小區共有部分產生的收益如何界定與分配

2020-12-05 騰訊網

本篇作者

何金水律師

雲南雁序律師事務所權益合伙人

案情簡介

2002年11月25日，B物業公司與無錫市春江小區的開發商C房地產公司籤訂前期物業管理委託合同一份，約定C房地產公司委託B物業公司對春江小區進行物業管理，管理期限為2002年11月25日起至春江小區的業委會成立時止。合同籤訂後，B物業公司安排D無錫分公司具體對春江小區實施物業管理。2007年12月22日，A業委會依法成立。2008年6月21日，A業委會根據春江小區業主大會作出的業主自治決議，致函B物業公司，明確不再與其籤訂物業管理合同，並要求B物業公司及時辦理移交。2008年7月17日，B物業公司與A業委會正式辦理移交，並籤訂了移交清單一份，明確B物業公司應向A業委會移交的物業管理費等費用總額為2327931.87元，其中明確春江小區共有部分收益結算的期間為2008年1月至6月。移交結束後，A業委會審查B物業公司移交的資料發現，D無錫分公司在2005年至2007年期間，對春江小區業主共有部分物業實施管理的收入包括場地租賃費、停車管理費、會所收入三項，具體為：2005年度1415112.82元，2006年度1808004.50元，2007年度2144933元，共有部分物業管理的支出為2005年度298155.95元，2006年度497204.12元，2007年度430131.07元，收入和支出的差額為4142559.18元。而之前B物業公司與A業委會之間的移交手續，未將2005年至2007年期間小區共有部分收入5368050.32元進行移交。

為維護全體業主的利益，A業委會遂訴至法院，要求B物業公司和D無錫分公司立即返還移交清單確認的2327931．87元以及2005年至2007年期間共有部分收益的70％即3757635.22元，兩項合計6085567.09元。

爭議焦點:

一、2008年7月17日雙方的移交協議是否已包含了所有結算事項，特別是是否包含2005年至2007年業主共有部分的收益；

二、2005年至2007年業主共有部分的收益如何界定與分配。

法院觀點：

對於爭議焦點1法院認為：

2008年7月17日的移交協議系雙方真實意思表示，該協議對B物業公司2008年度實施管理期間應當返還給A業委會的款項以及在整個前期物業管理期間代管的業主押金等事項和交付時間均作出了詳細的規定。根據該協議記載，B物業公司應當返還A業委會的款項為2327931．87元。雖然，B物業公司與D無錫分公司將該協議第十條「雙方約定，在各自管理期限內的應由各自承擔的收入、支出由各自承擔」解釋為：通過籤訂該條款，雙方就移交內容作出了一攬子解決，已經不存有其他糾葛，即使還有糾紛，雙方也應各自承受，而不應向對方主張。但是，該協議明確移交的是2008年1-6月的共有部分收益，對2005年至2007年期間，B物業公司及D無錫分公司實施業主共有部分物業管理的收益沒有具體約定。該協議第十條內容，也無法理解為A業委會對2008年前春江小區業主共有部分收益作出放棄的意思表示。所以，該協議為一個不完全的移交協議，其沒有將2005年至2007年間共有部分收益納入其中，該部分收益應當在物管企業和全體業主之間另行依法分配。

對於爭議焦點2法院認為：

2005年至2007年期間春江小區業主共有部分的總收入為5368050.32元，期間的總支出為1225491.14元，總收益應當用總收入減去總支出，故總收益為4142559.18元。同時,對共有部分的收益分配，全體業主和物管企業可以通過合同約定進行分配，在沒有約定的情形下，應當依法分配。本案中雙方對該部分收益的分配沒有合同根據，故應當按照法律規定進行分配。由於我國法律對此沒有具體規定，故應當在不違反法律原則的前提下，公平合理分配共有部分物業的管理收益。根據公平原則的要求,並參照《江蘇省物業管理條例》第六十五條的精神以及同時考慮到原被告雙方自行協商確定的2008年上半年共有部分收益的分配方案，即業主得七成，物管企業得三成。本案對共有部分收益分配的比例，確定為A業委會得70％、B物業公司得30％較為合理，即A業委會代表春江小區全體業主對4142559．18元的收益享有其中的2899791.43元。

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