一系列政策指引下，社區管理正在走向未來，而這「未來化」的主體將會是「業主+物業」、權利與責任的同步「進化」。
10月29日，發改委發布的「關於印發《近期擴內需促消費的工作方案》的通知」指出，支持和鼓勵城鎮老舊小區居民提取住房公積金，用於自住住房加裝電梯等項目，以此推進老舊小區合理改造。
在10 月 28 日, 廣州第十五屆人大常委會第四十二次會議表決通過的《廣州市物業管理條例》，以及近日「市物協」發布的《物業服務 第2部分：住宅小區》（簡稱《標準》）分別就業主與物業公司管理權限、物業服務標準、綠色智慧社區建設作出新詮釋和建議。
由此可窺，隨著各方政策的完善與推動，人本化、數位化、生態化的全新模式，將成為未來社區建設/優化的主流方向。
01
創立物業管理委員會制度，業主終於可以行使管理權了
相關數據顯示，從1998年至今，廣州市全市已成立業主組織976個，在全市3000多個住宅小區中的佔比僅三成左右，大多數小區都存在業主組織缺位問題。
而沒有業主組織，就無法行使業主的小區管理權，更無法「炒掉」管理水平低下、服務態度差的劣質物業。
因此，成立業主委員會，成為不少被劣質物業「服務」得一肚子火的業主的迫切要求。
10 月 28 日, 廣州市第十五屆人大常委會第四十二次會議表決通過的《廣州市物業管理條例》 (下稱《條例》)中，特別強調了明確業主組織職責，並首次提出創設物業管理委員會制度，對業主的公共表決權和異議處理機制進行細化完善。
《條例》中明確指出，在已劃分物業服務區域，已交付使用的專有部分面積達到建築規劃總面積50%以上，未成立業主委員會的住宅小區在一年內應組織成立物業管理委員會，並由物業管理委員會組織推動成立業主委員會的工作。
同時，在業主委員會缺位時，由物業管理委員會組織業主共同決定小區公共事務，協助業主行使小區管理職權。
需要注意的是，物業管理委員會只是一個臨時性、過渡性的機構，業委會選舉產生之日起，物業管理委員會就停止履行職責，並在十日內與業委會辦理移交手續後解散。
02
物業服務考核有了「廣州標準」，報修申請不再「石牛沉海」
物業服務不滿意，是物業公司沒有履行好服務義務，還是業主訴求超過了物業服務標準？
11月3日，廣州市物業管理行業協會（簡稱「市物協」）在媒體溝通會上表示，近日發布的廣州市地方標準《物業服務 第2部分：住宅小區》（簡稱《標準》），關於物業稱不稱職問題，給出了「廣州標準」。
《標準》按照不同的服務內容和服務質量，將物業服務分為三級，並對每個級別的物業服務事項都進行細化與考核，讓業主了解、監督物業有章可循。
例如，在報事報修方面，物業服務企業應設置24小時服務電話，接到報事報修申請後，須在4個小時內響應並反饋；急修應在30分鐘內到場處理；而對於危及房屋使用安全和人身財產安全的緊急情況，物業應立即組織人員進行處置。
相應地，1級服務標準，其報事報修相應及時率和急修到場及時率，須在95%以上；而2級、3級服務標準則分別為90%和80%。
03
建立共有資金管理制度，物業收支預算均向業主公布
物業服務所需資費的使用與監督，是業主與物業公司實現協同合作的關鍵要素之一。
《條例》首先明確了何為「共有資金」：即包括利用共用部位、共用設施設備經營產生的收入，管理規約、業主大會議事規則約定或業主大會決定由全體業主共同分攤繳交的費用，共用部位被依法徵收的補償費，共有資金產生的孳息及其他合法收入。
就此，《條例》和《標準》均提出建立共有資金信息公開制度，包括每年向全體業主公布物業服務費年度預決算，每季度公布物業服務費的收支情況等，車位月保、電梯廣告、底層商鋪租賃等小區公共設施的收入也再不能只是個謎！
業主、業主大會或者業主委員會如對上述年度預決算和收支情況提出異議，物業服務人應當自收到異議之日起七日內書面答覆。業主委員會還可以聘請專業機構對採取酬金制的物業服務費的收支情況進行審計。
此外，《標準》明確，對於代收代繳的費用，物業服務企業應按照行政主管部門所定價格進行收取，不應擅自提價。
04
物業發展前瞻，建設智慧型、環境友好型社區
除了上述對舊有管理監督制度和服務標準進行的細化和提升外，與此前使用的2016年《住宅物業管理服務規範》相比，「廣州標準」還對「未來社區」提出了與時代俱進的建議。
例如，建立完善的智能巡檢系統，完善包括人臉識別在內的智能安防系統以提高社區安保水平；實現電動車的安全管理、生活垃圾分類等要求，促進社區生活向智慧、綠色生活方向發展。
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「人本化、生態化、數位化」的未來社區需要業主與企業共同建設，相關部門最近就物業管理要求所發布的一系列文件，不僅有助於保障業主基本管理權與知情權，鼓勵業主參與到社區建設當中，同時也為物業服務企業未來業務發展方向、產業結構完善提供了更為詳盡的標準指引。
END