中指研究院:百萬平方米以上項目佔比小幅提升 平均建築規模有所回升

中指研究院:百萬平方米以上項目佔比小幅提升 平均建築規模有所回升

中指研究院   2020-07-03 17:10

[摘要] 2020年上半年，突如其來的新冠疫情給社會經濟帶來重大影響，商業地產行業也受到較大衝擊。不同城市、不同業態、不同項目受地理位置、調控政策、服務功能以及資源稟賦各異等因素影響，市場表現持續分化，而地標建築的價值再次得到印證。

2020年上半年，突如其來的新冠疫情給社會經濟帶來重大影響，商業地產行業也受到較大衝擊。不同城市、不同業態、不同項目受地理位置、調控政策、服務功能以及資源稟賦各異等因素影響，市場表現持續分化，而地標建築的價值再次得到印證。人們對地標建築的關注點，不僅僅局限於建築外觀、建築高度等外在特徵，建築地標的安全化、人性化服務以及技術創新等要素也逐漸成為人們關注的焦點。

為客觀反映當前中國城市建築的整體發展水平，凸顯百城建築新地標的視覺價值、功能特徵與文化內涵，推動中國建築向國際化、多元化、綠色化方向發展，自2004年開始，中指研究院、中國房地產指數系統持續開展「中國建築新地標研究」，引起國內外社會各界的廣泛關注，相關研究成果也成為評判我國建築整體狀況與發展水平的重要依據。2020年，中指研究院、中國房地產指數系統在總結過去16年「中國建築新地標」研究經驗的基礎上，結合中國房地產指數系統百城價格指數研究成果，通過分析項目在「功能性」、「標識性」兩個方面的表現，全面凸顯百城建築新地標的功能特徵、文化內涵和收益水平，繼續加大對地標建築內部服務、創新技術等內涵因素的分析，最終形成「2020中國百城建築新地標」研究成果。

在2020中國百城建築新地標研究中，研究組從建築規模、市場表現、技術創新、服務功能、顯性標識、隱性標識對樣本項目進行評價，將六項指標中的得分按照一定的權重值（權重來自於六項得分的「方差-協方差分析」）進行加總，最終評價得出「2020中國百城建築新地標」。

區位分布：長三角為新地標樣本項目最集中的區域，二線城市新地標項目數量佔據優勢

受國家政策導向以及經濟發展水平等因素影響，2020中國百城建築新地標樣本中，長三角和珠三角地區為新地標樣本項目最為集中的區域，環渤海、西南及中部地區樣本項目數量佔比略有下降，長三角、珠三角、西北及東北地區新地標布局加速。2020中國百城建築新地標樣本項目主要集中長三角、珠三角和環渤海地區，三大區域新地標樣本項目合計佔比為56.4％，較2019年上升1.8個百分點。

從城市類別來看，二線城市新地標項目數量持續佔據優勢。二線城市新地標樣本項目佔比為50.2％，較上年上升約1.9個百分點；一線城市較去年上升1.1個百分點至9.4％；三四線城市較上年下降3.0個百分點至40.5％。

建築新地標樣本項目分布主要集中在城市新興區，次級中心區佔比提升。2020中國百城建築新地標樣本項目分布在城市中心區、次級中心區以及城市新興區的佔比分別為30.7％、28.1％和34.6％，城市中心區佔比較2019年下降0.6個百分點，次級中心區佔比提升0.8個百分點，城市新興區佔比與2019年持平；其他區域的佔比為6.6％，較去年下降0.1個百分點。

發展特徵：規模和高度有所提升，智能健康建築推動高質量發展

1.地標建築規模和平均高度有所提升

（1）百萬平方米以上項目佔比小幅提升，平均建築規模有所回升

調查顯示，2020中國百城建築新地標樣本平均建築規模為65.4萬㎡，較2019年上升2萬㎡。

具體來看，建築規模在100萬㎡以上的新地標建築樣本項目佔比小幅提升，較2019年佔比提升0.6個百分點至14.0％。不足百萬平方米的新地標建築樣本項目中，10-40萬㎡的項目佔比仍保持最高，較去年下降3.4個百分點至51.7％；40-70萬㎡的項目佔比較去年上升1.7個百分點至21.4％；70-100萬㎡的新地標樣本項目佔比較去年上升0.7個百分點至9.2％。

（2）100米以上項目佔比回升，新地標建築平均高度持續提升

調查顯示，2020中國百城建築新地標樣本項目平均高度為234.5米，較2019年提升3.3米。具體來看，100-200米樣本及200-300米樣本項目佔比較去年均有所提升，分別上升4.8和2.3個百分點，至34.1％和26.8％；300米以上樣本項目佔比較去年下降3.1個百分點至29.0％；100米以下樣本項目佔比較去年下降4.0個百分點至10.1％。

（3）平均容積率下降，綠化率保持較高水平

平均容積率下降。調查顯示，2020中國百城建築新地標樣本項目平均容積率為3.5，較2019年下降0.3，低容積率發展趨勢未改。

綠化率保持較高水平。綠化率逐漸成為衡量項目品質的重要標準，調查顯示，2020年新地標樣本項目平均綠化率為37.8％，持續保持在35.0％以上，企業更加注重項目環境的打造，提升居住以及辦公品質，持續完善城市人居環境。

毛坯佔比小幅提升。調查顯示，2020中國百城建築新地標樣本項目的毛坯佔比小幅提升，較去年提升1.7個百分點至50.9％，而精裝修樣本項目佔比則較去年下降1.7個百分點至42.7％，簡單裝修樣本項目佔比與去年持平，仍為6.4％。隨著業主生活理念的變化以及對生活品質的要求提高，更具個性化裝修條件的毛坯項目佔比超五成，但由於精裝修項目在方案設計和施工管理等環節具有統一化、標準化、環保化等優點，並能夠為業主節省資金及時間成本，仍受到一部分民眾的喜愛。

2.智能健康建築推動高質量發展，物業服務管理提升建築價值

（1）健康建築價值獲得關注，智能系統維護環境安全

隨著我國城鎮化水平的不斷提升，人們的居住條件得到了極大改善，對建築產品的要求也隨之提高，除了需要其實現基本功能，用戶越來越關注其室內環境的健康與舒適性。2015年3月，關注建築環境中人的健康和福祉的WELL建築標準正式引入中國。2017年1月，中國建築學會標準《健康建築評價標準》正式實施。同時，住房和城鄉建設部也在發布的《建築節能與綠色建築發展「十三五」規劃》中提出，「十三五」期間的綠色建築發展要以人為本、以適應人民群眾對建築健康環境不斷提高的要求為目標，倡導為人們提供健康、適用、高效的建築空間。

尤其是在新冠肺炎疫情發生後，人們更加關注生活環境的安全健康，「健康」成為建築最基本的功能之一。健康的人居環境關注使用者本身，強調與人體健康息息相關的陽光、水、空氣、溼度、溫度、舒適度等更高的環境要求。居住和辦公作為人們最重要的兩大活動空間，其建築的健康價值或將被重新審視。

（2）物業服務保障用戶健康安全，物業管理驅動建築價值提升

在疫情防控期間，物業管理成為了保證業主正常生活和獲取基本民生保障的關鍵，充分發揮了「最後一公裡」的服務價值，為業主提供必要且關鍵的社區管理服務。

隨著疫情逐步得到有效控制，商場、辦公樓等公共場所相繼迎來復工復產，建築物業管理通過嚴密的部署、高效的行動、統籌的安排，為用戶復工創造安全舒心的購物、辦公環境。未來伴隨著5G、物聯網、AI等科技與建築設計的深入融合，物業管理在樓宇經濟中的作用將不斷提升。

地標建築趨勢探索：區域發展戰略逐步落地，地標建築助力城市形象提升

1、國家層面：區域發展格局更加明確，地標建築有望加速落地

區域發展戰略不斷落實，推動地標建築湧現。2019年初，發改委發布《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》，12月，習近平總書記在《求是》雜誌發表題為《推動形成優勢互補高質量發展的區域經濟布局》的文章，指出「新形勢下促進區域協調發展應按照客觀經濟規律調整完善區域政策體系，發揮各地區比較優勢，促進各類要素合理流動和高效集聚，增強創新發展動力，加快構建高質量發展的動力系統，增強中心城市和城市群等經濟發展優勢區域的經濟和人口承載能力，要形成幾個能夠帶動全國高質量發展的新動力源，特別是京津冀、長三角、珠三角三大地區，以及一些重要城市群。」城市發展趨勢日漸清晰。

2、城市層面：新型城鎮化高質量發展，地標建築促進城市繁榮

戶籍制度改革持續深化，城市綜合承載力不斷提升。2020年4月3日，國家發改委印發《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》，提出「深化戶籍制度改革，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制。當前，推動農業轉移人口和城市間流動人口在適宜的城市實現落戶，對於疫情之後拉動投資、促進消費、增強經濟社會發展的韌勁具有重要意義。從長遠來看，深化戶籍制度改革將打破阻礙勞動力自由流動的不合理壁壘，促進人力資源優化配置，帶動中心城市產業及就業需求的不斷增加，同時明確未來中心城市在都市圈、城市群發展中的重要地位，實現城市的高質量發展。

3、企業層面：堅持綠色可持續發展，實現多功能建築空間

綠色健康，深化可持續發展。在綠色發展的大背景下，房地產企業的環保意識不斷升級，地標建築更注重「以人為本」，其運行與管理充分體現了節能、環保、舒適、低碳的理念，以保障人們的健康及福祉。尤其是在後疫情時代，綠色建築運營體系已經成為一種發展趨勢，地標建築具有領先的榜樣力量，將對可持續發展提出更高的要求，不僅對建築系統標準的提升有重大的意義，還將支持生態城市建設，助力提升城市綠色內涵。

完善配套，豐富建築複合功能。隨著城市經濟水平的不斷提升，地標建築不再是一個單純的標誌性建築，而是需要成為真正的多功能綜合體，解決當今城市人口對於多種功能建築空間的需求。企業在進行項目運營的同時，應該更加關注超高層建築需要配備的複合功能空間、較低的能源消耗、安全的疏散性能以及更加便捷的交流方式，讓地標建築像一座微型城市一樣實現高效、有序的運轉，提升其規模的伸展力與拓展性。此外企業應注重實現地標建築對服務客戶以及城市發展需求的滿足，並保持互相間的緊密聯繫和呼應，不僅提升進駐客戶的全新體驗，同時也助力實現建設與城市和諧的發展環境。

2020中國百城建築新地標研究成果

（1）2020中國建築新地標

地標建築作為城市文化內涵的象徵，一幢幢高聳入雲的摩天大樓不僅是城市的獨特風景，更成為城市經濟實力的縮影。隨著城市不斷發展，地標建築也不斷刷新城市建築高度，見證著城市繁榮發展的歷程，持續引領城市產業轉型升級，成為展示城市形象和商業商務環境的重要窗口。

（2）2020中國綜合體新地標

不同於建築新地標，綜合體新地標更多的是通過業態的多元化以及功能的綜合化，凸顯其商業價值與優勢。作為城市經濟與文化發展的縮影，綜合體新地標與人們生活息息相關，見證了城市崛起，引領著城市的商業活力提升、消費水平升級以及生活方式的轉變。「2020中國綜合體新地標」從建築規模、硬體設施、管理服務、技術應用等方面均展現了城市先進的發展理念以及商業前沿的管理水平。

（3）2020中國百城建築新地標

隨著我國城鎮化的穩步推進，人們對居住環境的要求不斷提高。「2020中國百城建築新地標」更加關注建築配套設施的豐富、居住品質的升級、服務功能的完善，在外觀、規模、材料、技術等方面持續提升，服務功能智能化發展，項目品質全面升級。

結語

在快速城市化的時代背景下，城市經濟實力不斷提升，城市面貌也發生著日新月異的改變。地標建築作為地區經濟發展水平以及文化發展內涵的重要體現，不僅對於樹立城市形象、促進城市繁榮發揮著重要作用，也成為了現代城市建設與文化傳播發展不可或缺的重要構成。

隨著綠色、健康、智能等理念的深入人心，以及人們對居住環境以及辦公空間標準的不斷升級，地標建築作為城市的名片與展示城市綜合實力的窗口，將更加注重將智能健康、文化內涵與建築功能相聯合。未來，地標建築將朝著更加精細化、人性化的方向發展。

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