作為一名投拓人，怎麼可以不會寫最基礎的投資項目評估報告呢，要知道，這份報告可是價值億金。
在之前幾期的課堂中，我們也提到過項目評估報告中的幾個組成部分，比如：投資測算分析、項目本身的風險評估、市場調研等。本期，給大家帶來一份完整的地產投資項目評估報告裡面到底應該包含哪些組成部分。
一、項目評估的組成部分
房地產投資項目的評估就是對項目的投資可行性進行全面的分析，在市場調研的基礎上，根據項目的各種相關指標，進行項目投資的經濟收益等一系列分析並作出結論。項目評估的目的在於最大限度地規避風險，提高投資效益。項目的評估主要分為五個部分市場分析部分、項目定位部分、經濟分析、項目的風險評估、結論。
二、市場分析
投資的市場分析，就是針對地產相關的市場信息進行系統的收集、整理和分析，為投資決策提供信息。
1、區域簡介
區域簡介主要是研究項目宏觀環境和區域環境。通過對城市不斷變化的經濟、政治、文化、人口等因素的分析研究，明確項目當前所處的宏觀環境與市場條件，把握房地產市場的整體走勢。區域環境研究是通過項目所在區域的城市規劃、景觀、交通等區位條件的分析以及對區域內現實與潛在樓盤供應量的分析，研究項目所在地具有的區位價值。
2、消費者調查
消費者調查就是通過對消費者需求資料的收集與調查，了解消費者的購買力水平、購買傾向以及目標消費者的共同特點，為項目的市場定位提供依據。
3、樓盤調查
樓盤調查就是通過對擬投資項目所在區域和鄰近片區的主要競爭對手的競爭樓盤分析，了解項目主要競爭對手的樓盤規模、銷售價格、市場反應等，同時了解競爭對手的營銷策略及目標客戶群，為確定項目開發的競爭策略提供依據。
4、土地調查
土地調查就是通過對擬投資項目所在區域和鄰近片區的主要歷史成交地塊信息進行搜集分析，了解周邊已取得土地項目的地塊規模、相對區位、成交時間、成交價格（總價、單價、樓面地價）、土地溢價率、拿地公司等，同時了解歷史成交地塊的現狀，為標的項目地塊成交價格的合理性提供參考。
三、項目定位
項目定位包括目標客戶群定位、產品定位、市場定位、區域定位 、功能定位 、主題定位、價格定位、品質定位、競爭定位、形象定位、建築風格定位。
項目定位就是在前期預判的基礎上，結合消費者需求進行驗證，並根據消費者需求特徵進行調整，從而形成最終的產品定位。主要內容包括宗地分析及項目分析兩大類：
1、宗地分析
宗地分析就是對擬投資地塊本身的情況進行研究分析，包括項目的現狀、交通、環境等，並在此基礎上對項目地塊進行SWOT分析，繼而對項目分析提供參考性意見。
2、項目分析
通過調查研究和收集資料，在充分佔有信息的基礎上，根據項目目標市場的選擇與項目的市場定位，了解項目開發檔次、銷售價格、客戶群體、開發進度，了解項目的開發內容和規模、開發進度、項目產品價格，繼而進行項目的綜合分析。
四、財務測算
測算說到底就是算一本收支帳，收入就是項目最後銷售所帶來的實際收入；支出就是項目前面和後期所有實際成本的總和。相比收入，支出的項目就會多一點，比如：土地成本、建安成本、營銷費用、財務費用、管理費用、土地增值稅、所得稅和增值稅等各種費用。對項目的經濟分析一般分為靜態分析和動態分析。
1、項目成本
項目成本包括土地成本（包括徵收及拆遷補償費等）、開發成本（前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費）、開發間接費用和期間費用等。
1）土地成本
土地成本就是通過招拍掛、收購等方式取得土地使用權所需的費用、稅金等。土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由開發商繳納的稅費構成。根據拿地途徑可以分為三種：
l 通過徵收農地取得的，土地取得成本包括農地徵收費和土地使用權出讓金等。通過土地徵收及拆遷費、出讓金、七通一平費、耕地佔用稅、耕地開墾費、管理費、佔耕地交易附加費、新增建設用地有償使用費、前期工程費和契稅等。
l 通過在城市中進行房屋拆遷取得的（毛地），土地取得成本包括城市房屋拆遷補償安置費和土地使用權出讓金、稅費等。
l 通過在二級市場上收購取得的項目（如購買其他房企轉讓的已完成徵收拆遷的熟地、收購項目公司等），土地取得成本包括合同的總價款和應由買方繳納的稅費（交易手續費、契稅）等。
2）開發成本
開發成本主要包括規劃設計、前期勘探、建築材料、工程承包、安裝（電梯、消防等）、綠化、公用設施建設等這些組合起來的最終成本。其中，建築安裝工程費，指以發包方式、自營方式支付給承包單位的建築安裝工程費；而配套設施費則指開發小區內的道路、供水、供電、供氣、排汙、排洪、通訊、照明和環衛等費用。
2、稅費
房地產項目經營稅費實際上是包含兩大部分，即項目開發期間稅費與項目經營期間的稅費。開發期間的稅費主要是前期獲取土地的稅費，經營期間的稅費主要有營業稅及附加、印花稅、土地增值稅、所得稅等。
3、投資回報率
投資回報率就是項目淨利潤除以本金的比率，即：
投資回報率=淨利潤/總投資*100%
4、盈虧平衡點
盈虧平衡點就是零利潤點或者叫保本點。通常是指全部銷售收入等於全部成本時的產量。以盈虧平衡點未界，當銷售收入高於盈虧平衡點時項目是盈利的；反之，項目則是虧損的。通常情況下，盈虧平衡點可以用銷售量或銷售額來表示。
五、風險評估
房地產項目的投資動輒幾億、十幾億，一旦項目前期評估出現差錯就會給企業帶來巨大並不可彌補的損失，因此風險評估在項目評估報告中顯得尤為重要，它能起到預警的作用，能讓企業在全面了解項目風險點的情況下做出正確的判斷。
經營風險：經營風險就是指項目的決策人員和管理人員在經營管理中出現失誤而導致項目盈利水平變化從而產生項目預期收益下降的風險。
財務風險：當公司財務結構存在不合理，融資不當而導致公司所投資項目預期收益下降的風險。此類風險在目前的地產市場內特別常見。
市場風險：在經營期內，房地產市場發生負面變化的風險
六、結論
在完成項目評估後，即可對項目進行綜合評價。包括：對項目的可行性推薦方案進行綜合性描述；對由於種種原因未被推薦的主要比選方案進行描述，說明優缺點；提出項目各個階段存在的有關問題，並提出相應的措施建議。
越是基礎的東西，往往越容易出錯。因此不要小看這個項目評估報告，成功永遠都是在細節中體現出來的。希望本期課堂對大家的工作有所幫助，特別是新進入投資圈的朋友們。
來源：投研參考（ID：dichaninvestment），本文已獲授權，對原作者表示感謝。