文|AI財經社 李介
編|祝同
高喊「活下去」的萬科，卻在馬來西亞繼續加碼。
9天之前，萬科企業股份有限公司發布公告稱，擬為旗下馬來西亞吉隆坡項目提供3.6億馬來西亞吉特（約合5.99億人民幣）的借款擔保。
公告信息顯示，此次借款的Malola Garden City Sdn Bhd是萬科在馬來西亞吉隆坡的控股項目公司，成立於2017年3月。由萬科置業香港間接持有90%的股份，合作方Maxillaria Company Limited則間接持有項目公司10%股權。
截至 2018 年 7 月 31 日，該項目公司的資產總額為馬幣 56,071 萬元（約合人民幣9.4億元），負債總額為馬幣 57,490 萬元（約合人民幣9.6億元），淨資產為負值。
此次項目公司向當地銀團申請借款，是為了滿足公司馬來西亞吉隆坡項目的開發需要。該項目目前仍處於報建取證狀態，但公告稱項目進展順利，經營前景良好，具有良好的償債能力。
而不久前，另一家龍頭房企碧桂園在馬來西亞的項目也成為輿論焦點，並且戲劇性的一波三折。
中國房企看中了馬來西亞的地理位置，曾前赴後繼去那裡圈地蓋樓，在中國外匯管制政策出爐之後熱度才冷卻下來。碧桂園之外，富力、綠地、雅居樂等房企也在馬來西亞發展項目，命運卻大不相同，有些風光一時卻高開低落，有些從來都是寂靜無聲。
高開低落的碧桂園森林城市
8月27日，多家媒體報導稱，馬來西亞總理馬哈蒂爾表示碧桂園森林城市項目不得向外國人銷售。政府不會向外國人發放籤證以令其可在森林城市居住。
但碧桂園森林城市項目相關人士對AI財經社表示此消息並不準確，馬哈蒂爾並沒有說過森林城市不得向外國人銷售這些話。之後流出的現場視頻卻顯示，馬哈蒂爾的確表示：「有一件事情是肯定的，那個即將被建造的城市，不能賣給外國人。我們反對森林城市，是因為它為外國人而建，而不是為了馬來西亞人」。
事情發酵一天之後，馬來西亞總理署發布聲明，稱關於外國人購買房產，無論哪國國籍馬來西亞都會設置相關條件要求，並可通過公開渠道獲取。對於有意獲得永居權的外國人，政府在推行第二家園項目，可以通過公共渠道了解有關申請條件。
碧桂園認為馬來西亞總理署的這份聲明澄清了之前的一些誤解，並表示森林城市已遵守當地所有法律和法規以及獲得向馬來西亞以外地區採購出售的必要批准。事情總算暫告一段落，但森林城市項目其實早在2017年5月便已在中國內地停止銷售。
碧桂園森林城市項目位於馬來西亞柔佛州新山市，距離新加坡直線距離2公裡，佔地面積約2000萬平方米，能夠容納約70萬人。這也是迄今為止，中國地產商在馬來西亞的最大投資。
項目於2015年獲得馬來西亞政府的批准函，2016年12月18日正式發布，碧桂園董事局主席楊國強曾多次表示森林城市是他夢想中的城市典範。碧桂園曾對外宣布項目總投資將達到6900億元，按照規劃，森林城市將會發展成一個包含旅遊會展、醫療保健、教育培訓、外企駐地、近岸金融、電商基地、新興科技、綠色與智慧產業等八大產業聚集的產能新城。
2016年，碧桂園斥資20億重金以「新加坡旁，永久產權」作為宣傳賣點，在央視春晚，奧運會賽場進行廣告宣傳，當年碧桂園宣布項目合同銷售業績取得180億元的良好成績，位居中國典型房企單項目銷售業績的第一名，並且超過八成以上的買家來自中國內地。
據現代快報報導，碧桂園森林城市的售樓大廳內經常人潮洶湧，擠滿了來自國內各大城市的看房人。一般一個團隊有20-30位看房，碧桂園森林城市平均每天要接待約30個團隊的看房人，以此來算，每天的售樓處接待量至少有600-900人。
到了2017年，開始有消息傳出碧桂園在馬來西亞的森林城市項目要在中國內地停售的消息。隨後，碧桂園在各地的銷售案場均不再推售森林城市項目。據北京商報報導，熟悉碧桂園的人士表示全面停止國內銷售主要是受外匯政策影響，由於森林城市高達80%的買家均來自內地，支付能力受到明顯限制，在造成大量客戶流失的同時，已認購合同難以履約的情況大量出現。
此後，碧桂園開始調整森林城市的銷售策略。除了在新加坡開設展廳外，也將銷售重點轉往中國香港、日本、歐美等地。
馬來西亞前總理納吉布曾稱讚碧桂園森林城市項目，並表示森林城市將成為馬來西亞新的經濟增長重心，未來20年將創造22萬個就業機會，宣布項目所在地為免稅區，將設置獨立海關，享有部分企業所得稅的減免，而且享受免除產業盈利稅、印花稅等其他專屬優惠政策。
但馬來西亞新任總理馬哈蒂爾在上任前就多次炮轟該工程，認為大量外國人口湧入會改變馬來西亞政治，這才出現了此前戲劇性的一幕。
地價僅兩千元，房企扎堆卻「消化不良」
其實森林城市並不是碧桂園在馬來西亞的第一個項目。早在2013年8月，碧桂園在馬來西亞的首個項目金海灣開盤，幾個月時間就實現了近百億元的銷售額。這在業內迅速引起轟動，也吸引了更多地產公司進軍馬來西亞。
2013年10月，富力地產緊隨其後，砸下85億人民幣收購了馬來西亞柔佛州新山地區6幅土地打造公主灣，而當時富力的總資產也不過1156億元。
與深耕內地市場的碧桂園不同，富力地產集團海外部相關負責人表示項目50%左右的購房人群來自新加坡和馬來西亞，30%來自歐美和澳洲，還有20%來自國內。因此富力地產並沒有像碧桂園一樣在中國內地進行大規模的廣告宣傳。
但當地人對此項目的區域位置並不買帳。富力公主灣位於伊斯幹達特區的城區，緊鄰新山和新加坡之間的第一關口。超過30萬人會在早上從新山進入新加坡，因此空氣品質和噪音都很糟糕。
2014年富力公主灣定下50億元的銷售目標，但直到2016年銷售金額才累計達到30億元。2016年1-9月，在碧桂園森林城市項目收割160億元之際，富力公主灣的銷售金額僅為3.886億元。
據現代快報報導，富力公主灣相關人士表示與碧桂園城市森林面積，開發周期以及目標都不一樣，因此不具備可比性，且從第四季度才開始中國市場的推廣和銷售。在中國內地推廣後，雖然依舊無法跟城市森林項目相比，但富力公主灣的業績也有了一些進步。根據公司2017年的財務報表，馬來西亞柔佛新山項目權益總值金額同比增長近300%，達到30.38億。
同樣被吸引來的還有綠地控股，斥資200億元人民幣投資新山翡翠灣、陽光海岸兩大項目。在森林城市尚未啟動之前，這個曾是中國房企在馬來西亞的最大單體地產項目。翡翠城已在2015年10月開盤，均價15000元每平米，目前仍然在售。
綠地控股2017年年度報告顯示，翡翠灣項目可售面積為28.14萬平方米，報告期內預售面積為0.81萬平方米；2018年半年度報告顯示，翡翠灣項目可售面積為19.92萬平方米，報告期內預售面積為0.91萬平方米。，顯示此項目仍有大量面積未售出。而另外一個叫陽光海岸的項目，至今未看到開盤信息，在年報中也沒有相關出售面積的記錄。
除此之外，新華聯也在2014年1月購買了馬來西亞柔佛州梅蒂尼B區約4.73萬平方米的土地，擬建南洋度假中心，收購價為3億元；雅居樂沒有像其他幾家一樣在柔佛州發展，而是和當地企業合作，在吉隆坡拍下了兩塊地，成本都沒有太高，分別為4.3億元和8.55億元。
這些房企此前扎堆馬來西亞的原因，除了馬來西亞處於東南亞地理中心位置，房地產市場受眾更廣，以及「一帶一路」等政策因素之外，還與回報率高有關。根據雅居樂2016年的半年報，雅居樂在吉隆坡的第一個項目的樓面地價僅為2051元/平方米，但之後推出市場的多套房屋均價在16000元/平方米左右。
而富力雖然花85億元在柔佛州買地，每平米的單價也僅在2000平方米左右。據每日經濟新聞，關於馬來西亞市場的高回報率，富力董事長李思廉曾坦言，2000元/平方米買來的土地，16000元/平方米賣出去，這利潤不錯。而雅居樂馬來西亞公司總經理蔡高信則表示，馬來西亞市場的回報率較高，達到20%，馬來西亞的土地成本較低，地價一般佔開發成本的比例為5%~10%。
但隨著2017年外匯管制加強，中國房企在馬來西亞的投資熱度漸漸下降。而馬來西亞新首相馬哈蒂爾對碧桂園等中企的批評言論，也讓很多投資者感到恐慌，前景究竟如何暫猶未可知。