（圖片來源：全景視覺）
經濟觀察報 見習記者 陳博 不到40天時間，碧桂園位於上海、杭州、安徽的項目工地坍塌3次，造成共計7人死亡，多人受傷。7月30日，上海奉賢安全生產監督管理局對碧桂園工地6月24日發生的坍塌死亡事故發布調查報告，指出的第一個間接原因，就是建設單位盲目趕工催進度，壓縮工期。
碧桂園素以高周轉著稱。據同花順數據顯示，2017年，碧桂園營運資金周轉率約2.55，遠高於萬科的1.56。對房地產企業來說，高周轉有著明顯的現實意義，它能夠提高資金的使用效率，讓有限的錢在有限的時間裡創造更大的價值。
但近期頻發的工程事故，引發了行業內對高周轉下建築安全的擔憂。這說明，高周轉對房企統籌各種資源的能力提出了更高的要求，開發速度、業績目標必須與能力相匹配。
經濟觀察報採訪了某百強房企的一位項目總經理，介紹了項目從拿地到整體售罄的全過程，以期還原一個高周轉項目的重要時間節點和資源調配過程。
以下內容為受訪者口述記者整理。
都說項目開發是一場與時間的賽跑，這其間的緊迫性，只有操盤過項目的同行，才真正懂得。
我所在的公司，是一家百強上市房企。大約十年前，在公司「深耕珠三角」的決定下，我們風塵僕僕南下，拉開了布局廣東的序幕。如今，在南中國這片沿海土地上，我們的項目遍地開花，銷售業績一路飆升至200多億元。
若想快速實現在一個區域的規模化發展，高周轉是不可繞過的一道坎。「高周轉」一詞最近頻頻出現，伴隨著各方的審視與質疑。在我看來，高周轉無非是快速辦證、快速開盤、快速銷售、快速回籠資金，再快速將資金投入下一個項目。
一位在萬科工作的朋友說了，高周轉的核心是工期必須要快，如果工期不快，資金就沒法第一時間回籠。不過，高周轉的關鍵在於要符合客觀規律，一旦違背客觀規律，後續可能會釀成大問題。
我們公司採取的周轉策略是「369」，即拿地3個月內開工，6個月內出正負零（即基準面下完工、開始進行地上施工），9個月內拿預售證，第一次開盤的去化率必須達到8成。
我也經手過一個周轉速度更快的項目。兩年前，我們拿下一塊總建築面積約100萬平方米的土地，折合樓面地價約5000元/平方米。半年後，項目第一期兩棟樓獲批預售證，旋即開盤。
3個月開工，「無證施工」
如今的房地產行業，土地市場競爭愈發激烈，比業績更重要的，大抵就是資金問題。地價是每家房企開闢新項目必須面對的第一道難題，按照當地土地出讓的要求，地塊在成交後即時籤訂《成交確認書》和《出讓合同》，開發商一般還須自籤訂《出讓合同》之日起一個月內一次性付清成交價款。
如此短暫的支付時間，高達50億元的地價，哪怕是我們公司這樣的規模房企，也壓力山大。高周轉的優勢在這時候便顯現無遺，依靠前面項目快速回籠的資金，我們有驚無險地繳納了大手筆的地價。
土地購置款搞定之後，項目開始報建審批。按照當地的理論辦理速度，拿地之後辦理修建性詳細規劃，至少需要1個月時間；接下來辦理《建設工程規劃許可證》（以下簡稱「工規證」），也至少1個月；最後拿到《建築工程施工許可證》（以下簡稱「施工證」），大概還需要20天時間。所以，除非整個報建流程沒出現任何紕漏，3個月開工的時間才具備可能性。
我們這個項目，趕在當年9月底開工，從拿地到開工恰好大概3個月時間。但實際操作中，我們的工規證是11月上旬才審批完，施工證12月上旬到手。這也意味著，3個月開工其實是無證施工，直接導致的後果是罰款。「無證施工」是我們這一行的潛規則，為了儘快回籠資金，大部分開發商都會將無證施工的罰款列入成本中。
融資壓力重重，施工方墊資
在拿地之前，我們公司內部已提前召開定位會，千萬別小看這個定位會，項目後期產品如何規劃？定位哪種客群？銷售價格如何界定？都會在這個定位會上做出初步判斷。項目啟動後，我們的第二道難題是開發成本。
這個項目定位剛需，土建造價大約1000-2000元/平方米，因為毛坯交房，不用計上裝修成本。再加上外牆、門窗工程、園林景觀、公共配套等建安成本，整體算下來，每平方米大約3000元的造價。如果是帶精裝樓盤，普通裝修單價估計增加800-1000元/平方米，工程款也是一座「大山」。
如何借到錢，而且是便宜的錢，對我們開發商來說至關重要。首屈一指的融資渠道當屬開發貸。
一位陽光城的財務朋友解釋得很清楚，當前開發貸的利率大約為7%-8%，非標貸款利率主要根據項目所在的區位及具體情況來決定，一線城市可能是8.5%，但三四線城市高達11%-12%。
開發貸佔據房企融資的比例超過5成，但銀行由於表內資金規模緊張，這兩年對開發貸的申請要求也愈發嚴格。
陽光城的財務朋友說，除了傳統的『432』（即施工證、工規證、國土證、預售證等四證齊全、除去土地款之後的30%自有資金、二級開發商資質）等硬性規定之外，銀行往往優先提供給總行合作名單內的房企。排名50名以外的民營房企很難在銀行取得開發貸資金，即便有，大部分利率也是基準上浮50%。
而且，銀行開發貸主要針對普通住宅，即商業佔比低、非別墅、產品主要為去化快的中小戶型，區位主要偏向於二線以上以及環一線城市群中的三線城市。
既然開發貸獲取困難，能否從非標融資借到「更貴」的錢？答案也是否定的。去年12月，中國銀監會下發的一份《關於規範銀信類業務的通知》規定，不得將信託資金違規投向房地產領域。
融資渠道遭到「圍堵」，這個時候，施工方帶著錢前來救場。地產行業的另一個潛規則是，施工方先墊資，再按照施工進度和節點還款。以我們這個項目為例，約定按照出正負零、拿預售證等節點支付總費用，每個月根據當月產值（施工面積）的70%-80%另外付款。
6個月後，首次開盤
開發資金的難題暫時緩解，工地上熱火朝天地幹起來，我們開始追趕施工節點。這個項目規劃了一層地下室。
土方工程的進度主要由地下室層數來定，它也決定了出正負零的時間。如果項目不在市中心，政府不控制泥頭車進出時間，每天正常挖土，將近一個月可以挖完一層。挖土時同步進行基坑支護，後續還需要半個月的時間進行基坑支護收尾。加上打樁、驗收再費時一個來月，大概3個月才能將一層地下室的樁基做完。
但我們這個項目當地規定泥頭車只能夜間進出，如果想搶工，付出的是更高的成本以增加車隊與人手。
為了更快拿到預售證，我們採取了分塊開發的模式。比如第一期，我們推出的是2棟樓，施工的時候先對這2棟地下區域實施土方工程。從9月底啟動土方工程到一層地下室完工，總共花了2個多月時間，11月上旬，第一期的2棟樓出正負零。
出了正負零，地面上的建設期就順利許多。一般來講，裙樓每層的建設時間大概20天，標準層的建設時間是5-6天。按照當地商品房預售許可證的辦理規定，七層及以下的商品房項目，要完成結構工程並封頂；七層以上的商品房預售項目，要完成三分之二結構工程。這個項目第一期的2棟樓都是7層以下，12月中旬封頂，旋即順利拿到了預售證。
自拿地時間算起，6個月後，這個項目首次開盤。推出的這2棟樓可售面積約3萬平方米，均價約1.2萬-1.3萬元/平方米，一期開盤去化約80%。按此估算，首次回款約3億元。這筆回款，我們繼續滾動投入到第二期的施工建設中。
與上述這個項目的開發邏輯相似，每家房企在進行大體量項目的開發時，一定會用最短的時間搶工部分樓棟，開盤銷售再將收益投入下一期。
自拿地到整體售罄，這個項目用時兩年，也就是資金回正用了兩年時間。從當地項目的開發情況來看，這已經算開發速度非常快的項目。
紮根開發商這麼多年，我沒有哪一天不為了趕工感到焦慮，每每壓力山大。
嚴格來講，一個房地產項目的整體利潤通常只有10%，對於地產公司而言，如果不儘快周轉、回籠資金還款，按照目前的融資利息，整個項目的成本會是難以承受之痛。
再算筆帳，你幹一個一年半之後賺15個億的項目，遠不如通過高周轉半年賺了10個億，再將這10個億滾動投資開發下一個項目賺更多的錢。
但是，每個項目的工程質量管理都有標準工期，進度和質量永遠很難兼顧。一旦不顧一切高周轉，很多動作就會變形，從而觸發更多突發事件。
比如上述那個項目，首次開盤半年已是極限。如果真的再縮短時間，將首次開盤時間提前到半年以內，那表示，將有更多東西可能不按照常規操作。