來源：證券日報之聲
本報記者 王麗新
「2020年對於北京寫字樓市場來講也是跌宕起伏的一年。」高力國際中國區董事總經理鄧懿君指出，從疫情蔓延到有效防控，整個市場經歷了過山車一樣的行情，多項監測數據都刷新了歷史紀錄。
根據高力國際監測數據顯示，剔除自用及預租面積後，2020年全年淨吸納量不到3萬平方米。從季度變化來看，隨著疫情進入常態化防控階段，疫情對於寫字樓需求的壓制在慢慢降低，淨吸納量呈現逐月恢復的狀態。
「淨吸納量的快速恢復一方面是由於前期疫情壓制的需求在下半年的集中釋放，另一方面也是由於寫字樓業主主動為企業提供了更有競爭力的租賃條件所致。」高力國際華北區董事總經理嚴區海認為，在子市場方面，麗澤、亞奧和望京酒仙橋在弱市下有強勁的競爭力。
空置率創近十年新高
根據高力國際監測數據顯示，2020年四季度，北京新入市項目體量低於預期的50萬平方米，僅有約35萬平方米入市。至此，2020年全市場新增供應項目約60萬平方米，遠低於預期水平，主要原因還是由於疫情導致部分項目延遲入市。
高力國際華北區董事總經理嚴區海認為，空置率繼續走高達到創紀錄的19.4%，符合高力國際在今年一季度向市場發布的對於年底空置率超過18%的預測。北京甲級寫字樓市場的新增供應和需求比長期都維持在2倍以內，但供需不平衡的問題從2019年開始凸顯，在疫情肆虐的2020年，新增供需比更是上漲到接近5倍。由此可見北京市場的供需不平衡問題已經非常嚴重。
市場所有的變化因素最終都會反映到租金變化上，空置率創新高直接帶動租金同比大降。在原本就是供需嚴重不平衡的市場環境下，又疊加了疫情影響，整體租金同比降幅達到了創近十年記錄的新高。
根據高力國際監測數據顯示，從2019年底383元每月每平方米降低到351元每月每平方米，降幅達到8.4%。市場租金從2018年的高點已經連續三年回調，調整幅度合計接近13%。
「我們認為這樣的租金降幅是符合市場預期的，在新增需求有限的情況下，市場存量租戶的競爭就會變得更加激烈，企業在不景氣時期對於辦公租賃成本變化就會變得更加敏感。這樣的激烈競爭不僅存在於子市場之間，也存在於不同級別的辦公樓宇之間。」高力國際表示，例如，根據在三季度的租戶問卷調查發現，在疫情期間，租戶出現了從甲級向乙級寫字樓搬遷的情況。「同樣的，我們也看到，在甲級寫字樓業主向企業提供更有競爭力的租賃條件的時候，也出現了企業回流到甲級樓宇的現象。在可預見的未來一年內，我們看不到這種現象會出現根本性改變，存量租戶的競爭將會愈演愈烈。」
明年市場將承受巨大考驗
在高力國際看來，2021年對於北京甲級寫字樓市場來講將會是極具考驗的一年。
根據高力國際監測數據顯示，通過初步統計，預計明年將有接近160萬平方米的新項目入市（2019年超過90萬平方米），其中有近百萬平方米的項目可能會在明年上半年入市。
「若所有項目如期入市，創紀錄的新增供應量將給市場帶來前所未有的衝擊，當然這也是未來3年-4年最後的一次的新項目集中入市潮。巨量供應將直接考驗市場新增需求的恢復情況，好消息是我們已經看到正在恢復的新增需求，但可持續性仍然有待進一步觀察。」嚴區海指出，隨著本輪供應高峰的結束，明年租金依然處於下降通道，但降幅應該會小於今年，在四季度將開始進入探底階段。
對於接下來的市場，嚴區海表示，高力國際依然維持市場處於三期疊加的判斷，依然維持宏觀經濟增長穩步復甦，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個基礎宏觀條件，並預計供需失衡的態勢在明年仍會加劇，以及空置率明年觸頂的基本研判。
（編輯 田冬）