特色小鎮，興起於浙江，壯大於長三角，早在兩年前就以燎原之勢在全國蔓延開來，逐漸成為了我國產業轉型升級的重要抓手。
根據建部、國家發改委和財政部《關於開展特色小鎮培育工作的通知》，到2020年，我國將培育1000個左右各具特色，富有活力的特色小鎮。空間可謂十分巨大！這吸引了包括大量開發商在內的各類機構蜂擁而至。
時至今日，一些小鎮已經初具樣本意義。然而，更多的小鎮由於當初的冒進徒有虛名，從一開始就跑偏了，甚至開始走向死亡。
01
特色小鎮至少有以下8種死法
成功的企業都是類似的，失敗的企業卻各有各的不同。至今，特色小鎮至少已經有以下8種死法。
第一種以特色小鎮為名忽悠拿地，最後發現是不行的
限價之下，不少前期高價拿地的房企十分憂傷，而拿地價格低的房企不僅銷售額猛漲，而且依舊有可觀的利潤。
可是，一二線城市優質的土地，已經越來越進入肉少狼多的局面，要拿到「低價」地談何容易。特色小鎮熱潮來襲，各地政府大力支持，拿地成本低廉，還有資金扶持和各種優惠的政策，一些房企就打著「特色小鎮」的旗號圈地，甚至到處放衛星。
最後，這些抱著僥倖心理的房企基本都懵了，因為政府管控很嚴格，沒辦法偷梁換柱搞房地產。由於當初根本就是按「拿地、開發、銷售」的心思拿的地，小鎮怎麼搞，根本就沒有任何想法，自然是趕鴨子上架。
大家熟知的萬科良渚文化村可以說是一個小鎮，作為全國房地產行業的一個標杆項目，良渚文化村一直都不缺讚美之詞。可是，良渚文化村只有一個產業——房地產。
當然，特色小鎮也需要房地產，不能將妖魔化房地產，畢竟產業也需要物理空間的承載，要「宜居、宜業」，乃至「宜遊」也需要房子，短期的資金回籠也需要一定比例的房地產，但一開始就抱著按傳統的套路玩的，肯定玩不轉。
第二種傳統開發業務半死不活，想死馬當活馬醫的
融信第四事業部一年多的時間儲備貨值就達到2000億；剛過去的5月，碧桂園一個月拿下770億，刷新中國房企月度銷售新紀錄……傳統的增量開發領域，中小房企的生存空間越來越小，特色小鎮是一種嶄新的業態，各路開發商基本還是站在比較接近的位置上，小開發商也可以做。
於是乎，一些中小房企趁著風口，也轉型幹特色小鎮。前兩年明源君就碰到好幾個這樣的中小房企，如今兩年過去了，他們啥也沒幹。
他們的失敗是可以預料的，因為在傳統增量開發市場賺不到錢，轉而想在特色小鎮上撈上一把。其實他們甚至都不清楚特色小鎮到底是什麼，還是在用過去的經驗、理念做小鎮。或者只是將原來來的房地產開發項目冠上了一個小鎮的名號而已。有些甚至連房子都沒能夠建起來。
第三種圈上一片風景區，就敢說自己是特色小鎮的
根據官方的定義，「特色小鎮」是「具有明確產業定位、文化內涵、旅遊和一定社區功能的發展空間平臺」。其既不同於建制鎮、工業園區、經濟開發區、旅遊區，又不是四者的簡單疊加。
來源：明源地產研究院
可現有的特色小鎮，以及一些規劃的特色小鎮，不少是走旅遊觀光路線的。跟產、城、人和文融合的要求有不小的差距。
來源：明源地產研究院
比如綠城的農業小鎮，規劃面積是三平方公裡左右，其中兩平方公裡是農業，一平方公裡開發建設，90%是住宅，預計售價1萬元/平方米，10%是醫療、教育、餐飲、娛樂和文化等配套設施。
農業小鎮算比較好一點的了，像上海（樓盤）的「一城九鎮」則是搞西化，打造義大利特色主題（浦江鎮被）、德國特色主題（安亭）等，就是沒有中國本土的特色，這樣的特色不僅難以叫特色，而且令人沮喪。
甚至還有一些房企老總認為，只要在風景區建幾個酒店，搞些房地產開發就是特色小鎮了！
第四種身處偏遠四五線城市，也霸王硬上弓幹小鎮
近年來，不少地方已陸續取消GDP考核。可是，特色小鎮熱以來，還是有不少地方政府照搬中央關於特色小鎮的參考意見，定時間、定數量、定投資規模等。有條件的地方上馬，沒有條件的地方創造條件也要上馬。
一些開發商投政府所好，以為佔了便宜，豈不知在這種產業薄弱，連現有人口都留不住的城市做特色小鎮，簡直就是自尋死路。前些年貧困縣裡報上去的特色小鎮，現在基本都就地趴倒了。
杭州（樓盤）市城市規劃設計研究院院長華芳將在創建特色小鎮的「社會基礎」中，把經濟地位和人均收入，以及「塊狀」產業放在前三位。特色小鎮更多的是為了彌補大城市、人口過於集中的短板，若缺乏上述條件，特色小鎮就是空中閣樓。
杭州、寧波、溫州和金華-義烏這些經濟發達的地區，特色小鎮最多，帶來的經濟效益也最大。這一點與房企投資拿地的邏輯其實是一致的。跑到窮鄉僻壤的地方去拿地建房，大概率是要虧的！
現在，政府提倡的小鎮建設主要是基於產業的，跟過去的產業園區不太一樣，但內核還是產業園區，比如杭州的西湖雲棲小鎮（規劃面積3.5平方公裡、成立一年後，2015年實現了涉雲產值近30個億，完成財政總收入2.1個億，累計引進企業328家，其中涉雲企業達到255家，產業已經覆蓋雲計算、大數據、網際網路金融、移動網際網路等各個領域），就是主打信息產業的園區，因每年的雲棲大會而廣為人知，「安防小鎮」則是一個安防產品的產業園區。
第五種沒有事先策劃，拿了地之後規劃，直接開幹
由於一窩蜂的進入，現在幹特色小鎮的，基本都選擇性的忽視前期規劃。而只熱衷於拿到地再說，後續直接開幹，使得特色小鎮的泡沫很大。
俗話說得好，凡事預則立不預則廢。沒有前期的策劃，拿到地之後再請人策劃規劃，決定項目具體做什麼，怎麼做，一定是本末倒置的……
即便是增量開發領域，拿地之前也要先想清楚，區位的特性是什麼，面對的客群是什麼，要做什麼樣的產品等，否則，地拿錯了一切就錯了。
兩年前，某中小房企老總借著政策的東風，拿了一塊地，成功申報特色小鎮。當時大數據十分火，該老總就想整合相關企業，但最終失敗。
第六種沒有自身特色，只會找別人的小鎮照搬照抄
複製是上規模最快的方式，這一點在增量開發領域被用到了極致，有些企業甚至一張圖紙全國複製。
複製的成本低、風險小，速度快。可是，如果特色小鎮也這麼玩的話，那就完了，因為「特」沒有了！
南方某地耗資近10億克隆奧地利的「哈爾施塔」（世界文化遺產，被認為是歐洲最美小鎮之一），最終換來的只是一個普通的景點。這種其實連文旅小鎮都算不上，更別說是特色小鎮。
還有一些小鎮，動不動要學人家引進世界五百強企業，如此一來，瞬間泯然眾人矣，還有什麼特色可言，你後發力，能幹的過產業鏈已經完整的前輩？
第七種覺得只要政府大力扶持，就一定能做大做強
全國各地的特色小鎮「遍地開花」，怎麼才能讓自己脫穎而出呢？申請成為國家級、國際化的小鎮！
最重要的是，一旦成為「國家級」，就可以獲得各級政府的更大扶持。因此，不少特色小鎮對引進和發展產業不怎麼熱心，但使出了吃奶了力氣去參評。
顯然，這是典型的空手套白狼。特色小鎮的發展，固然需要政府扮演引導開發、制定政策的角色，但企業才是主角。抱著等、靠、要的思想做特色小鎮，一定是死路一條。浙江某小鎮，前期各種風光，級別很高，可是由於後期管理不善，被連續降格，最後淪落為一個普通的小鄉村。
第八種走向另一個極端，認為有產業就一定能幹好
如果說，地產是特色小鎮的軀殼，那產業就是特色小鎮的靈魂。可是，光有靈魂，不見得就能做起來。
比如某地盛產小龍蝦，有個房企就想在當地搞小龍蝦特色小鎮。當前小龍蝦確實一年火過一年。小龍蝦養殖確實也帶動了當地人的就業和收入增加。
可是，當前該地的小龍蝦產業，只是停留在養殖和批發的階段，且不太具有形成產業鏈的條件，你怎麼搞特色小鎮。
02
搞懂兩大核心邏輯
做特色小鎮就順了
轟轟烈烈做小鎮，做砸的不少，做得好的也有，比如碧桂園惠州（樓盤）潼湖科技小鎮。其將於今年9月份開園，屆時會有20多家上市企業入住園區，隨著園區逐漸開放，首期2平方公裡園區的產值大約會達到150億元左右。
怎麼才不會將特色小鎮作死，而是美好地活下去？建議可以說很多，比如要有耐心，不要老想著賺快錢；要先找到魂——產業；要做好頂層設計，拿好地，設計好相關的開發模式、盈利模式、運營模式……
以選址為例，特色小鎮要麼位於大都市圈，並有軌道交通或城際快速路與主城連接，要麼得位於大型旅遊目的地，有足夠人流量的支撐。
來源：嘉興市發改委、明源地產研究院
比如，東莞（樓盤）松山湖就承接了很多從深圳（樓盤）轉移過去的產業，較適合打造特色小鎮。再比如嘉興市的南湖基金小鎮，就是為了承接上海金融服務業轉移的。類似格林尼治小鎮的杭州玉皇山南基金小鎮也是一個很好的例子。
但明源君認為，做特色小鎮，最核心是是要弄懂地產和產業的邏輯，如果想清楚了這兩點就不容易失敗。
首先是產業的生態邏輯。招商團隊保姆式服務，現在一些產業園就已經幹得不錯了。你特色小鎮租金比別人便宜一點，服務更好一點，當地的政策更優惠一點，並不是什麼值得誇耀的核心競爭力。打造一個生態才是！
比如一線城市裡的北上深，如果將土地財政去掉，北京（樓盤）、上海的財政收入不如深圳。北京有大量的科研院所、世界五百強企業，上海有國際化的頂尖資源。可是，深圳有非常完整的產業鏈條，形成了高科技的生態，這秒殺了北京和上海。
想要做好特色小鎮，同樣要打造一個個小生態。否則，即便你把世界500強都招來，你的小鎮很可能還是不行，因為沒有生態是沒法經營的。
要打造生態，要很強的資源整合能力。中城新產業的劉愛明舉例，為了解決園區的技術，其自己掏錢引進實驗室，把中科院技術轉移中心弄到深圳，自己運營。碧桂園恆大綠城等甚至自己砸錢進軍高科技行業！
中城新城業和碧桂園合作的小鎮，碧桂園是大股東，負責做小鎮；中城新產業是小股東，負責做科技。為了做成物聯網的生態，其打造了物聯網影響力中心（做媒體、做展覽展銷、做智庫、做協會）、引入龍頭企業研發集群，同時還組建了物聯網人才中心，很好的形成了一個生態。
最好還要能幫入駐的客戶賣東西。此前明源君多次說過，房地產離網際網路尚遠，其實距離科技也還遠。很簡單，現在一線城市5萬一平米的房子和10萬一平米的房子，除了地段不同之外，沒有其他太大的區別，至於高科技，應用得更是少。將一些高科技產品，應用到增量房地產市場，就是一個既幫助入駐企業賣東西，又提升房地產科技感的雙贏事情，大家都很開心。
其次是地產的邏輯。如上所說，搞特色小鎮，光想著搞地產開發銷售，肯定玩不轉，但另一個極端——完全妖魔化房地產，也是行不通的。
特色小鎮裡，地產和產業應該是相輔相成的關係，而不是對立的關係。因為任何一個特色小鎮，想要獲得成功，都應該要在啟動之後不久就具備自我造血的能力——畢竟，政府的補貼終究是有限的。
但是特色小鎮的住宅，不能像其他的住宅一樣，三下五除二就賣光。否則，產業客戶來了就沒有房子買了，沒辦法安居。即便政府在出讓土地時沒有限制，你也要將房子留著賣給產業客戶，有多再賣給其他人。這樣，地產既實現了前期資金的回籠，又為產業提供了服務……
總的來說，要做好特色小鎮首先需要先產業、後地產；其次強持有、弱銷售；最後輕招商、重生態。（作者：明源地產研究院 凌峰）
（責任編輯：徐帥 ）