陽學文:怎樣做好商業街的規劃設計?

         商業步行街是一個規模龐大，集購物、娛樂、消閒、觀光於一體的室內建築，並附以燈光、花草、樹木、雕塑及其他使人賞心悅目、心曠神怡的舒適物。室內商業步行街能夠提供良好而舒適的小環境，使商業活動免受自然氣候的影響，大型Shopping Mall和地下商業街都屬於商業步行街的範疇。

        根據陽學文詩意建築設計有限公司這些年的實踐，對商業步行街，從中庭設計、主入口設計、業態規劃等方面的規劃設計要點闡述如下：

一、關於步行街主入口

（1）是否緊鄰交通主幹道、主通道？

（2） 是否入口設計醒目、寬敞、通透？

（3）是否設計有入口外廣場，便於室外商業促銷活動？建議至少保證一處出入口可以進出車輛（展示用）；

（4）商業廣場主出入口門高不低於3米；

（5）步行街主出入口兩側及上方立面應採用通透玻璃幕牆設計，以增強該區域商鋪的通透性和良好採光，充分提高商鋪價值。

二、關於步行街主出入口商鋪

步行街出入口處的兩側商鋪商業價值最高，而步行街出入口處設置的通往主力店的通道距離出入口太近，考慮到各主力店是否均有獨立的對外主出入口，建議調整此通道於步行街出入口到中庭的區間內，調整後此通道處可作黃金商鋪。

　三、關於避風閣設置

商業廣場主出入口是否設置了「避風閣」（北方地區應設計捲簾門）？步行街出入口設雙層門，並設風幕，不宜設門帘。

四、關於步行街室內通道

        為確保步行街商鋪整體連貫性，建議各層與主力店的通道應適當減少，主力店在步行街開口設置的原則：主力店單邊與步行街相接的開口為一處，雙邊與步行街相接的不超過兩處，除百貨外，原則上不在中庭設主力店開口，主力店的開口位置儘量設在步行街的盡端部以帶動整個步行街的人流，非零售型（如影院、KTV、網吧等）的業態開口一定要和其入口大堂結合，開口尺寸為4~8米。

五、關於步行街次主力店

根據肯德基、麥當勞、必勝客的租賃條件要求，應保證步行街主出入口處的店鋪面積不低於150平米，並在一二層增加樓梯設計或留口，具體位置需在施工時另行確定。

六、關於步行街出入口交通

（1）為方便顧客購物需要，建議在步行街主出入口兩側規劃計程車等候區域；

（2）關於步行街設置客流計數系統；

（3）步行街的出入口要設置客流計數系統。

七、關於步行街頂棚

（1）一定要加蓋封頂，一是保持室內步行街產品的純粹性；二是避免冬季無法正常經營；步行街採光頂的開口寬度，應較下層開口兩側各擴大800mm；

（2）一定要設計為玻璃採光頂，為便於後期經營管理，提升建築品質，建議玻璃採光頂由連續設計方式改為分段設立；

（3）步行街的採光廊和中庭的採光天棚：步行街的採光廊考慮廣告裝飾物的安裝，需要預留一定數量的吊掛件，中庭的吊掛件預留最低4～6個（商管建議最好達到8個），採光廊按每跨預留一處吊掛件，宜考慮電動提升裝置。中庭的採光天棚及步行街的採光廊應進行節能設計，必須設置電動遮陽裝置。

八、關於LED

（1）是否設有步行街入口大標識系統、,LED的規格應該多大，視距應保障多少? LED顯示屏且視覺醒目程度?

（2）中庭的採光天棚在設計中要考慮方便安裝LED電子屏，總荷

載20KN。

　九、關於商鋪裝修

（1）室內商業步行街各商鋪，除餐飲類商鋪外，其他商鋪均為精裝標準交鋪；

（2）餐飲區應預留廚房點位位置和排油煙位置；

十、關於商鋪面積

零售和服務類商鋪面積一般為100㎡以下，餐飲類商鋪面積一般為單間100㎡左右。所有商鋪單元進深宜8米～16米（商管建議不宜超過12米），面寬8.4米（規劃院強制條文已列），儘可能減少不符合設計要求的商鋪數量，降低招商難度；

十一、關於商鋪開門

（1） 室內商業步行街各商鋪不能有門對門式設計，一則影響商鋪引客的便利性，再則做店招形象也不方便，同時有些商戶門對門比較犯忌諱，所有商鋪門應全部正對步行街；

（2）  室內商業步行街各商鋪主立面，除預留店招位置外，應全部採用通透白玻璃到頂設計；次立面也應儘可能設計為玻璃牆（包括部分商鋪與主力店通道的次立面）。

十二、關於商鋪層高

室內商業步行街的剖面：步行街一般以二至三層為最佳。步行街首層層高為5.4米，二、三層層高為5.1米，走道吊頂下淨高分別控制為3.6米和3.3米。

十三、關於商鋪天棚

應充分考慮步行街商鋪內以及公共區域內的天花檢修口設計和預留。

十四、關於商鋪的調整

（1） 商戶提出的特殊具體設計要求是否和規劃衝突問題的解決；

（2） 應考慮商戶升級換代的預留性，建議自有物業商業區域考慮設置百變租區，以適應後期招商調鋪的面積需要和房產技術需要（如服飾改為餐飲）；

（3）建議步行街商鋪儘可能按柱距進行分割，以方便日後商鋪布局調整；

（4）建議設計合理動線，將牆體改為防盜捲簾和防火捲簾，使同層不同業態的經營場所聯通，充分調動客流。

十五、關於扶梯

（1）根據步行街面積及空間距離，為避免前期投資增大，後期維護成本過高，建議配置數量適當的扶梯；

（2）步行街的人流主要以電動扶梯和觀光梯來組織人流的垂直交通，設置的一般原則是，在步行街的主入口10米左右距離設第一組扶梯，扶梯的間距控制在45米～70米之間，也就是在樓板開洞的兩個洞口至三個洞口之間設，步行街內的扶梯必須有一部通地下停車場以便將人流直接引入步行街。扶梯應靠洞口一側並平行布置；

(3)設置位置應避免對商鋪的經營造成影響，特別是不宜設置在步行街主入口處；

(4) 為使步行街客流動線生動，方便顧客目的性購物，建議各層扶梯由平行布局調整為交叉布局；

(5) 扶梯應設置光感、變頻裝置。

十六、關於垂直梯

(1)步行街內的所有垂直電梯應具有三方通話功能；

(2)主力店各樓層的客梯是否可以相互抵達，且不會造成相互管理影響或幹擾。

十七、關於地下電梯廳

(1) 建議在電梯廳不設計排水槽，以防止排水槽排水不暢造成外溢，回灌進電梯底坑，損壞電氣設備；

(2) 鑑於冬季地下車庫溫度較低，防止管道爆裂、損壞造成跑水，殃及電梯及底坑設備安全的考慮，建議將觀光電梯門的外沿口略微墊高，形成一個向外的緩坡，即使發生跑水事故，短時間內也不致影響到電梯的運行安全。

十八、關於觀光梯

（1）步行街中庭觀光電梯數量和位置是否適宜並滿足使用，且與中廳面積匹配（橢圓型中庭，其位置在短邊所在弧邊上為宜）；

（2） 觀光梯在中庭設置，以2～3部為一組，觀光梯轎廂要做成玻璃通透，井道為鋼結構。觀光梯應通到地下停車場。在停車場設置通透玻璃候梯廳，候梯廳需設計空調及安全欄杆。

 十九、關於中庭

中庭設計的位置：一般中庭設在步行街的轉折處、入口處；中庭的平面尺度：兩個中庭要分主次，大的500~700平米（開洞面積），小的300~400平方米（開洞面積）；中庭的間距： 80～100米。

二十、關於公共衛生間

（1）衛生間不合適設置在黃金位置，應設計在較隱蔽的位置，衛生間的出入口應設計在步行街與其他業態連接的通道內，而不能直接對步行街開口，否則對周邊商鋪均有較大負面影響，百貨一樓可以不設衛生間；

（2）每層步行街至少應設置一處專用衛生間，以保證步行街與主力店錯時營業時使用需要；

（3） 步行街衛生間的設置：根據步行街的長度不同一般設3～5處衛生間，衛生間的間距80～100米，面積70～100平方米，每處衛生間蹲位；男廁不少於3個；女廁不少於6個；男衛生間小便池不少於3個；公用洗手盆不少於3個。應與主力店合用並作無障礙設計並應考慮設母嬰室，以方便帶小孩的顧客使用。

（4）為避免出現員工與顧客爭搶使用衛生間的現象（尤其是餐飲區域員工），建議在步行街增設「員工專用衛生間」；

（5）步行街設計的洗手間應充分考慮設置有保潔用水點；

（6） 建議在步行街、超市、百貨、影院等區域增設殘疾人衛生間專用設施，以滿足不同人群的需要；

（7） 由於各設備機房主要集中在地下，考慮到值班、巡視、車場管理等人員及員工餐廳的實際需要，建議在地下室合適位置增設衛生間；

（8）衛生間內的梳妝鏡離梳妝檯高度為400公分為宜。

二十一、關於顧客通道

（1）在步行街主力店入口做客流緩衝區設計；

（2）步行街兩側店面之間寬度：首層10～11米，二、三層16～17米，步行街樓板開口尺度：層數為2層的步行街，開口寬度宜8米；層數為3層的步行街，開口寬度宜9米；開口長度：為16~25米。步行街走道淨寬宜4米，「橋」的淨寬度宜3.5米，在中庭周圍走道淨寬可適當加寬至5～6米；

（3） 2層以上的廊橋不宜過密（間隔在30~50米）；

（4） 主力店與步行街的連通口至少有兩處，其寬度應為一個柱距；　　    

（5）各主力店與步行街通道接口處應設置防盜捲簾，並且控制在步行街一側；

（6）設計中應考慮公共區域通道運營安全問題（如KTV場所），建議不採用玻璃等易碎材料做牆面。

（7） 因影城、KTV、餐飲等租戶的營業時間與步行街營業時間的不同，影城、KTV、大餐飲租戶應設立單獨的顧客進出通道，以方便顧客在步行街關門後的進出。

二十二、關於夜間通道

餐飲和娛樂區域需設計專用夜間通道，並貫通商場、機動車停車場、非機動車停車場，出入口可直接通往建築體外。

二十三、關於貨物通道

（1）通道寬度不小於2.5米，應設計位於大租戶的貨物倉庫附近，並與貨運電梯相聯通；

（2） 由於貨梯可兼顧消防梯的緣故，各層均可到達，由此對百貨、影院夜間的安防工作帶來了不便，為此建議對以上區域增加門禁設計；

（3）貨梯不宜安置在步行街主入口的明顯位置；

（4） 步行街的貨梯（客貨梯）一般間隔80～100m設一組，噸位為1.6～2噸，貨梯可與主力店合用（百貨宜單獨設置）；　　

（5）應步行街較長，為方便步行街客戶運貨尤其是餐飲租戶，建議設立專門的貨運通道；

（6） 餐飲區域應規劃設計專用垃圾清運通道。

二十四、關於地下設施

（1） 建議考慮步行街、各主力店業態規劃設計，完善步行街卸貨區、貨運通道和專用貨梯；

（2）為方便超市送、卸貨的需要，建議增加卸貨平臺的規劃，並建議在超市區域增加獨立的貨梯設計；

（3）為便於觀察配電室設備運行狀況，建議將配電室與值班室之間的隔牆改為防暴玻璃窗；

（4）為方便對各主機設備的管控，建議增設運行值班室；

（5） 建議將開閉所與其它變電所規劃在同一層，以方便安裝施工及運行管理，節約投資；

（6）地下各設備用房門口通道寬度是否合適？是否利於設備運輸安裝和日後維修？

（7）為滿足步行街商戶貨物存放的需要，建議在地下適當位置增加步行街倉庫用房的規劃，面積不小於200平米；

（8）若超市設置於地下區域，其臨時推車停放區周邊不宜設置有設備間門口。

二十五、關於配套設施

（1）整個步行街總體量、單層面積和長度是否適宜？貨梯、扶梯、觀光梯、衛生間、消防通道等配套設施是否匹配得當？

（2）不宜將消防控制中心設置在一樓黃金臨街位置，應改在其它低價值位置；

（3） 區域面積設置消防樓梯數量是否過密？建議在消防要求允許的情況減少該樓梯設計，以增大可租賃面積；

二十六、關於吸菸室

建議在步行街各層適當位置設置一處吸菸室，面積在10平米左右，並加設排煙設施。

二十七、關於員工休息室

應設在B1層靠近員工專用通道附近，面積不小於60㎡（約為步行街建面的0.5%）。

二十八、關於垃圾房的建造

(1) 垃圾房的位置應設在靠近地下停車場出入口，併兼顧貨梯及卸貨區，充分考慮垃圾運送通道應注意當地垃圾車的高度，儘量靠近主通道標高最高區域；

(2) 垃圾房應區分設置招綜合垃圾房、建材垃圾房和危險品垃圾房；

(3) 考慮到步行街將設置較多餐飲商鋪，建議在地下停車場設立各主力店及步行街小商戶相對獨立的4-5個卸貨區域，卸貨區域應接近各業態入口處，並與貨梯區、垃圾房組合設計，垃圾房應相對獨立，分設幹、溼垃圾房，每組面積各不小於60㎡為宜，不建議主力店共用垃圾房；

(4) 關於溼垃圾房的建造標準補充建議牆面、地面統一鋪瓷磚，牆面到頂、排汙溝亦用鋪磚，並配置上下水、照明、滅蠅燈等設施；其中危險品垃圾房還應配置防暴燈、防潮燈及洩暴口；

(5) 適當增大垃圾房的面積，且一定要設計排風系統，特別是危險品垃圾房應設置可燃氣體報警裝置和自動強制排風系統，確保廣場消費環境品質。

作者簡介：陽學文，中國特色小鎮策劃設計第一人，文旅中國策劃設計聯盟主席，中國豪宅研究院常務副院長，湖南大學教授，美國哈佛大學訪問學者，湖南省人民政府新型城鎮化顧問。我國新型房地產的推動者。陽學文詩意建築設計有限公司創始人。