核心提示
商業地產競爭日趨激烈，「主題化」成為開發商關注的焦點。而這其中，尤以歷史文化為主題的商業街區開發備受青睞。目前國內城市中，幾乎每一座城都有歷史文化街區，北京有南鑼鼓巷，成都有錦裡商業休閒街，南京有門東歷史文化街區，文化商業遍布全國。本文，飆馬商業地產以六大文化商業街為例，分析我國商業街存在的問題及其破解對策。
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文化商業街分布及現狀分析
1南京老門東街區。
老門東是南京老城南地區的古地名，位於南京夫子廟箍桶巷南側一帶。歷史上的老城南是南京商業及居住最發達的地區，如今按照傳統樣式復建傳統中式木質建築、馬頭牆，集中展示傳統文化，再現老城南原貌。日前，一座仿古牌坊在門東地區北界亮相，坊額上寫著「老門東」3個字。這標誌著集中體現南京老城南民居街巷、市井傳統風貌的老門東，將正式被「圈地」保護。
現狀分析：老城南保護項目中的門東箍桶巷示範段於2013年9月30日起正式對外開免費開放，老門東內部仍在不斷修建完善，德雲社等10月底開業。此外，老門東還開設了「南京味道」街區，並引進了蔣有記、藍老大糖粥藕店、黃勤記涼粉、小鄭酥燒餅、徐家鴨子店、雞鳴湯包等「草根美食」。南京書畫院和金陵美術館、老城南記憶館也同步開館。國慶期間，以門東悠久歷史為主要內容的3D燈光秀每晚19點驚豔亮相。著名相聲藝人郭德綱領銜的北京德雲社，將落戶老門東，成立德雲社全國首家分社。
2揚州東關街。
東關街是揚州城裡最具有代表性的一條歷史老街。它東至古運河邊，西至國慶路，全長1122米，原街道路面為長條板石鋪設，東關街以前不僅是揚州水陸交通要道，而且是商業、手工業和宗教文化中心。街面上市井繁華、商家林立，行當俱全，生意興隆。陸陳行、油米坊、鮮魚行、八鮮行、瓜果行、竹木行近百家之多。
現狀分析：東關街近幾年一直在不斷的升級改造，前兩年去過東關街的人應該有這樣的感覺，當你正在瀏覽鱗次櫛比的商鋪時突然一輛摩託車拖著刺耳的鳴笛呼嘯而過，或者不時傳來電動車急剎時刺耳的摩擦聲.....街道狹窄來回穿行的車輛攪亂了每一個遊客的心，畢竟出門在外安全是第一位的。如今東關街變成步行街後，車輛難以進入，在東門遺址廣場南側的空地上，整整齊齊停放著不少機動車，而在遊客服務中心門前的空地上，設置了非機動車停車位，不少市民都整齊地將車停放在那裡。
3無錫南長街。
該街區是無錫古運河歷史文化保護區的核心地區，規劃用地面積約36公頃。該區以古運河為中心，水弄堂特色鮮明，運河人家鱗次櫛比，寺、塔、河、街、橋、窯、坊眾多。規劃形成「兩線（古運河水弄堂和南長街）、四橋（老跨塘橋、日暉橋、大公橋和清明橋）、兩古蹟（古窯址和南水仙廟）」的空間格局，體現豐富多彩的民居建築和江南水鄉、運河人家特點，是體現無錫歷史風韻和特色的重要街區。
現狀分析：無錫是座美好的城市，繁華不浮華。很有生活氣息，節奏不快，有動有靜。南長街很好的概括了這座城市的優點，古典與現代，東方與西方的結合。燈光下的南長街真的很美，但是可逛性不是很高，酒吧太多，商業氣息過於濃重。而且關於無錫的特色卻很少。
4上海城隍廟。
上海城隍廟，與豫園毗鄰,又稱老城隍廟，是上海道教正一派主要道觀之一。位於方浜中路，東至安仁街，北通福佑路，西至舊校場路。明朝永樂年間(1403- 1424年)，由知縣張守約將金山神廟改建而成。歷史上的城隍廟屢毀屢建，現在的城隍廟是1926年修建的。老城隍廟與其後面的豫園不僅是遊覽的名勝，而且是購物的好去處，這兒不僅有小商品、土特產和特色商品市場，而且有大型綜合商場和名點小吃。
現狀分析：上海城隍廟有真正老上海的風貌。上海城隍廟小吃是隨著城隍廟的廟會興盛而逐漸發展起來的。這裡匯集了眾多的上海地方小吃，各種店攤多達百餘家，分布在大殿廣場，荷花池四周。油汆、湯煮、鍋燒、籠蒸、烘烤等各種帶有上海風情的傳統小吃應有盡有，並漸漸形成特色。
5杭州南宋御街。
南宋御街，是南宋都城鋪設的一條主要街道，南起皇城北門和寧門（今萬松嶺和鳳凰山腳路交叉口）外，經朝天門（今鼓樓）、中山中路、中山北路、觀橋（今貫橋）到今鳳起路、武林路交叉口一帶，是南宋臨安城的中軸線，全長約4185米。它是皇帝於「四孟」（孟春、孟夏、孟秋、孟冬）到景靈宮朝拜祖宗時的專用道路。
現狀分析：旁邊的河坊小吃街搶走了大量的觀光客，人少的有些悽涼。都是一些老店，金銀首飾，特產店，人氣不是很旺。但是風格很不錯，可以看到當時的馬路構造，適合細細研究。和國內的類似街道無甚區別，沒有新意。
6合肥城隍廟。
如今的城隍廟市場位於廬陽區安慶路街道轄區，臨近長江中路，經營面積10萬平方米，佔地約150畝，雲集個體商戶近4000餘家，日均客流量5萬人次，年交易額30多億元。主要經營業態有服裝紡織、日用百貨、玩具紙張、古玩字畫等。東南西北面分別與六安路、安慶路、蒙城路、淮河西路相臨，地理位置優越。1986年1月在安徽省人民政府規劃下建立開業，成為合肥市個私經濟的發源地，小商品集散中心，在全省乃至全國都有很大的影響力。目前，城隍廟市場主要由廟前、廬陽宮、廟東、小商品世界、古玩城、城隍廟商城和城隍廟大世界組成。
現狀分析：如今，有著千年歷史的城隍廟要改造了，如何保留其中老合肥的文化記憶，讓它以新的姿態展現在合肥人的眼前，成了大家十分關注的問題。合肥城隍廟有一定的歷史底蘊，未來除了保留歷史元素，肯定需要結合商業一起發展，並和現代元素相融合。
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目前商業街存在的問題
國內商業步行街大部分是原先基礎良好的商業街區，後來將機動車道路改建為步行道，其建築格局、商業布局等基本延續多年來已經形成的風貌。由於先天不足，後天改造水平有限，商業步行街普遍存在如下問題：
1、建築風格完全照搬照抄，缺乏商業步行街自身的靈魂。
2、功能配置不合理，特色不夠鮮明。
3、過度商業化，缺乏本土特色的歷史文化內涵。
4、商業步行街旅遊、休閒娛樂功能不足，基礎設施欠缺。
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如何解決「百街雷同」的問題？
計策一以文建街以情養街。
文化內涵是商業街的重要支撐，要以文化脈絡為規劃設計的出發點。先賣感受，後賣商品。就如上廣州下九路之所以常年人旺財旺，就和它有436座各具特色的小樓分不開。很多廣州人一段時間沒去上下九就心痒痒，其實並不是購物需求使然，而是他們把購物和逛街區分開來了，「以文建街、以史造街、以情養街」才能鑄造牽動人心的特色商業街。美國著名規劃設計師康凱也一再強調保留商業街的歷史文化，不能目光短淺只看當前利益。
計策二統一業態統一布局。
成熟的商業街應該是按休閒、時裝、美食等功能區劃分，上海的淮海路之前也存在這個問題，國際品牌店不肯進駐與雜貨店為鄰。建議統一業態統一布局，樹立商業街整體形象。另外，還要政府掏錢、企業貼錢，使市政、綠化、櫥窗、樓宇燈光立體交叉搞好燈光工程，夜市才會旺。通過舉辦各類商業節帶旺商業街，但必須控制好一個度：是展示而不是展銷，突出商業街商旅結合功能。在管理機制上則倡導商業街的商戶成立自律行業協會，維護商業街整體形象。
計策三解決行人安全問題。
很多遊客在逛步行街的同時會把目光投向交通問題。成功修建一條商業街，要以技術的方法讓逛街人群和車主在進入街道前就讀懂街道的特點，讓行人感到安全，在購物中有一種「壓馬路」的感覺。如果街道不慎重設計，對於人們購物、步行、騎自行車是不安全的。
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結 語
成功的商業街，必然是獨具特色、富有個性的。但是目前國內城市商業街同質化的傾向嚴重，定位獨特的風情商業街或將是一條出路。與此同時，打造風情商業街也絕非易事。風情商業街必須以自身特點為基礎，培育不可被複製的文化內涵。既要避免新建街區因文化缺失造成的商業硬傷，又要將建築、文化、專業、休閒很好的融合。
文章來源：飆馬商業地產整理
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