網管線為依託,引入智能化建設系統,打通小區經脈。
——功能布局圖。因地制宜、量力而行建設「菜、食、住、行、購、教、科、文、衛、體、老、幼、站、廁、園」等公共配套服務設施。
——精神風貌圖。根據城市歷史人文量身制訂改造計劃,在老舊小區改造過程中不僅做好工程上的修復完善,更注重維護城市傳統風貌特色、地域特徵和傳統街巷肌理,積極建設主題文化小區,尤其注重業態培養、產業升級,使老舊小區不再貧窮落後,實現可持續發展,將城市個性與歷史文脈融入改造過程,並注入瀏陽地方特色。
「同時,我們按照『五先五後』——先規劃後建設、先基礎後提升、先地下後地上、先屋頂後地面、先功能後景觀的順序進行建設。」瀏陽市政府有關負責人介紹,在具體選擇改造內容、確定改造標準時,根據資金投入能力,優先保障基礎類改造內容。
探索「黨建+微網格」改造機制,破解「天下第一難事」
不少老舊小區的改造,涉及「天下第一難事」——拆違。
淮川街道西正社區農械廠老舊小區改造最先碰到的難題,便是拆違。該小區始建於上世紀80年代,系原瀏陽市醫藥設備廠老舊宿舍區,共有房屋26棟,住戶549戶,1600多人。小區住戶大部分為原醫藥設備廠改制老職工,是一個典型的無物業、無業主委員會的開放式老舊小區。
在家門口「動刀子」,能不能動得了?
「如果再回到那時,我可能態度完全不同。」忙完手裡的活,王孟龍安靜地坐在板凳上,憶起當時情景,還有些不好意思。
王孟龍家陽臺有個加建部分,在項目改造中需拆除,剛開始王孟龍不太願意。私搭亂建,王孟龍並不是獨一個。「從地面到房屋立面再到樓頂,都有居民搭建的各類臨時建築,包括煤棚、加建陽臺……」社區負責人介紹,數十年下來,小區私搭亂建的違章建築超過160多處。
改造,得先啃違建這塊硬骨頭。
「社區工作人員上門,勸我拆掉陽臺擴建面,我想都沒想就回絕了。別的我都能同意,可我家的東西不能拆。」為阻止拆違,王孟龍用了避而不見的法子。
怎麼辦?瀏陽將黨建貫穿於老舊小區改造全過程,形成「黨建+老舊小區改造」工作架構,為老舊小區工作提供組織保障。在老舊小區改造推進中,各社區黨總支充分發揮黨建引領作用,推選60餘名黨員擔任小區「微網格長」,及時協調解決工作中遇到的困難和問題,做到多方參與,多級聯動。
王孟龍姐夫王繼英,就是小區10棟的聯戶微網格長,自項目進駐前期工作開始後,他帶頭籤訂了拆除歷史煤棚的委託協議書,隨後一直協助社區上戶做居民的工作。
了解情況後,王繼英主動做起了王孟龍的工作。「小區改造後,不僅環境更好了,咱房屋的價值也會提高不少,還在乎那點加建的陽臺?」他每天上門跟妹夫聊聊天,從改造的前景到改造的計劃,從個人利益到長遠之治,逐步跟他溝通。
幾番勸導,王孟龍籤下了拆除委託書。「小區環境確實好多了!」隨著改造工程推進,王孟龍看到了變化,臉上堆滿笑容。
平日裡,小區所在的金沙黨支部黨員、「微網格長」和社區工作人員5+2、白加黑上戶做工作,動員居民拆除違章建築和煤棚。拆了之後自家雜物放哪裡?拆煤棚是不是想方便外來車輛停車?大家始終耐心勸導,向居民解釋拆違用途,最終居民紛紛籤訂了自願委託拆除協議。
居住在10棟的張新明,不僅自家煤棚和加建陽臺籤了拆除協議,還幫著社區和微網格長尋找無人認領的煤棚業主。正是在大家的共同參與下,僅僅一周時間籤訂自願委託拆除協議書的居民就達到了130餘戶。
目前,該小區拆違工作已全部完成。
以同樣的模式,集裡街道禧和社區黨支部和樓棟聯戶黨員共同努力,號召花炮小區業主積極響應改造,主動拆除違章建築6000平方米,使改造工作得以快速推進。
如今,不僅是2019年開始改造的老舊小區福盛小區、花炮小區、土產小區完成了拆違,2020年將新開工的21個老舊小區綜合整治項目,也已全部完成拆違,為項目推進打下了堅實基礎。
「拆違是最難的,做完了這項工作,後面的工作就容易多了。」瀏陽市政府有關負責人感嘆。
改哪裡,如何改,咋監督?把話筒交給群眾
一些居民建議,淮川街道金都大廈小區改造時解決小區內停車難。但規劃車位涉及小區內花池的拆除,居民鄒伏初不同意。鄒伏初從事園林護理工作多年,對小區花池有感情,花池增綠補綠的時候他種下了綠苗;花池無人監管的時候,他主動修理綠籬澆護樹木。為了增加停車位而拆掉小區的這片綠,他接受不了。
了解情況後,淮川街道城建辦和朝陽社區工作人員找到他,協調在保留且優化綠化的情況下,合理設計居民休閒區並增添車位。鄒伏初接受了,並根據自己多年的園林工作經驗,提出了許多寶貴意見,還主動擔任起小區的改造項目監督員。
「不少居民所提意見中肯,有助於提升改造工程品質。」朝陽社區負責人深有感觸。
老舊小區改造涉及千家萬戶,各種訴求不斷。對於「改哪裡,怎麼改」的問題,每戶居民都有自己的想法。
在老舊小區改造過程中,瀏陽將話筒交給群眾,「改哪裡,怎麼改」居民群眾一起議。同時,各微網格長發揮「四員」——政策法規宣傳員、民情信息收集員、和諧穩定促進員、推動發展引領員作用,搭起了部門和居民之間的溝通橋梁。
在淮川街道城西社區土產小區、北園社區黃泥灣小區、朝陽社區蜜餞廠宿舍等小區,微網格長全面開展入戶調查,指導居民填寫徵求意見表。社區整合各方意見,形成具體可行、廣為接受的改造框架。期間,還召開微網格議事會,當面聽取群眾合理化建議,通過線上線下傳遞「微話筒」,廣泛聽民意、聚民智,從而確保改造內容、改造流程和改造效果精準。
推動老舊小區改造,淮川街道不僅摸索出了「黨建+微網格」「把話筒交給群眾」等方法,將其常態化,還採取「民生吹哨、部門報導」方式,將話語權進一步交到群眾手中。
在這個過程中,微網格充分發揮聽取群眾意見、搜集群眾訴求、了解群眾困難等方面的「探頭」作用。
接下來,對微網格收集到的民生問題,所在微網格按普通、難點和特殊進行分類,分別吹響街道「內部哨」、單位「日常哨」和部門「集結哨」,並根據訴求強烈程度和問題複雜程度分為「普通民生問題」和「綜合整治項目」。普通民生問題由街道辦所或社區自行解決,綜合整治項目則由街道統籌調度相關市直部門或其派駐機構來「報到」集中解決。
微網格「吹哨」,部門來報到,確保對群眾提出的問題「事事有人管、件件有落實」。
截至目前,淮川街道轄區各個微網格通過「吹哨」的方式,已累計解決各類民生問題279個,包括老舊小區拆違、天然氣難入戶、排水不暢、路燈損壞、房屋漏水、樓頂種菜、噪音擾民、圍牆修繕等,居民的獲得感、幸福感穩步提升。
在集裡街道,各社區黨總支在每個改造小區設立「民意會客廳」,充分徵集居民意見,對小區改造設計方案反覆修改;每一個樓棟單元遴選出1至2名骨幹聯戶黨員,負責小區業主聯繫聯絡、居民意見徵集反饋等工作,使全體居民形成「小區是我家,管理靠大家」的意識,為改造項目順利開展爭取了主動。
……
「國家政策、施工進度、技術難點……政府怎麼安排的,老百姓怎麼想的,我們做好傳達、溝通,推動問題解決。」集裡街道有關負責人說。
協商改舊,並沒有影響工程效率。「我們店門口的臺階缺了一塊,以前運貨的時候經常出現小腿被劃傷的情況。」花炮小區一門店老闆說,一經反映,缺口被補好了,再也不用擔心受傷了。在老舊小區黃泥灣小區,為保證居民夜晚出行安全,社區採取地毯式檢查,更換了所有損壞的燈泡……
小區「顏值」不斷提高,家住花炮小區的張女士就明顯感受到了這一變化。「街道社區工作人員經常和我們商量。」張女士感嘆,以前樓棟過道裡面堆滿了廢棄的裝修材料,影響出行,向社區反映後,樓道間的雜物被清理乾淨,居住環境變好了,心情也變好了。
各街道辦事處堅持「改造提升」與「居民自治」雙同步,倡導「共建、共治、共享」的理念,激發群眾參與熱情,鞏固了老舊小區改造成果。
每個改造小區由街道城建、綜治、社區黨總支和小區業委會抽調專人,組成小區改造項目指揮部和臨時黨支部,將支部建在項目上,每周一碰頭、每季一調度,有力推動改造順利進行。同時,各業委會推舉業主代表擔任工程監督員,嚴把質量關,認真監督施工單位是否規範和標準作業。
項目竣工後,各業委會還將負責對項目進行長效管理和維護,讓老舊小區改造經得起群眾檢閱和時間檢驗。