疫情對於未來商業地產市場的影響預測

從寫字樓市場供應的角度來看

由於疫情對於未來市場造成不確定性，預計部分開發商會考慮採取觀望的態度，暫緩現有寫字樓項目的開發。萊坊預計這將會導致部分在建寫字樓項目供應市場的時間有所延後，致使市場上寫字樓的新增供應量暫時性的減少，這對於一定保持市場供求平衡較為有利。

從寫字樓需求的角度來看

由於疫情造成對於未來市場的不確定性，萊坊預計將會致使部分業務受影響的企業暫緩擴張或搬遷，市場活躍度有所降低。

◆ 除了部分相關生物醫藥、醫療健康類的企業可能仍會有較大擴張需求以外，短期內對於寫字樓的吸納需求會有減少。◆ 一些原有擴張或搬遷計劃的企業將會更多地採取觀望的態度，暫緩擴張或搬遷的需求。◆ 另外一些確實需要擴張或搬遷的企業預計也會更為謹慎，並在對於業主的租賃條件和租金的談判中，更具有優勢，並可能會對於業主在提供寫字樓公共區域的消毒殺菌、通風等健康衛生條件的保障條款。◆ 此外線上教育、線上電競娛樂等遠程服務類型產業需求可能增加，從而提高該類型企業的辦公樓租賃需求。

從影響租戶的行業來看

萊坊預計受疫情影響較為嚴重的產業，例如旅遊、會展、航空、文化、娛樂、交通等行業，這些行業的擴張和搬遷需求將會有較大的抑制。而相關的生物醫藥、醫療健康類企業仍會有一些新增的需求，萊坊預計對於科技類、製造類、金融類企業影響有限。

從寫字樓的空置率和租金來看

萊坊預計短期內由於供需雙方都會較為謹慎，採取觀望的態度，預計寫字樓的租賃成交量將會短期有所減少。而租金水平，預計由於需求受到暫時的抑制，短期內寫字樓業主不得不通過更大的優惠條件和租金減免來吸引客群，以價換量，預計短期內寫字樓租金有進一步下探的壓力。

在寫字樓的用戶來說，在其辦公中將會更多採用遠程、視頻、電話會議的方式，減少面對面的會議，以減少人群聚集。並會對於寫字樓物業的消毒殺菌、通風，公共空間、電梯等的衛生消毒、訪客測體溫等提出更高的要求。

從長期來看，根據2003年的SARS疫情的經驗，隨著疫情逐步得到控制，特別是如果政府有一些扶持和刺激政策，市場對於寫字樓的需求會逐步回升，萊坊預計今年下半年整個寫字樓市場的供應和需求將逐漸恢復。屆時一部分被疫情所抑制的租賃需求將會得到釋放，加大了對於寫字樓的吸納，從而帶動空置率下降，租金走勢逐漸企穩。

從寫字樓大宗交易市場前景來看

萊坊了解到，大部分外資機構仍長期看好中國的商業地產市場，其在今年的大宗交易投資業務的額度和去年類似，將會繼續推進今年的投資業務。其中，萊坊預計由於市場的不確定性可能會導致一些項目資產價格短期有所波動，成為機構投資收購的較好時機。

從廣州市的寫字樓市場來看，根據萊坊的研究數據，截至2019年第四季度，廣州市的甲級寫字樓的空置率僅為約7%左右，在國內四個一線城市中處於最低的水平。預計此次疫情對於廣州寫字樓市場的影響應是暫時和短期的，中長期來看，我們對於廣州市寫字樓市場前景是樂觀和繼續看好的。

▲廣州甲級寫字樓供應量、淨吸納量及空置率

▲廣州甲級寫字樓租金與價格

同時，雖然深圳的甲級寫字樓市場空置率較高，為20.3%的水平，預計2020年1季度的市場會有一定的影響。但長期來看，由於深圳的服務業在深圳產業結構中佔據的比例還在不斷提升，以及考慮社會主義示範區的政策紅利將在未來幾年逐步釋放到科技、通信和金融等行業當中，預計甲級寫字樓市場的需求會在2020年下半年逐漸恢復。

▲深圳甲級寫字樓供應量、淨吸納量及空置率

▲深圳甲級寫字樓租金與價格

以在2019已經進入下行通道的北京和上海為例，2019年第四季度這兩個城市的甲級寫字樓空置率都已攀升至兩位數，分別為13.4%和12.1%。

▲北京甲級寫字樓供應量、淨吸納量及空置率

▲北京甲級寫字樓租金指數

▲上海甲級寫字樓供應量、淨吸納量及空置率

▲上海甲級寫字樓租金及價格指數

在今年年初的疫情影響下，我們預計第一季度甲級寫字樓市場將受到較大影響，活躍度降低，市場成交銳減，大部分新供將延遲交付。下半年這兩個城市的甲級寫字樓租金將繼續下探，空置率繼續走高。

由於疫情需要減少聚集性的活動，對於零售商業市場中購物中心和百貨等大型商業影響較大，尤其是餐飲類、影院、娛樂等體驗式業態的影響比較大。部分的購物中心的業主已經在採取一定的租金減免措施。除了業主對於零售商的優惠措施，萊坊預計政府及金融機構或將在減稅、增加貨幣流動性、貸款展期等方面推出扶持政策，來幫助這些企業渡過難關。

萊坊預計短期內部分零售商將會採取更為保守和謹慎的態度，對新開店的擴張採取更為保守和謹慎的態度，在一定程度上影響購物中心的吸納量。預計一些零售商將會加大在線上平臺的拓展力度，更大程度的發揮線上線下結合的方式來減少不利影響,以克服疫情所造成的對於實體店的衝擊。其中生鮮食品類的零售業態，萊坊預計受疫情的影響相對較小，其線上業務預計會有一定增長。同時，一些在線教育品牌、線上的電競娛樂業態的業務預計將會有所增長。

從運營的角度來看，萊坊預計購物中心將致力於改善通風、減少密閉空間，對於購物消費空間增加消毒滅菌力度，對於消費者進行測量體溫等工作，來提供使得消費者更為放心的消費場所。同時由於減少聚集性的影響，餐飲行業的堂吃將會減少，外賣或外帶會明顯增多。

萊坊預計短期內由於零售商的擴張開店的需求有所放緩和延遲，將會導致零售商對於市場新建的購物中心開店的需求不足，致使新建購物中心的招商難度加大，招商中業主不得不提供更多優惠條件。一些新建的購物中心的空置率預計會有所上升，這會導致一些在建購物中心項目減緩交付，市場供應有所減少。此外，萊坊預計部分仍在開店的零售商也會提出對其自身更為有利的租賃條件，而租金水平的談判也面臨較大的下行壓力。

然而，長期來看，零售商對於粵港澳大灣區的未來持續消費能力增長具有信心，預計在疫情得到控制後，零售商的擴張計劃將會持續發展。

對於廣州市的大型優質零售商業地產市場來說，由於目前全市的空置率僅為8%左右的低水平，疫情對於零售商業地產的影響應該是短期和暫時的，未來預計隨著疫情的控制，下半年廣州的大型零售商業地產市場將會有所復甦。

同時，深圳的零售商業地產預計在短期內也會有一定影響，特別是餐飲、娛樂等業態，但長期來看，深圳的零售商業的消費潛力仍很大，預計在疫情過後，會迎來一場較大的需求反彈，未來的零售商業市場前景依然看好。

受疫情影響，大部分在上海和北京的商場和品牌店都調整了營業時間或選擇暫時關閉實體門店，一季度業績無可避免將受到損害並出現下跌，但是我們對於疫情結束後的市場消費力還是充滿信心的，相信疫情結束後消費市場將迅速回彈，只要疫情可控，中長期來看此次疫情對於市場的影響較為有限。

▲上海核心商圈首層商鋪租金

▲上海商場年淨供應量及存量

疫情的影響對於物流地產來說，近期由於線上業務量激增，對於物流倉儲的需求有所增長，預計未來疫情對於物流地產的影響也會較小。疫情期間，大量的消費者對於生鮮食品的需求轉為線上，這對於電商企業是其發揮優勢的時機。特別是一些大型的電商企業，其整合線上線下渠道的能力較強，其完善和優化的產業鏈能具有較大優勢。

另外，物流行業，目前製造業仍在局部復工中，國際物流由於航班限制而有所影響，而和生活相關的冷鏈物流，包括食品、醫藥的物流基本不受影響。

▲上海物流倉儲物業平均租金及環比漲幅

◆ 短期來看，電商企業需求的增大將傳導至物流地產企業，預計致使空置率進一步下降。

◆ 從中長期來看，電商企業、第三方物流和製造業仍會是物流地產的主要需求來源，預計物流地產的租金水平未來將會處於較為穩定的狀態。