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[公告]供銷大集:擬轉讓天津寧河海航置業投資開發有限公司股權所涉及的天津寧河海航置業投資開發有限公司股東全部權益價值項..

時間：2018年12月12日 08:15:43&nbsp中財網

供銷大集

集團股份有限公司擬轉讓天津寧河海航置業投資

開發有限公司股權所涉及的天津寧河海航置業投資開發有限

公司股東全部權益價值項目

資產評估說明

中威正信評報字（2018）第1089號

第一冊共一冊

中威正信（北京）資產評估有限公司

2018年12月4日

目錄

第一部分 關於《評估說明》使用範圍的聲明 ....................................................... 1

第二部分 關於進行資產評估有關事項的說明 ....................................................... 2

第三部分 評估對象與評估範圍說明 ....................................................................... 3

一、 評估對象 .............................................................................................. 3

二、 評估範圍 .............................................................................................. 3

三、 評估對象基本情況 .............................................................................. 4

第四部分 資產核實情況總體說明 ........................................................................... 7

一、 資產核實人員組織、實施時間和過程 .............................................. 7

二、 影響資產核實的事項及處理方法 .................................................... 10

三、 核實結論 ............................................................................................ 12

第五部分 資產基礎法評估技術說明 ..................................................................... 13

一、 流動資產評估技術說明 .................................................................... 13

二、 可供出售金融資產評估技術說明 .................................................... 34

三、 長期股權投資評估技術說明 ............................................................ 37

四、 投資性

房地產

評估技術說明 ............................................................ 38

五、 固定資產—房屋建築物評估技術說明 ............................................ 42

六、 固定資產—設備類資產評估技術說明 ............................................ 48

七、 遞延所得稅資產評估技術說明 ........................................................ 55

八、 其他非流動資產評估技術說明 ........................................................ 55

九、 負債評估技術說明 ............................................................................ 56

第六部分 評估結論及分析 ..................................................................................... 60

一、 評估結論 ............................................................................................ 60

二、 評估結論與帳面價值比較變動情況及原因 .................................... 60

三、 股東部分權益價值的溢（折）價和流動性折扣 ............................ 62

附件：關於進行資產評估有關事項的說明 ............................................................ 63

第一部分 關於《評估說明》使用範圍的聲明

本評估說明僅供所出資企業、相關監管機構和部門使用。除法律法規規定外，

材料的全部或者部分內容不得提供給其他任何單位和個人，不得見諸公開媒體。

第二部分 關於進行資產評估有關事項的說明

本部分內容由委託人和被評估單位編寫並蓋章，內容見附件一。

委託人：

供銷大集

集團股份有限公司（以下簡稱「

供銷大集

」）

被評估單位：天津寧河海航置業投資開發有限公司（以下簡稱「寧河置業」）

第三部分 評估對象與評估範圍說明

一、 評估對象

評估對象為天津寧河海航置業投資開發有限公司的股東全部權益。

二、 評估範圍

評估範圍為天津寧河海航置業投資開發有限公司於評估基準日（2018年9月

30日）納入評估範圍的全部資產及負債，其中總資產帳面價值221,936.58萬元，

負債帳面價值86,202.88萬元，淨資產帳面價值135,733.70萬元。帳面價值已經信

永中和會計師事務所（特殊普通合夥）審計，並出具了無保留意見的審計報告。

各類資產及負債的帳面價值見下表：

資產評估申報匯總表

單位：萬元

項目名稱

帳面價值

流動資產

181,278.90

非流動資產

40,657.68

其中：長期股權投資

22,000.00

投資性

房地產

10,753.43

固定資產

3,241.22

其他

4,663.03

資產總計

221,936.58

流動負債

84,995.98

非流動負債

1,206.90

負債總計

86,202.88

淨資產

135,733.70

資產評估範圍以被評估單位提供的評估申報表為準。委託人已承諾評估對象

和評估範圍與經濟行為一致，不重不漏。

評估範圍內的資產和負債權屬清晰，權屬證明完善。

納入評估範圍的長期股權投資簡要概況列表如下：

序號

股東名稱

控制類型

持股比例

帳面價值（萬元）

備註

1

天津寧河通航建設開發有限公司

控股

100.00%

22,000.00

三、 評估對象基本情況

（一）實物資產的分布狀況及特點

寧河置業實物資產的種類主要有：存貨、投資性

房地產

、房屋建築物、車輛

和電子設備等。上述實物資產主要分布在寧河置業的辦公區域及其周邊，部分固

定資產的單位價值較大。具體實物資產類型及特點如下：

1. 存貨

評估基準日存貨為開發產品和開發成本。

（1）開發產品

開發產品為海航城一期和海航城二期，工程由天津寧河海航置業投資開發有

限公司開發建設，土地使用權面積269,489.90m2，可銷售總建築面積351,389.10m2。

其中：海航城一期為洋房、聯排、高層、疊拼和地下車庫，建築面積合計

110,997.52m2。已取得的建設用地規劃許可證為2010寧河地證0015；已取得的建

設工程規劃許可證包括：2011寧河建證0021、2011寧河建證0024、2011寧河建

證0035、2011寧河建證0036；已取得的建築工程施工許可證包括：

12221021201107001、12221021201205003、12221021201110003、

12221021201109006、12221021201109001；已取得的商品房預售許可證包括：津

國土房售許字2012第0308-001~026號、津國土房售許字2012第0309-001~011號、

津國土房售許字2012第0146-001~014號、津國土房售許字2013第0554-001-002

號、津國土房售許字2013第0703-001-003號、津國土房售許字2013第0555-001-002

號、津國土房售許字2013第0556-001-002號、津國土房售許字2013第0557-001-002

號。

海航城二期為洋房、高層和地下車庫，建築面積合計38,183.12m2。已取得的

建設用地規劃許可證為2010寧河地證0014；已取得的建設工程規劃許可證包括：

2014寧河住證0001、2013寧河住證0003、2015寧河住證0001；已取得的建築工

程施工許可證為1202212015091001121；已取得的商品房預售許可證包括：津國土

房售許字2016第0516-001號、津國土房售許字2016第0933-001號、津國土房售

許字2016第1142-001號、津國土房售許字2016第1138-001號、津國土房售許字

2016第1137-001號、津國土房售許字2016第1141-001號、津國土房售許字2016

第1144-001號、津國土房售許字2016第0517-001號、津國土房售許字2016第

0518-001號、津國土房售許字2016第0519-001號、津國土房售許字2016第

1140-001號、津國土房售許字2016第1136-001號、津國土房售許字2016第

0932-001號、津國土房售許字2016第1139-001號、津國土房售許字2016第

1143-001號、津國土房售許字2016第0931-001號、津國土房售許字2016第

0930-001號、津國土房售許字2016第0929-001號、津國土房售許字2016第

0928-001號、津國土房售許字2016第1145-001號、津國土房售許字2016第

1146-001號、津國土房售許字2016第1148-001號、津國土房售許字2016第

1147-001號。

（2）開發成本

開發成本為海航城五期和海航城六期，開發項目為住宅。海航城五期和海航

城六期總用地面積合計121,323.99m2，規劃建築面積合計331,471.63m2。

其中：海航城五期已取得的建設用地規劃許可證包括：2015寧河地證0013、

2015寧河地證0011；已取得的建設工程規劃許可證包括：2018寧河住證0021、

2018寧河住證0020；已取得的建築工程施工許可證包括：1202212018081301121、

1202212018081502121。

海航城六期已取得的建設用地規劃許可證為：2015寧河地證0012；已取得的

建設工程規劃許可證為2018寧河住證0019；已取得的建築工程施工許可證為

1202212018081401121。

2. 投資性

房地產

納入評估範圍內的投資性

房地產

為位於寧河縣造甲城鎮趙溫村、田辛村的63

號、64號、67號、68號、69號房屋，建築面積合計8,700.19m2。

3. 房屋建築物

納入評估範圍內的房屋建築物為位於寧河縣造甲城鎮趙溫村、田辛村的66號

房屋和展示中心，建築面積合計4,767.30m2。

4. 固定資產—設備類資產

（1） 車輛包括1輛

東方紅

MF400拖拉機和4輛觀光用豪華電動老爺車，分

布在寧河置業的辦公區域內。

（2） 電子設備為電腦、印表機、複印機、空調、數位照相機、投影儀、多

媒體設備及辦公家具等，分布在寧河置業的辦公區域內。

寧河置業的設備進行統一管理，定期進行維修，設備保養狀態良好，使用狀

態較佳。

（二）長期股權投資情況

納入評估範圍的長期股權投資簡要概況列表如下：

序號

股東名稱

控制類型

持股比例

帳面價值（萬元）

備註

1

天津寧河通航建設開發有限公司

控股

100.00%

22,000.00

（三）企業申報的帳面記錄或者未記錄的無形資產情況

本次評估企業未申報帳面記錄或者未記錄的無形資產。

（四）企業申報的表外資產情況

本次評估企業未申報其他表外資產。

（五）引用其他機構出具的報告情況

本次評估未引用其他機構出具的報告。

第四部分 資產核實情況總體說明

一、 資產核實人員組織、實施時間和過程

接受資產評估委託後，中威正信（北京）資產評估有限公司指定了評估項目

總體負責人、現場負責人，組建了評估項目組。根據置業提供的評估申報表，制

定了詳細的現場清查核實計劃，評估項目組在企業相關人員的配合下，於2018年

10月25日至11月19日，對納入評估範圍的資產、負債進行了現場清查核實。

在企業如實申報資產並對被評估資產、負債進行全面自查的基礎上，評估人

員對納入評估範圍內的資產和負債進行了清查核實。非實物資產主要通過查閱企

業的原始會計憑證、核查企業債權債務的形成過程和帳面數字的準確性，分析核

實債權收回的可能性、債務的真實性。實物資產清查內容主要為核實資產數量、

使用狀態、產權及其他影響評估作價的重要事項。

（一）資產核實主要步驟

1．指導被評估單位相關人員進行填表與準備相關資料

評估人員指導企業在自行資產清查的基礎上，按照評估機構提供的「評估申報

表」及其填寫要求對納入評估範圍的資產、負債、未來收益狀況進行填報，同時要

求企業相關人員按照評估人員下發的「評估資料清單」準備資產的產權證明文件和

反映性能、狀態、經濟技術指標等情況的文件資料。

2．初步審查被評估單位填報的評估申報表

評估人員通過翻閱有關資料，了解納入評估範圍的具體資產的詳細狀況和經

營狀況，然後審閱企業提供的「評估申報表」，初步檢查有無填項不全、錯填、項目

不明確、不完善等情況，並根據經驗及掌握的有關資料，檢查「評估申報表」是否符

合要求，對於存在的問題反饋給企業進行補充完善。

3．現場實地勘察和數據核實

在企業如實申報並進行全面自查的基礎上，根據評估範圍涉及資產的類型、

數量和分布狀況，評估人員在企業相關人員的配合下，按照資產評估準則的規定，

對各項資產進行了現場清查核實，並針對不同的資產性質及特點，採取了不同的

清查核實方法。非實物資產、負債主要通過查閱企業的原始會計憑證、核查企業

債權債務的形成過程和函證，分析核實債權收回的可能性、債務的真實性；實物

資產清查內容主要為核實資產數量、使用狀態、產權及其他影響評估作價的重要

事項；未來經營情況，主要是分析歷史數據和企業申報的收益預測數據的基礎上

對企業管理層、各業務部門進行訪談並搜集相關資料。

4．補充、修改和完善評估申報表

評估人員根據現場實地勘察結果，並和企業相關人員充分溝通，進一步完善

「資產評估申報表」、「收益預測表」，以做到：帳、表、實相符及符合客觀和企業實

際情況。

5．核實主要資質及產權證明文件

評估人員對納入評估範圍的存貨、房屋建築物、投資性

房地產

等資產的產權

權屬資料進行核實調查，以確認產權權屬資料是否完備和清晰。

（二）資產清查核實主要方法

在清查核實工作中，評估人員針對不同資產的形態、特點及實際情況，採取

了不同的清查核實方法。

1． 資產負債的清查核實

（1）流動資產

1）實物性流動資產

納入評估範圍的實物性流動資產主要是存貨，對於存貨的清查核實，評估人

員首先對評估明細表進行覆核，在覆核的基礎上進行搜集資料和現場勘查工作。

2）非實物性流動資產

對納入評估範圍的非實物性流動資產各科目，評估人員主要通過帳務核對以

及函證等進行清查核實。評估人員對銀行存款核對了銀行對帳單和餘額調節表，

對往來帳款進了部分函證和核驗。

（2）投資性

房地產

和房屋建築物

根據企業提供的評估申報表，評估人員在被評估單位有關人員的配合下對納

入評估範圍的投資性

房地產

和房屋建築物進行了勘察。

評估人員根據被評估單位提供的資產評估申報明細表，會同被評估單位有關

人員，對資產逐項進行核實，核實建築物的名稱、面積、結構形式和購建時間等，

核實土地使用權的面積、用途、使用年限，完善評估明細表，做到帳表相符、帳

實相符。

核實企業的資產權屬，查閱有關證明資產權屬的資料，核對房屋名稱、座落

地點、結構類型、建築面積、使用年限、使用狀況及租約信息等。

（3）機器設備

根據企業提供的設備資產評估申報明細表，設備評估人員對表中所列的各類

設備進行了現場勘察。在現場勘察過程中，評估人員查閱了主要設備的購置合同、

技術檔案等歷史資料，通過與設備管理人員和操作人員的廣泛交流，了解了設備

的購置日期、產地等情況，填寫了設備狀況調查表等。調查了解企業設備帳面的

構成是否合理，有無帳面記錄異常現象，為分析評估增減值做好基礎工作。設備

產權權屬資料主要通過查閱購置合同、購置發票等進行核查。通過這些步驟比較

充分地了解了設備的物理特徵、技術特徵和經濟特徵。

（4）遞延所得稅資產

評估人員了解了企業會計政策與稅務規定抵扣政策的差異，對企業明細帳、

總帳、報表數、納稅申報數進行核對；核實所得稅的計算依據，取得納稅鑑定，

驗算應納稅所得額，核實應交所得稅；經過核實，納入評估範圍的遞延所得稅資

產為企業由於所得稅暫時性差異和投資性

房地產

公允價值變動產生。

（5）長期股權投資

根據企業提供的長期股權投資資產評估申報明細表，評估人員查閱了公司章

程、出資證明、企業法人營業執照、評估基準日資產負債表等有關資料，對其投

資時間、金額、比例、公司設立日期、實收資本、經營範圍等均核實無誤。

（6）各類負債

對納入評估範圍的負債，評估人員在帳務核對的基礎上，調查了其內容、形

成原因、發生日期、相關合同等，並重點了解各類負債是否為企業評估基準日所

需實際承擔的債務。

2．經營狀況調查

評估人員主要通過收集分析企業歷史經營情況和未來經營規劃以及與管理層

訪談，對企業的經營業務進行調查，主要包括外部環境、經營情況、資產情況、

財務狀況等，收集了解的主要內容如下：

1) 企業所在行業相關經濟要素及發展前景、企業經營的歷史情況；

2) 企業內部管理制度、人力資源、管理層構成等經營管理狀況；

3) 了解企業主要業務和產品構成，分析各產品和業務對企業銷售收入的貢獻

情況及企業獲利能力和水平；

4) 了解企業歷史年度權益資本的構成、權益資本的變化，分析權益資本變化

的原因；

5) 對企業歷史年度主要經營數據進行調查和分析，主要包括收入、成本、費

用、稅金及附加、營業外收支、所得稅、淨利潤等損益類科目，主營業務毛利率、

成本費用率、投資收益情況、營業利潤率等；

6) 收集了解企業各項財務指標進行財務分析，分析各項指標變動原因及趨勢；

7) 企業償債能力和營運能力分析。主要包括資產負債率、流動比率、速動比

率，存貨周轉速度、資金運用效率等；

8) 了解企業未來年度的經營計劃、投資計劃等；

9) 根據企業管理層提供的未來年度盈利預測數據及相關資料，對企業的未來

經營狀況進行全面分析和估算；

10) 了解企業的稅收及其他優惠政策；

11) 對經營性資產、非經營性資產、溢餘資產進行分析。

二、 影響資產核實的事項及處理方法

通過資產清查，評估人員發現影響資產核實的事項如下：

（一）天津寧河海航置業投資開發有限公司納入評估範圍的投資性

房地產

（房

屋63號樓、房屋64號樓、房屋67號樓、房屋68號樓、房屋69號樓）、固定資

產-房屋建築物（房屋66號樓、展示中心）均未辦理

房地產

權證，其佔用土地為

海航城一期土地。海航城一期土地已辦理

房地產

權證，產權證編號為房地證津字

第121051000149號。

上述房屋均未辦理單獨

房地產

權證，其建築面積是依據房產成果測繪報告書

確認。企業取得房產證時，應按證載面積考慮對評估結論的調整。對上述事項，

企業已經出具聲明，權屬歸天津寧河海航置業投資開發有限公司所有，不存在產

權糾紛。評估是以產權權屬明確不存在糾紛的前提進行的。

（二）通過現場勘查發現，寧河置業的1輛拖拉機(

東方紅

MF400)已於評估基

準日後轉讓給天津市園林建設總公司。雙方於2018年10月29日籤訂相關轉讓協

議，本次評估以相關轉讓協議中的價格確認該拖拉機的評估價值。

（三）截止評估基準日，海航城五期項目已取得的

房地產

權證包括：津(2016)

寧河區不動產權第1003266號、津(2016)寧河區不動產權第1003268號；海航城

六期項目已取得的

房地產

權證為津(2016)寧河區不動產權第1003267號。具體情

況詳見下表：

項目

不動產權證書號

土地使用權人

座落

權屬

性質

用途

使用權

類型

使用期限

使用權面積

（平方米）

五期

津(2016)寧河區不

動產權第1003266

號

天津寧河海航

置業投資開發

有限公司

寧河區

現代產

業區

國有

城鎮

住宅

用地

出讓

2085-11-14

25,064.90

五期

津(2016)寧河區不

動產權第1003268

號

天津寧河海航

置業投資開發

有限公司

寧河區

現代產

業區

國有

城鎮

住宅

用地

出讓

2085-11-14

23,679.60

六期

津(2016)寧河區不

動產權第1003267

號

天津寧河海航

置業投資開發

有限公司

寧河區

現代產

業區

國有

城鎮

住宅

用地

出讓

2085-11-14

30,745.40

上述三宗土地使用權為抵押資產，抵押期限從2017年7月31日至2020年7

月30日。

（四）2018年10月30日，天津寧河海航置業投資開發有限公司董事會文件

「寧河海航置業董【2018】1號」決議，同意將宗地號「津寧（掛）2014-02」，土

地面積25,064.90平方米轉讓給天津海庭置業發展有限公司。本次評估以相關轉讓

協議中的價格扣除銷售稅金及附加、土地增值稅、銷售費用、企業所得稅後確認

的評估價值。

（五）2018年10月30日，天津寧河海航置業投資開發有限公司董事會文件

「寧河海航置業董【2018】2號」決議，同意將宗地號「津寧（掛）2014-03」，

土地面積23,679.60平方米轉讓給天津海庭置業發展有限公司。本次評估以相關轉

讓協議中的價格扣除銷售稅金及附加、土地增值稅、銷售費用、企業所得稅後確

認的評估價值。

（六）2018年10月30日，天津寧河海航置業投資開發有限公司董事會文件

「寧河海航置業董【2018】2號」決議，同意將宗地號「津寧（掛）2014-06」，

土地面積30,745.40平方米轉讓給天津海庭置業發展有限公司。本次評估以相關轉

讓協議中的價格扣除銷售稅金及附加、土地增值稅、銷售費用、企業所得稅後確

認的評估價值。

以上事項並非本公司評估人員執業水平和能力所能評定和估算，但該事項確

實可能影響評估結論，提請本評估報告使用者對此應特別關注。

三、 核實結論

評估人員依據客觀、獨立、公正、科學的原則，對評估範圍內的資產及負債

的實際狀況進行了認真、詳細的清查，我們認為上述清查在所有重要的方面反映

了委託評估資產的真實狀況，資產清查的結果有助於對資產的市場價值進行公允

的評定估算。

（一）資產狀況的清查結論

經清查，帳、實、表相符，不存在錯報、漏報的情況。

（二）資產產權權屬資料的清查結論

經清查，資產產權權屬資料完備和清晰，不存在瑕疵事項。

（三）帳務清查結論

本次經濟行為所涉及的寧河置業的評估基準日的財務報表系經信永中和會計

師事務所（特殊普通合夥）審計，本次評估未發現需要調整的事項。

第五部分 資產基礎法評估技術說明

一、 流動資產評估技術說明

（一）評估範圍

納入評估範圍的流動資產包括貨幣資金、預付帳款、其他應收款、存貨和其

他流動資產。在評估基準日帳面價值如下表所示：

單位：元

項目名稱

帳面價值

貨幣資金

162,171,746.18

預付帳款

58,200,000.00

其他應收款

528,233,440.58

存貨

1,062,755,140.18

其他流動資產

1,428,690.04

流動資產合計

1,812,789,016.98

（二）評估過程

1．進行總帳、明細帳、會計報表及評估明細表的核對；

2．到現場進行查驗、監盤、函證等核實工作；

3．收集與評估有關的產權、法律法規文件、市場資料；

4．在帳務核對清晰、情況了解清楚並已收集到評估所需的資料的基礎上進行

評定估算；

5．完成流動資產評估結果匯總，撰寫流動資產評估說明。

（三）評估方法

根據企業提供的資產負債表、申報的流動資產各科目評估明細表，在清查核

實的基礎上，遵循獨立性、客觀性、公正性的工作原則進行評估工作。

1. 貨幣資金

貨幣資金帳面價值162,171,746.18元，均為銀行存款。

（1）銀行存款

銀行存款帳面值162,171,746.18元，共31個帳戶，全部為人民幣存款。評估

人員查閱了相關會計記錄及對帳單，並對其期末餘額進行了函證，查閱銀行對帳

單與銀行存款餘額調節表，根據回函情況查明未達帳項屬於正常，經調節後銀行

存款餘額相符。銀行存款以核實後帳面值作為評估值，即評估值為162,171,746.18

元。

2 預付帳款

預付款項帳面價值為58,200,000.00元，主要內容為預付的工程款。

評估人員首先進行總帳、明細帳、會計報表及清查評估明細表的核對，向被

評估單位相關人員調查了解了預付帳款形成的原因、對方單位的資信情況等。按

照重要性原則，對預付帳款進行了函證，並對相應的合同進行了抽查。對於按照

合同約定能夠收到相應貨物或形成權益的預付帳款，以核實後的帳面價值作為評

估值。

經評估，預付帳款評估值58,200,000.00元。

3 其他應收款

納入評估範圍內的其他應收帳款帳面餘額528,233,440.58元，壞帳準備0.00

元，帳面價值528,233,440.58元。

對其他應收款項，核對明細帳與總帳、報表、評估明細表餘額是否相符，根

據評估明細表查閱款項金額、發生時間、業務內容等帳務記錄。對金額較大的款

項進行函證，對沒有回函的款項實施替代程序（取得期後收回的款項的有關憑證

或業務發生時的相關憑證），對關聯單位其他應收款項進行相互核對，以證實其

他應收款項的真實性、完整性，核實結果帳、表、單金額相符。

評估人員在對上述其他應收款項核實無誤的基礎上，藉助於歷史資料和現場

調查了解的情況，具體分析欠款數額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人

資金、信用、經營管理現狀等，採用個別認定和帳齡分析的方法估計風險損失，

對關聯企業的往來款項等有充分理由相信全部能收回的，評估風險損失為0；對有

確鑿證據表明款項不能收回或實施催款手段後帳齡超長的，評估風險損失為100%；

對於預計不能全額收回但又沒有確鑿證據證明不能收回或不能全額收回的款項，

在逐筆分析業務內容的基礎上，參考企業計算壞帳準備的方法，以帳齡分析分別

確定一定比例的風險損失，按帳面餘額扣除風險損失確定評估值。對企業計提的

壞帳準備評估為零。

經評估，其他應收款評估值528,233,440.58元。

4 存貨

存貨帳面餘額1,073,626,686.13元，跌價準備10,871,545.95元，帳面價值

1,062,755,140.18元。存貨包括開發產品和開發成本。

(1)開發產品

①概況

評估基準日開發產品帳面餘額869,253,391.28元，評估基準日計提跌價準備

10,871,545.95元，帳面價值858,381,845.33元。

開發產品為海航城一期住宅項目、二期住宅項目。一期項目土地使用權面積

181,361.00m2，規劃總銷售面積231,902.65m2；其中地下部分面積14,432.82m2，地

上部分面積217,469.83m2，物業類型為洋房、聯排、高層、疊拼、地下車庫；二期

項目土地使用權面積88,128.90m2，規劃總銷售面積145,173.27m2；其中地下部分

面積11,254.00m2，地上部分面積133,919.27m2，物業類型為洋房、高層、地下車

庫。具體房屋面積詳見下表：

一期項目房屋面積列表

幢號

房型

套數

面積(平方米)

1

洋房

40

4,220.94

2

洋房

28

4,009.04

3

洋房

28

4,008.62

6

洋房

40

4,220.94

7

洋房

42

4,436.40

8

洋房

28

4,009.04

9

洋房

28

4,008.92

12

洋房

42

5,120.77

17

洋房

60

5,070.56

24

洋房

52

5,541.50

26

洋房

60

5,073.16

40

洋房

28

4,945.08

41

洋房

28

4,945.08

42

洋房

40

7,133.52

43

洋房

60

5,094.03

44

洋房

60

5,094.01

49

洋房

42

7,420.08

50

洋房

42

5,994.96

51

洋房

28

4,009.08

52

洋房

40

4,881.17

幢號

房型

套數

面積(平方米)

53

洋房

28

2,979.46

54

洋房

28

2,979.46

57

洋房

60

5,094.01

58

洋房

28

4,003.48

59

洋房

24

3,468.84

60

洋房

40

4,881.17

61

洋房

40

4,250.65

62

洋房

42

4,472.99

小計

1,106.00

131,366.96

13

聯排

4

1,016.83

14

聯排

4

1,047.78

15

聯排

4

1,047.88

16

聯排

4

1,015.61

18

聯排

4

1,047.88

19

聯排

4

1,047.78

20

聯排

4

1,047.88

21

聯排

4

1,015.55

25

聯排

4

1,015.55

27

聯排

4

1,049.28

28

聯排

4

1,047.88

29

聯排

4

1,046.58

30

聯排

4

1,047.88

31

聯排

4

1,017.01

32

聯排

4

1,049.38

33

聯排

4

1,047.88

34

聯排

4

1,047.98

35

聯排

4

1,047.78

36

聯排

4

1,016.95

37

聯排

4

1,015.49

小計

80.00

20,736.83

4

疊拼

16

3,254.74

5

疊拼

16

3,254.74

10

疊拼

12

2,175.04

11

疊拼

12

2,175.04

22

疊拼

16

3,254.74

23

疊拼

16

3,254.74

小計

88.00

17,369.04

38

高層

54

5,319.36

39

高層

54

5,318.82

45

高層

72

6,679.44

46

高層

54

5,321.34

47

高層

72

6,679.44

48

高層

54

5,319.36

55

高層

72

6,679.44

56

高層

71

6,679.80

小計

503.00

47,997.00

地下車庫

932個

14,432.82

二期項目房屋面積列表

幢號

房型

套數

面積

1

洋房

42

5,258.45

2

洋房

42

4,572.35

3

洋房

42

5,258.45

4

洋房

40

4,356.24

5

洋房

28

4,053.57

6

洋房

42

7,183.62

7

洋房

42

6,159.90

8

洋房

28

3,504.57

9

洋房

42

4,572.35

10

洋房

28

3,504.57

11

洋房

28

3,504.57

12

洋房

42

7,183.62

13

洋房

42

7,183.62

14

洋房

42

7,183.62

15

洋房

56

6,096.49

16

洋房

28

4,113.06

17

洋房

28

4,113.06

18

洋房

28

4,115.12

19

洋房

52

5,668.68

小計

722

97,585.91

-

0.00

20

高層

96

8,899.68

21

高層

96

8,899.68

22

高層

100

9,267.00

23

高層

100

9,267.00

小計

392

36,333.36

地下車庫

377個

11,254.00

②權益狀況

至評估基準日海航城一期住宅項目已取得

房地產

權證(房地證津字第

121051000149號)；建設用地規劃許可證 (2010寧河地證0015)；建設工程規劃許可

證(2011寧河建證0021、2011寧河建證0036、2011寧河建證0035、2011寧河建

證0024 )； 建築工程施工許可證(12221021201107000、12221021201205003、

12221021201110003、12221021201109006、12221021201109001)；商品房預售許可

證(津國土房售許字2012第0308-001~026號、津國土房售許字2012第

0309-001~011號、津國土房售許字2012第0146-001~014號、津國土房售許字2013

第0554-001-002號、津國土房售許字2013第0703-001-003號、津國土房售許字

2013第0555-001-002號、津國土房售許字2013第0556-001-002號、津國土房售

許字2013第0557-001-002號)。

至評估基準日海航城二期住宅項目已取得

房地產

權證(房地證津字第

121051000150號)；建設用地規劃許可證 (2010寧河地證0014)；建設工程規劃許可

證(2014寧河住證0001、2013寧河住證0003、2015寧河住證0001 )； 建築工

程施工許可證(1202212015090701121、1202212015091001121、

1202212015091002121)；商品房預售許可證(津國土房售許字2016第0516-001號、

津國土房售許字2016第0933-001號、津國土房售許字2016第1142-001號、津國

土房售許字2016第1138-001號、津國土房售許字2016第1137-001號、津國土房

售許字2016第1141-001號、津國土房售許字2016第1144-001號、津國土房售許

字2016第0517-001號、津國土房售許字2016第0518-001號、津國土房售許字2016

第0519-001號、津國土房售許字2016第1140-001號、津國土房售許字2016第

1136-001號、津國土房售許字2016第0932-001號、津國土房售許字2016第

1139-001號、津國土房售許字2016第1143-001號、津國土房售許字2016第

0931-001號、津國土房售許字2016第0930-001號、津國土房售許字2016第

0929-001號、津國土房售許字2016第0928-001號、津國土房售許字2016第

1145-001號、津國土房售許字2016第1146-001號、津國土房售許字2016第

1148-001號、津國土房售許字2016第1147-001號)。

根據被評估單位提供的資料，海航城一期住宅項目、二期住宅項目，土地情

況詳見下表：

項目

不動產權證書

號

土地使用權人

座落

權屬

性質

用途

使用權

類型

使用期限

使用權面積

（平方米）

一期

房地證津字第

121051000149號

天津寧河海航

置業投資開發

有限公司

寧河縣造甲

城鎮趙溫村、

田辛村

國有

城鎮住宅

用地

出讓

2080-07-21

181,361.00

二期

房地證津字第

121051000150號

天津寧河海航

置業投資開發

有限公司

寧河縣造甲

城鎮田辛村

國有

城鎮住宅

用地

出讓

2080-07-21

88,128.90

委估資產截止評估基準日不存在其他他項權利。

③評估過程

評估工作主要分以下階段進行：

<1>覆核評估明細表

聽取企業評估範圍的情況介紹，了解預計開發項目的開、竣工年月和用途，

對項目整體規劃及內容進行核實，在此基礎上對評估表格完善補齊。

<2>搜集資料

根據資產情況，收集國有土地使用證、國有土地使用權出讓合同、建設用地

規劃許可證、建設工程規劃許可證和其他相關文件。

<3>現場勘察

根據企業提供的評估申報表，在有關人員配合下，對於各項目的座落位置、

項目進展情況、投資情況、周邊環境等進行了勘察，並作了勘察記錄。對

房地產

銷(預)售情況進行調查了解。

<4>評估測算

評估人員根據現場勘察結果，對開發產品進行勘察分析，確定各項評估要素，

並結合資產具體情況運用適當的評估方法計算得出各項委評資產評估值，並編寫

評估說明。

④評估方法

開發產品海航城一期、二期項目評估基準日已銷售，結合本項目未來經營特

點以及帳面價值的構成，具備運用假設開發法的條件，故選用假設開發法評估，

本次採用動態假設開發法。

動態假設開發法評估具體測算步驟如下：

<1>調查待開發

房地產

的基本情況；

<2>選擇最佳的開發利用方式；

<3>估計開發建設期；

<4>預測開發完成後的

房地產

價值或

房地產

經營收入；

<5>對於未來開發經營模式為出售的估算後續開發成本、管理費用、銷售費用、

銷售稅金及附加、土地增值稅、所得稅；

<6>折現率的確定。

動態假設開發法的基本原理是運用現金流折現法原理，對於未來開發經營模

式為出售的預測開發項目按評估基準日的房產市場價格、銷售進度、開發進度安

排，測算未來各年房產銷售現金流入和後續開發成本、銷售費用、管理費用和稅

金（銷售稅費、土地增值稅及企業所得稅）的現金流出，得出每年的淨現金流量，

採用適當的折現率將各期淨現金流折現並加和而得到的開發項目價值。計算公式

為:

開發產品評估值=開發後

房地產

價值現值-後續開發成本現值-銷售費用現值-

管理費用現值-營業、增值稅金及附加現值-土地增值稅現值-企業所得稅現值

A.估計開發建設期

根據項目建設規模及項目可行研究報告，按照現狀項目進度，預計項目後續

建設開發期經營期。

B.預測開發完成後的

房地產

價值

對於未來開發經營模式為出售的對於已預售部分，按照預售合同總價確定預

售部分銷售金額。對於未預售部分，按開發完成後可售房屋預計銷售金額確定。

C.後續開發成本

房地產

開發成本主要包括土地成本、前期工程費、建築安裝工程費、開發間

接費等。根據本項目的開發計劃和實際開發情況，預測未來開發成本的投入。

D.銷售費用

根據行業通常的銷售費用比例和本項目的實際情況，預測後續建設開發期經

營期年度的銷售費用。

E.管理費用

根據行業通常的管理費用比例和本項目的實際情況，確定後續建設開發期經

營期年度的管理費用。

F.銷售稅金及附加

銷售稅金及附加=預計銷售金額×銷售稅金及附加率

G.土地增值稅

根據當地稅務部門對所開發項目規定，按房屋預售收入預徵，待項目完成後，

按照地塊統一進行彙算清繳，多退少補。

H.所得稅

根據當地稅務部門對所開發項目規定，按公司為主體按年預繳，次年清繳上

年度所得稅，最後一期彙算清繳，多退少補。

I.折現率的確定

本次評估對於開發成本的折現率採用風險累加法計算。累加法是以安全利率

加風險調整值作為報酬率，即將報酬率視為包含無風險報酬率和風險報酬率兩大

部分，然後分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率。安全利率是指沒有風

險或風險極小的投資報酬率，一般選取同一時期的國債利率或銀行存款利率。風

險調整值是承擔額外風險所要求的補償，即超過安全利率以上部分的報酬率，應

根據評估對象及其所在地區、行業、市場等存在的風險來確定。

累加法的一個細化公式為：

報酬率=安全利率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率-投

資帶來的優惠率

⑤典型案例

案例：海航城一期住宅項目(明細表存貨-開發產品第1-5項)

<1>項目概況

海航城一期住宅項目，土地使用權面積181,361.00m2，規劃總銷售面積

231,902.65m2；其中地下部分面積14,432.82m2，地上部分面積217,469.83m2，物業

類型為洋房、聯排、高層、疊拼、地下車庫。

已取得建設用地規劃許可證 (2010寧河地證0015)， 建設工程規劃許可證

(2011寧河建證0021、2011寧河建證0036、2011寧河建證0035、2011寧河建證

0024 )， 建築工程施工許可證(12221021201107000、12221021201205003、

12221021201110003、12221021201109006、12221021201109001)商品房預售許可證

(津國土房售許字2012第0146-001~0014號、津國土房售許字2012第0308-003~026

號、津國土房售許字2012第0309-001~011號、津國土房售許字2013第0554-001-002

號、津國土房售許字2013第0555-001-002號、津國土房售許字2013第0556-001-002

號、津國土房售許字2013第0557-001-002號、津國土房售許字2013第0703-001-003

號)。

<2>項目建設開發經營期的確定

評估人員根據項目建設規模情況以及被評估單位的銷售計劃，預計項目後續

銷售期至2019年。

<3>供銷售面積的確定

至評估基準日，房屋已銷售籤約及未銷售籤約面積、用途如下表：

項目房屋面積統計表

產品類型

總建築面積

（平方米/個）

已銷售已結轉面積

（平方米）

已銷售未結轉面積

（平方米/個）

未售面積

（平方米/個）

洋房

131,366.96

94,397.93

28,346.97

8,622.06

聯排

20,736.83

10,871.37

8,816.68

1,048.78

高層

47,997.00

12,577.21

32,334.24

3,085.55

疊拼

17,369.04

3,145.97

5,322.72

8,900.35

車位

14,432.82

(932個)

14,432.82

(932個)

合計（不含車位）

217,469.83

120,992.48

74,820.61

21,656.74

<4>

房地產

價值的確定

對於已預售部分，按照預售合同總價確定已預售部分銷售金額。已預售部分

見下表：

預售房屋統計表

序號

產品類型

銷售面積（平方米）

已到款金額（萬元）

未收款金額（萬元）

1

洋房

122,744.90

57,256.64

985.98

2

聯排

19,688.05

8,235.93

1,383.54

3

高層

44,911.45

21,740.63

8,992.52

4

疊拼

8,468.69

7,785.36

231.24

5

車位

合計

195,813.09

95,018.56

11,593.28

對於住宅未銷售部分，根據被評估單位目前已銷售價格，結合未來公司營銷

策略，綜合確定住宅未售部分評估價格。

對於地下車位部分，根據評估基準日天津市同類

房地產

交易的市場價格和委

估資產的區位狀況及實物狀況，並結合該區域

房地產

市場發展趨勢，確定未銷售

部分的

房地產

價值。

A.車位售價的確定

a.比較實例選擇

根據替代原則，選取近期交易的三個項目為比較實例。交易實例概況如下表

所示：

案例情況說明表

實例名稱

中海學府

公館地下車位

仁恆河濱花園

一期地下三層車位

天津陽光100東園

2-4號樓地下車位

實例來源

中介詢價

中介詢價

中介詢價

坐落位置

臨近洞庭路，道路通

達性便捷

臨近鴻順裡街，道路

通達性較好

臨近紅旗南路，道路

通達性較好

價格

內涵

交易單價(元/個)

200,000.00

180,000.00

180,000.00

市場價值

市場價值

市場價值

市場價值

人民幣

人民幣

人民幣

人民幣

交易時間

2018年9月

2018年9月

2018年9月

交易情況

正常

正常

正常

車位類型

地下車位

地下車位

地下車位

b.比較因素的說明

因素條件說明表

項目

估價對象

中海學府

公館地下車位

仁恆河濱花園

一期地下三層車位

天津陽光100東園

2-4號樓地下車位

交易單價（元/個）

待估

200,000

180,000

180,000

交易情況

正常

正常

正常

正常

交易時間

2018年9月

2018年9月

2018年9月

2018年9月

區域

因素

道路通達程度

臨近海航東路，道路

通達性一般

臨近洞庭路，道路通

達性好

臨近鴻順裡街，道路

通達性較好

臨近紅旗南路，道路

通達性較好

車流量

車流量較小

車流量較大

車流量一般

車流量較大

商業、辦公、

居住聚集度

聚集程度較低

居住聚集程度較高

居住聚集程度較高

居住聚集程度較高

實物

狀況

因素

面積

面積適中

面積適中

面積適中

面積適中

車庫配套設施

車庫配套設施較完善

車庫配套設施較完善

車庫配套設施較完善

車庫配套設施較完善

物業管理

較好

較好

較好

較好

維護保養狀況

較好

較好

較好

較好

權益

狀況

因素

他項權利狀況

無

無

無

無

產權人狀況

獨立產權

獨立產權

獨立產權

獨立產權

c.比較因素修正

設定評估對象的各項影響因素比較係數為100，以評估對象的各項影響因素與

評估實例的進行比較，得出地下車位價格影響因素修正係數比較表如下：

比較因素條件指數表

項目

估價對象

中海學府

公館地下車位

仁恆河濱花園

一期地下三層車位

天津陽光100東園

2-4號樓地下車位

交易單價（元/個）

待估

200,000.00

180,000.00

180,000.00

項目

估價對象

中海學府

公館地下車位

仁恆河濱花園

一期地下三層車位

天津陽光100東園

2-4號樓地下車位

交易情況

100

100

100

100

交易時間

100

100

100

100

區域因

素

道路通達程度

100

104

102

102

車流量

100

104

102

104

商業、辦公、居

住聚集度

100

104

104

104

實物狀

況因素

面積

100

100

100

100

車庫配套設施

100

100

100

100

物業管理

100

100

100

100

維護保養狀況

100

100

100

100

權益狀

況因素

他項權利狀況

100

100

100

100

產權人狀況

100

100

100

100

地下車位價格影響因素修正指數表

項目

中海學府

公館地下車位

仁恆河濱花園

一期地下三層車位

天津陽光100東園

2-4號樓地下車位

交易單價（元/個）

200,000.00

180,000.00

180,000.00

交易情況

100/100

100/100

100/100

交易時間

100/100

100/100

100/100

區域因素

道路通達程度

100/104

100/102

100/102

車流量

100/104

100/102

100/104

商業、辦公、居

住聚集度

100/104

100/104

100/104

實物狀況因素

面積

100/100

100/100

100/100

車庫配套設施

100/102

100/102

100/102

物業管理

100/102

100/102

100/102

維護保養狀況

100/102

100/102

100/102

權益狀況因素

他項權利狀況

100/100

100/100

100/100

產權人狀況

100/100

100/100

100/100

d.市場法求評估對象預計市場價值

比較修正後，得出三個比準價格，分別為177,800.00元/個、166,356.00元/個、

163,152.00元/個。

以三個比準價格的算術平均值作為評估對象平均市場價值結果，即：

(177,800.00+166,356.00+163,152.00)/3=169,100.00元/個(取整)

B.各類型房屋售價的確定

經評估人員市場調查及測算後，確定各種類型房屋的未來銷售均價如下表：

房屋類型

銷售均價（元/平方米、個）

洋房

7,218.10

聯排

6,266.67

高層

11,011.43

房屋類型

銷售均價（元/平方米、個）

疊拼

9,542.86

車位

169,100.00

C.未來年度各類型房屋銷售面積的確定

根據被評估單位提供的銷售臺帳及銷售計劃表，未來年度各類型房屋銷售面

積情況入下：

房屋類型

單位

2018年1-9月以前

2018年10-12月

2019年

洋房

平方米

122,744.90

1,724.41

6,897.65

聯排

平方米

19,688.05

209.76

839.02

高層

平方米

44,911.45

617.11

2,468.44

疊拼

平方米

8,468.69

1,780.07

7,120.28

車位

個

932.00

D.未來年度直接現金流入的確定

根據各類型房屋的售價和未來年度各類型房屋銷售面積得出未來年度銷售金

額，即現金流入如下表：

單位：元

房屋類型

2018年1-9月以前

2018年10-12月

2019年

洋房銷售金額

572,566,429.52

12,446,970.05

49,787,880.18

洋房已籤約尚未收回金額

9,859,782.86

聯排銷售金額

82,359,265.71

1,314,470.93

5,257,883.73

聯排已籤約尚未收回金額

13,835,382.86

高層銷售金額

217,406,275.24

6,795,262.69

27,181,050.74

高層已籤約尚未收回金額

89,925,208.57

疊拼銷售金額

77,853,588.57

16,986,953.71

67,947,814.86

疊拼已籤約尚未收回金額

2,312,385.00

車位銷售金額

157,601,200.00

現金流入

950,185,559.05

153,476,416.66

307,775,829.52

<5>後續開發成本的確定

房地產

開發成本主要包括土地成本、建安成本、開發間接費等，根據項目目

前的開發進展情況，項目後續開發成本主要為建安成本。

根據本項目的開發計劃和實際開發情況，本次評估海航城一期項目，總的開

發成本為1,309,327,198.95元，至評估基準日已投開發成本為1,292,409,533.65元，

未來開發成本的投入預測情況如下表：

單位：元

項目

項目總投資

基準日前已完成投資

2018年10-12月

2019年

土地成本

170,742,204.00

170,742,204.00

建安成本

1,115,556,674.99

1,098,639,009.69

5,075,299.59

11,842,365.71

項目

項目總投資

基準日前已完成投資

2018年10-12月

2019年

開發間接

23,028,319.96

23,028,319.96

小計

1,309,327,198.95

1,292,409,533.65

5,075,299.59

11,842,365.71

<6>銷售費用的確定

房地產

開發企業的銷售費用主要包括項目銷售部門的職工薪酬、廣告費、物

業管理費、維修基金及固定資產折舊等。根據行業通常的銷售費用比例和本項目

的實際情況，並參考企業歷史年度銷售費用情況，預測預測本項目各年度付現的

銷售費用如下表：

單位：元

項目名稱

2018年10-12月

2019年

銷售費用合計

5,315,539.84

7,415,889.05

<7>管理費用的確定

房地產

開發企業的管理費用主要包括職工薪酬、租賃費、業務活動費、差旅

費、辦公費、物業管理費以及固定資產折舊等。根據行業通常的銷售費用比例和

本項目的實際情況，並參考企業歷史年度管理費用情況預測本項目各年度付現的

管理費用如下表：

單位：元

項目名稱

2018年10-12月

2019年

2020年

管理費用合計

2,758,712.25

8,627,615.68

8,798,848.13

<8>銷售稅金及附加的確定

依據天津市

房地產

開發稅（費）的收費標準，該項目主要的稅費有增值稅、

城市維護建設費及教育費附加、地方教育附加、防洪費。其中增值稅按

房地產

開

發業務按應稅營業額的5%預繳，最後一期按照5%清繳；城市維護建設費的稅率

為7%，計稅基礎為增值稅；教育費附加的稅率為3%，計稅基礎為增值稅；地方

教育費附加的稅率為2%，計稅基礎為增值稅；防洪費的稅率為1%，計價基礎為

增值稅。增值、稅金及附加現金流出預測表如下：

單位：元

項目名稱

2018年10-12月

2019年

城市維護建設稅

537,167.46

1,077,215.40

教育費附加

230,214.62

461,663.74

地方教育費附加

153,476.42

307,775.83

防洪費

76,738.21

153,887.91

稅金及附加合計

997,596.71

2,000,542.89

<9>土地增值稅的確定

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，土地增值稅以納稅人

轉讓

房地產

取得的增值額為計稅依據。增值額為納稅人轉讓

房地產

取得的收入減

除規定扣除項目金額以後的餘額，實行四級超率累進稅率，其稅率為增值額未超

過扣除項目金額50%的部分30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的

部分40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分50%；增值額超

過扣除項目金額200%的部分60%。

天津市

房地產

開發企業採用預繳方式繳納土地增值稅，根據當期預售收入現

金數額乘以預繳稅率確定，項目結束期對項目收入成本進行核算後彙算清繳。

又根據《天津市地方稅務局關於土地增值稅清算有關事項的通知》，天津市房

地產開發項目地下車位成本及收入不納入土地增值稅計算，本次評估該項目開發

的為普通商品住宅、非普通商品住宅，該項目的土地增值稅計算分為兩部分，一

部分為普通商品住宅，享受相應的稅收優惠政策，另一部分為非普通商品住宅，

計算過程詳見下表：

普通商品住宅

序號

項目

計算公式

費率％

金額（元）

一

轉讓

房地產

取得的收入總額

341,307,797.24

二

扣除項目金額

389,396,099.76

1

取得土地使用權所支付金額

43,767,429.59

2

新建房屋及配套設施的成本

255,682,704.81

3

新建房屋及配套設施的費用（銷售

費用、管理費用、財務費用）

(1＋2)*費率

10%

29,945,013.44

4

與轉讓

房地產

有關的稅金

(一)*費率

0.65%

110,925.03

5

加計扣除項目

20%

59,890,026.88

三

轉讓

房地產

的增值額

-48,088,302.52

四

增值額與扣除項目金額的比率

-12.35%

五

土地增值稅稅率

30%

六

速算扣除比率

0%

七

應納土地增值稅

0.00

非普通商品住宅

序號

項目

計算公式

費率％

金額（元）

一

轉讓

房地產

取得的收入總額

912,528,807.99

二

扣除項目金額

1,041,098,860.39

1

取得土地使用權所支付金額

117,017,661.70

2

新建房屋及配套設施的成本

683,599,483.32

3

新建房屋及配套設施的費用（銷售

費用、管理費用、財務費用）

(1＋2)*費率

10%

80,061,714.50

4

與轉讓

房地產

有關的稅金

(一)*費率

0.65%

296,571.86

5

加計扣除項目

20%

160,123,429.00

三

轉讓

房地產

的增值額

-128,570,052.40

序號

項目

計算公式

費率％

金額（元）

四

增值額與扣除項目金額的比率

-12.35%

五

土地增值稅稅率

30%

六

速算扣除比率

0%

七

應納土地增值稅

0.00

根據天津市地方稅務局關於土地增值稅相關政策的公告（2015年第8號文）

第三條，天津市

房地產

開發企業銷售商品房，按以下預徵率預繳土地增值稅：每

平方米銷售價格2萬元（含）以下的，預徵率為2％；每平方米銷售價格2萬元至

3萬元（含）的，預徵率為3％；每平方米銷售價格3萬元以上的，預徵率為5％。

本項目預徵率為2%。

根據上述測算，該項目期末(不含地下車位)（即2020年）彙算清繳預計總需

繳納土地增值稅為0.00元。扣減項目期末結束前已預交的金額28,228,756.10元，

項目期末應退回的土地增值稅為28,228,756.10元。土地增值稅現金流出預測表如

下：

單位：元

項目名稱

2018年10-12月

2019年

2020年

預交土地增值稅

3,069,528.33

6,155,516.59

累計預交土地增值稅

22,073,239.51

28,228,756.10

土地增值稅清繳

-28,228,756.10

<10>企業所得稅

根據《天津市國家稅務局天津市地方稅務局關於

房地產

開發企業計稅毛利率

有關問題的公告》，天津市

房地產

開發企業銷售商品房項目，企業執行的企業所得

稅按照預售金額的20%扣除增值稅費、預繳土地增值稅及期間費用後的25%計提

並預繳，在企業結轉收入和成本年份，彙算清繳當年度企業所得稅，以當年計提

的應交所得稅金額衝抵以前年度預繳稅金後，按照差額計算當年實繳所得稅。

本次評估首先預測企業年度所預繳的企業所得稅，然後最後一期進行彙算清

繳，多退少補。對企業最後一期（即2020年）進行企業所得稅彙算清繳。企業所

得稅情況詳見下表：

單位：元

項目名稱

2018年10-12月份

2019年

2020年

預交企業所得稅

3,871,094.47

7,800,021.28

所得稅清算補繳

29,843,041.14

<11>項目預測年度各期淨現金流的確定

通過對以上各項的預測，得出企業預測年度淨現金流量見下：

單位：元

項目名稱

2018年10-12月

2019年

2020年

現金流入

銷售收入

153,476,416.66

307,775,829.52

0.00

現金流出

開發成本

5,075,299.59

11,842,365.71

0.00

稅金及附加(含土地增值稅)

4,067,125.04

8,156,059.48

-28,228,756.10

銷售費用

5,315,539.84

7,415,889.05

0.00

管理費用

2,758,712.25

8,627,615.68

8,798,848.13

所得稅

3,871,094.47

7,800,021.28

29,843,041.14

開發項目淨現金流量

132,388,645.48

263,933,878.32

-10,413,133.16

<12>折現率的確定

本次評估對於開發成本的折現率採用風險累加法計算。

累加法是以安全利率加風險調整值作為報酬率，即將報酬率視為包含無風險

報酬率和風險報酬率兩大部分，然後分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬

率。安全利率是指沒有風險或風險極小的投資報酬率，一般選取同一時期的國債

利率或銀行存款利率。風險調整值是承擔額外風險所要求的補償，即超過安全利

率以上部分的報酬率，應根據評估對象及其所在地區、行業、市場等存在的風險

來確定。

累加法的一個細化公式為：

報酬率=安全利率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率-投

資帶來的優惠率

其中：

(1)投資風險補償率，是指當投資者投資於收益不確定具有一定風險性的房地

產時，他必然會要求對所承擔的額外風險有所補償，不然就不會投資；

(2)管理負擔補償率，是指一項投資所要求的操勞越多，其吸引力就會越小，

從而投資者必然會要求對所承擔的額外管理有所補償。

房地產

要求的管理工作一

般超過存款、證券；

(3)缺乏流動性補償率，是指投資者對所投入的資金由於缺乏流動性所要求的

補償

房地產

與股票、債券、黃金相比，買賣要困難，變現能力弱；

(4)投資帶來的優惠率，是指由於投資

房地產

可能獲得某些額外的好處，如易

於獲得融資（如可以抵押貸款），從而投資者會降低所要求的報酬率。

累加法計算報酬率見下表：

報酬率計算表

項 目

數值

安全利率

3.61%

投資風險補償率

1.50%

管理負擔補償率

2.00%

缺乏流動性補償率

1.50%

投資帶來的優惠率

0.00%

報酬率

8.61%

<13>開發成本評估值的確定

通過對以上各項的預測，得出企業預測年度淨現金流量折現值見下：

單位：元

項目名稱

2018年10-12月

2019年

2020年

開發項目淨現金流量

132,388,645.48

263,933,878.32

-10,413,133.16

折現率

8.61%

8.61%

8.61%

折現年期

0.13

0.75

1.75

折現係數

0.9897

0.9399

0.8654

折現現金流

131,028,829.70

248,080,072.12

-9,011,708.78

加：

以前年度預售款現金流入

950,185,559.05

減：

以前年度收入結轉金額

605,508,267.62

一期項目評估值（取整）

714,774,500.00

⑥評估結果

經評估，開發產品評估值為798,042,300.00元，計提跌價準備評估值為零。

(2)開發成本

①概況

評估基準日開發成本帳面餘額204,373,294.85元，評估基準日計提跌價準備

0.00元，帳面價值204,373,294.85元，為天津中國集海航城項目五期、六期開發成

本。

五期項目土地使用權面積48,744.5m2，項目投資概算70,430.10萬元，截止評

估基準日開發成本24,568.18萬元；六期項目土地使用權面積30,745.40m2，項目投

資概算122,491.92萬元，截止評估基準日開發成本14,634.75萬元。

②權益狀況

至評估基準日海航城五期項目已取得

房地產

權證(津(2016)寧河區不動產權第

1003266號、津(2016)寧河區不動產權第1003268號)；建設用地規劃許可證(2015

寧河地證0013、2015寧河地證0011)；建設工程規劃許可證(2018寧河住證0021、

2018寧河住證0020)； 建築工程施工許可證(1202212018081301121、

1202212018081502121)。

至評估基準日海航城六期項目已取得

房地產

權證(津(2016)寧河區不動產權第

1003267號)；建設用地規劃許可證(2015寧河地證0012)；建設工程規劃許可證(2018

寧河住證0019)；建築工程施工許可證(1202212018081401121)。

根據被評估單位提供的資料，海航城五期、六期項目，土地情況詳見下表：

項目

不動產權證書號

土地使

用權人

座落

土地

性質

土地

用途

土地

類型

使用期限

使用權面積

（平方米）

五期

津(2016)寧河區不動

產權第1003266號

海航

置業

寧河區現

代產業區

國有

城鎮住宅

用地

出讓

2085-11-14

25,064.90

五期

津(2016)寧河區不動

產權第1003268號

海航

置業

寧河區現

代產業區

國有

城鎮住宅

用地

出讓

2085-11-14

23,679.60

六期

津(2016)寧河區不動

產權第1003267號

海航

置業

寧河區現

代產業區

國有

城鎮住宅

用地

出讓

2085-11-14

30,745.40

上述三宗土地使用權為抵押資產，抵押期限從2017年7月31日至2020年7

月30日。

③評估過程

評估工作主要分以下階段進行：

<1>覆核評估明細表

聽取企業評估範圍的情況介紹，了解預計開發項目的開、竣工年月和用途，

對項目整體規劃及內容進行核實，在此基礎上對評估表格完善補齊。

<2>搜集資料

根據資產情況，收集國有土地使用證、國有土地使用權出讓合同、建設用地

規劃許可證、建設工程規劃許可證和其他相關文件。

<3>現場勘察

根據企業提供的評估申報表，在有關人員配合下，對於各項目的座落位置、項目

進展情況、投資情況、周邊環境等進行了勘察，並作了勘察記錄。對

房地產

銷(預)

售情況進行調查了解。

<4>評估測算

評估人員根據現場勘察結果，對開發成本進行勘察分析，確定各項評估要素，

並結合資產具體情況運用適當的評估方法計算得出各項委評資產評估值，並編寫

評估說明。

④評估方法

海航城五期、六期項目已於評估基準日後轉讓。

評估值=轉讓價-銷售稅金及附加-土地增值稅-銷售費用-企業所得稅

⑤典型案例

<1>項目概況

五期項目土地使用權面積48,744.5m2，項目投資概算70,430.10萬元，截止評

估基準日開發成本24,568.18萬元。

至評估基準日海航城五期項目已取得

房地產

權證(津(2016)寧河區不動產權第

1003266號、津(2016)寧河區不動產權第1003268號)；建設用地規劃許可證

(2015寧河地證0013、2015寧河地證0011)；建設工程規劃許可證(2018寧河

住證0021、2018寧河住證0020)； 建築工程施工許可證(1202212018081301121、

1202212018081502121)。

土地情況詳見下表：

項目

不動產權證書號

土地使

用權人

座落

土地

性質

土地

用途

土地

類型

使用期限

使用權面積

（平方米）

五期

津(2016)寧河區不動

產權第1003266號

海航

置業

寧河區現

代產業區

國有

城鎮住宅

用地

出讓

2085-11-14

25,064.90

五期

津(2016)寧河區不動

產權第1003268號

海航

置業

寧河區現

代產業區

國有

城鎮住宅

用地

出讓

2085-11-14

23,679.60

上述二宗土地使用權為抵押資產，抵押期限從2017年7月31日至2020年7

月30日。

<2>轉讓價

根據天津寧河海航置業投資開發有限公司與天津海庭置業發展有限公司轉讓

協議確定轉讓價。即轉讓價為352,303,747.83元（含稅）。

<3>銷售稅金及附加

依據天津市

房地產

開發稅（費）的收費標準，該項目主要的稅費有增值稅、

城市維護建設費及教育費附加、地方教育附加、防洪費。增值稅的稅率為10%，

計稅基礎為轉讓總價；城市維護建設費的稅率為7%，計稅基礎為增值稅；教育費

附加的稅率為3%，計稅基礎為增值稅；地方教育費附加的稅率為2%，計稅基礎

為增值稅；防洪費的稅率為1%，計價基礎為增值稅。

銷售稅金及附加為274,745.49元。

<4>土地增值稅

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，土地增值稅以納稅人

轉讓

房地產

取得的增值額為計稅依據。增值額為納稅人轉讓

房地產

取得的收入減

除規定扣除項目金額以後的餘額，實行四級超率累進稅率，其稅率為增值額未超

過扣除項目金額50%的部分30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的

部分40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分50%；增值額超

過扣除項目金額200%的部分60%。

根據企業提供的資料，該項目的土地增值稅計算過程如下：

序號

項目(住宅)

計算公式

費率％

金額（元）

一

轉讓

房地產

取得的收入總額

320,276,134.39

二

扣除項目金額

141,888,233.26

1

取得土地使用權所支付金額

114,106,095.00

2

新建房屋及配套設施的成本

-5,172,642.87

3

新建房屋及配套設施的費用（銷售費

用、管理費用、財務費用）

(1＋2)*費率

10%

10,893,345.21

4

與轉讓

房地產

有關的稅金

(一)*費率

1.30%

274,745.49

5

加計扣除項目

20%

21,786,690.43

三

轉讓

房地產

的增值額

178,387,901.13

四

增值額與扣除項目金額的比率

125.72%

五

土地增值稅稅率

50%

六

速算扣除比率

15%

七

應納土地增值稅

67,910,715.58

<5>銷售費用

銷售費用按轉讓價的0.5%確定，銷售費用1,601,380.67元。

<6>企業所得稅

根據項目的銷售情況測算，銷售金額扣減成本、稅金和期間費用後的值確定

應納所得額，所得稅稅率為25%，則所得稅計算表如下：

序號

項目

計算公式

金額(元)

一

銷售金額

320,276,134.39

二

銷售費用

0.50%

1,601,380.67

三

銷售稅金及附加

1.30%

274,745.49

四

開發成本

根據企業提供的資料，包括已支付的土地地

價款及相關費用及開發成本、財務費用

108,933,452.13

五

管理費用

0.50%

1,601,380.67

六

土地增值稅

稅法規定

67,910,715.58

七

應納稅所得額

(一)-(二)-(三)-(四)-(五)-(六)

139,954,459.85

八

所得稅

（七）×25%

34,988,614.96

九

項目歷年預繳所得稅

0.00

十

項目最終需繳納所得稅

34,988,614.96

五期項目評估值=轉讓價-銷售稅金及附加-土地增值稅-銷售費用-企業所得稅

=215,500,700.00元（取整）

⑥評估結果

經評估，開發成本評估值為367,148,700.00元。

5 其他流動資產

其他流動資產帳面值1,428,690.04元。是海航城五期和六期待抵扣的進項稅。

評估人員在核實無誤的基礎上，通過了解企業適用的稅種、稅率、稅額以及

繳費的費率等核實企業的納稅申報表，通過查閱企業的繳稅憑單確認申報數的正

確性和真實性。經核實，企業稅款金額與申報數相符。故以核實後帳面值做為評

估值。

經評估，其他流動資產評估值為1,428,690.04元。

（四）評估結果及分析

經實施以上評估，流動資產評估結果見下表所示：

流動資產評估匯總表

單位：元

項目名稱

帳面價值

評估價值

增減值

增值率%

貨幣資金

162,171,746.18

162,171,746.18

0.00

0.00

預付帳款

58,200,000.00

58,200,000.00

0.00

0.00

其他應收款

528,233,440.58

528,233,440.58

0.00

0.00

存貨

1,062,755,140.18

1,165,191,000.00

102,435,859.82

9.64

其他流動資產

1,428,690.04

1,428,690.04

0.00

0.00

流動資產合計

1,812,789,016.98

1,915,224,876.80

102,435,859.82

5.65

流動資產評估增值主要是由存貨評估增值所致。主要原因是該部分存貨對應

的土地取得較早（2010年-2011年），取得成本較低，近10年來土地價格上漲較

大且隨著項目投入及項目周邊配套設施的完善，開發產品及開發成本的市場價格

上漲較大形成評估增值。

二、 可供出售金融資產評估技術說明

（一）評估範圍

可供出售金融資產帳面原值為2,000,000.00元，計提減值準備0.00元，帳面

淨值為2,000,000.00元，核算內容為被評估單位持有易生大集投資發展有限公司的

0.80%股權。

（二）公司簡介

企業名稱：易生大集投資發展有限公司

住所：天津市寧河縣現代產業區海航東路

法定代表人：賴興建

註冊資本：貳億伍仟萬元人民幣

經濟性質：有限責任公司

成立日期：2013年04月16日

經營範圍：投資管理；企業管理諮詢；日用百貨、針紡織品、辦公用品、電

子產品銷售；商務信息諮詢服務（信用卡諮詢、金融諮詢、資金借貸業務除外）；

財務信息諮詢；機械設備、電子設備、五金交電、建築材料（砂石料除外）；化

工產品（易燃易爆易製毒及化學危險品除外）銷售；貨物及技術進出口（國家法

律法規禁止的除外）。（依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營

活動）

截至評估基準日2018年09月30日，易生大集投資發展有限公司股權結構如

下表所示：

單位：元

序號

股東名稱

認繳出資額（萬元）

持股比例

1

海南

供銷大集

供銷鏈控股有限公司

24,800.00

99.20%

2

天津寧河海航置業投資開發有限公司

200.00

0.80%

3

合計

25,000.00

100.00%

評估基準日財務狀況表

單位：萬元

項目

2018年9月30日

流動資產

149,061.79

可供出售金融資產

30.00

長期股權投資

14,500.00

投資性

房地產

固定資產

32.14

遞延所得稅資產

133.53

其他非流動資產

資產總計

163,757.46

流動負債

123,854.68

項目

2018年9月30日

非流動負債

9,600.00

負債合計

133,454.68

所有者權益

30,302.78

評估基準日經營成果表

單位：萬元

項目

2018年1月-9月

一、營業收入

減：營業成本

營業稅金及附加

25.78

銷售費用

386.03

管理費用

1,862.88

財務費用

37.21

資產減值損失

加：公允價值變動收益

投資收益

其他收益

11,900.00

二、營業利潤

9,588.10

加：營業外收入

0.75

減：營業外支出

1.92

三、利潤總額

9,586.94

減：所得稅費用

2,713.26

四、淨利潤

6,873.68

(三)評估過程

1.評估準備

聽取投資詳細情況的介紹，查看評估所需文件及資料，了解可供出售金融資

產的性質和限制條件。

2.核對原始資料

根據企業提供的可供出售金融資料，核對取得成本和帳面價值等。

(四)評估方法

對於可供出售金融資產，根據被投資單位評估基準日未經審計的報表淨資產

乘以持股比例確定。

(五)評估結果

可供出售金融資產評估值為2,424,222.09元，評估增值424,222.09元，增值率

為21.21%。可出售金融資產增值的原因主要是被投資單位評估基準日的所有者權

益高於投資成本。

三、 長期股權投資評估技術說明

（一）評估範圍

納入評估範圍的長期股權投資共計1家，包括全資子公司1家。帳面餘額

220,000,000.00元，長期股權投資提減值準備0.00元，帳面價值220,000,000.00元。

（二）長期股權投資概況

納入評估範圍的長期股權投資基本情況見下表所示：

單位：元

被投資單位名稱

持股比例

帳面價值

天津寧河通航建設開發有限公司

100.00%

220,000,000.00

合計

100.00%

220,000,000.00

天津寧河通航建設開發有限公司成立於2010年12月，位於天津市寧河現代

產業區海航東路；截至評估基準日，註冊資本22,000.00萬元，實收資本22,000.00

萬元；由天津寧河海航置業投資開發有限公司出資組建，其中：寧河置業認繳出

資額22,000.00萬元，佔註冊資本的100.00%；公司類型為有限責任公司（法人獨

資）；公司主要經營範圍：基礎設施建設；以自有資金對

房地產

業進行投資；室

內外裝飾工程；建築及環境設計技術諮詢服務；自有房屋租賃；

房地產

開發、銷

售（依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動）。截止評估基

準日，資產總額554,371,917.60元，負債總額442,671,522.45元，淨資產

111,700,395.15元。

（三）評估過程

根據長期投資評估明細表，評估人員查閱了被投資單位章程、經營範圍和經

營情況、原始投資額和股權比例等書面資料。根據項目整體方案選取合適的企業

價值評估方法對被投資企業進行評估。

（四）評估方法

對於具有控制權的長期股權投資，對被投資企業進行整體評估，採用資產基礎

法進行評估，以被投資企業股東全部權益評估價值乘以持股比例確定評估值。

（五）評估結果及分析

經實施上述評估程序後，長期股權投資於評估基準日詳細評估結果見下表：

單位：元

被投資單位名稱

資產基礎法

天津寧河通航建設開發有限公司

645,562,016.12

合計

645,562,016.12

經評估，長期股權投資帳面價值220,000,000.00元，評估結果645,562,016.12

元。

具體評估方法及過程詳見天津寧河通航建設開發有限公司評估說明或評估明

細表。

四、 投資性

房地產

評估技術說明

（一）評估範圍

納入評估範圍的投資性

房地產

是由存貨轉入，原始入帳價值為59,258,352.60

元，帳面價值為107,534,300.00元，採用公允價值計量。

（二）投資性

房地產

概況

納入評估範圍的投資性

房地產

位於寧河區七裏海大道與海航東路交口以東

500米處，地處寧河區現代產業區內。被評估對象為園區內規劃配套商業用房，分

布在63號樓、64號樓、67號樓、68號樓、69號樓的1-3層，均為鋼混結構，建

築面積合計8,700.19平方米。截至評估基準日，投資性

房地產

基本處於閒置狀態。

房地產

權證編號為房地證津字第121051000149號，土地使用權面積為181,361.00

平方米，土地用途為城鎮住宅用地，使用權終止日期為2080年7月21日。

（三）評估依據

1.被評估單位提供的房屋建築物清查評估明細表；

2.被評估單位提供的

房地產

權證；

3.評估人員現場收集的其他資料。

（四）評估過程

1.評估準備

對企業提供的「投資性

房地產

評估明細表」進行審核，核對申報表中有無虛

報、重報、漏報資產，審查申報表信息是否正確、完備，由資產佔有單位進行修

改與補充。

根據企業資產的構成特點及資產評估申報明細表的內容，向企業有關資產管

理部門及使用部門下發《投資性

房地產

評估勘察表》，並指導企業根據實際情況

進行填寫，以此作為評估的參考資料。

2.清查核實

評估人員根據被評估單位提供的資產評估申報明細表，會同被評估單位有關

人員，對資產逐項進行核實，核實建築物的名稱、面積、結構形式和購建時間等，

核實土地使用權的面積、用途、使用年限，完善評估明細表，做到帳表相符、帳

實相符。

核實企業的資產權屬，查閱有關證明資產權屬的資料，核對房屋名稱、座落

地點、結構類型、建築面積、使用年限、使用狀況及租約信息等。

（五）評估方法

資產評估基本方法包括市場法、收益法和成本法。資產評估師應當根據評估

對象的具體情況、資料收集情況和數據來源等相關條件，恰當選擇評估方法。

根據評估準則的相關要求，對投資性

房地產

進行評估，評估方法原則上主要

採用收益法或市場法進行評估，資產評估師運用市場法和收益法無法得出投資性

房地產

公允價值時，可以採用符合會計準則的其他方法。本次由於當地

房地產

市

場發達，有可供比較案例，則採用市場法進行評估。

市場法是指根據替代原理，選擇與估價對象屬於同一供需圈，條件類似或使

用價值相似的若干

房地產

交易案例作為比較實例，就交易情況、交易日期、區域

因素、個別因素等條件與估價對象進行對照比較，並對比較實例進行修正，從而

確定估價對象價格的方法。

待估

房地產

價格=參照物交易價格×正常交易情況/參照物交易情況×待估房

地產區域因素值/參照物

房地產

區域因素值×待估

房地產

個別因素值/參照物房地

產個別因素值×待估

房地產

評估基準日價格指數/參照物

房地產

交易日價格指數。

（六）典型案例

案例：房屋63號樓(投資性

房地產

明細表4-5-2，序號1)

1.評估對象概況

房屋63號樓位於寧河縣造甲城鎮趙溫村、田辛村，建築物總層數均為3層，

面積為1,575.65平方米，

房地產

權證編號為房地證津字第121051000149號，房屋

所有權人為天津寧河海航置業投資開發有限公司，房屋規劃用途為住宅用地的商

業配套部分。截至評估基準日，投資性

房地產

基本處於閒置狀態。

交通體系主要有570路和575路，可到達天津火車站、百貨大樓等交通樞紐

及大型商圈。為便於項目業主出行，項目專線巴士已經啟動，一小時一班，途徑

主要站點：中國集文化體育中心——東方養生堂——空港新燕莎奧特萊斯——空

港

金融街

——空港地鐵站——民航大學。

周邊配套主要有東方養生堂、專業醫療服務、精品商業街、未來廣場、文化

體育中心、展覽館、藝術室、老年大學、九年一貫制學校、6年制小學、幼兒園、

職業培訓學校和機構、空港國際醫院、天津新燕莎奧萊、SM—天津濱海第一城、

天津歡樂谷主題公園、大集生態農莊、七裏海國家溼地公園、東麗湖溼地公園、

東麗郊野公園等。社區內建有高端養老養生示範區，包括醫療診所、國際膳食中

心、養生會館等。

2.評估計算過程

(1)選擇交易案例

對於商業物業價格，在廣泛調查及已掌握資料的基礎上，根據替代原則，選

擇具有替代性的各類物業各三處交易案例作為比較實例。比較案例的基本情況如

下：

案例情況說明表

案例

名稱

結構

交易時間

交易面積(M2)

所在樓層

售價(元/m2)

1

天安象嶼智慧城臨街店鋪

鋼混

2018-09

137

1

13,138.69

2

中國北方五金城底商

鋼混

2018-09

50

1

14,000.00

3

科創慧谷寫字樓配套

鋼混

2018-09

71

1

13,802.82

(2)比較因素的選擇

因素條件說明表

比較因素

待估對象

實例A

實例B

實例C

評估對象

63#

天安象嶼智慧城臨街店鋪

中國北方五金城底商

科創慧谷寫字樓配套

單位售價

13,138.69

14,000.00

13,802.82

交易情況

正常

正常

正常

正常

交易時間

2018-09

2018-09

2018-09

2018-09

區域因素

交通便捷度

一般

便捷

便捷

便捷

商業繁華度

較差

繁華

繁華

繁華

環境質量優劣度

好

好

好

好

基礎設施完善度

完善

完善

完善

完善

公用設施完備度

完善

完善

完善

完善

城市規劃符合度

符合

符合

符合

符合

個別因素

臨街狀況

海航城-商業街

津漢公路

東麗區金鐘公路

東麗區弘貫道

建築結構

鋼混

鋼混

鋼混

鋼混

交易面積

1,575.65

137.00

50.00

71.00

土地性質

住宅用地配套商業

商業

商業

商業

建成日期

2015

2015

2008

2016

層高

3.8

5.1

5

4.2

裝修狀態

簡易

好

較好

較好

所在樓層

1-3

1

1

1

用途形式

商業

商業

商業

商業

附屬設施

齊全

齊全

齊全

齊全

(3)比較因素修正

設定評估對象的各項影響因素比較係數為100，以評估對象的各項影響因素與

評估實例的進行比較，得出投資性

房地產

價格影響因素修正係數比較表如下：

比較因素條件指數表

比較因素

待估對象

實例A

實例B

實例C

評估對象

63#

天安象嶼智慧城臨街店鋪

中國北方五金城底商

科創慧谷寫字樓配套

單位售價

13,138.69

14,000.00

13,802.82

交易情況

100

100

100

100

交易時間

100

100

100

100

區域因素

交通便捷度

100

102

102

102

商業繁華度

100

102

102

102

環境質量優劣度

100

100

100

100

基礎設施完善度

100

100

100

100

公用設施完備度

100

100

100

100

城市規劃符合度

100

100

100

100

個別因素

臨街狀況

100

100

100

100

建築結構

100

100

100

100

交易面積

100

102

106

104

土地性質

100

100

100

100

建成日期

100

100

91

101

層高

100

102

102

101

裝修狀態

100

103

102

102

所在樓層

100

101

101

101

用途形式

100

100

100

100

比較因素

待估對象

實例A

實例B

實例C

附屬設施

100

100

100

100

因素比較修正係數表

比較因素

實例A

實例B

實例C

評估對象

天安象嶼智慧城臨街店鋪

中國北方五金城底商

科創慧谷寫字樓配套

單位售價

13,138.69

14,000.00

13,802.82

交易情況

1.00

1.00

1.00

交易時間

1.00

1.00

1.00

區域因素

交通便捷度

0.98

0.98

0.98

商業繁華度

0.98

0.98

0.98

環境質量優劣度

1.00

1.00

1.00

基礎設施完善度

1.00

1.00

1.00

公用設施完備度

1.00

1.00

1.00

城市規劃符合度

1.00

1.00

1.00

個別因素

臨街狀況

1.00

1.00

1.00

建築結構

1.00

1.00

1.00

交易面積

0.98

0.94

0.96

土地性質

1.00

1.00

1.00

建成日期

1.00

1.10

0.99

層高

0.98

0.98

0.99

裝修狀態

0.97

0.98

0.98

所在樓層

0.99

0.99

0.99

用途形式

1.00

1.00

1.00

附屬設施

1.00

1.00

1.00

(4)市場法求評估對象預計市場價值

比較修正後，以三個比準價格的算術平均值作為評估對象平均市場價值結果，

即：(11,668.47+13,276.20+12,138.20)/3=12,360.00元/平方米(取整)

63號樓評估價值=12,360.00×1,575.65=19,475,000.00元(取整)

（七）評估結果及分析

投資性

房地產

評估值107,534,300.00元，評估無增減值變化。

五、 固定資產—房屋建築物評估技術說明

（一） 評估範圍

納入評估範圍的房屋建築物帳面原值34,252,434.77元，帳面淨值31,625,223.66

元。具體如下表：

單位：元

項目名稱

帳面原值

帳面淨值

房屋建築物

34,252,434.77

31,625,223.66

合計

34,252,434.77

31,625,223.66

（二） 房屋建築物帳面構成情況介紹

本次評估的房屋建築物為企業自建。房屋建築物帳面價值構成包括建設期間

發生的勘測費、設計費、建設單位管理費、監理費、稅金、資金成本、工程建安

成本等。

（三） 房屋建築物概況

納入評估範圍的房屋建築物位於寧河區七裏海大道與海航東路交口以東500

米處，地處寧河區現代產業區內。被評估對象為園區內規劃配套商業用房，房屋

建築物總層數均為3層。被評估對象分部在房屋66號樓和展示中心的1-3層，鋼

混結構，建築面積合計4,767.30平方米。截至評估基準日房屋建築物為自用，房

地證編號為房地證津字第121051000149號，土地使用權面積為18,1361.00平方米，

土地用途為城鎮住宅用地，使用權終止日期為2080年7月21日。

（四） 評估過程

1．第一階段：準備階段

評估人員進入現場後根據委託人提供的資產明細表進行帳表核對，同時對資

產申報表中評估項目的工程量、結構特徵與申報的建築物技術特徵表所報數量和

特徵是否相符進行了核對並加以調整。

2．第二階段：現場調查階段

對被評估建築物逐一進行了現場調查，根據申報表，核對各建築物的名稱、

座落地點、結構形式、建築面積等，並對照企業評估基準日時的資產現狀，將資

產申報表中的缺項、漏項進行填補，做到帳實相符，不重不漏。在調查時，還主

要察看了房屋建築物的外型、層數、高度、內外裝修、室內設施、各構件現狀、

基礎狀況以及維修使用情況，並作了詳細的觀察記錄。

評估人員對委託評估的房屋建築物作詳細的查看，除核實建築物數量及內容

是否與申報情況一致外，主要查看建築物結構、裝修、設施、配套使用狀況。

（1）結構：為了判斷建築物基礎的安全性，初步確定基礎的可靠性和合理性，

為評估提供依據。根據結構類型對承重牆、梁、板柱進行細心觀測，查看有無變

形開裂，有無不均勻沉降，查看混凝土構件有無露筋、麻面、變形，查看牆體是

否有風化以及風化的嚴重程度。

（2）裝飾：每個建築物的裝修標準和內容不盡相同，一般可分為內裝修和外

裝修、高檔裝修和一般裝修，但無論是對何種形式的裝修，查看的主要內容是看

裝修的內容有無脫落、開裂、損壞，另外還要看裝飾的新舊程度。

（3）設備：水電設施是否完好齊全，是否暢通，有無損壞和腐蝕，能否滿足

使用要求。

（4）維護結構：如非承重牆、門、窗、隔斷、散水、防水、保溫等，查看有

無損壞、丟失、腐爛、開裂等現象。

3．第三階段：評估測算階段

根據房屋的性質、實際狀況，採用市場法進行評估值計算。

4．第四階段：建築物評估技術說明撰寫階段

根據資產評估準則等資產評估相關規定等，編制「房屋建築物評估技術說明」。

（五） 評估依據

1.被評估單位提供的房屋建築物清查評估明細表；

2.被評估單位提供的

房地產

權證；

3.評估人員現場收集的其他資料。

（六） 評估方法

資產評估基本方法包括市場法、收益法和成本法。資產評估師應當根據評估

對象的具體情況、資料收集情況和數據來源等相關條件，恰當選擇評估方法。

根據評估準則的相關要求，對房屋建築物進行評估，評估方法原則上主要採

用收益法或市場法進行評估，資產評估師運用市場法和收益法無法得出房屋建築

物公允價值時，可以採用符合會計準則的其他方法。本次由於當地

房地產

市場發

達，有可供比較案例，則採用市場法進行評估。

市場法是指根據替代原理，選擇與估價對象屬於同一供需圈，條件類似或使

用價值相似的若干

房地產

交易案例作為比較實例，就交易情況、交易日期、區域

因素、個別因素等條件與估價對象進行對照比較，並對比較實例進行修正，從而

確定估價對象價格的方法。

待估

房地產

價格=參照物交易價格×正常交易情況/參照物交易情況×待估房

地產區域因素值/參照物

房地產

區域因素值×待估

房地產

個別因素值/參照物房地

產個別因素值×待估

房地產

評估基準日價格指數/參照物

房地產

交易日價格指數。

（七） 評估結果及分析

1．評估結果

經評估，房屋建築物評估原值57,356,802.00元，評估淨值57,356,802.00元；

評估原值增值率67.45%，評估淨值增值率81.36%。房屋建築物評估匯總表見下表：

房屋建築物評估結果匯總表

單位：元

項目名稱

帳面價值

評估價值

增值率（%）

原值

淨值

原值

淨值

原值

淨值

房屋建築物

34,252,434.77

31,625,223.66

57,356,802.00

57,356,802.00

67.45

81.36

合計

34,252,434.77

31,625,223.66

57,356,802.00

57,356,802.00

67.45

81.36

2．增減值原因分析

經評估後，房屋建築物類固定資產原值增值23,104,367.23元，增值率67.45%，

淨值增值25,731,578.34元，增值率81.36%。增值原因是近年

房地產

市場價格有所

上漲，造成評估增值。

（八） 特殊事項說明

無。

（九） 典型案例

案例：房屋66號樓(房屋建築物評估明細表4-6-1，序號1)

1.概況：

帳面原值：6,587,431.04元

帳面淨值：6,084,658.65元

房地產

權證號：房地證津字第121051000149號

規劃用途：住宅用地配套商業部分

詳細地址：寧河縣造甲城鎮趙溫村、田辛村

結構：鋼混

建築面積：967.30平方米

建成年月：2015年6月

2.評估計算過程

(1)選擇交易案例

對於辦公物業價格，在廣泛調查及已掌握資料的基礎上，根據替代原則，選

擇具有替代性的各類物業各三處交易案例作為比較實例。比較案例的基本情況如

下：

案例情況說明表

案例

名稱

結構

交易時間

交易面積(m2)

所在樓層

售價(元/m2)

1

EOD總部港寫字樓

鋼混

2018-09

546.00

整棟

10,989.01

2

科創慧谷寫字樓

鋼混

2018-09

169.00

整棟中區

10,000.00

3

EOD總部港獨棟

鋼混

2018-09

1,340.00

整棟

10,447.76

(2)比較因素的選擇

因素條件說明表

比較因素

待估對象

實例A

實例B

實例C

評估對象

房屋66#

EOD總部港寫字樓

科創慧谷寫字樓

EOD總部港獨棟

單位售價

10,989.01

10,000.00

10,447.76

交易情況

正常

正常

正常

正常

交易時間

2018-09

2018-09

2018-09

2018-09

區域因素

交通便捷度

一般

便捷

便捷

便捷

商業繁華度

較差

繁華

繁華

繁華

環境質量優劣度

好

好

好

好

基礎設施完善度

完善

完善

完善

完善

公用設施完備度

完善

完善

完善

完善

城市規劃符合度

符合

符合

符合

符合

個別因素

臨街狀況

海航城-商業街

華興路與弘順路交口

東麗區弘順道

華興路與弘順路交口

建築結構

鋼混

鋼混

鋼混

鋼混

交易面積

967.30

546.00

169.00

1,340.00

土地性質

住宅用地配套商業

商業

商業

商業

建成日期

2015

2010

2016

2010

層高

3.8

3.8

3.8

3.8

裝修狀態

簡易

豪華

毛坯

毛坯

比較因素

待估對象

實例A

實例B

實例C

所在樓層

整棟

整棟

整棟中區

整棟

用途形式

寫字間

寫字間

寫字間

寫字間

附屬設施

齊全

齊全

齊全

齊全

(3)比較因素修正

設定評估對象的各項影響因素比較係數為100，以評估對象的各項影響因素與

評估實例的進行比較，得出房屋建築物價格影響因素修正係數比較表如下：

比較因素條件指數表

比較因素

待估對象

實例A

實例B

實例C

評估對象

房屋66#

EOD總部港寫字樓

科創慧谷寫字樓

EOD總部港獨棟

單位售價

10,989.01

10,000.00

10,447.76

交易情況

100

100

100

100

交易時間

100

100

100

100

區域因素

交通便捷度

100

102

102

102

商業繁華度

100

102

102

102

環境質量優劣度

100

100

100

100

基礎設施完善度

100

100

100

100

公用設施完備度

100

100

100

100

城市規劃符合度

100

100

100

100

個別因素

臨街狀況

100

100

100

100

建築結構

100

100

100

100

交易面積

100

101

102

95

土地性質

100

100

100

100

建成日期

100

93

101

93

層高

100

100

100

100

裝修狀態

100

110

95

95

所在樓層

100

100

98

100

用途形式

100

100

100

100

附屬設施

100

100

100

100

因素比較修正係數表

比較因素

實例A

實例B

實例C

評估對象

EOD總部港寫字樓

科創慧谷寫字樓

EOD總部港獨棟

單位售價

10,989.01

10,000.00

10,447.76

交易情況

1.00

1.00

1.00

交易時間

1.00

1.00

1.00

區域因素

交通便捷度

0.98

0.98

0.98

商業繁華度

0.98

0.98

0.98

環境質量優劣度

1.00

1.00

1.00

基礎設施完善度

1.00

1.00

1.00

公用設施完備度

1.00

1.00

1.00

城市規劃符合度

1.00

1.00

1.00

比較因素

實例A

實例B

實例C

個別因素

臨街狀況

1.00

1.00

1.00

建築結構

1.00

1.00

1.00

交易面積

0.99

0.98

1.05

土地性質

1.00

1.00

1.00

建成日期

1.08

0.99

1.08

層高

1.00

1.00

1.00

裝修狀態

0.91

1.05

1.05

所在樓層

1.00

1.02

1.00

用途形式

1.00

1.00

1.00

附屬設施

1.00

1.00

1.00

(4)市場法求評估對象預計市場價值

比較修正後，以三個比準價格的算術平均值作為評估對象平均市場價值結果，

即：(10,223.08+10,021.00+11,964.77)/3=10,740.00元/平方米(取整)

評估價值=10,740.00×967.30=10,388,802.00元(取整)

六、 固定資產—設備類資產評估技術說明

（一） 評估範圍

納入評估範圍的設備類資產為車輛和電子設備，帳面原值2,102,193.26元，帳

面淨值855,531.72元。具體如下表：

單位：元

項目名稱

帳面原值

帳面淨值

車輛

250,000.00

125,853.06

電子設備

1,852,193.26

729,678.66

合計

2,102,193.26

855,531.72

（二） 機器設備概況

納入評估範圍的設備類資產基本概況如下：

1.主要設備概況

天津寧河海航置業投資開發有限公司納入評估範圍的電子設備購置於

2010-2018年,主要存放於天津寧河縣產業園區海航東路的辦公區。

車輛：主要包括拖拉機和豪華電動老爺車。

電子設備：共116項，主要包括壁掛式空調、複印機、印表機、辦公家具、

視頻設備、辦公電腦等。

2.利用狀況與日常維護

被評估單位設有完善的設備維護、保養制度，日常保養和定期檢修相結合，

設備管理分級負責，專人維護、規範操作和檢查維修制度得到嚴格執行，因此設

備處於良好運行狀態，滿足企業運營的要求。

3.相關會計政策

(1)帳面原值構成

電子設備的帳面原值為設備購置價。

該公司增值稅採用簡易徵收，所以無法進行抵扣。

(2)折舊方法

天津寧河海航置業投資開發有限公司採用年限平均法計提折舊。按設備資產

類別、預計使用壽命和預計殘值，確定各類設備資產的年折舊率如下

固定資產類別

使用年限

殘值率%

年折舊率%

車輛

5

3-5

19.00-32.33

電子設備

3-5

5

19.00-31.67

(三)核實過程

1.核對帳目：根據被評估單位提供的設備類資產評估申報明細表，首先與被評

估單位的資產負債表相應科目核對使總金額相符；然後與被評估單位的設備類資

產明細帳、臺帳核對使明細金額及內容相符；最後對部分設備類資產核對了原始

記帳憑證等。

2.資料收集：評估人員按照重要性原則，根據設備類資產的類型、金額等特徵

收集了設備購置發票、合同、設備技術參數等評估相關資料。

3.現場勘查：評估人員和被評估單位相關人員共同對評估基準日申報的設備類

資產進行了盤點與查看。核對了設備名稱、規格、型號、數量、購置日期、生產

廠家等基本信息；了解了設備的工作環境、利用情況、維護與保養情況等使用信

息；了解了設備的完損程度和預計使用年限等成新狀況；填寫了典型設備的現場

調查表。

4.現場訪談：評估人員向被評估單位調查了解了設備類資產的性能、運行、維

護、更新等信息；調查了解了各類典型設備評估基準日近期的購置價格及相關稅

費；調查了解了設備類資產帳面原值構成、折舊方法、減值準備計提方法等相關

會計政策與規定。

5.核實結果：通過現場勘查發現，天津寧河海航置業投資開發有限公司提供的

設備類資產申報評估明細表的相關數據與核實結果基本相符，大部分設備均在崗

正常使用，其中有1輛拖拉機(

東方紅

MF400)已於2018年10月29號轉讓給天津

市園林建設總公司。

(四)評估方法

根據本次評估目的，按照持續使用原則，以市場價格為依據，結合設備特點

和收集資料的情況，對設備類資產主要採用成本法進行評估。對於部分購置較早

的車輛和電子設備，按照評估基準日的二手市場價格進行評估。寧河置業的車輛

為拖拉機和豪華電動老爺車，非機動車輛，評估方法同電子設備。

成本法計算公式如下：

評估值=重置成本×綜合成新率

1.重置成本的確定

電子設備重置成本一般包括：設備購置價和運雜費。增值稅採用簡易徵收，

所以無需進行抵扣。

設備重置成本=設備購置價+運雜費

該公司電子設備無需安裝，且商家包運費，所以以現行市場購置價作為重置

成本。

2.綜合成新率的確定

對於小型電子設備，主要依據其經濟壽命年限來確定其綜合成新率；對於大

型的電子設備還參考其工作環境、設備的運行狀況等來確定其綜合成新率。計算

公式如下：

年限法成新率=(經濟壽命年限-已使用年限)/經濟壽命年限×100%

綜合成新率=年限法成新率×調整係數

3.評估值的確定

評估值=重置成本×綜合成新率

（五）典型案例

案例一：富士施樂彩色雷射雙面複印機印表機2020複合機(固定資產-電子設

備評估明細表4-6-6，序號83)

1.資產概況

設備名稱：富士施樂彩色雷射雙面複印機印表機2020複合機

規格型號：SC2020CPSDA2020DAA3

生產廠家：富士施樂有限公司

啟用日期：2016年12月

主要技術參數：

形式：桌面型

內存容量：512MB

彩色功能：全彩

掃描解析度：600×600dpi

列印解析度：輸出解析度（1200×2400dpi）；輸入解析度（600×600dpi）

預熱時間：39秒

原稿尺寸：至大A3，11×17 ；至小A5

紙張重量：紙盤1：60-90gsm；紙盤2：60-256gsm；手送紙盒：60-216gsm

起始頁輸出時間：黑白8.6秒；彩色10.8秒

連續複印速度：A4LEF（黑白：20ppm，彩色：20ppm）A4、B4、A3、B5LEF/B5（黑白：12ppm，彩色：12ppm）

電源：AC220-240V-5A-50/60HZ

功耗：睡眠模式：1.4W以下；節能模式：46W以下；待機模式：78W以下

尺寸：寬595×深586×高549mm（含輸稿器）

重量：49.00kg(含輸稿器)

2.重置成本的確定

通過網絡詢價，該複合機在基準日市場銷售價格為10,999.00元，故該複合機

的重置成本為10,999.00元。

3.綜合成新率

該設備經濟壽命年限為6年，於2016年12月啟用，至評估基準日已使用1.8

年。

年限成新率=(經濟壽命年限-已使用年限)/經濟壽命年限×100%

=(6-1.8)/6×100%

=70%

評估人員聽取了設備使用人員的介紹，並對該複合機進行了現場勘察。該復

合機外觀整潔，正常開機，各按鍵反應靈敏，列印複印正常。複合機的性能符合

工作要求，各項技術指標正常使用正常。經勘查，評估人員判斷該設備實際狀態

與年限法成新率基本一致，故調整係數取1.0。

綜合成新率=年限法成新率×調整係數

=70%×1.0

=70%

4.評估值的確定

評估值=重置成本×綜合成新率

=10,999.00×70%

=7,699.00(元)

案例二：豪華電動老爺車(固定資產-車輛評估明細表4-6-5，序號2)

1.資產概況

車輛名稱：豪華電動老爺車

規格型號：G1S8

生產廠家：東莞卓越高爾夫觀光車有限公司

購置日期：2016年2月3日

啟用日期：2016年2月3日

數量：2輛

豪華電動老爺車G1S8，是專為旅遊景區、公園、大型遊樂場、封閉小區、校

園、花園式酒店、度假村、別墅區、城市步行街、機場、港口、碼頭等開發的環

保型乘用車輛，具有性能卓越、外觀設計新穎、內飾豪華精緻、乘坐舒適安全的

特點。

主要參數：

型號：G1S8

電機：48V/4KW

電池：8V/6個/48V

充電機：可攜式智能化充電機

外形尺寸：4800×1380×1960mm

一次充電續行裡程：8-10小時（放電率為80%）

限乘人數：8人三排朝前一排朝後

座椅：仿皮革面料+高回彈PU，帶扶手

車身：鋼製車架＋玻璃鋼外殼/ABS工程塑料成型件

輪胎：鋁合金輪轂/真空輪胎

底盤：鋼結構車架，表面噴塑防鏽處理

最大行駛速度：≤30km/h

最大爬坡能力：30%

制動系統：鼓式液壓制動器、雙迴路液壓制動、駐車制動裝置

最小轉彎半徑：小於等於5500MM

軸距：2700MM

時速20km/h制動距離：≤5m

2.重置成本的確定

根據設備的規格型號和生產廠家，評估人員通過電話向經銷商詢價，該型號

豪華電動老爺車的基準日市場銷售價格為50,000.00元/臺，故該型號豪華電動老爺

車的重置成本為50,000.00元/臺。

兩臺重置成本=50,000.00×2=100,000.00元

3.綜合成新率的確定

該設備的經濟使用壽命年限為12年，2016年8月投入使用，已使用2.7年。

通過現場勘察鑑定，設備目前狀態良好，運行正常。則：

年限法成新率=(經濟壽命年限-已使用年限)/經濟壽命年限×100%

=(12-2.7)/12×100%

=78%

4.評估值的確定

評估值=重置全價×綜合成新率

=100,000.00×78%

=78,000.00元

（六）評估結果及分析

1.評估結果

經評估，設備類資產評估原值為1,818,935.13元，評估淨值為1,003,501.13元。

評估原值減值率13.47%，評估淨值增值率27.52%。設備評估結果匯總表見下表：

設備評估結果匯總表

單位：元

項目名稱

帳面價值

計提減值

評估價值

增值率（%）

原值

淨值

準備金額

原值

淨值

原值

淨值

車輛

250,000.00

125,853.06

520.00

215,800.13

173,800.13

-13.68

38.67

電子設備

1,852,193.26

729,678.66

68,045.60

1,603,135.00

829,701.00

-13.45

25.40

合計

2,102,193.26

855,531.72

68,565.60

1,818,935.13

1,003,501.13

-13.47

27.52

2.增減值分析

（1）車輛評估原值減值的原因，一是由於電池技術的革新，電動車輛價格成

逐年下降趨勢；二是購置較早的拖拉機採用市場法進行評估。

車輛評估淨值增值的原因，是由於車輛的經濟壽命年限高於企業會計折舊年

限。

（2）電子設備評估原值減值的原因，一是由於電子設備更新換代較快，市場

價格逐年呈下降趨勢；二是部分購置較早的電子設備採用市場法進行評估所導致。

電子設備評估淨值增值的原因，一是電子設備的經濟壽命年限高於企業會計

折舊年限；二是由於購置較早的在用電子設備已提足折舊，帳面淨值僅剩淨殘值

所致。

（七）特殊事項說明

通過現場勘查發現，寧河置業的1輛拖拉機(

東方紅

MF400)已於評估基準日後

轉讓給天津市園林建設總公司。雙方於2018年10月29日籤訂相關轉讓協議，本

次評估以相關轉讓協議中的價格確認該拖拉機的評估價值。

七、 遞延所得稅資產評估技術說明

遞延所得稅資產帳面價值7,323,306.75元，是企業會計核算在後續計量過程中

因企業會計準則規定與稅法規定不同，由資產的帳面價值與其計稅基礎的差異所

產生。評估人員就差異產生的原因、形成過程進行了調查和了解，核實了評估基

準日確認遞延所得稅資產的記帳憑證。遞延所得稅資產以核實後的帳面值作為評

估值。

經評估，遞延所得稅資產評估值7,323,306.75元。

八、 其他非流動資產評估技術說明

納入評估範圍的其他非流動資產帳面價值37,306,969.07元，為寧河置業預繳

的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、防洪費、土地增值

稅、印花稅等。

評估人員調查了解了其他非流動資產發生的原因，查閱了企業納稅申報表及

記帳憑證。

房地產

開發預收銷售款所繳納的流轉稅及附加稅費首先計入其他非流

動資產，待銷售完畢，結轉成本轉入稅金及附加，所以其他非流動資產以核實無

誤後的帳面值確認評估值

經評估，其他非流動資產評估值為37,306,969.07元。

九、 負債評估技術說明

（一） 評估範圍

評估範圍為企業評估申報的各項流動負債和非流動負債。流動負債包括應付

帳款、預收帳款、應付職工薪酬、應交稅費、其他應付款。非流動負債包括遞延

所得稅負債。上述負債在評估基準日帳面值如下所示：

單位：元

項目名稱

帳面價值

流動負債：

應付帳款

341,783,280.88

預收款項

424,624,150.43

應付職工薪酬

1,618,990.61

應交稅費

23,686,981.18

其他應付款

58,246,349.97

流動負債合計

849,959,753.07

非流動負債：

遞延所得稅負債

12,068,986.85

非流動負債合計

12,068,986.85

負債合計

862,028,739.92

（二） 評估過程

評估過程主要劃分為以下三個階段：

1．第一階段：準備階段

對確定的評估範圍內的負債的構成情況進行初步了解，提交評估準備資料清

單和評估申報明細表標準格式，按照評估規範的要求，指導企業填寫負債評估明

細表；

2．第二階段：現場調查階段

（1）根據企業提供的負債評估申報資料，首先對財務臺帳和評估明細表進行

互相核對使之相符。對內容不符、重複申報、遺漏未報項目進行改正，由企業重

新填報。作到帳表相符；

（2）由企業財務部門的有關人員介紹各項負債的形成原因、計帳原則等情況；

（3）對負債原始憑據抽樣核查，並對數額較大的債務款項進行了函證，確保

債務情況屬實。

3．第三階段：評定估算階段

（1）將核實調整後的負債評估明細表，錄入計算機，建立相應資料庫；

（2）對各類負債，採用以核實的方法確定評估值，編制評估匯總表；

（3）撰寫負債評估技術說明。

（三） 評估方法

1. 應付帳款

應付帳款帳面值341,783,280.88元，主要核算內容為廣告費和工程款等。

評估人員向被評估單位調查了解了採購模式及商業信用情況，按照重要性原

則，對大額或帳齡較長等情形的應付帳款進行了函證，並對相應的合同進行了抽

查。應付帳款以核實無誤後的帳面價值作為評估值。

2. 預收款項

預收款項帳面值424,624,150.43元，主要核算寧河置業的預收房款。

評估人員向被評估單位調查了解了預收帳款形成的原因，並對相應的合同進

行了抽查。

預收款項在經核實無誤的情況下，以核實後帳面值確認評估值。

3. 應付職工薪酬

應付職工薪酬帳面價值1,618,990.61元，核算內容為企業根據有關規定應付給

職工的各種薪酬，包括按企業規定應支付給職工的工資、工會經費和職工教育經

費。

評估人員按照企業規定對應付職工薪酬各明細項進行核實和抽查復算，同時

查閱明細帳、入帳憑證，檢查各項目的計提、發放、使用情況。經核查，財務處

理正確，合乎寧河置業規定的各項相應政策，以核實後帳面值確認評估值。

4. 應交稅費

應交稅金帳面值23,686,981.18元，主要核算公司應交納的各種稅金，包括增

值稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、土地使用稅和印花稅。

評估人員向被評估單位調查了解了應負擔的稅種、稅率、繳納制度等稅收政

策。查閱了被評估單位評估基準日最近一期的完稅證明，以及評估基準日應交稅

費的記帳憑證等。應交稅費以核實無誤後的帳面價值作為評估值。

5. 其他應付款

其他應付款帳面值為58,246,349.97元，核算內容為往來款、押金和保證金等。

評估人員審查了其他應付款相關憑證，無虛增虛減現象，在確認其真實性後，

以核實後帳面值確認評估值。

6. 遞延所得稅負債

遞延所得稅負債帳面價值12,068,986.85元，是由投資性

房地產

公允價值變動

產生。評估人員就差異產生的原因、形成過程進行了調查和了解，核實了評估基

準日確認遞延所得稅負債的記帳憑證。遞延所得稅負債以核實後的帳面值作為評

估值。

經評估，遞延所得稅負債評估值12,068,986.85元。

（四） 評估結果及分析

經實施以上評估，負債評估結果見下表所示：

負債評估匯總表

單位：元

項目名稱

帳面價值

評估價值

流動負債：

應付帳款

341,783,280.88

341,783,280.88

預收款項

424,624,150.43

424,624,150.43

應付職工薪酬

1,618,990.61

1,618,990.61

項目名稱

帳面價值

評估價值

應交稅費

23,686,981.18

23,686,981.18

其他應付款

58,246,349.97

58,246,349.97

流動負債合計

849,959,753.07

849,959,753.07

非流動負債：

遞延所得稅負債

12,068,986.85

12,068,986.85

非流動負債合計

12,068,986.85

12,068,986.85

負債合計

862,028,739.92

862,028,739.92

綜合上述因素，負債評估無增減值變化。

第六部分 評估結論及分析

一、 評估結論

中威正信（北京）資產評估有限公司受

供銷大集

集團股份有限公司的委託，

根據國家有關資產評估的法律、法規和資產評估準則，本著獨立、客觀、公正的

原則，按照必要的評估程序對納入評估範圍的資產、業務實施了實地勘察、市場

調查，採用資產基礎法對天津寧河海航置業投資開發有限公司的股東全部權益價

值進行了評估。根據以上評估工作，得出如下評估結論：

在評估基準日持續經營假設前提下，天津寧河海航置業投資開發有限公司總

資產帳面價值為221,936.58萬元，評估價值為277,373.60萬元，增值額為55,437.02

萬元，增值率為24.98%；總負債帳面價值為86,202.88萬元，評估價值為86,202.88

萬元，無增減值；淨資產帳面價值為135,733.70萬元，評估價值為191,170.72萬

元，增值額為55,437.02萬元，增值率為40.84%。

資產基礎法評估結果匯總表

單位：萬元

項目名稱

帳面價值

評估價值

增減值

增值率%

流動資產

181,278.90

191,522.49

10,243.59

5.65

非流動資產

40,657.68

85,851.11

45,193.43

111.16

其中：長期股權投資

22,000.00

64,556.20

42,556.20

193.44

投資性

房地產

10,753.43

10,753.43

0.00

0.00

固定資產

3,241.22

5,836.03

2,594.81

80.06

其他

4,663.03

4,705.45

42.42

0.91

資產總計

221,936.58

277,373.60

55,437.02

24.98

流動負債

84,995.98

84,995.98

0.00

0.00

非流動負債

1,206.90

1,206.90

0.00

0.00

負債總計

86,202.88

86,202.88

0.00

0.00

淨資產

135,733.70

191,170.72

55,437.02

40.84

二、 評估結論與帳面價值比較變動情況及原因

資產基礎法評估結果匯總表

單位：萬元

科目名稱

帳面價值

評估價值

增減值

增值率%

一、流動資產合計

181,278.90

191,522.49

10,243.59

5.65

存貨淨額

106,275.51

116,519.10

10,243.59

9.64

科目名稱

帳面價值

評估價值

增減值

增值率%

二、非流動資產合計

40,657.68

85,851.11

45,193.44

111.16

可供出售金融資產

200.00

242.42

42.42

21.21

長期股權投資淨額

22,000.00

64,556.20

42,556.20

193.44

固定資產淨額

3,241.22

5,836.03

2,594.81

80.06

三、資產總計

221,936.58

277,373.60

55,437.02

24.98

（一）流動資產增減值分析

流動資產評估增值主要是由存貨評估增值所致。主要原因是該部分存貨對應

的土地取得較早（2010年-2011年），取得成本較低，近10年來土地價格上漲較

大且隨著項目投入及項目周邊配套設施的完善，開發產品及開發成本的市場價格

上漲較大形成評估增值。

（二）可供出售金融資產增減值分析

可出售金融資產增值的原因主要是被投資單位評估基準日的所有者權益高於

投資成本。

（三）長期股權投資增減值分析

長期股權投資增值的原因為企業長期投資按成本法核算，本次對全資的長期

股權投資均進行了整體評估，被投資單位經過多年經營積累，淨資產價值較原始

投資成本增幅較大。

（四）固定資產—房屋建築物增減值分析

房屋建築物類固定資產增值原因是近年

房地產

市場價格有所上漲，造成評估

增值。

（五）固定資產—設備類資產增減值分析

1、車輛評估原值減值的原因，一是由於電池技術的革新，電動車輛價格成逐

年下降趨勢；二是購置較早的拖拉機採用市場法進行評估。

車輛評估淨值增值的原因，是由於車輛的經濟壽命年限高於企業會計折舊年

限。

2、電子設備評估原值減值的原因，一是由於電子設備更新換代較快，市場價

格逐年呈下降趨勢；二是部分購置較早的電子設備採用市場法進行評估所導致。

電子設備評估淨值增值的原因，一是電子設備的經濟壽命年限高於企業會計

折舊年限；二是由於購置較早的在用電子設備已提足折舊，帳面淨值僅剩淨殘值

所致。

三、 股東部分權益價值的溢（折）價和流動性折扣

本評估報告沒有考慮控股權和少數股權等因素產生的溢價或折價，沒有考慮

流動性對評估對象價值的影響。（本頁以下空白）

附件：關於進行資產評估有關事項的說明

企業關於進行資產評估有關事項的說明

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