第一財經·新一線城市研究所與阿里影業旗下的電影數據研究機構燈塔研究院聯合推出影院系列研究計劃——「城市影院吸引力指標及影院投資潛力報告」，旨在幫助影院投資方、建設方、運營方挖掘潛力地區，調整運營方向。
這是該系列研究計劃的第二篇：北京影院供需平衡和投資潛力研究。
最近一年，人們對於在中國城市投資開一家電影院的考慮正在變得更加謹慎。根據燈塔研究院統計的影院數據，2018年中國票房最高的20座城市共計新開了469家影院，比2017年少了40多家。除了廣州、長沙和北京，其他頭部票倉城市的影院開業速度在2018年都相比2017年更慢了一些。
隨著觀影人次的增長變慢，開個電影院「躺著數錢」的日子過去了。以北京為例，2018年全年票房不足千萬、觀影人次不足25萬的低票房影院共有38家。和歐美市場對比，中國城市人仍然需要更多優質影廳，但選址運營都需要更加仔細了。
和所有精明嚴謹的商業品牌一樣，電影院的投資方也有著自己的選址標準，人口、商業、區域經營競爭指標等都是影投方著重考慮的因素。
第一財經·新一線城市研究所與阿里燈塔研究院合作，用觀影消費、商業品牌以及居住人口大數據，結合地理分析能力，用相比傳統經驗分析更為量化的方法，探索城市重點片區的影院供需平衡情況、挖掘影院投資潛力地區。
考慮到現在正值2019北京電影節舉辦周，新一醬和燈塔研究院首先選取了北京地區進行研究。
上圖中，我們用數據劃分出了北京三類值得重點研究的片區：
●商圈：根據主流消費品牌門店組團聚集情況劃定
●居住區：用鏈家住宅小區戶數模擬居住人口密度，提取具有一定居住人口密度的片區
●大學區：有2家及以上本科高校連片集聚的區域
為了便於計算與理解，我們將部分區域進行了合併計算調整（如5環外部分被大型居住區完全包圍的小型商圈、大學區直接併入該居住片區），最終共有149個片區納入研究。
截至2019年3月北京在營業的226家影院中，有195家影院位於這些重點研究區域內。
新一醬把北京每個影院投到地圖上，並把周邊3公裡算作它的覆蓋範圍，可以發現，北京五環以內地區已基本被圖上的紅色區域覆蓋完畢，而五環到六環之間還存在不少未有影院進駐的空白地帶。
若是把其中位於已經具有較高人口密度的居住區內的住宅小區提取出來，可以發現昌平回龍觀北面的沙河一帶、豐臺五環附近的二七廠等地，仍有大量小區在3公裡範圍內不能找到電影院。這些人口已具有一定密度，但仍未有影城進駐的地區，是值得留意的潛力進駐區域。
在五環內，仍有少數集中了品牌門店資源、有一定商業氛圍的中小型商業片區仍未被影院覆蓋——魯谷、紫竹橋、太平橋、車公莊、雙龍公園等區域均值得考察。
進入從未有人踏足過的區域並不一定保險。反過來想，已經有影院進駐的地方能給我們提供更多維度的參考指標。
北京有83個區域在2018年以前已有影院進駐。我們利用這些區域裡2018年以前開業的影院去年全年的票房數據，結合周邊的居住人口分布，來衡量這些區域進駐更多影院的潛力大小。
以昌平回龍觀的中影國際影城永旺店為例，2018年共有超過101.6萬人次的觀眾來這裡看電影，它周邊3公裡覆蓋的住宅小區戶數為4.19萬戶。用觀影人次除以周邊小區覆蓋戶數，可得出該影院的「觀影潛力指數」。
取不同區域內影院在觀影潛力指數上的平均值，便可以得出區域總體的觀影潛力指數，指數越高，則該片區進駐更多影城的理論潛力越高。回龍觀這個數值為8.37，在所有研究片區中排名第三。
除去一些觀影人次和人口密度過低的區域，五環以內的豐臺萬達、五棵松、西紅門等地，以及五環以外的天宮院、後沙峪、回龍觀等地觀影潛力指數較高，都比較具備容納更多影院進駐的潛力。
要驗證這裡提到的幾類值得影院選址團隊考察的潛力區域，我們用2018年之後新開業影院的選址就可以判斷。2018年北京新增了36家影院，其中有33家影城落在我們所框定的重點研究區域內。
我們分別統計了新開業影院坐落的商圈與居住區觀影潛力指數的中位數，並把觀影潛力指數高於這個水平的區域視為「觀影潛力指數較高」的區域。統計得出，有21家影城落在了觀影潛力指數較高的區域——最受青睞的片區是望京，有奧蘭環球影城等4家新影院進駐；而西小口東融國際影城等7家影院則開在了我們認為觀影潛力指數相對較低的東直門、清河等地。
需要指出的是，影院投資者進入一些觀影潛力指數較高的區域時，也要同步考察一些其他指標，比如日票房的波動可能與城市外圍的「睡城」地區特性高度相關。
儘管天通苑等地觀影潛力指數整體較高，但區域內電影院的周末票房佔比明顯偏高，這意味著工作日的影廳很容易空置——由於影廳受到院線嚴格管理不能隨意關閉影廳以作他用，租金和人力成本都會有較大程度的空耗。觀察這些片區的影院投資人，需要更慎重考察，不能盲目選擇那些租金太高的商場，也要避免開影廳數量太多的影院。
講完哪裡還有可能再開電影院，新一醬還將提供一份「避坑指南」。對於北京這一級別的城市來說，電影院市場已經有明顯的過渡供給地區出現。
北京2018年全年票房最高的10家影院，有半數位於朝陽，票房最高的10個研究區域也有一半位於朝陽。但整體來看，北京西邊的單影院平均票房表現要整體優於東部，昌平、海澱、石景山三個行政區的單影院平均票房均高於朝陽。
其中重要的原因是，朝陽區全年綜合票房收入不超過2000萬元的影院佔比較高，大幅拉低了區域平均票房收入表現，大批不飽和影城存在升級改造空間。如新影院選擇繼續進駐朝陽，則對選址和運營的要求較高，必須謹慎關注細分區域的競爭指標。
而海澱區、昌平區和石景山居住人口密集，同一個片區內的影院密度遠低於朝陽，當前平均運營狀況相對健康。海澱五棵松、石景山萬達、豐臺麗澤橋等幾個片區的影院平均全年票房超過3000萬。
新一醬進一步篩選出北京2018年全年票房、觀影人次以及影院觀影潛力指數均低於所在行政區均值的0.5倍的18家人氣較低的「不飽和影院」。
這18家影院中，北京劇空間影院現在更多地專注於話劇，電影放映場次很少，屬於特殊情況；而另有12家商業影院則均位於我們在認定的區域觀影潛力指數較低的地區。
當然業績不佳也未必總是選址的鍋。西紅門星美影商城、北京國賓菁英電影院所在的區域，有潛力容納更多影院，但自身票房指標表現不佳，可在運營和影院改造上做進一步的升級。
新一線城市研究所將持續和阿里燈塔研究院合作推出影院吸引力與投資潛力研究系列報告，用數據觀察電影行業的動向與機遇。更多城市的影院投資研究結果將陸續發布在新一醬公眾號和燈塔專業版上APP上。
新一醬已經發布了TOP20票倉城市影院吸引力指標體系。今年上海電影節前後，我們也將聯合阿里燈塔研究院推出影院吸引力指標平臺，所有納入計算的影院各維度數據都能方便查詢。
關於影院投資與運營你有什麼想法，下一篇你最想看到哪個城市的影院分析？歡迎留言與新一醬分享。
新一線城市研究所 文/卓宇晶 視覺/蔣亦哲 王方宏
燈塔研究院 策劃執行/丹蕾 行業指導/牧晨 難追