分析我國建築使用與建築被過早拆除的原因，探析我國城市建築使用壽命的真實現狀，是建築拆除決策機制構建和決策目標建立的基礎。同時，定量分析我國建築使用壽命的關鍵影響因素，明確我國城市建築被過早拆除的原因，是建立建築拆除決策評價指標體系的現實基礎和依據。
一、建築拆除影響因素識別理論基礎
目前根據國內外學者的現有研究，城市更新背景下影響既有建築拆除的因素可以分為決定建築新舊程度、使用功能的內部因素和衡量建築經濟價值、環境影響的外部因素，如圖示。建築的物理狀態是批判既有建築是否具有更新潛力的標準。
因此，建築條件的變量是城市更新中影響建築拆除決策的因素，如施工質量、建築結構和構建的老化。另外除了建築的老化或是建築屋裡條件差的原因之外，業主或者開發商的主觀意願也是導致既有建築拆除的重要原因。外部因素是影響建築拆除決策最重要的因素，也是影響既有建築使用壽命的決定因素。
二、建築使用壽命的影響因素作用機理分析
（一）建築自身影響因素
通過對比先前與建築使用壽命影響因素相關研究的結果，尋找除了異同點，並對各關鍵因素對建築使用壽命的作用機制進行了分析。與預期一致，建築面積和建築使用壽命正相關，表明既有建築的面積越小，被拆除的可能性就越大，建築使用壽命也就越短。建築的樓層數與建築的使用壽命相關性為負，與預期相反。
我國城市更新很大程度上是由房地產開發帶動的，因而很多結構、功能設計均較差，且樓層低、容積率小的既有建築常常被拆除，取而代之的是容積率較高的，但擁有更好的物理性能的、更好為購房者歡迎且市場價值更高的新建築。而我國城市既有建築建設隨著時代的變遷經歷了一個從低樓層逐步向高樓層發展的過程。另外建築的結構區別於預期與先前的研究，該變量在上述的模型中不顯著，因此建築的結構並不是影響建築使用壽命的關鍵因素，這一結論也反映出我國與西方國家在城市更新中的重大差別。
（二）區位特徵影響因素
一個區域的商服繁華程度和土地價值隨著與商業中心距離的縮短呈單調上升的趨勢。所以初始價值較低且其價值不能反映地租價值增加值的既有建築，越靠近商業中心，其被拆除的可能性越大。
此外，根據城市住宅過濾理論，隨著城市擴張和更新，位於市中心陳舊的既有居住建築逐步被擴展中的「中心商業區」的管理機構和商店所取代，而新的居住建築則被建立在遠離市中心的區域，因此，位於商業中心（市中心）附近的既有建築比較容易被拆除，從而導致其使用壽命較短。
（三）鄰裡特徵影響因素
建築周邊區域存在的自然環境和公共設施是影響建築使用壽命的因素。另外作為衡量土地社會、生態效益好壞和土地社會物化勞動的投入量的一個主要指標，良好的公共服務設施會提高鄰裡環境。開放式的大專院校作為公共設施，不僅改善了周邊地區的景觀，同時還為周邊居民提供了良好休閒、教育環境，刺激周邊地區房價和地價提升，從而促進周邊建築的更新和拆除活動。
（四）經濟影響因素
與預期一致，經濟特徵中的自變量規模工業增加值的變化率和商貿零售額變化率對因變量顯著，且與其呈現負相關。而土地價值和因變量不顯著，在模型中被剔除。這個結果表明經濟因素對建築使用壽命有負向的影響，即經濟發展越快的地區，既有建築的使用壽命越短。
（五）政策影響因素
城市發展政策是影響建築使用壽命的重要因素。社會固定資產投資對區域集聚效應有正向的影響。隨著投資額的增加，基礎設施、公共服務設施和環境等區域發展物理條件得以迅速改善，從而提高勞動生產率，同時，可以加快區域的產業集聚，使得土地充分發揮規模經濟的集聚效益。區域集聚效應分布的變化和水平的提高，必然引起城市空間和用地結構的一系列調整，從而促使該片區的原有建築必須快速更新來滿足新的城市功能需求。
三、總結與分析
通過對1732組有效的被拆除樣本建築的基礎數據，採用描述性統計的方法，測算出被拆除建築的實際使用壽命僅為34年，驗證了我國建築使用壽命過短的論斷，明確了通過構建完善的建築設施拆除決策機制使建築拆除行為規範化、合理化的必要性和緊迫性。
建築的使用壽命受建築的自身因素和外部因素的共同影響，而外部因素的影響程度遠遠超過建築結構、樓層數等建築自身因素的影響。外部因素中的區位因素對建築使用壽命有雙向的影響，而鄰裡因素、經濟因素和政策類因素對建築使用壽命均存在著負向的影響。
建築被過早拆除的原因與作用機理分析是構建建築拆除決策評價指標體系的重要依據，在評價體系的構建中，應基於建築的使用壽命的影響因素分析結果，強化合理因素的作用，控制不合理因素的影響，如增加社會文化類指標，限制建築拆除決策中經濟和政策類指標的作用權重等。
本文源自2020年度錢學森城市金獎獲獎作品成果轉化。
供稿：張昊淵，杭州師範大學經濟與管理學院碩士研究生
審核：李明超，研究員，浙江省規劃學會城市綜合開發專業委員會秘書長