透視丨杭州「雙限地塊」利潤攤薄 商品房品質將直線下降?

騰訊房產 陳書琪、麥克 發自杭州

今昨兩日，杭州首批「限房價、限地價」地塊出讓，這也是議論紛紛的「雙限」政策落地後的首批土拍。

新規則之下，開發商拿地後的利潤一目了然，杭州土地市場的熱度也迎來了一波明顯的降溫。

2019/07/29土拍結果

有不少專家稱，這就要求房企進行精準的成本控制，不利於住房建築品質提升，雙限之下再也不會有「好房子」。

也有專家表示，房屋質量問題與限房價無關，可以通過行業規範、智慧化手段等改善工程質量問題。

本期《曉紅時間》，解讀杭州首次「雙限」後的土拍，挖掘樓市的新趨勢！

Q1

昨天，杭州開展了雙限政策落地後的第一場土拍，一共推出了六塊地。從這場土拍當中，我們能夠解讀出哪些趨勢？

丁曉紅

一個非常明確的趨勢——土地市場的起拍價和將要銷售的房價已經被鎖死。

第二個是它的溢價率，不算高，大部分都是在25%左右甚至更低，可以看出雙限政策對於土地拍賣市場起到了一個非常明顯的平抑作用。

第三，昨天有兩塊非常熱門的地塊，一塊位於金沙湖板塊，由綠城拿下來，拿地樓面價和7個月以後可以銷售的房價之間的差價在7690元/㎡。

△綠城所拿金沙湖地塊

我們可以給開發商粗算一筆帳，從拍地到地塊基本滿足銷售條件差不多需要7個月，在這個過程中建安成本4500元/㎡左右，加上財務成本（綠城2017、2018年的融資成本的利率在5.6-6%之間），約800元/㎡。光是這兩塊，沒有算上人力資本，已經接近5500元/㎡。而這塊地的差價只有7690元/㎡，2000多的利潤空間，利潤已經攤得非常薄了。

目前的開發商已經明確意識到，只有控成本、保品質，才能在激烈的競爭下贏得市場、贏得客戶。

Q2

面對利潤攤薄這個客觀事實，杭州商品房的品質是否會下降？

丁曉紅

利潤降低了，必然的、也是客觀的，房屋會在品質、定位、一些配套上面做一定的下調。

上次的節目中，我們曾提醒大家，想要買一些高大上的，想要買一些在後期配置，尤其是精裝修方面要求比較高的房子的客戶可以現在下手。因為雙限之後的土拍，它對精裝修標準也做了明確的規定，比如昨天出讓的6塊地，精裝修標準大多都在4000元/㎡以內。4000塊的精裝標準，放在豪宅裡，顯然是不夠它的成本和人力資本的。

所以說這些地塊尤其是奧體地塊，未來的產品定位並不會像目前所銷售的幾個項目這樣，定位豪宅、高檔住宅，會走更為經濟化的路線。

要買高端產品，還是要趁早下手。

Q3

剛剛提到，在這樣的政策之下，杭州房價已被鎖死。您覺得會鎖多久呢？

丁曉紅

昨日土拍之後，這批地塊預計最快明年2、3月份會推出首批房源。

政策對房價的鎖定，不僅僅是簡單的鎖定了這6塊地的一手房的價格，還會影響周邊二手房的價格，甚至會導致目前在售的一手房，或到明年3、4月份還在銷售的一手房出現備案價下調的情況。

首開金茂府效果圖

這個案例我們已經在目前的幾個樓盤中初見端倪。比方說首開金茂府，最新一期的備案價下調了8000多元/㎡。可以看出，政府對於一手房房價的調控決心已經是鐵板釘丁了——一手房售價將低於目前板塊的價格，比如奧體和金沙湖板塊。

與此同時，二手房市場作為市場槓桿的另一頭，也將相應調低價格，才能保持市場平衡。既是，從源頭來調整市場。

所以不管是自住還是投資，今後買房會是一項「技術活」。

本期樓盤推薦

龍湖武林上城售樓處

買房要買綜合體和地鐵大盤，這是不少有經驗的業主得出的結論。

本周要推薦的樓盤是龍湖·武林上城，它是位於江幹區同協路，整體21萬方的一個綜合體的大盤，配置有龍湖天街，以及周邊的公園等。它也是許多購房者期盼已久的一個盤，終於要來了，值得大家去購買。