京城包租公，15年房產買家，愛叨叨，有乾貨，被粉絲稱為「相見恨晚的買房導師」，已為5000+人提供優化買房解決方案。包租公不像其他自媒體，只有自身實力過硬，才能把問題說通透。我的實戰經驗會轉化為對你有用的指導。
全網同名，諮詢需搜名關注，內部精選問答如下：
01
提問：包大大，您好！本人是北京土著，目前名下無房無貸款，手裡有現金800萬可用，但又不想全用。無學區需求，本著增值的目標買房，您推薦哪裡？喜歡望京，看過上京新航線？另外在雙井研究過富力城A，還有朝青、通州、西紅門，哪個好？是買一套，還是分兩套買好？感謝包大大指點。
回答：如果自己現在有自住需求，可以考慮工作單位附近的次新小區，在保證通勤便利的前提下，儘量讓增值追上大盤。你看的上京新航線和富力城A，這兩個盤都符合你的需求，但總體來看目前價格已經不低，總價千萬以下的單價在9萬多。如果是純投資，可以控制自己的無效想法，推薦分拆為兩套，一套在市區主流商圈，流通性好的兩居，例如望京、雙井，另一套近郊次新投資，城鄉結合部的選擇，內部詳解。
02
提問：包哥，目前BJ對人口流入的限制會影響其未來房價麼？2020年浙江、廣東的人口淨流入很大，這是說明那裡的房價漲幅會很值得期待麼？謝謝包租公。
回答：人口是房價的基礎。人口流入，房價就會上漲。新加入的人口可能增加一批購買力，房價需求增加，供應跟不上會導致更快的上漲。
有的人會說，並不是每一個新加入的人口，都能滿足這座城市的購房條件，或者這些人口本身並沒有在這些城市成家立業的打算，例如浙江下轄的眾多縣市，以及廣東的東莞、惠州、中山等城市。而城市本身的房產結構，也會決定市場的形態。例如東莞，本身並不是一座標準的城市，更多的是由一座座「鎮」所組成的組團狀建築群，導致被割裂成許多細分的市場。
還有人會說，人口的增加，最直接的影響是增加更多的房產購買需求可能，打破所在樓市的平衡，從而引發供不應求，市場向賣方市場轉化，價格上漲。然而不管供需再不平衡，相比2000萬人口20萬/年的增加和750萬房屋的總量來說，對價格的實質性影響依然非常緩慢，更多的是對預期的影響，甚至轉移到「降級」產品。例如北漂首付不夠，轉移到燕郊上車。
這兩類說法都有部分合理的地方，但是沒有說透。
房價上漲的大頭，是通脹。通脹才能導致物價漲上10-20倍。人口的增加，對房價的影響的不光是導致供求關係的短缺；更長遠的結果是，人口會增加一座城市財富的上限。此外，你說BJ限制RK，而有的城市在逐漸開放限購政策，其實我們研究過多方面數據，實際情況不一定是你看到的。公號諮詢。
03
提問：請問包租公，選擇在北京550萬左右的總價，純投資需求，哪些板塊比較有潛力？謝謝包租公。
回答：在北京純投資的邏輯，在於尋找稀缺且價格被低估的產品。比如選擇望京，因為阿里巴巴等行業巨頭落戶，在朝陽來看有不錯的學區加持，屬於稀缺；選擇通州運河三角區，因為北京市政府已經落戶，未來配套建設只會越來越好；選擇草橋，整體預期不錯，可以接收金融街周圍的外溢。不過也有個難點，越是短期能實現，越是明顯的利好，越難找到價格比低估的產品。需公號諮詢。
04
提問：包租公，您好，我在豐臺區三環新城有個兩居，是經適房。三環新城小區規模比較大，居住環境、交通條件一般，所以我在考慮21年換房。另外，我也有個疑問，現在的高層樓房一般都20多層，使用年限70年。我感覺這種房子從居住要求來說，一般撐不到70年。但同時20多層的高層，因為拆遷成本太高，拆遷的可能性不大。我覺得如果用了50多年的時候，這類房子就是住不得，拆不得，估計這房就沒人買了。
如果換一套低密度小區住宅，哪怕添點錢，周邊環境好點的，萬一將來拆遷，還有可能回遷。那麼，高層樓房大概在使用年限多少年的時候賣出去價值合適一些呢？期待包租公的指導！
回答：一直有人在討論類似的疑慮。沒有統一的標準，基本都是考慮建築質量和設備老化相關的。更正一下，所謂的70年指的是土地的使用期限，與房子無關。房子的設計年限一般是50年，也就是確保50年主體結構不出問題。可如果是鋼筋水泥的壽命來說，只要維護的好，至少可以保證100年。因此，從理論上講，如果維護的好，只要鋼筋不被滲水腐蝕，大樓是可以長久存續下去的。
真正可能出問題的是各種配件，尤其那些管線一類的，基本上20-30年就出毛病，50年就是絕對極限了。現在的老舊小區主要解決的就是這些問題，主體結構容易維護，內部管線的更換才是難題。而多層建築容易維護，更換起來也相對容易。而高層建築可就難辦多了，多年之後，很有可能因為成本過高，難度過大。
看到這，有人就擔心像歐美等發達國家一樣，出現高層建築被遺棄的現象，就是成本太高，居民們住不起了，索性逃離。這大樓就成了流浪者的樂園，真正的貧民窟。中國是否會出現這種狀況一直在爭論。從今年開始的大規模老舊小區改造來看，還是很為百姓著想的。拆遷確實拆不起，那就維護，甭管怎麼著，又能再湊合個十年八年的，以後的事情以後再說吧。
在全國範圍內來看，高層建築估計以後也會這樣，等業主們維護不起的時候，就只能等著政府用財政稅收來維護了。相關部門肯定能承擔起這個責任，否則指著百姓是不可能的。那點兒維修基金也起不到什麼作用，過幾年沒準兒貶值的連部電梯都換不起了。拆遷更別指望，拆不起的。甭說什麼翻建的成本了，就連這垃圾清運就是天價數字。如何處理這些建築垃圾也是現在無解的難題，只能盼著以後科技發展來解決吧。
在一線核心區域來看，以上均不適用。隨著科技發展、經濟發展，改造的成本與收益是不斷發生微妙變化的。只要有足夠的商業價值，推倒重建也未嘗不可。
對你來說，不必考慮三環新城的未來，畢竟還不到20年。這何時應該置換的年限也沒法說，沒有標準。但如果是為了升級改善，到可以置換，畢竟經適房小區不如商品房。像附近的萬年花城，同時期的商品房，其品質就比三環新城強得多。自住考慮的因素就相對個性化，不再那麼務實。
05
提問：包租公，本人坐標上海，1000萬投資的房產有什麼推薦？現在是入市的時機嗎？謝謝包租公。
回答：從一線城市來看，當下深圳已經完成新一輪的調整，而上海的時機也轉瞬即逝，需要快步入場。中期來看一線城市的京、滬、深，談不上誰一定勝過誰。
主要還是明確你的購房需求。上海總價1000萬次新三房，可以考慮中環附近為主，像西面的天山路、長風公園板塊，北側的大寧、新江灣，以及東側的前灘、三林、張江、金橋，南側的浦江鎮一帶都是非常好的選擇。一般情況下，次新房的租金收益率不會特別好，畢竟高總價房產的租客人群也相對少了一點，不過投資主要看的是增值，租金並不是特別大的考量點。上海買房建議，內部詳解！
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