上海地產市場調查報告

上海地產市場調查報告

2005-06-06 11:07 作者：邢海洋 2005年第19期

一個小陸家嘴，抵上一個上海證券交易所的流通市值。一個上海聚集的財富已經是全國人民將近5個月的勞動成果

5萬億樓市下跌空間

一個小陸家嘴，抵上一個上海證券交易所的流通市值。一個上海聚集的財富已經是全國人民將近5個月的勞動成果。

小陸家嘴

5月19日，「5·19」行情6周年紀念日，記者從金茂大廈出來，走過一片巨大的街心花園和空場，從後門穿過上海證券交易所大堂。寬敞闊大的大堂裡沒有多少人，沒有任何紀念「5·19」行情的跡象，一個不顯眼的位置，大理石立柱上掛著的液晶顯示牌上滾動著當前的交易指數。這是下午兩點多，即將收市的時候，上證指數顯示1102點，比前日跌不足一個點，泛著綠光。6年前1999年的這一天，股市從兩年中的低迷中起步，開始了一輪歷史上少見的大範圍牛市，兩市流通市值一年多的時間增長了一倍多，有上萬億之巨。可輝煌過去，市場再也沒有活躍過，全體投資者深陷其中。

金茂大廈花園南幾百米處，也就是這個浦東所有標誌性建築所在的廣場南側，環繞著已經建成或封頂的十餘棟四十餘層高的建築，純住宅。其中靠內側的三幢大樓——盛大金磐正在銷售中，售樓書上介紹，三幢樓頂部圓盤的貼面全由24K的黃金製作。房屋售價40000～60000元/平方米，戶型的建築面積在120～300多平方米之間，由此計算，一套房子的價格至少500萬元，最多要1600萬元。這不由不使人計算，若以1000萬元為均價，10套這樣的房屋價格就超過了億元，這裡400餘套住房所積累的價值已經超過40億元。40億元在上海證券交易所是什麼概念？上證跌到了1100點，滬市加權平均股價為4.89元，40億元可以換市場上超過8億元的流通股。8億元的股票，算得上一個相當大的大盤股了。前一周，上證指數跌60點，深滬兩市共損失了500億市值，一個盛大金磐就頂得上5個點。1100個點位裡有220個5點，也就是說，只要有200多個盛大金磐，就可以買下中國所有上市公司的流通股了。

這個想法的確令人興奮。盛大金磐能以如此高的價格開出，無非仰賴幾個概念，一是東方明珠電視塔、國際會議中心和金茂大廈均坐落在面積僅1.7平方公裡的小陸家嘴，即浦東的突出部上，而這裡是全中國改革開放的標誌。二是這裡有無敵的綠地和江景。於是我們盡可得到這樣一個換算:1.7平方公裡相當於170萬平方米，我們大可不必在小陸家嘴的每寸土地都蓋上房子，只是奢侈地在1/10的土地上蓋房，蓋10層，得到的也是170萬平方米的建築面積。這個龐大的建築群既然邊緣都能賣到6萬元/平方米，不妨假設均價在8萬元，於是就得到了1360億元的地產。這還只是建了10層，要是建到40層，就是5000多個億，已經能夠抵上一個上海證券交易所的流通市值了。

實際情況的確如此，在盛大金磐邊，一座座高聳雲天的樓盤拔地而起，戶型多南北貫通，向北，是金茂大廈和東方明珠構成的現代中國景觀;向南是黃浦江的自然風景，所有這一切，都有真金實銀的價值。近10萬平方米建築面積的鵬利海景和湯臣國寶等大盤比盛大金磐的位置更靠近黃浦江，容積率也正在我們假設的40層附近，鵬利海景價格尚未公開，但宣稱一定會比盛大金磐賣得貴。而湯臣海景則報出10萬元/平方米天價。如此多的豪華住宅環衛著氣勢恢弘的金茂大廈，一棟就頂得上幾家上市公司，一個疲憊的上海股市算得了什麼？

金融中心？地產中心？

上海立志於成為全球的金融中心，但有一段時間，深圳交易所不允許發行新股，上海也並不能一舉做大。國際遊資對人民幣升值虎視眈眈，因為金融不開放，也只能押寶內地資產，於是從上海的房地產入手。上海12年來建國際金融中心的夢想，從來沒有像現在這樣尷尬過。金融保險業在上海的增長貢獻率一直低位徘徊，2001年金融保險業增長率只有2.1%,2002年甚至零增長。2003年增速有所加快，但仍低於第三產業和全市GDP的增長速度。連續幾年的低速增長，使金融保險業在GDP中的幣種由2000年的16.7%下降到了10.1%,遠低於「十五」規劃中18%的要求。4月18日，央行第二總部落戶上海，給人以希望，但也僅僅是希望而已，因為沒有創新的金融產品，沒有資本市場的全面開放，全國乃至世界的金錢為什麼要在上海交易呢？

金錢逐利的本能卻在上海的房地產裡找到了答案。記者遇到一位1996年拆遷的居民，在上海的外環虹橋機場附近安置，當時安置房房價8萬元，現在價值40萬元，不到10年間，房價增值了4倍。虹橋機場距離市中心南京路近15公裡，這裡的二手房房屋價格已經八九千元一平方米了。沿著延安路向東，在外環和中環線之間的新涇板塊，以老工房為主的區域，房屋的掛牌價格多在1萬元/平方米上下浮動，個別房源的價格達到了12000元/平方米。再向內，過了內環線，到了中山公園區域，這裡多是新建不久的樓盤，高大的住宅樓環伺中山公園，樓價一下子躥升到兩萬元一平方米。

沿著延安路向外灘方向，路兩邊已經形成了密集的鋼筋水泥玻璃幕牆的森林。新樓的價格由2萬元一級級向3萬元進發，舊房子則在1萬～2萬元之間逐級上升，老工房和現代化公寓中間或有傳統裡弄建築，有些掛牌單價接近3萬元/平方米。高檔公寓是房地產市場的主角，在內環無論是否臨街，已經很少有兩萬以內的高檔公寓。「中共一大」會址的新天地板塊是上海房價最貴的區段之一，那裡，2004年底房價已經漲到了38000元/平方米。這裡催生了全上海最貴的房子華府天地，價格7000美元/平方米。網上備案顯示該樓盤銷售價格為58000元/平方米，自從5月8日開盤後，46套可售房中售出了4套。

上海市公布的2004年住宅商品房平均銷售價格為6385元，比上年上漲14.6%，但面對著動輒上萬元的商品房價格，有誰還會在意這個將遠郊低價房統計在內的，旨在「平抑」物價的統計數字呢？按統計數字，上海外環內房屋價格去年為8627元，內環內不僅新盤，就連二手房都鮮有萬元以下的，而這些數字，在今年5月，國家調控了房地產後仍沒有改觀。到處都在傳說上海房價下跌了，但到了當地，普通居民並沒有感受到房價真實的下跌，即使是官方統計的下跌5%或者地產中介常提到的降價10%或20%的房源，仍不能使人感到價格便宜。華府天地所在的盧灣區，上海最貴的區域，房地產成交量甚至有些回升。不過，黃浦、靜安、長寧和徐匯等4個中心區域都處於下滑狀態。直到風聲鶴唳的今天，仍有人認為中心區域的購房人群對價格的敏感度並不像人們想像的那樣高。

有人依據上海住宅存量房兩億平方米計算，若以萬元為均價，上海的房地產總價值達到了兩萬億元。上海人均住房使用面積20.4平方米，換算成建築面積接近30平方米。常住人口接近1800萬，由此可以換算出上海的住宅建築面積將近5億平方米，按萬元每平方米的價格，整個上海的房地產累計價值達到5萬億元。如果我們按最嚴格的，可能得出最小數字的上海戶籍人口1352萬，使用面積轉建築面積係數1.33計算，上海存量房的建築面積仍達到3.67億平方米，在此基礎上，若再嚴格地按照上海市公布的住宅商品房平均銷售價格6385元計算，也能得到一個2.4萬億元的數字。

2.4萬億意味著什麼？意味著2001年高峰狀態深滬股市總的流通市值，有了這許多財富，足可使全國的投資者重溫兩次當年的輝煌。而現在，包括中石油、中石化、三峽電力等諸多我國命脈企業的股市總市值不過3萬多億元。5萬億元則是我國去年國民生產總值的37%，一個上海聚集的財富已經是全國人民將近5個月的勞動成果了。

漲？落？

在浦東，2號地鐵線接近起始站的地方有一個巨大的人工公園，建於世紀之交，因此取名世紀公園，公園周圍是高達30餘層的景觀高樓帶。現在，能看到公園的房屋價格每平方米2萬元，看不到公園的1.5萬元。房地產中介多如牛毛，密布在高樓大廈之間，提示路人兩個月前炒樓的輝煌。據房產中介講，這裡的樓盤掛牌價格下降了10%，因為沒有生意，還看不出具體變化。世紀公園建成的時候，這裡的樓盤均價不過4200元，去年底漲到了17400元，二三月份又狂漲了2000～3000元，現在，價格也就是回到了2004年底的水平。

盧灣區新天地板塊的價格變動更典型，那裡2000年還是12500元，2001年變成18300元，2002年變成24300元，2003年漲到32400元，到了去年年底，就漲到了38300元。今年5月間交易稀少，似乎只有華府天地幾套房屋售出，但均價接近5萬元。上海市房地產飛速上漲的地產多集中在內環寸土寸金的市中心地帶，那裡，2000年房地產均價不過5000元，到了去年底均價達到13500元，上漲了近兩倍。
炒房最劇烈的地區多集中在交通結點上，一條地鐵線的修通往往帶來一大片地產升值。但上海的獨特之處還在於炒家們對景觀概念的執著。去年10月房展會上，北外灘區域出現了總價838萬元的景觀房，單價達到每平方米4萬元。11月房展會上，紀錄被打破，一套總價達到1300萬元、每平方米單價為5萬元左右的北外灘「天價」房引起轟動。很快，黃浦江畔江景房的最高售價升到了每平方米8萬元，總價升至5000萬元。價格越高，買家似乎越踴躍，很短時間內，轟動了上海的12套天價江景房就售出了一半。此類江景房多帶有圓形客廳以便於多角度觀賞江景。雖然黃浦江渾濁不堪，毫無湖藍或碧綠的爽心悅目之處，但畢竟屬於稀缺資源，江景於是成為地產裡難得的題材。

江景雖然獨特，從外灘向浦東方向望去，目力所及，陸家嘴東南的江岸上「海景樓」何止二三十棟，再加上被部分遮蔽的江景樓，具江景價值的樓盤可能又要成倍增加。江景中於是又多了複式概念，在大樓頂部面向黃浦江一面闢有躍層客廳，俯瞰黃浦江和外灘景色。如此稀缺，使頂層業主與下面平層業主區別開來。結果，平層江景的價格每平方米不過5萬元，躍層江景每平方米就高達8萬元。江景是稀缺資源，屬於頂級炒家的籌碼，而公園風光相對豐沛，既可提神醒腦，又相對難得。炒房者甚至總結出了風光的價值規律，以中山公園為例，想從客廳看到公園，一平方米加價3000元;只從主臥室看到公園，加價2000元;若是從陽臺轉頭看到公園的景色，最多也就加價1800元了。

一個上海人，2004年人均可支配收入為16683元，3口之家的可支配收入為5萬元，而一套外環內的住房動輒百萬，本地人買房幾乎沒有可能。採訪中，大多上海人都表示他們是房價上漲的旁觀者，「只有看的分!」房價即使下降10%和20%，仍在普通市民的購買力之外。

炒房的資金來自何處？2000年，將深滬股市炒高一倍的資金多達萬億，那是來自全國遊資的合力。房地產市場不是股市，流動性差，但把一個1萬餘億元的市值炒高到2萬億乃至5萬億，想必也少不了巨大規模的資金。而肯於在這樣一個流動性相對差，信息不對等，充滿灰色地帶的市場裡遊走，又一定是投機性更強的資本力量了。短短5年，我國遊資的規模和數量的急劇膨脹可見一斑。

正是因為流動性差，樓市才有了現在的膠著觀望狀態。成交量成了比價位還要重要的風向標。還是以盛大金磐為例，該樓盤去年11月共賣出67套，均價在26800元/平方米。今年2月份售出8套，均價為29816元/平方米。3月僅售出7套，成交均價為32503元/平方米。盛大金磐前段時間以「香港推介會」為由暫時封盤，雖然重新開盤後價格有一定漲幅，但最近銷售一直維持在每月不過10套的水平上。可售套數405套，還有170套沒有出售。據沃頓商學院對香港樓市泡沫的研究，流動性差的房地產泡沫更伴以成交量的急劇變化，成交量下跌預示著價格下跌的開始。

與國際接軌？

世紀公園附近，一家房地產中介為賣出房子，為記者算了這樣一筆帳:一套141平方米的房子，帶裝修200萬元，已經比過去優惠了15%，買到手後若不能轉手，可以考慮出租，租金每個月7000元。且不管這個價格是否租得出去，以這個價格，收回成本也要24年。若是按年均回報率計算，只有4.2%，還不足銀行貸款的利息。在上海，這樣荒謬的現象比比皆是，每月出租價格2000元的老公房，賣價卻高達60餘萬元，比北京整整高出了一半多。同一個街區，高層高檔公寓兩萬多元一平方米，普通住房只有一萬多元，整整高出一倍。

以投資的角度，在上海，買房出租不划算，再考慮到尋找房客，可能斷租的成本，所得甚至不如把錢存在銀行。以成本的角度，同一地段的房屋，高檔公寓成本雖高，卻絕不可能比普通房屋價高一萬元，尤其房屋的成本主要是地價，而非建築價格。如此多不合情理的現象出現，甚至不能從供給的角度去解釋，因為多年來上海房市變化平穩，供給沒有大的變動。惟一的解釋就只有從需求面找，是高端需求拉高了房屋的價格。

高端需求主要來自國際上，在投資上海房地產的時候，他們首先參照的是國際市場的價格。熱炒江景房的時候，有人拿舊金山做參照，那裡，一般可以看到海景的房屋，售價基本都保持在每平方米1萬美元的價格。開發商或許正是受到啟發，給他們的頂級江景房定價。今年的香港住宅均價在5500～6000港幣/平方英尺，折合人民幣50000～60000元/平方米，而在地產價格的巔峰，住宅均價曾摸高至約10萬元/平方米。SARS過後，香港樓市飆升，平均升值了60%～150%，香港房價至高點香港島南區的山頂區，已逼近20萬元/平方米。上海樓市的另一個參照是臺北，均價35000元/平方米。而一些中心區域的物業約合人民幣72000元/平方米。東南亞第三個可成上海未來參照的區域是新加坡，那裡房屋均價在3萬元/平方米。更遠的參照是紐約，那裡是本輪全球房地產炒作的龍頭，10年間曼哈頓地產價格上升近4倍，公寓樓價格平均水平提升到1萬美元/平方米。

如果以以上城市做比價，再考慮上海的人均國民產值4000美元，上海房價的上漲有其合理的一面。但比價上，新加坡與中國的香港、臺灣地區均超上海六七倍，上海房價1萬元，比價上就不合理。3年前，香港豪宅的價格還是上海的8倍，但到今年已經只是3倍，並且這個差距還在不斷縮小。

提到上海地產，專家們經常提及的是香港地區和日本地產泡沫。但上海顯然與那些國家和地區的泡沫不同，日本和香港地區，都是在接近了工業化國家後發展速度放緩，而資產價格剎不住車，反而加速，引起價格與價值高度背離。上海卻是在發展之中，依賴的是長三角、長江流域乃至全國的發展。理解上海的地產價格，需要的還是本地的智慧，遊資越來越膨脹，四處尋找出口，先是郵票市場，再是股票市場，再是藝術品市場，再是房市，一浪浪炒高。在這樣一個資金四處遊走，越聚越多的市場，需求永遠是增長的，只要控制好供給，這個市場就會波動著發展下去。相對著看郵市和股市，也正因控制不好供給，一蹶不振下去。■

房產新政下的上海「蝴蝶效應」

記者◎郇麗

按照上海財經大學工商管理學院副院長姚玲珍的解釋，西歐國家習慣根據持有房產的期限區別「投資」和「投機」，買進來持有五年以上的是投資，五年以內賣出去的就是投機。投資按正常的來徵稅，投機就要徵收重稅，西歐一些國家的投機徵稅達到增值部分的50%以上。

如果國務院最近出的「意見」是用來區分「投資」與「投機」的，2年徵收5%的營業稅，看來也無法與西歐的50%相比。

但是，這個即將在6月1日起執行的「意見」，目前在上海已經凸現出其殺傷力。

不可能再現的上海機會

趙健是國內某媒體評出的2004年度十大理財明星人物之一，在這一輪大浪淘沙過程中，他再一次勝利大逃亡。據他稱，他現在是安全的，因為他手裡的房子在3月份前後就已經出手，賣掉了70%。

趙健在2002年賺到人生中第一個100萬，然後在浦東世界博覽會地域圈內買了兩套房子。兩套房子到2004年已經升值70%～80%，轉手後100萬變成300萬，他由此開始專業「炒房」，兩年時間實現了個人資產翻了6倍。

而在這次「逃亡」中，趙健稱，其實他對宏觀政策並不把握，只是憑感覺，他說:「今年3月份，浦東的大華錦繡價格居然掛到了16000元每平方米，這明顯是大資金在拉高出貨，我的投資主要集中在浦東，不抓緊出貨，要大難臨頭。」

在趙健這樣一個投資客看來，如果這次房價下跌30%，就是崩盤。因為30%的價格下挫，再加上10%的交易費用，實際是下跌40%。從2004年全年情況看，差的樓盤房價上漲幅度都在30%以上，也有很多都在50%以上。

趙健感嘆:「像上海這樣的機會在國內不可能再出現了！」

而和趙健一樣上演房市大逃亡的還有洪熙，他也和趙健一樣，同為那家媒體評出的十大理財人物，他的提前拋盤信號來自於兩會。他說:「總理都開始關註上海房價了，一定會有政策出臺了。」

趙健稱，估計能夠像他這樣驚心動魄地「逃亡」的散戶不會超過5%，大的開發商逃掉的不會超過30%。

趙健透露，實際上許多開發商也屯房，這兩年來，上海房子好賣，開發商開盤只要賣出30%就不用擔心資金回流，賣到50%就贏利。
就像無法知道具體有多少個趙健和洪熙能夠平倉出貨一樣，從來沒有人能夠統計這兩年來上海到底有多少炒房客。

據透露，世紀公園板塊在投資客的「推波助瀾」下，經歷了好幾撥暴漲行情。2003年世紀公園周邊一般樓盤均價基本在6500元/平方米左右，佔據較佳位置的均價在8000元左右。而在2005年春節後，世紀公園板塊的聯洋社區等樓盤均價就上漲了2000元，「水清木華」從年前的每平方米16000元漲至18000多元，「第九城市」和「聯洋年華」則從每平方米13000元漲到15000元。

為此，上海新導向廣告策劃有限公司曾經先後對世紀公園附近某樓盤進行的4次較大規模消費者訪談和抽樣調查結果表明，購房作為投資的比例佔54%。

而在今年3月底，蘇浙尤其是溫州投資客開始大量放出世紀公園板塊的房源，掛牌房源比3月之前猛增2倍以上，掛牌價卻持續兩個月沒有變化。

如果持續沒有成交量

4月份上海樓市的交易量開始明顯萎縮。有報導稱，其中新建商品房交易量居然下降了42%。

從「天天房展網」公布的上市新盤成交首日快報看到，最近上市的20個新盤中，成交首日不超過3套的達14家，佔到20家中的70%之多;而成交首日只有1套成交記錄的竟也有8家。

上海中原物業代理有限公司黃浦分行高級經理韓宇蓉回憶說，2003年她剛開始跑單子做業務員的時候，曾經為客戶砍下了10萬元的價格，經理表揚她做得不錯。因為那時候房源是稀缺的，稀缺的房源讓開發商的日子非常舒服。

「稀缺的房源」演化到2004年就已經是不可思議了——幾乎所有的上海人都明白，不找幾層關係想從開發商手裡直接買到一手房，幾乎是不可能的事情！

上海中原物業公司的業績是聯網的，韓宇蓉介紹說，從目前整個公司的情況看，成交量下滑厲害，大概在70%～80%左右，這兩個月每個分行成交的單子就1～3套之間，有的分行還根本沒有單子可做。而在2004年，她負責的黃浦區每個月的成交量都穩定在10套左右，2003年時候也穩定在每月6套左右。

韓宇蓉分析說，現在能夠成交的房子大多是有幾年以上房齡，而且基本是一直沒有換過手的房子，業主買進的價格在7000～8000元/平方米之間。這樣的房源之所以能夠成交，就因為有足夠的降價空間。而在2004年買進的房源，尤其是2004年第四季度之後才囤積的房源，現在賣就是賠，所以大部分人不敢輕舉妄動。

資料顯示，上海樓市的投資者大多集中於環內中心城區，所以他們將受調控的影響最大。韓宇蓉透露，從現在少數成交的情況看，拋盤的也以上海本地人比較多。溫州人從2002年之後才陸續進入上海樓市，雖然迫於資金壓力急於拋盤，但是降價空間有限，所以，整個市場交易幾乎處於靜止狀態。

韓宇蓉介紹說，目前閘北區的價格下降比較厲害，而從整個上海情況來看，中心區域的房價基本都下降10%的幅度。譬如，在她所服務的業主中，非常靠近浦江的地方，以前掛牌16000元～17000元/平方米的房子現在掛牌價格只有13000元左右，有人要的話12000元也可以出手。

不過，試想如果缺少了投資客的互相追捧，誰又將具備12000元/平方米的接盤能力？

綜合上海許多房產中介的監測數據看，4月份以來，上海部分區域中高檔二手房均價確實已有回落，例如中遠兩灣城，4月1日前房價基本在15500至16000元之間，現在回落至15000元，下降了7%～10%左右。上海市19個區域，12個區域住宅均價下跌，11個區域成交量減少。

但是，令眾多投資客焦慮的，並非是眼下這點價格的下浮，重要的是如果長期沒有交易，眼下的價格自然也把持不住。這樣，對部分投資客而言，之後的「恐懼」只怕會猶如急風暴雨一般。

仲量聯行中國區董事陳立民則認為，這個政策的出臺，將使短期內房價走勢不再有懸念，上海房價很難堅守在當前價位線上。他預測說，在6月1日大限到來之前，資金鍊吃緊的一些投機客將掀起一波拋售狂潮。

據傳，在浦東、長寧等地區的二手房市場，不少投資客已經對中介公司表示，只要能在6月1日前轉讓手中物業，價格方面可以讓步。

中介，隨風湮滅

中原地產東昌分行經理雷洪表示，4月以來，濱江樓盤都在穩步地拋盤。

進入5月份，據上海大型房產中介公司金豐易居統計顯示，掛牌出售量急增態勢繼續蔓延，每一周掛牌量都遠遠超過去年同期。而最高掛牌量的一周則是2004年歷史最高水平的兩倍，最多時可達到去年同期一個月的掛牌總量。

然而，只見掛牌，不見成交量，這令中介頭疼！

據金豐易居統計，掛牌房源中，投資客佔了一半以上，買賣的僵持導致二手房成交量大幅度下降，諸多中介機構業績大幅下滑。上海普潤地產、信義房產4月份成交量比3月份減少50%之多;中原物業、21世紀不動產業務量也減少超過三成;上房置換不同區域門店的業務量也大幅減少了三至五成。

漢宇地產施宏睿總經理對記者表示，漢宇在香港《星島日報》和《澳門日報》上都做了廣告，正想辦法把上海的房源推到香港去銷售，香港的購房人很了解上海的徐家匯和浦東濱江地區。

再回首，2003年上海房價開始瘋漲時，上海的房產中介也開始大發展。這一年裡，來自香港的中原地產採用「滬港聯動」策略，拓展二手房市場，市場區域迅速從浦西到浦東到閘北、普陀，直營分行迅速擴充到28家，分行遍及上海各大區域，成為經營中高檔物業為主導的品牌中介公司，經營業績在同行中名列前茅。

到了2004年，上海市一年就新增中介門店3000家，總數達到一萬多家。上海中瑞市場研究有限公司婁進京認為，對於靠二手房業務吃飯的滬上中介機構來說，從業人員就有十幾萬。在經歷了3月的市場調控後，大部分中介業務量下滑五成以上，而一些實力較弱的中介將有可能陷於倒閉境地。

其實包括二手房上網和後續的一些政策都讓中介業感到了危機，施宏睿認為，今後30%的中介可能會被淘汰。■

樓市考驗上海政策技巧

記者◎郇麗

6月1日，對上海的房地產業而言，瀰漫著恐慌.

對散戶投資客而言，擔心從此價格一落千丈，再無翻身之日;對開發商而言，惶恐是否還會有下一道政策。

就在這樣一個微妙的關口。政府在關注市場反應;市場在密切關注政府，看會不會繼續出臺打壓政策。業內人士認為，這樣一個局面還要僵持一兩個月。

據傳，國家責令上海市政府拿出國務院「意見」的實施細則，將房產市場每年增幅控制在10%以內就算完成任務。

上海友道投資諮詢有限公司董事助理張景瑞表示:「只要房價上升還很快，政府就會不斷出臺各種政策。」此時，張景瑞的說法代表整個上海房地產界的共識。有的開發商對記者表示，就算控制在10%以內，我們就做好過兩年苦日子的準備。

要不要調整

資料顯示，國內的房地產經濟，從1983年以來已經經歷了三個周期。前兩個都是五年的上升期和兩年的下降期，這一波行情從1998年開始。

1998年，上海為了啟動住宅市場，除了國家宏觀政策外，還出臺了三個地方性政策。第一是買房退稅，賣房所繳的個人所得稅可以退回來。這對上海的房地產市場刺激相當大，人們可以用退回來的稅來買第二套房子。第二，出臺了藍印戶口政策，外地的居民到上海來買房子，就學、戶口和上海人是同等的。還有一個是契稅，內地的稅收是比較高的，平均在6%左右，而在香港只有0.6%。上海1998年的時候是在3%的基礎上政府補貼1.5個百分點，個人只要繳1.5%。

上海財經大學工商管理學院副院長姚玲珍對記者說:「這些措施產生了立竿見影的效果，推動房地產投資開始紅火起來。這是上海從1998年以來的第三個上升的周期，也是增長幅度最快的周期。」

中國指數研究院華東院常務副院長陳晟對記者說:「去年一個階段漲得非常快，把很多需求在短時間內一下子釋放。如果房地產市場任其發展，金融風險是很大的，因為信貸集中度太高了，所以在目前狀態下做適當的調控是必要的。」

就住房空置率而言，國外媒體認為，中國的空置率已遠遠超過15%這一國際認可的警戒線。

陳晟表示，其實現在住宅和商業地產的價格已經是倒掛的，所以調是必要的。

從目前的金融政策看，這個政策是雙管齊下，一頭是對著消費者，現在是第一套房子能貸，第二套房子是怎麼貸，而且成數是怎麼控制，還有對貸款對象整個的審查、審批程序也有相當的衝擊。第二頭則是對著房地產開發企業的，這是比較急轉型的衝擊。

據透露，目前在上海，項目風險的大小與開發商拿地的時間有很大關係，中環線以外項目風險已經較大，內環線以內項目風險依然很小。如果不是2004年剛剛高價拿下的土地和項目，存在的風險不過是「多賺一點」或「少賺一點」而已，如果是剛高價買下土地不久，風險則很大。

這是因為，如果有些開發商根本無力融資做後續開發，按照規定，一年之內沒有建住房就要繳一定的閒置費，兩年沒有建住宅的就一定要收回。

一位開發商對記者說:「前一段時間感覺還好，這一段時間貸款的利率明確在原來的基準利率上面上浮5%，第二個情況還要審查企業的資質，特別是四證的齊全。還有貸款金額比較大的要經過上面總行審批，如果超過一個億的基本上都是要到總行裡;總行裡面還要看是不是作為總行掛號的優質客戶，是優質客戶的一般還比較好一點。」

儘管上海市政府新聞發言人焦揚公開表示，調控的目的就是保障廣大人民群眾住房條件不斷改善，繼續保持市場基本穩定，防止大起大落。但業內依然一片恐慌，開發商普遍擔心，這一系列新政策會給上海房地產真實健康需求帶來致命打擊，大落的局面有可能出現。

對房地產界的擔心也體現在部分學者身上，「如果房價真的下降30%，那就是崩盤的局面。」復旦大學房地產研究中心副主任華偉說，「現在上海地方財政高度依賴於房地產，如果房地產出了問題，中央有錢來補貼上海財政嗎？那不僅僅是經濟危機，還是全局性的政治和社會危機。」

軟著陸還是硬著陸

實際上，在2003年5月份，上海的地產商就曾經接到一個金融系統的通知，從5月1日開始暫停審批貸款，後來到5月8日又重新恢復了。儘管其中原因不甚明了，但這是一個信號。

2003年隨著房地產行業的投資過熱，政府採取了宏觀調控政策，從土地和資金的供給上進行調控，希望把供給調下來。但是，市場並沒有買帳。

今年一季度以來，上海市政府就出臺了大小超過10項措施來調控市場，其中僅3月份以來政府更是連續出臺了包括徵收營業稅、貸款利率的提高、轉按揭的限制，推出2000萬中低價位商品房。

而針對上海市政府出臺的幾項舉措，有專家分析說，「看上去很猛，其實還是太溫和」。他們認為，上海市先後出臺的政策，一是增加交易稅費;二是一年內購買的按揭房不能轉按揭;三是按揭購房須在付清餘款後才能過戶轉讓並重新辦理按揭。三條措施中，起實質性作用的是第三條，它增加了用銀行資金進行炒房的交易難度。但仔細分析該項政策，發現它在限制房價炒作的同時，也在起保護現有房價的作用，因為它減弱了二手房上市的壓力。

人民銀行一位做房地產監測的人士認為，上海市的政策，包括2005年出臺的諸如叫停轉按揭等政策確實顯得比較「溫和」，的確反映出上海市政府怕房地產業受打壓後一蹶不振的心態。

據了解，房地產業的增加值佔上海GDP的比重已經由1990年的0.5%上升到現在的8%左右，成為上海市經濟增長的支柱，房地產業的興旺拉動了建材、房屋中介、家具電器等相關行業的發展。如果上海房地產市場出現「崩盤」，很多相關產業都要「死掉」，很多金融機構也要深陷其中，會影響到整個上海的經濟。

據透露，一直以來，上海的房市調控，人民銀行是參與的，人民銀行一直是建議從稅收的角度考慮，理由是人民銀行的利率要向市場化方向發展，而且利率一調控的話不可能非常細。

但是，這位不願意透露姓名的人民銀行人士也表示擔心，政策是否需要這麼密集？他表示，在這個政策出臺前，其實國務院、人民銀行向各方面徵求意見，也找了金融機構了解情況，現在看來中央還是比較急，可能有更多的考慮。

對此，中國指數研究院華東院常務副院長陳晟的理解是，這裡有一個隱藏最深的問題，這是和人民幣匯率有關，大量的美元沉澱在房地產市場，萬一這類資金抽逃，會對房地產市場造成災難性影響。

不過，上海友道投資諮詢有限公司董事助理張景瑞則認為，「上海市政府出臺的政策累加性很強，雖然溫和，但是不斷出臺新政策，也會有很強的效果。估計到年底，效果就會比較明顯」。

看來，「調控」在真正開始考驗開發商實力之前，先考驗開發商的承受力了。有些開發商開始質疑，政府措施非常強硬，不像軟著陸的情況。

在近日，上海一次小範圍的地產業座談會上，開發商的憂慮溢於言表，他們紛紛表示，如果是調整在10%以內比較好的發展趨勢，能夠對市場的投機行為進行打壓，對一些原來不太規範的土地市場進一步規範化，控制一級市場。但是如果超過這個界限，房市趴下了則會很糟糕。

一位產權交易公司的高層如此對記者分析說，政府現在想把房價的漲幅，在3年內調控在每年10%以內。這就要看政府的調控能力到底掌握到什麼尺度，其實從政策調控來說要房價下去是很容易的，但是3年後是否能夠回過來，這根本說不清楚。

他說，因為我們確實經歷過這樣的情況，房地產上下五年是非常正常的事情，像1992年的時候房地產開始回落，到1995年局勢已經很明顯了，後來回復過來是一直到了1999年底。因此要使它回升上來，政策的力度可能要比以前更強一點。

當然，現在的市場需求和以前不一樣，上海房價的上漲有一些其他原因，上海成為這樣一個國際化的都市，這樣的地位本身有這樣一種需求，外界對上海有一些期望也是不一樣的，所以這個情況可能不同於前兩年，也不能完全以90年代房價的起落來進行比較。

陳晟則對記者說，相對這麼多政策來說都還算是可以接受的，現在最關鍵是不能再出臺了。■

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