深圳今天發布了樓市調控的「新八條」,力度空前,嚴厲程度遠超任何一個城市,以下是6個最受關注的要點:
1、限購升級:本市落戶滿3年且連續繳納36個月個稅或社保才能買商品房。
2、二手房加稅:個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整到5年。
3、收緊豪宅稅:普通住房應當同時滿足以下條件:容積率在1以上;建築面積144平以下;實際成交總價低於750萬元。
4、收緊信貸:在本市無房但有貸款記錄的,首付5成;擁有1套房的,貸款首付比例不低於70%。
5、離婚買房門檻提高:離婚3年內購房,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。
6、嚴查違規行為:打擊捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發布虛假房源、惡意哄抬房價、違規挪用各類信貸資金進入房地產等違規行為。
對這個新政,我的看法如下:
一、深圳房價到底漲了多少?
按照國家統計局5月份的數據,深圳一手房價格同比去年上漲4.9%,二手房價格同比上漲11.2%,考慮到一手房有限價因素,二手房更能反映真實市場。
個別樓盤上漲11.2%,算不上什麼,但全市均價漲11.2%,就是一個比較恐怖的數據了,這意味著一定有大量樓盤的漲幅超過20%甚至30%,才能把全市均價拉高10%以上。事實上,同期北上廣二手房的同比漲幅只有1.5%、2.8%、0. 1%,和深圳不在一個量級。
從我個人了解到的市場來看,深圳西部熱點片區,像後海、前海、福田、寶中、光明、龍華,那些產品好或者帶學位概念的樓盤的確大漲30%到50%,遠遠超過國家統計局給出的均值,但東部片區就溫和得多,有的片區微漲5%到10%,有的片區至今紋絲不動。
扯拉平均一算,全市平均漲幅11.2%,我認為這個數據還是比較接近實際情況的。
事實上,歷史上每次樓市熱潮,大部分城市也就上漲個10%到20%,熱門片區漲個30%到50%,熱門樓盤上漲50%到100%,這是經濟規律,沒有一次例外。
所以,此刻即使沒有推出「深八條」,我認為深圳這波行情也到了「強弩之末」的階段了,繼續往上攻很難了,接下來頂多是冷門片區的補漲。
二、深圳樓市具備較強的外部性
深圳一直被認為是全國樓市的風向標,之前的兩次大牛市,差不多都由深圳、上海等先鋒城市領漲,然後其他熱點城市跟漲。
「外部性」是個經濟學概念,意思是指一個人的行動或決策使另一個人的利益受損或受益的現象。說白了,深圳房價不僅是深圳人的房價,還是全國人民的房價。
所以,管住深圳房價,就等於摁住全國樓市的龍頭,不管這個邏輯是否真的成立,但老百姓只要相信,就管用。
三、深圳房價會降嗎?
我認為會技術性回調一點,但降幅不會超過10%,這是技術性調整的上限,這和最近A股的回調邏輯差不多,就是前期漲幅過高導致的回吐。
從打擊面上看,「深八條」無一例外打擊的都是需求端,而深圳樓市的根本癥結在供給側,不在需求端。
數據說,深圳全市有紅本的商品房只有200萬套,而深圳實際管理服務人口超過2000萬,深圳人自有住房率居說只有23.7%,排名全國倒數第一。這意味著3/4的深圳人需要通過人才房、租房或者購買小產權房的方式解決居住問題。
供求關係的緊張可想而知,要想從根本上解決深圳房價的,只能從供給側做文章,譬如更改50%的生態用地紅線,或者把空置多餘的寫字樓變成住宅,再或者擴容,這些選項一個比一個難,所以深圳只能打壓需求端。
至於炒房客,我一直認為更像是個假想敵。我個人在房產媒體這一行也幹了近10年,接觸到的職業炒房客是極少極少的,大部分都是你我這樣的普通人,買房要麼是自用,要麼頂多作為資金保值的一個選項,沒幾個人是真正炒短線的。
所以大部分買房客的現金流是沒有問題的,即使遇到史詩級的調控,因資金鍊斷裂而選擇棄房的人極少極少。所以「深八條」更多的是影響成交量,而不是價格。
四、深圳周邊城市會怎樣?
珠三角城市群,互相離得很近,產業、樓市都存在明顯的聯動效應。事實上,深圳這波行情已經帶動了東莞和惠州。即使沒有「深八條」,下一波也很可能傳導到廣州、佛山、中山。
「深八條」這道防水牆豎起來之後,只會加速資金和注意力向周邊城市的溢出,所以我認為這個階段,買入深圳周邊城市是比較好的時間窗口,特別是被價值低估的廣州。
當然,我並不認為廣州樓市會像深圳那樣狂飆,廣州暫時也沒有必要跟著加碼調控。
第一是城市文化的約束,不管外部環境如何風雲變幻,廣州的城市文化就是務實不務虛,買房看性價比,活在當下,對PPT和講故事有天然的免疫力。
看看廣州的上市公司就知道,一線城市的經濟體量,二線城市的上市公司數量。加槓桿、賭升值、賺快錢這種玩法,廣州人的熱情度一直不高。
第二是供求關係的約束,廣州的土地面積超過三個深圳,土地開發強度大約20%,再加上還有佛山這個大弟弟的強勢分流,新房的供應量幾乎是無限量的,就問你怎麼炒?
而且,廣州市場的注意力是高度分散的,番禺、黃埔、南沙、增城、花都、從化,各有各的市場,互不相讓,不像深圳的市場那麼聚焦。而且深圳人買房很團結,10年前說東進,所有人都去東邊,十年後說西進,所有人又去到西部。
按照股市的比喻,深圳屬於小盤股,而廣州是大藍籌,前者稍微撩撥一下就能起來,後者若沒有山呼海嘯的力量,根本搞不動。