萬科產品適配標準,一起來對標看看檔次!

引言

為什麼要做產品適配標準管理？

是為了致力於建立與客戶及市場環境匹配的項目產品及成本配置標準，提升項目的成本控制水平，進而達到提升房企的整體運營能力。

也是為了房企檢討固有的產品標準，顛覆習慣的操作思維，開拓新的採購資源，從而提高產品適配能力。

在這一方面，萬科產品適配標準管理的做法在行業內非常具有前瞻性和參考價值。

產品適配體系的原則：

為前期項目定位下的系列產品包，在滿足經營需要的前提下，可在前期定位時跨產品體系確定產品包。

成本模塊：

本標準按照單體工程模塊、公共工程模塊、綠色工程模塊組成。各模塊設置A/B/C三級配置，同時配置有T類部品包（層高、立面、欄杆、窗地比、鋁合金門窗、入戶門、景觀等）供項目提升品質時選用。

將一個項目劃分為五個公共模塊、五個單體模塊和一個綠色工程模塊：

標準由成本部牽頭，各模塊由專業部門負責，根據市場環境變化、價格指數變動等情況進行周期性調整。

各部門職責

成本管理部

1、負責本標準的制定、修訂和解釋。

2、負責根據成本管理的經驗教訓以及工程專業的最新做法，結合市場變化對相關標準進行調整。

設計管理中心

1、負責項目規劃方案的經濟性；負責單體、地庫、公建等結構指標的控制；負責欄杆、窗、百葉、外立面等部品的標準化。

2、負責在設計各個階段與營銷、成本、工程充分溝通，確保實施的方案是與營銷、成本、工程等專業達成共識的成本最優的方案。

3、負責對各項不能達到設計控制指標要求的內容進行報批確認。

設計管理中心—景觀組

負責景觀標準制定。

設計管理中心—室內組

負責公共部位精裝修、室內精裝修標準制定。

營銷管理中心

1、負責項目前期樓盤的整體定位，減少後期因定位不準帶來的成本重大變化。

2、負責在符合項目定位及滿足盈利能力前提下，將客戶需求按價值排序，配合設計部確定相對應的部品配置，並負責營銷相關費用最優控制。

工程管理中心

1、負責公司技術方案的審核以及技術標準和措施執行，並對技術方案的經濟性進行論證，以實現保證質量下的最具有經濟性的可行措施。

2、負責對工程監理費控制、負責配合設計對公共綠色工程費用進行控制。

採購管理部

1、負責梳理各部品、材料的分級標準，開拓採購資源，並以最優的採購方式達到成本最優。

2、負責新技術、新設備的市場調研、分析，提交相關專業報告。

財務管理部

負責資本化利息、行政管理費等財務費用的測算和控制。

客戶關係中心

負責客戶及物業等費用的成本控制。

事業部

1、主導成本標準實施，負責報批報建、前期土方、社區管網工程的控制指標，組織各個環節中產品的經濟性管理落實。

2、對各類實施方案進行優化，對項目實施過程的經濟性負責。

分管領導

1、負責對本標準修訂進行審批。

2、負責對超過本標準級配及不能平衡的指標進行審批。

總經理

負責對公司經營重大的成本指標進行審批。

運行原則

1、產品適配體系的原則是總成本不予突破，各項具體內容可根據項目的實際情況予以調配。

2、產品適配體系的標準將會根據市場的價格指數變動情況進行周期性調整。

3、各成本模塊的客戶感知表述如下，在目前的市場環境下，客戶感知度為「高」和「中」的模塊嚴格按照A/B/C的分級，客戶感知度為「低」和「無」的模塊嚴格按照C級執行。

土地屬性與產品包

各種產品對應的產品包系列規定如下：

備註：G2的配置為A類，類G2的配置為B類。

那麼，產品適配標準有哪些？

（1）單體模塊控制指標

一、單體土建坯體模塊（D.1）

1、結構含量指標

備註：

1）為保證數據準確一致，以上結構含量的面積計算規則是以下贈送面積：落地凸窗、有牆柱的凹陽露臺或入戶花園、結構拉板全計入面積，其他情況的露臺計一半面積（已計入容積率的不再重複計入）；

2）含鋼量以層高2.9m為基準，每增加0.1m，含鋼量限額可增加1kg/m2。括號內數值為結構轉換時標準層含鋼量限額。轉換層是指轉換層高度＜3層的情況，若轉換高度≥3層，則標準層的含鋼量在不轉換的基礎上提高4~5kg/m2。再改類項目鋼筋限額可增加1kg/m2；

3）結構含量已考慮平面的一般不規則（如牆不對齊）或可通過設置結構拉板來滿足平面規則性的情況，且高寬比限制在＜6（方案階段要求設計院做到）。若高寬比介於7～8之間，鋼筋含量一般增加可達10%～15%；

4）以上數據除梁板柱框架外，還包含構造柱、圈過梁、樓梯等非主要受力構件的鋼筋，但不包含砌體拉結筋。

2、單體標準層層高分級

備註：

1）層高對建造成本影響大，層高每增加0.1米，造價大概增加該層造價的2%左右；

2）嚴格按級配對應標準確定層高。兩套打通類戶型，客廳板加厚的項目，可專項評估淨高的合適標準，上報公司專項決策。採用疊合樓板的樓棟，層高可提高0.05m；

3）返遷、經濟適用房按2.8，返遷房有要求的另議；

4）採用疊合樓板的，層高可提高0.05-0.10。

二、單體立面工程模塊（D.2）

1、飾面工程模塊（D.2.1）

注釋1：950＝100％石材幹掛(主材550元/m2+幹掛400元/m2 )/幕牆950元/m2；

注釋2：165＝10％石材幹掛(主材160元/m2+幹掛400元/m2 )/幕牆900+90%防石塗料120元/m2；

146= 10％石材幹掛(主材160元/m2+幹掛400元/m2 )/幕牆900+90%面磚100（主材28施工70元/m2）；

注釋3：60＝20％面磚100（主材28元/m2，施工70元/m2）＋ 80％質感塗料50元/m2；

注釋4：38＝100％拉花塗料38元/m2。

備註：

1）外牆面磚按2000定額，使用外牆專用粘結劑。

2）體型係數：

大戶型（>115）外立面係數為1.1—1.2（參考嘉興項目9#樓，二梯四戶；參松江115+戶型小高層）；

小戶型（

2、欄杆工程模塊（D.2.2）

備註：

1） 欄杆高度按1.1米控制；

2） C級參考松江最新招標價格。

3、鋁合金門窗工程模塊（D.2.3）

▽窗地比的規定

備註：

以上窗地比為樓棟交付整體控制指標(含先行主體施工部分及後期贈送補做部分)。

計算細則規定如下：窗地比計算基數按建造面積口徑，

在可售面積的基礎上增加：

1）凸窗面積S1全部計入計算基數。

2）對於不計面積的功能性封閉空間：如鏤空建築面積，兩層高的露臺、兩層高的入戶花園，規定如下：

a) 若由我司後期改造封閉為房間，且需要增加鋁合金門窗，則此部分面積S2計入計算基數。

b) 若我司不予以處理而毛坯交房或增加的功能性房間無須加門窗等，則不計入窗地比的計算基數。

結論：

（S1/S2/S3的詳細規定見上述）

S高層＝S(可售)＋S1（凸窗）+ S2（封閉空間）

▽鋁合金門窗分級系列

4、百葉工程模塊（D.2.4）

備註：空調百葉可選用公司標準化百葉形式，注意成本單方價格和使用量的控制。

5、單元門工程模塊（D.2.5）

6、入戶門工程模塊（D.2.6）

7、其他立面工程模塊（D.2.7）

三、單體精裝工程模塊（D.3）

1、首層大堂（D.3.1）

備註：大堂按照面積和單方成本雙控制原則，兩項指標均不得突破。

2、景觀泛會所（D.3.2）

3、標準層電梯廳(D.3.3)

備註：標準層電梯廳按級配總價控制原則，A標電梯廳裝修總價4.6萬元，B標電梯廳裝修總價2.8萬元，C標電梯廳（2部電梯）總價1.4萬元，C標電梯廳（1部電梯）總價0.9萬元，各級配電梯廳總價不予突破。

4、地下室電梯廳(D.3.4)

5、電梯轎廂(D.3.5)

備註：電梯轎廂裝修標準參照集團標準，集團要求未來採購的轎箱必需選用集團標準。

6、室內裝修(D.3.6)

備註：目前上海公司在建項目大都為C類基本型，個別項目未B類基本型，有待深化我司標準及配置內容。

四、單體設備工程模塊（D.4）

1、單體電梯模塊（D.4.1）

備註：

1）以上電梯選型為日立HGP永磁同步無齒曳引電梯；

2）若在行程範圍內增加/減少一層價格為3120元/層；

3）電梯造價突變層為34層(如32+2)和總行程105米雙控制；

4）行程外增加一層造價為5000～12000（電梯費用）＋5000～8000（土建費用）；

5）電梯內置空調費用為6200元/臺，外加井道電纜費用，電纜費用如下：電纜增加費用：電梯公司免費提供（13層以下電梯）電纜增加費用=井道高度*1.1的電纜長度L*23.5元/米。（13層以上電梯，含13層）以首層5.0米，層高2.9米，頂層高度5500mm、底坑深度2000mm的33層住宅為例：電纜增加費用=（（33-2）*2.9+5+5.5+2.0）*1.1*24.6=2647元/臺。增設空調費用為6200+2647=8847元/臺；

6）轎廂附加裝飾重量不超過150kg不加錢。≤200kg：+690元/臺；≤250kg：+1380元/臺；≤300kg：+4480元/臺；≤350kg：+6210元/臺。

2、室內智能化模塊（D.4.2）

五、單體水電消防模塊（D.5）

備註：消防箱為成品，內配置2臺滅火器

（2）公共工程模塊控制指標

一、公共景觀工程模塊（G.1）（按景觀面積口徑）

備註：

1) 景觀面積包含架空層外的所有面積，別墅庭院綠地計入景觀面積和成本統計範圍；室外泳池結構及設備、更衣室、私家院牆不計入景觀成本；種植在土壤中的時花計入景觀成本，擺放類時花計入營銷費。場地標高（含地下室頂板覆土）±30cm之外的不計入景觀成本，場地微地形堆土計入景觀成本。毛石擋牆計入景觀成本，混凝土結構擋牆全部不計入景觀成本；

2) 紅線外景觀標準：統一不得超過220元/平方米，且原則上不允許進行紅線外景觀改造工程；

3) 控制要點：

▪ 利用核心區景觀做開盤示範區，控制開盤示範區佔景觀比例。各項目景觀核心區與非核心區的面積比，應控制在1：2--1：3之間。造價比應控制在1.5 ：1-2 ：1之間。需根據不同項目的效果要求與面積，在景觀概念設計階段由設計、營銷、成本共同確定。

▪ 整體園建成本硬景/軟景比例小於3:7。硬景面積剔除地面車行道、停車位以外的硬質鋪裝，包含人工基底水景、泳池，不含架空層。計算軟硬景指標需在相對完整的組團或者地塊中，避免在施工分期導致的零星地塊中進行計算，其中構築物、小品、擋牆及景牆均按照投影計算硬景面積。架空層及臨市政路商業街部分單獨計算，不列入控制指標。

• 硬景部分主要通過控制石材比例來控制硬景成本。

▪ 軟景部分則主要是通過控制各種大小喬木比例來達到成本控制。其中展示區≥30，非展示區≥40。單側行道樹喬木株距（道路長度/單側喬木數量）≥6米。

4) 景觀構造做法可參見綠皮書《景觀統一構造做法》或景觀部新修訂的。

二、公共智能工程模塊(G.2)

1、公共智能點位配置分級體系：

2、公共智能化參考單方

三、公共管網工程模塊（G.3）

1、室外給水（G.3.1）

備註：

1）多層、小高層3-5萬設一個，高層（地庫相連）3萬設一個，高層（地庫不相連）一棟設一個；

2）別墅上水配套費按實際發生工程量結算。

2、室外排水(G.3.2)

備註：參考單方，按規劃許可證總建築面積計取。

3、室外燃氣(G.3.3)

備註：

1）小區紅線外至紅線內的燃氣總管敷設費用不包含在內，此部分費用根據各項目的特點按實際發生額結算；

2）採用人工煤氣的，費用按21元/m2計算；

3）別墅除松江外其他區域按實際發生額結算。經驗數據40元/m2(計算面積為含別墅地下室建築面積)。

4、室外電氣及高低壓設備(G.3.4)

5、有線電視(G.3.5)

備註：

1）浦東新區每個街坊需繳納16.6萬的紅線外有線電視管網工程費；

2）青浦有線電視可達9折。

6、電信配套(G.3.6)

備註：收費比準是統一的，各區域折扣率可作為成本參考，但項目實際折扣根據最終招標確定。

四、公共配套工程模塊（G.4）

1、地庫(G.4.1)

▽各種類型地庫成本建安參考造價

▽人防、普通地下室排布與成本的關係

備註：由於各種地庫的地庫形式、地基條件等差異較大，所以地庫的建安造價也會存在較大差異。

▽單車位面積

備註：

分子為所有地下室面積、扣除（贈送業主的面積 + 規劃要求的自行車位或摩託車位面積）

1）塔樓區面積佔塔樓投影面積的比例a：當1/3≤a＜1/2、1/4≤a＜1/3、a≤1/4時，表中數值分別減小1、2、3平米/輛；

2）人防區面積佔地下車庫面積的比例b：當1/4≤b＜1/3、1/3≤b＜1/2、b≥1/2時，表中數值分別增加2、3、4平米/輛3、A類項目配套地下車庫可增加2平米/輛（地下車庫柱網宜取8300*8300mm，周邊地帶宜考慮安排2700*5600mm的大車位）。

▽地庫層高

備註：

1）A類項目的配套地下汽車庫，表中層高控制值可增加0.2米；

2）因綠化、凍土層等原因，覆土厚度超過1.5米時，層高控制值可增加0.1米。

▽地庫鋼筋含量指標

【控制要點說明】

1）規模控制：地下停車位數量應不大於規劃要求總停車位數量減去地面已實現停車位數量，在滿足規劃要求前提下儘量減少人防地庫面積。

2）車庫控制指標嚴格按照《2011年萬科集團項目設計成本對標控制表》執行。車道寬度、柱距及相鄰退界間距應按照規範下限，如每三車位7.8米設置。

3）按照集團標準對地下車庫含鋼量做出前置技術要求，優化頂板、底板、梁柱配筋。地下車庫頂板埋置深度不超過1.2米，儘量減少覆土厚度。當地庫上僅敷設非重力流管道時，1.2m厚覆土可滿足種植要求；當地庫上無管線時，1.0m厚覆土可滿足種植要求。

4）頂板構造：頂部覆土，做綠化（覆土厚度詳平面，或透水地磚詳景觀設計，30厚粗砂找平層）、土工布過濾層、由導水板等組成的組合排水系統，或做盲管、30厚細石混凝土保護層、20厚1:3水泥砂漿找平層、4厚APP防水卷材、鋼筋混凝土結構板(或防水鋼筋混凝土頂板)。頂板厚度：（人防）無梁樓蓋不超過400，梁板式不超過250。

5）地下車庫底板排水做法及底板厚度、面層厚度的優化設計。

6）地下車庫淨高2.2米，局部可略低，但車位的淨高在2.00-2.20m之間的情況應控制在10%以下。優化設計地下車庫車行出入口、安全疏散通道的數量及位置。

7）地下車庫車行出入口寬度、坡度及坡道構造做法的設計優化。

8）地下車庫設備風管選型，噴淋高度及噴嘴方向的優化設計。地下車庫樁基礎選型及數量設計進行經濟性最優比較，儘量滿足一柱一樁。

9）地下車庫整體防水方式和材料選擇的優化設計。

2、其他配套(G.4.2)

▽網球場

▽籃球場

▽排球場

▽羽毛球場

▽足球場

▽其他配套

五、公共費用管理模塊（G.5）

1、設計費

備註：

1）以上設計費用按照建築面積進行計算，如按照可售面積計算，在現有費用上*1.3；

2）設計費的分類按照項目品類進行分級；

3）比深圳設計費用中增加：精裝修在A級及B級上的方案設計費用及施工圖設計費用、人防設計費、由於上海地域要求施工圖外審費用較高；

4）景觀面積設計費折算成建築面積暫定按33%比例考慮，如果為獨棟項目，此指標需要重新計算；

5）關於設計單位選擇標準

A標設計單位選擇：境外、港臺、國內一線明星設計師；

B標設計單位選擇：國內一線明星師及一線設計單位：如日清、柏濤、天華、JWDA；

C標設計單位選擇：國內優秀設計公司：如中森、中建、原構、天華。

2、監理費

備註：因延期等因素造成監理投入增加，應按合同條款計算費用變化值

3、財務費

1）由於各項目差異較大，根據實際情況進行測算；

2）行政管理費成本標準：按照人均70萬元/年控制；

3）控制要點說明：

4、營銷設施費用

(1) 成本控制標準：營銷費用率2.0% ；

(2) 控制要點說明：

1) 前提：形成規模化和標準化,應為大盤或者深耕片區形成規模效應；控制戶型主要採用標準化成熟產品；

2) 銷售代理佣金（一級代理0.7%，二三級聯動1%）,應主要依靠一級代理，儘量避免使用二三級聯動資源；

3) 示範區、售樓處、樣板間費用控制通過控制戶型、片區內共享樣板間、售後返租前期樣板間以及採用多媒體展示等手段儘量減少樣板間；

4) 通過合理工期的安排，採用實體樣板間，減少臨時樣板間的無效支出；

5) 採用標準化售樓處、示範區、樣板間從而降低相關費用。決策前置避免出現決策反覆、施工反覆（如示範區建成後挖開鋪設管網等）導致的無效成本；

6) 物業人員費用控制適當調整服務標準，減少不必要的超配從而減少物業人員勞力支出；

7) 廣告費用支出控制減少傳統廣告業務投入，重點開拓網絡、資料庫營銷、當地媒體、引導、老業主推薦等性價比較高的渠道。

5、報批報建費

▽工程實施

▽採購實施

▽物業完善費

（3）綠色工程模塊控制指標

一、公共綠色工程模塊

對於綠色三星社區可能涉及到的成本提供參考資料如下：1、綠色三星基本配置版（滿足綠色三星標識的最低成本配置，限額40元/m2內，成本分布情況如下）

1）自平衡新風系統，約16元/m2；

2）雨水回收中水回用土建及設備投資約10元/m2；

3）節水產生的減壓閥增加約2元/m2；

4）垃圾生化處理設備約2元/m2；

5）綠色三星方案諮詢費約3.5元/m2；

6）微灌技術4元/m2。

根據項目定位，酌情選配，適用於金色系列和高端系列：

二、單體綠色模塊

1、太陽能多層公寓及高層按照約3000元/戶指標配置，集中式太陽能造價在2600~3600/戶，根據層數、戶數配比不同，單價有一定浮動。洋房別墅類按照16000元/戶的標準配置。

2、新風系統