臨港魚珠?科學城?知識城?究竟誰才是黃埔的C位!

今天我們來聊聊「價值派」客戶最關心的一個問題——

哪裡可能會成為廣州未來漲幅最高的板塊？

已買房的人答案大多一致，都會是自己家所在的區域。

如果真有不一致的，比如看好新塘的發展，自己卻買了知識城，那確實需要反省一下，看看買房的理由到底不夠充分。

而沒買房的人答案就五花八門了，向東、向南各個板塊都有不少擁躉者。

科學城、東圃一馬當先，黃埔舊區府板塊卻只有8%的選擇。

不知道，如果老區府和魚珠一起並列為一個選項，選它的人會不會多一些。

反正我一定會投它一票。

魚珠板塊由黃埔魚珠站和天河三溪站串聯而成。

從地理位置的描述我們能得到兩條重要信息：

1、它位於天河和黃埔的交界，距離CBD不遠；

2、板塊內有已建成地鐵，上下班通勤方便。

這兩點證明魚珠板塊適宜居住，但要判斷它未來的升值潛力，還有三大維度的質素需要去衡量：

1、在全區中的定位，可以看出政策傾斜力度；

2、產業規劃，可以看出它的未來發展上限；

3、目前房價水平，可以判斷它當前價值兌現程度。

.01

我們一條一條來看，先說全區中的定位。

魚珠，毫無疑問是黃埔的C位。

可能有些人會覺得科學城當前發展勢頭很足，但細看看廣州發展的方向，從珠江新城一路向東，想到達科學城還得先經過金融城、魚珠。

那有沒有可能跳過金融城、魚珠，直接發展科學城呢？

我能斬釘截鐵給出否定的答案。

天河金融城近年來一直受困於岑村機場限高的問題，建設進程較為緩慢，但最近限高問題有了新進展，再加上還有6宗商服地將在今年出讓，會是今年重點建設的板塊。

而魚珠和科學城相比，多了個第二CBD的規劃，而且還是第二CBD的核心區域。從地理位置上來看，還緊鄰珠江，發展潛力明顯比科學城要大。

圖源：廣州中原研究發展部

還有一個重點是，如果魚珠發展不好，那麼老黃埔是沒有什麼可指望的，而如果老黃埔發展不起來，人們喪失對黃埔整個板塊的信心，科學城又何來發展？

所以，魚珠必定會成為黃埔打造的重點，就像白雲區的白雲新城、番禺的萬博、甚至是天河的珠江新城。

.02

第二點，來看產業規劃。

在產業發展這一塊，我不太傾向於將魚珠和科學城、知識城進行對比。

看個表格就知道原因了：

科學城和知識城佔地面積過於龐大，以至於投入和魚珠相同體量的產業規劃激起的水花都微乎其微。

或許用一張圖表來展現更為直觀。

我們用不同面積的圈來代替三個板塊，用方塊來代替相同體量的產業，能看出佔地面積更小的魚珠產業更為集中。

這也就是我們所說的「資源集中度」，這才是衡量一個區域產業發展的重要標準。

相比較而言，我會選擇以琶洲、金融城來和魚珠進行橫向對比。三者有相近的佔地面積，而且與珠江新城同屬於「黃金三角區」。

圖源：廣州中原研究發展部

橫向來看，三者最明顯的差異點在於開發時間和產業定位。

整體來說，琶洲、金融城起步較早，招商引資已有條不紊的鋪開，而魚珠板塊整體開發建設才剛剛起步。

雖然目前已經引進了廣州日報、南方智媒、4399遊戲等多家知名企業機構進駐，但魚珠後續可開發的用地規模在三者中還是屬於最大的，因此發展空間也會更大些。

圖源：廣州中原研究發展部

當然，有粉絲可能會提出疑問：

論單純的產業發展，難道不是金融城更勝一籌嗎？全金融商業+產業打造，還有高端商業配套，這都是看得見的利好。

但不要忘了，今天我們討論的重點是——誰將成為廣州未來漲幅NO.1的板塊？

金融城固然有產業，但是它周邊1-2公裡內沒有中高端的住宅配套，而且現狀是沒有新的住宅土地供應。

換言之，金融城目前的住宅增量有限，也就談不上未來的漲幅空間。

再往深了說，哪怕它有了較大的漲幅，也只與少部分人有關。

所以這一局，還是有更大增量空間的魚珠獲勝。

.03

第三點其實與第二點息息相關。

在有著較大增量的前提下，今年魚珠已經開始發力。

五礦招商鷺山府上周已開盤，今年原茅崗村舊改項目富力南馳·富頤華庭也將於近兩個月內入市。

（富力南馳·富頤華庭踩盤稿可參考：吹風價5萬/平方，魚珠舊改大盤值得買嗎？）

預計二者的主力成交價將集中在4.5-5萬/㎡中間。周邊二手房代表樓盤金碧世紀花園、保利學府裡、海倫堡海倫時光成交均價集中在4萬/㎡左右。

新盤5萬/㎡的定價存在一定壓力，但考慮到區域內新盤稀缺，再加上因為商業和交通配套比較完善，周邊租賃需求也較為旺盛，所以第一批入市的項目享有優先定價權。

從這一點來說，這個價格也合情合理。

而且僅是富力茅崗舊改總用地面積就達79.55萬㎡，總建築面積301.78萬㎡，體量是獵德舊改的三倍，項目賣到2025年是妥妥沒有問題的。

大盤往往能帶動周邊二手房價水漲船高，這一點也毋庸置疑。

所以總體來看我對魚珠的房價漲幅還是持樂觀態度，短期內可能橫盤一段時間，但只要有個契機，比如高價賣地、進一步招商引資等，一炮走紅就離魚珠不遠了。

你呢，對魚珠有什麼看法？