福州下半年房價走勢會如何?

今天來聊聊福州房價走勢，隨著8月結束，也開啟了下半年房市的新篇。金9銀10是否會重現，降價潮是否會加大，樓市庫存是否繼續加大，房價是否會反彈？

剛結束的土拍

前幾天，福州第六次土拍結束，之前寫了一篇文章分析了這次土拍的結果，這次土拍總共收入75億，對財政補充還是不夠，有部分地塊延期。

這次東二環樓面價被刷新，可能有很多文章和中介刷屏，樓面價又暴漲，房價要起飛，但是對比2016年的土拍就能發現，當時都是100%溢價率以上的，然而這次的土拍雖然個別樓盤刷新了區域新高，但是其他大部分樓盤的地價並沒有多大上浮，很多比之前還低。所以對於下半年來說，土拍並不能成為房價起飛的基礎。

備案價不斷上漲

有關注福州樓市的朋友，一定發現最近福州新盤的備案價呈現出上漲的趨勢，特別是同一個樓盤，後面幾期的備案價對比之前的都有一定上漲。這是否預示著房價要起飛了？其實任何東西都要細看，有些同項目樓盤，後面幾期價格上漲，但是細看會發現，上漲幅度也僅僅在5%以內，這是什麼概念？如果間隔一年的時間，這種幅度可以說之前買的都沒賺，僅僅跟普通理財差不了多少。

還有一種情況，可能有些樓盤的最高價在32000，然後個別媒體就會以XX區域房價達到32000為宣傳，當你看到這個就會覺得，怎麼之前28000的均價就漲了這麼多，但是當你細看之後會發現，除了次頂樓的東端頭是這個價格，其他50%的價格依然在28000左右的時候，就會發現實際並不是這麼一回事。

分析：雖然政府最近對於新盤的備案價是做出了上漲的趨勢，但是幅度也並不是宣傳的那麼誇張，對於有購房的朋友，不要過於擔心。畢竟政府也有自己的任務和職責，在二手房遇冷的情況下，肯定要對樓市有一定的調控。當然高備案價之後，很多新盤的打折也隨即出現，對於購房的朋友來說，不知道這個現象是福是禍。

新盤加速上市

最近上市的幾個新盤，不知道大家是否發現，拿地和上市的間隔在逐漸縮短，就算還沒上市的也在拿地不久就開始了蓄客宣傳。

今年江南CBD，南二環新盤，普遍在去年拿地，間隔1年左右開盤上市，但是最近金山洋房拿地上市間隔僅僅4個月。今年拿地的中駿世界城，拿地6個月已經開始蓄客，下半年也要上市，同一場土拍位於金山綠軸的兩個地塊，現在也已經開始蓄客，準備上市，間隔期已經縮短到1年以內。

分析：隨著樓市的遇冷，開發商拿地之後，對於銷售去化的壓力較大。開發商也意識到了這點，所以對於蓄客宣傳更加重視。很多今年拿地的樓盤，一開始就建設售樓部，然後立刻開放蓄客，加上各種廣告營銷，以求搶奪區域的購房者。對於這個現象，也說明樓市目前依然是買房市場，下半年近期土拍的新盤會逐步上市，對於之前已經開盤，去化就不好的新盤，將會衝擊更大。當然到時候，銷售的策略，價格的定位，都是開發商需要自己打磨的，畢竟時間越久，競爭只會越多。

一直陰跌的二手房

對於樓市的價格走勢，一直以來都是以二手房市場做基準，因為新盤會由於開盤的區位等因素導致均價波動較大，而二手房是一個巨大存量市場，更能體現房價趨勢。福州二手房市場，從某APP的截圖來看，從2018年開始一路陰跌到現在，雖然數據可能不是太準，但是總體趨勢偏差不大。

分析：目前二手房市場，由於庫存加大，部分高性價比的新盤競爭，導致很多高溢價的二手房一直有價無市。當然很多也是在17-18年高位接盤的投資者，肯定無法接受大幅度降價。目前來看市場依然是買方行情，相對於新盤備案價逐漸上漲，如果能接受二手房的朋友，可以多去實地看房，雖然看房的過程是容易導致人疲勞，放棄。但是想想這是幾百萬的交易，儘量多動起來，為自己的購買保駕護航。

下半年走勢

對於下半年的走勢，個人依然持維穩的態度，雖然庫存會持續加大，新盤加速上市，但是也不可否認外圍和內部的通貨膨脹在加速。加上國家目前依然對於樓市態度比較堅決，後面的基調還是依然平穩運行。當然在這個時期，如果你有投資打算，個人是不太建議，畢竟目前的整體局勢，看不到當前價格能有較大幅度的受益。對於剛需購房，個人建議，可以擇優入手，可以在這個時期，多淘淘二手房，多關注新開盤的樓盤，多了解新盤的優惠和不利因素。