「買這個房子，花了300多萬。」7月31日，在北京市昌平區瑞元國際花園(以下簡稱「瑞元國際」)，馮梅(化名)對經濟觀察報記者說道。5天前，瑞元國際正式開始強制拆除。
馮梅於2017年10月，以每平方米2.16萬元的價格在瑞元國際購買了一套約145平方米的房子，「買的時候，房子已經建好，路還沒修好。」並於2018年1月正式交房，3月份完成裝修併入住。
5月22日，北京市昌平區城市管理綜合行政執法監察局(以下簡稱「昌平城管局」)下發《致瑞元國際養老項目違法建設租(購)房人的公開信》稱，北京市規土委昌平分局已經向北京瑞元國際投資有限公司送達了《限期拆除決定書》。
目前，據昌平城管局的公開信息，開發商北京瑞元國際投資有限公司(以下簡稱「瑞元投資」)負責人及相關責任人員因涉嫌刑事違法已被警方依法採取強制措施。經濟觀察報多次聯繫瑞元投資均未果，實施拆遷的主體昌平城管局的宣教科電話一直處於無人接聽狀態。
拆違進行時
從昌平區馬池口鎮下念頭村昌流路的玉龍小區內部，向南進入一條小路，道路右側的一片地上滿是高高堆起的建築垃圾，幾臺挖掘機正在作業，十幾名保安人員站在周邊。
廢墟處是原瑞元國際售樓處，按照原計劃，完成銷售後，這裡將被改造成體檢中心和康體中心。瑞元國際立項名稱為瑞元國際養老項目，目前已經基本建成，只有小區內部分道路和綠化還未完工。
整個項目佔地約90畝，共由19棟6層洋房組成，據多名購房者介紹，小區有1000來套房子，目前已經售出700多套。售樓處位於小區最北側，目前已經全部完成拆除，工人在做最後的建築垃圾處理。
緊鄰售樓處的是一號樓，兩個單元的入戶門均被麵包車阻擋，並有幾名保安人員駐守，目前外人不允許進入。售樓處完成拆除後，一號樓將是下一個被拆除的目標。馮梅的房子位於一號樓南側的四號樓。
一號樓旁邊的二號樓和三號樓，每個單元入戶門都聚集著3到5名購房者。據購房者介紹，今年1月瑞元國際第一批房交付，5月份第二批交付。第一批收房的業主大多數已經完成裝修，有的已經入住。
小區分為東西兩排樓，中間的道路還未修好，一些未收房或還未出售的房子門上都貼著昌平城管局的封條。「沒有貼封條的，都是收了房的，很好辨認。」一位購房者表示。
馮梅是河北人，來北京已經多年，這是她購買的第一套房。在購買時，她也清楚項目是養老項目，「買的時候開發商給看了土地證，(我)就怕買到小產權，這個項目賣的是30年使用權。」
另一位北京戶口的購房者告訴經濟觀察報記者，她是賣了原來的小產權再買的瑞元國際，「早知道是違法建築會被拆，還不如留著小產權呢。」
馮梅們不知道的是，2018年以來，北京已經啟動大規模鄉村違法佔地、違法建築的拆除活動，據一位接近官方人士透露，整個北京需要騰退的違法建築接近上億平方米，具體拆除任務均已經下達到鄉鎮一級。
瑞元國際700多位購房者中，有100戶左右為下念頭村村民，由於土地來自該村，該村村民購買價格為每平方米1萬元左右。
多處違規
政府對瑞元國際項目違法行為的表述是：北京瑞元國際養老項目未按照規劃條件及規劃意見復函內容進行建設，違反了《中華民族城鄉規劃法》、《北京市禁止違法建設若干規定》，屬於違法建設。2016年11月7日昌平區發改委公布的《關於北京瑞元國際養老項目核准的批覆》顯示，該項目主要建設老年康樂中心，總用地面積為85290平方米，其中建設用地為57790平方米，地上建築面積為29798平方米。
同時，這份文件顯示，項目已經獲得北京市規劃委建設項目規劃條件、《關於北京瑞元國際投資有限公司北京瑞元國際養老項目徵求意見的復函》、北京市國土資源局國有土地使用證(京昌國用 [2014出]第00140號)、北京市昌平區民政局《關於北京瑞元國際老年服務有限公司的設立籌備指導意見》等批覆。
北京市國土局公布的建設用地文件顯示，該項目於2005年11月拿地，拿地面積為59596平方米，土地出讓金為1430.31萬元，土地性質為綜合用地。2010年北京市規劃委建設項目規劃條件顯示，項目總建築面積不超過29798平方米，建築高度不超過18米。
瑞元國際由19棟6層高的洋房組成，每棟樓有2-5個單元，每個單元每層大約有4戶左右，單套面積從85平方米到150平方米之間，共4個戶型，整個小區共有1000來套已建成的房子。
可以看出，瑞元國際建築面積遠遠超過土地出讓和規劃設定的上線。有宣傳資料顯示，小區對外公布的建築面積為12萬平方米。
也就是說，瑞元國際實際建成面積是規劃面積的4倍，違法建築面積超過9萬平方米。據部分購房者透露，該項目原本計劃建造的是康體中心，包括體檢、健身、養護等設施，並不包括住宅。
同時，上述土地出讓和規劃條件顯示，瑞元國際土地性質屬於公共設施類，按照要求，這類土地建成項目主要用於公共服務，並不能對外銷售。
另外，據經濟觀察報記者獲得的一份《瑞元國際花園房屋買賣合同》，其中約定，買受人自付清全部價款之日起取得房屋所有權，買受人同意並知曉出賣人不負責辦理房屋產權，如果項目具備辦理產權條件後，出賣人可協助買受人辦理。
同時，多位購房者也承認，購買時已了解瑞元國際不能辦理產權的事實。也就是說，無論開發商還是購房者，在雙方發生交易之前，均清楚該項目並不具備銷售的條件。
該項目售價普遍比周邊商品房價格便宜1-1.5萬元左右。雖然項目已經基本建成，且賣出了約70%的房屋，但截至目前，瑞元國際仍未取得建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證等批覆。
一個養老項目的20年沉浮
該項目如果從1999年最初啟動時算起，至今已經走過近20個年頭。期間開發建設主體四次變遷，最終從一個集體所有的公共項目變身為違建，其拆除，折射了北京市對違法建築打擊力度的提升。
該項目最初為北京圓夢園養老保健中心，開發商為北京市圓夢園保健中心，這是一家由昌平區馬池口鎮工業企業總公司成立的集體所有制事業單位。2000年左右，項目獲得昌平區民政局批覆，並補辦了徵地批覆手續。
2002年前後，北京市圓夢園保健中心改制為由原法人代表馮群個人出資成立的法人單位，項目名稱也變更為北京圓夢園老年康樂中心，同年取得建設用地規劃許可證，2005年2月獲得規劃意見復函，2005年11月正式進行出地出讓。
2005年12月份，馮群將項目包括土地及相關手續轉手給劉金劍，一份司法文件顯示，手續轉讓費用為400萬元。隨後幾年裡，項目陸續獲得立項、規劃意見復函等手續，但始終未建起來。
2013年9月，項目進行了第四次轉手，劉金劍將北京圓夢園老年康樂中心全部股權轉讓給吳畏，當時在土流網掛牌出售的價格為1.8億元，具體成交價格未知。
2014年3月24日，北京圓夢園老年康樂中心正式更名為北京瑞元國際投資有限公司。2016年1月，由吳畏控制的北京玉龍嘉業投資有限公司成為新增股東。
吳畏獲得項目控制權後，曾嘗試過改變項目規劃用途。不過，2014年8月份，北京市國土資源局發布的信息顯示，由於沒有補齊變更規劃所需的相應材料，將終止申請流程，需要重新申請辦理變更。
2014年10月，項目土地所有人進行變更，由原來的北京圓夢園老年康樂中心變更為北京瑞元國際投資有限公司。2016年11月，瑞元國際養老項目獲得昌平區發改委立項批覆，但項目規劃用途變更一直未予進行。
截至目前，瑞元國際項目有國有土地使用證、立項批覆等文件，以及2002年獲得的建設用地規劃許可證和此後不同階段獲得的規劃意見復函、民政局批覆等文件，但建設工程規劃許可和施工許可等證件一直沒有辦理。
據一位昌平區本地購房者透露，除了瑞元國際項目外，吳畏在昌平區還有三個房地產項目，「都是小產權項目，我原來買了玉龍小區二期，之後賣了又買的瑞元國際，瑞元國際旁邊的玉龍小區是三期，瑞元國際一般稱四期。」
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