以下文章來源於樓市團長 ，作者樓市團長
熟悉樓市團長的朋友都知道，我非常擅長微觀實操層面的買房方法，尤其是地段潛力判斷和房產裂變。這些都是血淚的經驗，地段潛力的判斷最近寫了一篇，今天我將為大家分享「房產裂變」的投資策略。
在我的投資生涯中，曾經三次成功捕捉到大漲的時機，這些年依靠「房產裂變」和「逢三退一」的方法，通過一套變兩套，兩套變三套，不斷裂變，成功買下了大量的房產。（2018年我寫過同標題的分享文章，有興趣的朋天可以點擊閱讀《房產裂變1.0版》）
那麼什麼是「房產裂變」呢？普通人買房該如何運用這種投資策略呢？Are you ready？好戲馬上開始，瓜子準備好了嗎？
正文：
房產裂變定義：房產裂變是指隨著樓市上漲，用第一套房通過風險可控的方式不斷疊加貸款以建立更多面積的房產，形成優質、靈活的資產組合。
假設你原來有一套房，隨著樓市上漲，目前市值500萬，但是只欠銀行100多萬貸款，這個時候你就可以通過裂變的方式，回籠資金再去買更多房產。
具體有什麼辦法呢？兩種，一是還清再抵押；二是直接加按揭。
還清再抵押：找貸款公司或銀行，又或者自己親友借100萬過來還清100萬欠款，然後拿房產證去按市值500萬做7成抵押貸款350萬出來，再還掉之前借的100萬，淨到手250萬，接著預留150在手，拿另外100萬作為首付去買下一套。（可以自己買二套又或者給親友買首套）
假設這100萬給另一個配偶或父母作為三成首付買房，則可以購入總價300萬的房子，貸款200萬。
這時你的貸款總額是：350萬+200萬=550萬，月供3萬，一年利息36萬。由於之前你預留了150萬在手，也就是說全家不工作，這150萬也能保證你可以供房150除以36等於4年。
4年之後怎麼辦？四種情況：
房子漲了，同樣方法，繼續裂變，又買第三套，第四套…
房子漲了，賣一買二…
房子跌了，用工資收入和其他貸款繼續供下去，等到上漲到來為止
房子跌了，認輸，賣掉。
二、直接加按揭：房子市值500萬，欠款100萬，在不還清的情況直接找銀行辦加按揭，將升值部分的7成貸出來。500萬乘以7減去100萬等於250萬。獲得250萬資金後買房方法與上文相同。直接加按揭的優點是不用找人借錢還清欠款，少了墊資的費用，風險更可控。
那麼，為什麼我們要不斷裂變？答案只有二個字：「成數」當年你做了一筆按揭貸款，好比當年你買了200W的房子，貸款140W。這還是你首房首貸，竭力盡貸的情況下做的，過了二三年，越供越少，你的貸款可能還剩100W。
可是這時候你的房子呢。如果以6年為一個周期的話，則2014年200W的房子。到今天普遍市價都要400W以上。
100 /400 = 25%，你的負債率已經降到了25%，也就是你的財富進攻已經嚴重鈍化，而別人比你貸款更多，去搶更多資產，所以不出幾年你就會落後於人。
現在，回到上面那個問題，為什麼裂變？一筆25%的按揭貸款和一筆70%的抵押貸款，哪個更划算呢？
肯定是抵押貸款。就算辦抵押貸款各種折騰，跪舔銀行折騰到想吐，還是抵押划算。因為抵押貸款可以把成數拉上去，拿更多錢去搶更多資產。
房產裂變有三個維度：成數，年限，利率。
任何時候都是「成數」優先，貸款餘額<房產市值40%的都是是劣質貸款，需要儘快還清再抵押。
貸款年限短，<8年的是劣質貸款。不僅月供壓力很大，而且侵蝕收入流水，應該儘快換成三十年的貸款，攤小月供壓力，把債務往後推。
有很多擔保人，共同借款人的，也是劣質貸款。需要儘快撇清。
債務優化，借低還高，即高息貸款置換成低息貸款，上浮+30%的貸款，需要在「放水」年份，轉化為85%折的低息貸款。例如年初很多人趁著疫情救市把之前6%的按揭貸款換成了3.8%的抵押貸款，大大輕鬆降低了月供壓力。
這時槓精可能會說：你們貸這麼多錢買房，萬一房價不漲就是虧，將來哭都來不及。
對，房子不漲就是虧。
不過這是一句話正確而無用的廢話。
曾經有人問我如何看待以下三個觀點：
1、貸款那麼多，房子不漲就是虧。2、房子不能永遠炒下去，房價也不可能永遠漲下去。3、中國房價遲早崩盤。
樓市團長：這三個觀點都是正確的，遺憾的是它們都無法幫你賺到錢。
做生意，如果沒有做起來，那就是失敗。
高考那麼努力，如果考不上，那就是白費光陰。拼命追女生，如果最終沒有結婚，那就是一場空。
以上的觀點與「貸款那麼多，房子不漲就是虧」是一樣的，正確而無用，廢話一句。
你會因為高考可能失敗，就會放棄複習嗎？你會因為追女生可能失敗，就會放棄戀愛嗎？
不會。
這個世界是充滿概率的，我們做任何事都無法100%掌控它，如果你寄望買房一定賺錢才肯貸款，等於寄望這個世界上有「包賺不賠」的生意。
窮人一直活在自己的認知死循環，而富人卻會跳出來想問題
很多事情不是因為看到希望才去做，而是去做了才看到希望。當年馬雲創業的時候，如果你跟他說：投入這麼多資金搞網際網路，如果做不起來就虧大了。
你這句話當然是正確的，因為做不起來的確等於把錢扔進大海了。但是馬雲會怎樣想？他一定會說：為什麼你不想想如果我們做成了，很可能會成為中國的富豪呢？
真正的高手，不只看到風險，他們更看到風險背後的收益比。巴菲特說：They are smart，but I am rich. 意思是他們那麼牛逼，有啥用，反正沒我有錢。悲觀的人正確，樂觀的人賺錢，是投資的鐵律。
房子不能永遠炒下去，房價也不可能永遠漲下去。
沒錯，這句話又是正確的，不過它沒什麼卵用。房子當然不能永遠漲下去，人類世界也沒有什麼是永恆的，一切都在變，房子也是如此。但是作為投資者，我們需要的不是一個永遠上漲的資產，只要有十幾年時間給我們賺錢就夠了。
在中國有什麼生意可以永遠做下去的，沒有，無論是早年的倒賣小商品，煤炭，外貿，還是後來淘寶，跨境電商，自媒體直播，都是十幾年一個風口，但是只要抓住一個，就足以改變命運了。
中國房價遲早崩盤。
yes，這句又是正確而無用的話。當然啊，中國的房價遲早會崩盤與人遲早會死一樣，都是一句廢話。
中國房價遲早崩盤，但是這個「遲早」是什麼時候？哪一年？2005年就有人預言中國的樓市遲早崩盤了，他們一直不買房，白白看著房價不斷上漲。他們寧願用一生來等待樓市崩盤，也不願意貸款十幾年來擁有自己的資產。
回到正題，總結一下，我們不斷裂變主要基於以下兩點：
1、看好中國樓市未來十幾年的前景，三年不漲，一漲吃三年，將來的漲幅一定大於貸款成本。
2、資產升值了，如果不盤活就是死資產。自然界任何生物一旦停止裂變增長，它就會走向衰亡。資產也是如此，如果不盤活利用，它就會慢慢消亡。
為什麼有的人幾十萬買一套房，最終通過不斷裂變，可以搞到淨資產幾千萬，而你只能一套房住十幾年卻小心翼翼連換房都不敢？因為別人十幾年堅持不懈地裂變增長，最終資產越滾越大。
十個地產九個富，在中國，大部分普通人的財富都與樓市有關，年薪20萬，不計通脹，除去吃喝工作一輩子也只是掙300萬而已，但是年輕時買多一兩套房，5-8年裡漲一次就賺300萬了。easy money不香麼？
所以有人說：打工是不可能打工的，這輩子都不可能打工，做生意又不會，只有買房裂變維持得了生活，這裡的人說話超好聽，我超喜歡。
最後，與大家共勉：房產裂變的難點在於第一不能急，第二不能斷。開始平淡無奇，但躍過某個臨界點之後其效果就像核子產生裂變一樣驚人，原始資本積累最難，而滾雪球的感覺讓人足夠痴迷。
預告：接下來不定期更新另一個投資策略：《「逢三退一」，資產優化的最佳方式》敬請大家關注樓市團長，並幫忙點讚轉發，這樣我將更有動力分享更多買房實操技能，感謝大家！