NO. 1｜壹
「以後每座城市，都該有一個萬科的『超級社區』啊。」
看完心海城未來社區的規劃方案，這是腦海中跳出的第一個念頭。
過去幾年，杭州一直是省內的「產品和理念策源地」，這幾年爆紅的「小鎮」、「TOD」，杭州都是輸出者。萬科在杭州的天空之城，也做成了「地鐵車輛段上蓋」的全國標杆。
不過這一次，萬科新一輪創新浪潮的原點，卻是台州。主角呢，就是萬科·心海上城。這個距台州市政府不到3公裡的大盤，宣告了萬科首個「超級社區」的風暴降臨。
如果說天空之城的誕生，是基於「打造軌道上的城市」這一時代背景。那麼催生「超級社區」的，便是當下在全省如火如荼的「未來社區」。
是的，「超級社區」是萬科對未來社區的一個答案。
毫無疑問，這是一個複雜的答案。如果只用一句話概括，我想它是「舊時鄰裡生活的尺度模數，和21世紀居住文明的結合體」。
是不是有點抽象？再翻譯得直白一點，就是：「目前你能想到，最理想的居住形態之一。」
NO. 2｜貳
理解這點，首先要從「舊時鄰裡生活的尺度」說起。
還記得第一次去城東著名的80萬㎡TOD作客，滴滴司機臨時有事，便約好將我在樓盤圍牆邊放下。雖然近在眼前，但最後我還是繞著圍牆走了近800米，才找到小區入口。
其實，杭州大部分樓盤都是這樣的「城市孤島」。它們往往在街邊佔據200米×300米的「大格子」，內部完全封閉，所有人只能繞道而行。舊時穿街走巷的便捷與溫情，就這樣失落了。
心海上城的革新在於，創造性地引入了「80米×80米」的「小網格」開發理念。
心海上城效果圖
它的總體量約57萬㎡，被春潮路和學院路交叉分隔成4塊地。按傳統開發邏輯，4塊地分別用圍牆一圍即可。但心海上城不同，它的每塊地，還要繼續細分為2-4個「網格小單元」。
每個小單元由2-4幢樓組成，以圍欄封閉（外來者仍無法入內）。但外部開放，由公園式的公共綠道串聯。
也就是說，無論步行歸家的業主，還是趕路的市民，都能從社區內挑一條最短路徑穿行。發現沒有？「打開」後的社區，終於不再是密不透風的「城市孤島」，而和城市融為一體的「超級公園」。
其實，小網格不僅是我們記憶中的「阡陌交通」，也是國外城市規劃的慣例。比如曼哈頓的街區，標準尺寸是80米×274米。巴黎主流街區的短邊，一般也不超過80米。
巴塞隆納經典的「小網格」街區
從格局上看，它更像日本的「超級街區」—— 高樓大廈沿著街區邊緣的大馬路排列，看起來像一道屏障。但其實，你可以隨時走進它的內部，裡面是一個個尺度宜人的小街區，剛好也是約80米×100米。
這被形象地稱為「銅鑼燒（manju）」結構，因為每個人都能「吃到它的豆沙餡」。
那為什麼是「80米」呢？原因在於，普通人的步行速度，剛好是80-100米/分鐘。這意味著行走在小網格街區，每分鐘都能經過一個街角，可以停下來欣賞街巷裡的風景。
就像打開一個盲盒，那裡可能有一個樂隊露天演奏的廣場、爬滿薔薇的花園，也可能是一家24小時便利店。沒錯，在人山人海的城市，街角總是最有故事感和商業活力的地方。
「小網格」的尺度，更易孕育迷人的煙火氣
電影《志明與春嬌》裡，餘文樂和楊千嬅第一次相遇，就是在街角的7-11。心海上城一個個交叉的網格裡，就蘊藏著無窮的煙火氣。
它的沿街部分，有內退的廣場和商業街。在內部交錯縱橫的公園綠道，則設置了露天舞臺、便民商業外擺、書吧、童趣蔬果園、慢跑道、網球場等活力空間。
如果說，「地鐵車輛段上蓋」是天空之城的底盤，那麼這些溫暖的小網格，就是「超級社區」的底盤。
NO. 3｜叄
那麼在這個超級底盤上，萬科又融入了怎樣的「21世紀居住文明」？
按照規劃，心海城未來社區將容納約2.6萬人。你或許已猜到，如此大體量的社區，一定是個無所不包的「超級綜合體」，或更時髦點，可稱之為「微縮城市」。
沒錯，它集商業、休閒、辦公、教育、醫療、養老等於一體，現代文明的成果，可以盡情地享用。
但和傳統的綜合體相比，它的構建邏輯完全不同，因為底盤本來就不一樣啊。
傳統綜合體基於「大網格」，規劃時住宅、商業、服務都是「塊狀分布」的。想要購物，你就得從住宅區穿行至商業區。
未來社區將所有活力融入整個街區
這很像早年我們的城市規劃策略，總會強調功能分區，涇渭分明地劃好CBD、臥城，最終導致通勤的極端低效。這座「超級社區」呢，則將配套「溶解」在「網格小單元」內。
比如它有多個共享中心、社區健康點、書吧、共享單車租賃點等，它們均勻分布在整個社區，保證每個組團的業主下樓就能享受服務。
這還只是開始。更酷的是，它們還由一條條連廊（規劃），綰結為一個整體。
源自香港中環的連廊系統，一直是國際級城市規劃icon。當年杭州開發商錢江新城時，最大的遺憾就是沒做空中的「舒適步行體系」。
到了奧體，杭州之門、國博、大小蓮花碗等地標之間，終於通過各種連廊、天橋，連成了「空中街區」。目前，台州最新的城市地標，要屬心海上城南側的「心海綠廊」。
心海綠廊效果圖
它東西橫跨約18.5公裡，長度相當於從西湖連到金沙湖。
心海城未來社區的連廊系統，便以心海綠廊為起點，一路連綴起心海公園（在建）、雙創服務中心（規劃）、心海上城住宅區和商業街（在建）、學校（規劃）、鄰裡中心，最終抵達心海上城北側的S1輕軌開發大道站（在建）。
杭州奧體的連廊，連結的全是公建，因為成本高啊。這麼一比，就能看出心海城未來社區的「奢侈」了。它不僅將住宅連入，而且串起了每個「網格小單元」！
也就是說，每個業主走出家門，就能通過這個精密的「空地漫遊系統」，在公園、商業街、學校等各個節點之間洄遊。
一座超級社區，不僅有「超級底盤」，還有「超級吸盤」，將所有配套設施牢牢「吸」在業主的步行範圍之內。
NO. 4｜肆
你會發現，萬科「超級社區」的所有設計，其實都在解決一個問題：如何提升人的體驗。
這正成為全球性的趨勢。在西方，越來越多年輕人開始崇尚新的消費觀念：Buy experience, not things（買體驗，而非實物）。
相比奢侈品，人們現在更熱衷於一場說走就走的旅行、欣賞一次頂級歌劇表演，或吃一頓米其林大餐。
在國內，人們也逐漸不滿足於僅擁有一套「自己的住宅」，而是尋求一個有特色的「自己的社區」。但多數開發商，仍只著眼於房子本身。
一個樓盤的規劃，總是先從住宅「強排」開始，再見縫插針地排布花園、商鋪。「超級社區」則相反，它的視角是更高維度的「社區」，甚至還承擔「城市單元規劃」的功能。
「超級社區」其實也是一次城市單元規劃
所以它的規劃邏輯，也是先設計廣場、街道、商業、公園，最後才是住宅。
因為系統複雜，普通住宅的建築設計方案一般僅兩三百頁，但心海上城卻超過1000頁，厚得像一本百科全書。
市場也驗證了「超級社區」的成功。心海上城首開時，創造了台州椒江區域單價、銷售套數、銷售金額、開盤到場人數四大紀錄。
儘管大家都在說「走向虛擬」，但人們始終需要一種真實社區的歸屬感。但如今，想要在城市找回傳統街區的鄰裡氛圍，只能選擇落後的「老破小」。
「超級社區」的先進之處在於，它不止響應人們對「衣食住行」的需求。
「超級社區」能緩解大都會的緊張感
它關注社群關係的營建，所以社區將來會引入「鄰裡積分制」，預留心海社區積分體系接口。
它關注每個人的健康，所以心海城未來社區會有漫行系統、公園、健康服務點。它關注當代人對職住平衡的新需要，所以社區會內嵌小型共享辦公空間。它關注人的成長，所以社區內有幼兒園（規劃中）、小學（規劃中）、中學（規劃中）。
住在這裡，孩子們有家門口的學校、可以放心奔跑的公園；年輕人有效率高到飛起的通勤，出門就是活色生香的逛吃天堂。長輩們也能受到細緻妥帖的照料，享受記憶中那充滿溫度的鄰裡之情。
這就是「超級社區」，它供應的不止是一套住宅，更是一整套先進的生活方式。
NO. 5｜伍
在萬科內部，「超級社區」被視為對「未來社區」的一個答案。
但在我眼裡，這更是一次現象級的產品創新。你會發現，它身上有諸多熟悉的爆款因素，但又有更開放的底層邏輯。
比如它有「小鎮」的自成一體，但和城市文明的咬合更加緊密。它有「TOD」的便利富足，但卻更普適——只要有合宜的「網格底盤」，即使沒有地鐵，你仍可構建一個「超級社區」。
所以理論上看，每個城市擁有一座「超級社區」，是不是比落地一座「小鎮」或「TOD」，概率要更高一些？
其實，萬科的第二座「超級社區」已經落地，它就是寧波的萬科·海上都會。同樣的「小網格底盤」，同樣繁複的連廊系統。不過最大的不同是，海上都會擁有自持的約4萬㎡購物中心。
寧波海上都會示範區實景圖
它被設計為梯田狀，這使得Mall內的商場打烊後，沿梯田外側的商鋪能繼續營業，甚至可以「24小時在線」，服務整個社區。
它不再只是一個購物中心（Shopping Mall），而是一個生活方式中心（Lifestyle Center）。
沒錯，在不同的城市、不同的街區，「超級社區」也會生長出不同的形態。這有賴於萬科在住宅、產辦、租賃住房、TOD開發、養老、商業、文化等諸多領域的長期經營。
憑藉超強的複合開發能力，萬科可以在「網格底盤」之上，置入公園、購物中心、辦公樓、博物館等各種城市核（Urban hub），以物理和科技方式多維連接，並用服務運營使之活力奔湧。
心海上城區位圖，它已成為重要的「城市單元」
儘管千姿百態，每個「超級社區」都能提煉出四個相同的關鍵詞：
「超級街區（小網格單元，與城市共融），超級公園（生態和諧，公園式住區），超級活力（體驗至上，高幸福感），超級綜合（複合業態）。」
這四個關鍵詞，交織出了目前最理想的居住形態之一。
就像19世紀，歷經17年的巴黎大改造不僅重組了巴黎的城市空間，也將它帶向了國際浪漫之都。每座「超級社區」裡，或許也藏著一座城市的未來。
現在，唯一的問題是，從台州扇起的這場「超級社區」風暴，什麼時候可以刮到「東方巴黎」杭州？
總建築面積約57萬㎡，容積率2.5，台州首批未來社區試點項目，建築面積約 115-178㎡，是萬科「超級社區」的樣板。
萬科·心海上城位於台州新都心台州商貿核心區心海城板塊，項目為浙江省首批「未來社區」試點區域。緊鄰心海城約20000㎡鄰裡中心（規劃），規劃約57萬方複合型城市功能區，提供住宅、商業、配套等社區全生活鏈服務內容，高度融入「未來社區」的實踐。
項目北接台州中央CBD，西面高鐵新城，東向中央創新區。鄰近萬達廣場、銀泰城、雙創中心等城市配套，北側由空中廊道可對接輕軌S1開發大道站，建成後，可實現高效直達杭紹臺高鐵台州中心站等城市門戶。
南北軸分布台州大道、中心大道、輕軌S1（在建），貫穿椒江區-路橋區，交通便利。
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文∣樓先生
編輯∣鹽
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溫馨提示
心海城未來社區為浙江省首批未來社區試點區域，文章內涉及到的配套為心海城未來社區試點區域規劃配套。
本文對項目特點所做的介紹，僅供參考。我們務求客觀真實，但無法涵蓋項目所有信息，也無法預測相關價格變化。
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