2021濟南房地產市場預測——蝦米洋蔥新聞
1、宏觀房價穩定，冷熱不均
2、130萬紅線爭奪戰
3、斷檔式格局不變
4、200萬預算的矛盾
5、高端改善的挑剔
6、2021年新項目有哪些？
7、開發商還有什麼營銷伎倆
8、維權輿情爆發點有哪些?
假如你的寫字樓或者家中可以看到遠方的工地，歡迎各位粉絲為蝦米拍照，感謝大家。
因身體原因，斷更，一天，同時對近四天以來加群的群友表示抱歉，身體比較差，所以回答問題比較少，多提問我哦。
蝦米不喜歡羅列自己的歷史文章，確實800多篇不好找，連結比較雜 ，我會在近期摘錄一些有通用性的文章，很多人比較懶，微信如何搜索文章也不會，或者看公眾號如何看往期文章也不會，這個你們需要自學下。
濟南購房者，買房前的準備，買房的流程是什麼，蝦米來科普
蝦說濟南樓市之學區房選擇
宏觀房價穩定，冷熱不均
寫2021年前，首先說2020年的感觸，開發商正在慢慢回血站穩腳跟，2021的走勢，如果沒有大的意外，大概率是宏觀房價穩定，濟南限購政策不會放鬆，房主不炒政策不變，宏觀房價指數異常穩定，銷量溫和萎靡，市場購買力主要體現在外來流入人口+改善需求+還對未來心存幻想的投資群體，房子慢慢進入消耗品階段，對於購房者來說，這是最好的市場，可以耐心貨比三家，擇機上車。
在溫和的市場下，也會有冷熱不均，會有一年只賣幾十套的項目，更會有一周賣幾十套的項目，2020年銷售優異的樓盤，無外乎具備這麼幾個因素，一流教育冠名，比如綠城玉蘭花園，真以為大家看上的是綠城品質嗎，那只是很小的因素，瀚陽作用明顯，銀豐玖璽城，燕山教育集團。
歷下謎+規劃預期概念+剛來濟南沒有交付項目，可以鼓吹自己過往歷史的項目，金地華著，CBD精裝修樓盤比如復星，仁恆，外來的和尚好念經，初來乍到，只要給的錢足，一通媒體廣告轟炸造勢，自稱良身，大眾普遍具有洗腦性。
剛需盤中賣的好的主要是 蔚藍之城，萬象東方，價格相對可以接受，地鐵概念，文旅城項目，確實賣的不錯，D3，D4兩個地塊銷售幾千套。
反面銷售差的典型就不羅列了。
蛋糕反正就是這麼大，誰搶到是誰的，有吃飽的，有快被餓死的。
未經許可不得轉載
未經許可不得轉載
130萬紅線爭奪戰
東晉十六國時期，江淮一線是南北爭奪的紅線，對於濟南樓市，在2017到20120年，130萬總價也是一個紅線爭奪戰，2018年曾經繞城內難以尋覓140萬以下房源，2019年伴隨著張馬普降2000，雪山暴跌，130萬總價樓盤重新回歸，2020年蝦米能看到的一點是，2020這些剛需樓盤都耗盡很多庫存，130萬以內的剛需項目在持續降低庫存，考慮到後繼新地塊樓面價普遍在7000以上，而且現在戶型越做越大，130萬總價房源在持續減少。蝦米在這裡可以羅列一下，目前在130萬紅線上下的樓盤。
郭店孫村橫著走
唐冶一線，僅剩下 魯7的小戶型尾盤，新城悅雋風華尾盤，而且後繼無人，雪山一線僅有中新錦繡天地殘存庫存，套路城南地塊可能有小戶型，但是現在塔吊都拆掉了，而且總價肯定是高於130的，還有一個盤，鑫都紫宸府，本來很好的填補市場空白的樓盤，無奈小開發商屬性有點讓人惴惴不安。
工業北路區域正在經歷新老交替期，張馬未來供應量最大是蔚藍之城，王舍人是中糧祥雲，天鴻手裡是萬象東方和新地塊項目，130萬總價以內確實挺難的，目前視角看，只有時代公館的精裝高層，中糧小戶型，璟樾尾盤（是否有小戶型未知），華山片區凱旋門，半山灣畔。
細算起來，130萬這條紅線爭奪戰將日趨白熱化。
背後的背景是，居民生活整體水平越來越高，對於戶型的主流需求是小三室戶型，對於大戶型的需求越來越旺盛，住宅項目的公攤越來越大。
斷檔式格局不變
2020年最為明顯的現象就是斷檔，價格斷檔，位置斷檔，兩條路最為明顯，奧體中路，經十路，經十路斷檔，鳳岐路為界，南北長嶺山漢峪金谷的價格普遍高於20k，甚至高於23k，25k，而過了鳳岐路呢，經十路沿線沒有新盤不說，在雪山，在文旅城區域直接掉進了14k，12k，13k這幾個擋位的冰窟窿。
再看奧體中路，站在奧體中路工業北交叉口，遠遠的望見21k+的金地華著，再看背後的張馬屯12k，13k+，精裝修14k，膠濟鐵路南北的海信翰墨府，綠城蘭園相差不足1000米，鐵路北一萬五，鐵路南兩萬2,這就是一種斷檔。
新老交替的斷檔，當然這裡不要誤讀為這些便宜的就性價比高，有增長空間，只能說存在即合理，根深蒂固的傳統觀念，歷下謎，位置謎，買南不買北，歷城區教育滯後等等，各種因素雜糅在一起的現狀，真是由於這種斷檔，造成了200萬預算的矛盾。
200萬預算的矛盾
200萬總價預算，是蝦米群裡最矛盾的一類群體，想留在高新區核心就業位置，他們需要的很多，教育要好，地鐵要有，最好是18F，然而現實是骨感的，不要說200萬，華皓，三盛等樓盤關門後，蝦米驚訝的發現，不要說200,250萬都要面臨一個痛楚的抉擇，想留在核心位置，就要接受高密度大高層，直接攤牌吧，選項只有中鐵逸都閱山，中垠御苑，梧桐郡，金科東方博翠大高層，璟仕府大高層，除了這些再無別的選擇，想低密度只能跳到唐冶，工業北，神武，雪山幾個選擇中，高不成低不就，是這一類群體的矛盾點。
從未來的土地供應來看，這一格局不會變，怎麼辦呢，必須割捨你的需求，需要教育，短通勤時間，選擇高密度，需要面積改善，選擇遠距離。
高端改善的挑剔
什麼叫高端改善呢，預算比較高，要求也比較高，追求大面積改善居住空間，提高居住品質，高端改善的門檻目前是多少呢，以蝦米目前觀察視角是300萬預算，其實內心想說350萬，擔心打擊大家。金字塔結構下，確實有很多家境殷實的群體，數量也很多，沒有購房諮詢之前，蝦米是井底之蛙，總認為，濟南哪有那麼多有錢人，一個月賺多少錢才能攢夠那麼多，蝦米忽視了很多群體的隱形存在，這裡不贅述了，只想說預算高的大有人在。
高端改善的需求點是什麼呢，首先是LOCATION，在高端改善的內心中，歷下，市中是首位，內心以 旅遊路，經十路，為自己設立鴻溝，甚至工業南以北都內心有芥蒂，說這個有點地域歧視之嫌，但是只是說出他們的內心心理活動。
其次是教育+規劃，比如學校有沒有教育集團，有沒有優異中考成績，比如CBD規劃，甚至要求現成的各種配套。
落位到產品規劃，容積率低，大品牌，優質物業，戶型要好，在諮詢中，很多購房者因為戶型一票否決。
高端改善也分不同的群體，有的追求安靜的山區環境，有的追求商業繁華，生活便利，各有差異。
最後想說，能滿足這些因素的好位置好項目真是鳳毛麟角，而且都不是完美的，各有各的缺點。
魯能領秀城三麓：教育是最大亮點。
仁恆奧體公園世紀：背書講故事，位置。
CBD各位精裝修盤：位置規劃，前景。
小漢峪各盤：環境，容積率低。
玉蘭：環境+綠城陶醉過去+瀚陽
瓏悅府：位置+教育
金地華著：歷下歷下，不管你說什麼，顧問總是歷下歷下。
銀豐玖璽城：歷下+燕山學校+毗鄰漢峪金谷+規劃
金茂府：高端故事+燕山學校
萬科翡翠公園：開始想走高端路線的，真的，不過走向剛需改善路線了。
華山中海天鑽：列進來，蝦米還是思考過的，確實現在總價挺貴的，確實就是華山湖+高端定位，區位可能對高新工作群體感覺這不是幾年前6，7000的區域嗎，但是對老城改善需求來說，算是不錯的選擇。
繞城外：旅遊路金茂府，融創東山府，龍湖天宸原著，龍湖景粼原著等等，容積率確實不錯，定位也是高端，但是位置確實真的是特定群體才會去。
全憑腦海想像，漏掉誰別埋怨我哈，你們也可以補充，疊墅類產品就不羅列進來了。
2021年新項目有哪些？
2021年會有哪些新盤面世呢，腦海中流轉。
泛工業北戰場，蔚藍之城，中糧新地塊，兩位手裡握有多個地塊，工業北路東邪西毒，天鴻新地塊，球墨鑄鐵廠龍湖地塊，碧桂園項目，趙莊遠洋項目，2020年是工業北的新老交替期，奧體中北延通車後，你會發現，華山張馬屯離得原來這麼近，加上老牌沒滅亡的諸侯，魅力之城，時代公館，萬象東方，海信翰墨府，華山東北的凱旋門，半山灣畔，九樾府，山鋼錦程府（現房了，您該賣了），湊齊16國是沒問題的。
雪山區域從土拍來看，未來近乎於萬科一家獨大，錦繡天地在21年極有可能消亡，套路城只有四期南地塊了，鑫都則是小開發商，星瀚城戶型有點大，城投地塊，雪山的開發就看萬科怎麼搞了，一個個地塊順序賣還是多項目並行推。
唐冶區域，土地供應不足，目前看也就是遠洋的新地塊，山鋼錦悅華府，您都現房了，該賣了，唐冶供應確實目前出現不足的狀況，飛躍大道以北將是未來的供應戰場。
神武片區，龍湖新地塊，金茂新地塊。
孫村區域，綠城桂語朝陽，賽石地塊那個項目叫啥來著。
CBD區域，綠城深藍廣場，中信博物館北地塊（待定），中南天樾（改規劃後，還搞嗎）
長嶺山片區，銀豐毛坯地塊。
盛福片區：銀豐奧體西項目，越秀項目，招商項目。
中海方面天橋東沙項目，經十一路中海匯德裡。
西客站區域好久沒聽說有土地供應了，孤陋寡聞。
市中區想不出來了，天橋區是不是還要一個萬科毛巾廠項目。
目前只能想到這些了，大家補充吧。
開發商還有什麼營銷伎倆
開發商營銷還要什麼伎倆呢？蝦米以全年為周期，總結下。
12月底，元旦左右，各大售樓處發布公告，年度銷售任務，馬上漲價。
春節前，朋友圈刺激沒買房回家過年的群體，然後說春節不打烊，歡迎返鄉置業。
小陽春，確實市場旺季期，勁銷海報發個不停，售樓處人山人海視頻，銷售群截圖放禮炮聊天記錄，此地無銀三百兩的伎倆。
到了淡季期，7，8月，就各種假消息忽悠一下。
金九銀十，就各種活動，衝刺年度任務，銷售任務差很多的，直接上渠道。
最後雙11，雙12，露出降價底牌了，通過抵帳房，員工房降價，讓老業主說不出啥來。
這個題材乍一說銷售伎倆，還真是不好說，寫的不好，顧問會說，活動僅限一天，三天，過期立刻漲價，逼到你牆角，讓你糾結，當然有時是真降價不是虛的，所以要對這個樓盤的歷史價格有了解。
擠牙膏式出售房源，好樓層永遠沒有，先賣差樓層，開發商的銷控是核心機密，不會洩露的，就像賣菜的永遠不會讓你去自己的框裡扒飯一樣，你只能買我攤子上明面的。
你在糾結買不買時，突然告訴你，對不起，房源賣了，人在失去時才知道擁有的珍貴，無限的悔恨，過幾天再告訴你，又清退出一套XX樓層，購買概率大大提高。
這樣的伎倆還有很多很多，不過說實話，有些購房者啊，確實做決定優柔寡斷，沒點套路也不會下決定。
維權輿情爆發點有哪些
維權有哪些爆發點呢，寫了三年公眾號了，羅列一下吧。
1、降價，尤其是大降價的樓盤交付，心裡本來就憋著一口氣，恨不得給你挑盡毛病，哪裡都敲敲看看，本金加利息賠了幾十萬，又不好因為降價發作。
2、突然發現不利因素，比如突然發現墳墓，高壓線，高鐵等等，雖然開發商在合同或者不利因素註明，但是購買匆忙，沒有發現。
3、綠化問題，綠化不滿意。
4、牆體問題，石膏抹灰砂漿工藝曾經出現過滑鐵盧。
5、電梯間牆面不貼瓷磚。
6、單元門狹窄，走廊狹窄等
7、入戶門內開或者兩戶入戶門緊挨著。
8、無機房電梯噪音問題
9、回填土下陷
10、教育問題，這兩年這方面問題少點了，但是也出現過顧問胡扯，憑購房合同上學是不可能的。
11、供暖供水天然氣開通問題，很多迫不得已自己燒鍋爐，市政水沒有。
12、地下車位地坪漆問題。
13、最後就是，我覺得你就是品質不行，沒有達到你給我說的預期。
還有很多很多，只能說現在購房者對房子的要求越來越高，WQ意識強了，自媒體時代，可以發聲的途徑多了，有些確實是質量問題，有些是吹毛求疵 ，有些是房鬧煽動，需要具體分析，在業主群中也並不全是業主，可能會有想搞團購的，也可能會煽動輿情只為獲利的，也會有驗房師你懂得，當然遇到真正的質量問題確實需要抱團取暖，但是需要在理性符合法律框架下，保持一顆理智的心很重要。
蝦米現在也比較慎重寫問題類文章，很容易被忽悠，誤導，被人利用當做槍，人性還是非常可怕的。
寫的很亂很亂，在這樣一個霧霾天氣中。
結束
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