萬科的景觀配置標準

來源：禾略研究院

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說到住宅景觀，我們不禁要問，怎麼樣的景觀配置才是最好的？是否越豪華越好？泳池越大越好？

答案肯定是否定的。問題要辯證的看，不同客戶的關注點不同，即其需求不同。合適的才是最好。給需要的人需要的東西。

因此，萬科景觀標準化，根據其景觀定位制定景觀配置與成本。

產品景觀成本預算

首先，將馬斯洛理論的五層需求層級應用到客戶景觀需求排序中，可以做一個需求層級劃分：

一、自我實現的需要優美的景觀視線

二、尊重的需要良好的品質感

三、感情上的需要完善的社交空間

四、安全上的需要完好的私密性

五、生理上的需要基本的景觀處所

其次，將其客戶景觀需求落位到景觀配置（即景觀載體）上，根據景觀需求層級的上升，其對應的景觀載體逐級增加，景觀體驗感逐漸豐富。

如：基本的景觀住所優美的景觀視線的營造需要優美的外部景觀（地段外部環境決定）和內部景觀（泳池景觀）；良好的品質感可能需要架空層空間，一定比例的水景，硬景，軟景等。

最後，給景觀載體做成本預算。由此可達到給景觀需求配置標準化、成本標準化的目的。

不同客群的關注點不同，對景觀品質的關注點也不同。

因此，萬科將不同產品品類的景觀定位，對於不同景觀載體的關注度做了分析，分別列出了關注點排序前三名。

可以看出不同景觀定位，對景觀載體的需求點的截然不同。

應用到標準化中來，萬科通過對不用產品品類的景觀需求面積，按比例劃分，測算其成本，形成景觀成本比例標準。

通過這個標準來控制景觀的成本預算，以達到在一定的成本預算內，最大程度地滿足客戶的景觀品質需求。

那萬科的成本預算具體是怎麼做的呢？

1.1 景觀面積構成

景觀面積指標說明：

景觀面積 = 用地面積 — 建築覆蓋面積 + 架空層景觀面積

景觀面積 = 泳池面積 + 其他設施面積 + 軟景面積 + 硬景面積 +水景面積 + 架空吧層面積 + 車行道路面積

其他設施包括：

康體設施：運動場地，兒童活動場地，老人活動場地，

景觀元素：構築物，雕塑及小品，園林家私，小區圍牆，景觀欄杆

景觀設備：灌溉系統，室外電氣系統，照明系統

水景面積並不包括大型水景，如：溼地和人工湖。大型水景成本另外計算

1.2 面積控制比例

根據對深圳區域項目的調研和成本控制的目的，對新規劃項目的各項面積比例有如下控制要點——

硬景面積 / 軟景面積 =3:7

其中硬景由非石材和石材組成：

非石材面積 / 石材面積= 3:7

其中軟景由灌木和草坪組成，喬木不佔景觀面積：

灌木面積 / 草坪面積 =3:7

泳池面積+水景面積 / 景觀面積≤ 5%

車行道路，架空層和其他設施面積視具體項目而定。

以下是景觀面積示意圖，每個項目略有不同。

1.3 植物控制比例

根據對深圳區域項目的調研和成本控制的目的，對新規劃項目的植物比例有如下控制要點——

喬木分布密度 = 喬木數量 / 景觀面積 ≥ 35平米/株

特大喬木數量：大喬木數量：中小喬木數量 = 1：2：7

特大喬木-胸徑35cm以上-可按25000-30000元/棵計算

大喬木-胸徑20cm以上-可按8000-10000元/棵計算

中小喬木-胸徑20cm以下-可按1000-1500元/棵計算

常綠喬木與落葉喬木種植數量的比例,建議控制在1：3-1：4之間

前五名喬木集中度 =50%

喬木種類 ≤ 25種

灌木種類 ≤ 35種

1.4 成本預算比例

計算方法：

簡化模型：給每個景觀面積組成部分，賦予一個平均成本值，比如草坪 10元/ ㎡，遊泳池1400元/㎡等等。

大型水景另外計算

成本預算示意表：

喬木單方成本 = （特大喬木平均單價×10% +大喬木平均單價×20% +中小喬木平均單價×70%）/喬木分布密度

其他設施成本 ：由於包括多種景觀元素和設備，採取的方法是定一個對景觀總面積的單方成本。下面的例子取值 100元/㎡, 其他設施的總成本分攤到佔地8%的面積上則顯示為1250元/㎡

產品景觀配置

在上面講了那麼多研究方法，框定標準，最後要怎麼落地到可實際操作，可運用的標準化手冊呢？

首先我們要問，景觀配置要標準化什麼？要得到什麼成果？

簡單來說，可以從找規律、講事實、擺例子這三步來解決這個問題。

萬科整理了一個配置框架，分為活動場所、軟景、硬景、景觀構築物、照明五部分。

從前期規劃對各部分配置進行研究分析，設定規則標準——這是找規律；到對各部分做具體的景觀設計（如設定規格、設計方式、參考圖集等）——這是講事實；最後擺出各部分的案例分析作為參考標準——這是擺例子。

下面以活動場地這一部分為例，來看下萬科景觀配置這三步走具體是怎麼進行的。

一、活動場地配置

01、前期規劃

需求比例

首先，我們來回顧下萬科產品標準化的客戶定位。

萬科對各產品品類做了客戶定位，以其家庭生命周期（居住）的標準分為青年之家、青年持家、小小太陽、小太陽、孩子三代、後小太陽、老年一代這幾類客戶，通過市場上這幾類重點客戶之間的相對比例關係，給產品品類做出價值比例劃分。

然後，從品類的客戶定位推導出這幾類客戶的人口構成比例關係。

G2、G3、C、T1、T2這五種產品品類各在12歲以下、13-21歲、22-55歲、56歲以上這四個年齡段中所佔的比例。

在客戶研究中，將主流市場細分為首次置業、首次改善、再次改善、活躍空巢四大類。

根據其產品的品類人口構成比例排序,與四個主流市場相匹配，可將品類數據調整為三大類：G2 C、T2、G3 T1。

分析了這麼多人口結構的問題，有什麼作用呢？

回到我們的活動場地配置中來，活動場地包括,老人活動場地、兒童活動場地、運動場地和遊泳池。

老人活動場地的需求,由老人人口的比例決定，兒童活動場地的需求,由兒童人口的比例決定，運動場地的需求,由成人加青年人口決定，遊泳池的需求由成人、青年、兒童人口的總和決定。

由此可以推導出G2 C、T2、G3 T1這三大品類,對於各活動場所的需求比例。

需求面積

有了需求比例，我們還需要給各類活動場地的需求面積,確立一個標準，萬科是怎麼來做的？

先收集萬科深圳區域的社區數據，提取場地面積與戶數這兩個數據，用線性回歸的方法找出計算場地最小需求面積的計算方式。再通過調研對象，來驗證數據的準確性。

下面我們看下各個活動場地的具體應用情況：

1、遊泳池

以G2 C品類為例，統計深圳區域萬科G2/C類住宅的泳池總面積與社區戶數，用線性回歸的方式，求出其平均線（灰色），最小值（藍色）跟最大值（紅色）的線，可以得出泳池的最低需求面積的計算公式為MIN=0.70X+500（X為萬科社區戶數）。

調研社區對象，可以看到其社區的使用率情況。

同理可得：

G3 T1品類的最低需求面積的計算公式為MIN=0.60X+450；

T2品類的最低需求面積的計算公式為MIN=0.60X+450。

2、運動場地

以G2 C品類為例，運動場地的最低需求面積的計算公式為MIN=0.40X+500（X為萬科社區戶數）

同理可得：

G3 T1品類的最低需求面積的計算公式為MIN=0.40X+500；

T2品類的最低需求面積的計算公式為MIN=0.37X+450。

3、兒童活動場地

以G2 C品類為例，兒童活動場地的最低需求面積的計算公式為MIN=0.20X+200（X為萬科社區戶數）

同理可得：

G3 T1品類的最低需求面積的計算公式為MIN=0.10X+100；

T2品類的最低需求面積的計算公式為MIN=0.15X+150。

4、老人活動場地

大部分樓盤沒有單獨考慮老人活動場地，無法得出數據，所以從最小的場地需求出發，確定G2/C的老年人活動場地最小值。1000戶住區最小配置：老人跳操廣場1個，按摩走道2個，鍛鍊器械6個，共約250平方米（並不包括架空層底下的棋牌活動空間）

5、架空層

由於場地限制，無法設計獨立會所的，可以把會所設置在架空層。架空層會所服務半徑以3分鐘步行到達為宜。

a、首選配置

b、次選配置

服務半徑

根據研究表明，一般成年人的最遠的舒適步行距離為500米，因此每500米應設置休息點。

一般成年人的最舒適步行距離為220米，所有活動場地的服務半徑不應超過220米。

步行距離：

步行速度：

因此，萬科對其活動場地的服務半徑與布置規則設置如下。

遊泳池

服務半徑：120米-2分鐘步行距離

布置規則：應與住宅有一定距離併兼顧日照需求。

運動場地

服務半徑：120米-2分鐘步行距離

布置規則：室外運動場地考慮充分日照，架空層配置要考慮一定的隔音措施。

老年人活動場地

服務半徑：60米 -1分鐘步行距離

布置規則：應充分考慮可達性和無障礙通道，跳操廣場應遠離住宅布置。

兒童活動場地

服務半徑：40米 -1分鐘兒童步行距離

布置規則：就近住宅布置，考慮日照和成年人看護區。

寵物活動場地

服務半徑：無服務半徑要求

布置規則：可布置偏僻處，考慮日照。

以惠州金域華庭為例：

屬於G2品類產品，一共有1000戶，應配置泳池面積共1200㎡，運動場地930㎡，老人活動場地310㎡，兒童活動場地370㎡，寵物活動場地100㎡（根據產品的特殊需求配置）。

遊泳池與運動場地的服務半徑為120米，以其中心點畫圈，基本達到全社區中心景觀的全覆蓋。

老人活動場地的服務半徑為60米，以其中心點畫圈，60米的範圍。保證各個活動場地的分布範圍可達到中心景觀的。

兒童活動場地的服務半徑為40米，以其中心點畫圈，40米的範圍。保證各個活動場地的分布範圍。可達到中心景觀的全覆蓋，並儘量靠近成人/老人活動區。

最終可以整合如下：

活動場地總表

到這裡活動場地的前期規劃工作才算基本完成。當然，餘下的軟景、硬景、景觀構築物、照明系統的思路也是一樣的研究思路。

這就是萬科做景觀標準化的基本思路。