上世紀90年代初期，當對面的珠江新城仍是一片空地時，五羊新城已經是廣州僅次於二沙島的高檔住宅區之一。
而環市東路片區是改革開放後最早在廣州形成的高端購物商圈，曾有「廣州尖東」之稱。
不過，如今這兩個區域在發展上都存在著建築與配套設施陳舊、公共空間不足等問題。萊坊中國區戰略諮詢部高級董事陳鐵東接受南都記者採訪時直言。
近日，廣州市規劃和自然資源局就越秀區五羊新城片區、環市東片區的控規調整必要性論證進行徵詢意見公示。
這兩個廣州曾經的「C位」，或將迎來一番煥新。
五羊新城
設施陳舊商業氛圍不濃
五羊新城與廣州的CBD—珠江新城僅隔了一條「廣州大道」。然而這條主幹道卻像利斧一樣，將這個城市的現代繁榮與傳統市井，明顯地一劈為二。
南都記者走訪五羊新城看到，該片區內聚集了眾多學校，推高了房價。但整體上，建築與配套設施陳舊，對房價的繼續上揚有一定影響。安居客顯示，五羊新城5月二手房均價在5萬元/m²左右，而一路之隔的珠江新城，5月二手房均價卻在7萬元左右。
商業配套與珠江新城相比，更是乏善可陳。在珠江新城，先有高德置地春夏秋冬四廣場，後有天匯IGC。全球第四家、廣州首家K11藝術購物商場也新近落戶在這裡。
而五羊新城的商業卻一直未發展起來，除了大型商超華潤萬家五羊店外，零售業態基本上都是小街鋪。
這裡曾經有廣州首個空中流行購物街區——星辰天街。項目位於廣州大道與花城大道交匯處，地鐵5號線五羊邨站A、D出口直達，地理位置優越。然而商場定位不清晰，引入的品牌也沒競爭優勢，運營了三年左右，就曝出退鋪風波。如今，這一空中連廊已成為了餐飲美食區。
按照此次規劃調整的公示內容可知，五羊新城片區改造涉及的範圍東至廣州大道，西至楊箕湧，北至中山一路，南至珠江北岸，包含AD0159、AD0160、AD0162規劃管理單元，面積121.8公頃。
改造後，有望改善片區內的居住條件，解決優質企業外遷、公共配套設施陳舊等問題。
環市東片區
高端消費生態圈體系逐漸削弱
1978年，廣州友誼商店遷址環市東路，成為了廣州對外服務的一個重要窗口，也在同行中創下了多個首創和「第一」：率先在廣州同行中推出跨境業務模式，率先實行敞開式售貨，開設全國第一家超級商場等。
2004年，麗柏廣場在廣州友誼隔壁開業，引入大量全球頂級品牌，使其迅速成為華南地區世界名牌最集中的高級購物廣場之一。
「環市東路商圈是改革開放後最早在廣州形成的高端購物商圈，但在廣州發展進程中，首先是高端服務業和金融業先轉移到天河商圈，其次是環市東周邊社區日漸老化，奢侈品消費密集的人口已經不再集中在這個片區。」
戴德梁行廣州商業地產部高級助理董事周捷表示，環市東商圈總體商業存量規模較小，未能形成像天河路和珠江新城一帶，大體量高端購物中心聚集的現象。
CBRE世邦魏理仕廣州顧問及交易服務|商業部主管鍾廉軍也表示，環市東商圈近年來確實出現檔次下調的情況：「隨著原本穩定的『友誼-麗柏-白雲賓館』高端消費生態圈和內部會員互動體系逐漸削弱，一些高端奢侈品品牌開始『出走』環市東。」
就在今年的4月份，愛馬仕廣州麗柏廣場門店正式撤場。而該品牌位於廣州太古匯的門店則於4月11日重啟開業，租賃面積比舊店增加了84%。
此次環市東片區的改造，根據公示內容，範圍位于越秀區中部、環市東商圈片區，北至麓景西路，西至小北路和下塘西路，南至東風東路，東至先烈南路，範圍約199公頃。
改造後，環市東商圈有望騰出更多的產業空間載體，激活片區活力。
改造關鍵
注入新產業的同時，留存城市文脈
「在廣州市城市發展政策不斷迭代更新的時代背景下，這兩個板塊還有提升的空間。」萊坊中國區戰略諮詢部高級董事陳鐵東接受南都記者採訪時表示，從房地產角度看，五羊新城及環市東路板塊位於廣州市中心區域，土地價值高，能夠兼顧社會和經濟統籌發展的房地產項目預計能最大限度地激發這兩大板塊的價值。
從商業角度看，五羊新城及環市東路板塊依然是廣州的重點商圈。五羊新城板塊有大量的潮流餐飲店，而環市東路板塊有CELINE、Rolex等世界著名品牌的入駐。「特色零售租戶及世界品牌租戶依然選擇入駐在五羊新城及環市東路板塊，其實能說明這兩大板塊對商業的吸引力度仍在。」
「如何在『存量改造』中提升土地的利用價值，注入新產業的同時，保留這兩大板塊所具有的區域特徵，留存城市文脈，預計將會是本次改造的難點。」
陳鐵東表示，這兩大板塊距廣州中央商務區珠江新城並不遠。如果要對這兩大板塊進行改造，在定位上，這兩大板塊可以考慮定位為與珠江新城一起聯動發展的功能中心；在改造方向上，可以考慮對板塊中的老舊物業進行符合區域特色的修繕及更新，並完善公共服務等配套設施，以吸引更多符合城市及市場發展需要的新興產業入駐，從而激發板塊的更多活力。
作者：南都記者伊曉霞
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文章來源:南方都市報