龍湖29個商業項目租金收入,僅≈12個大悅城?

2021-01-20 奇點商業資本論

龍湖商業項目的平均租金收入為1.24億元/個；大悅城購物中心項目的平均租金收入為2.16億元/個。以項目數量取勝的龍湖雖然在商業地產領域不斷加速，但也遠遠達不到行業一梯隊的水準。


3月25日，龍湖集團2018年度業績公布，完成制定的2000億元年度目標。


年報顯示，龍湖集團2018年合同銷售額達至人民幣2006.4億元，較上年增長28.5%。營業額同比增長60.7%至人民幣1158.0億元，其中物業投資業務租金收入增長57.7%至人民幣40.9億元。


同時，減除少數股東權益、評估增值等影響後之核心溢利為人民幣128.5億元，同比增長31.5%。核心稅後利潤率為14.7%，核心權益後利潤率為11.1%，分紅比例至核心溢利的45%。


目前，龍湖集團的投資物業主要為商場，分為三大產品系列：一站體驗式購物中心天街系列、社區購物中心星悅薈系列及中高端家居生活購物中心家悅薈系列。除商場外，滿足新世代人群租住的長租公寓「冠寓」已陸續在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一線及二線城市開業運營。


2018年，龍湖集團的物業投資業務不含稅租金收入為人民幣 40.9億元，較上年增長57.7%。商場、冠寓、其他收入的佔比分別為87.8%、10.4%和1.8%。


在整體消費放緩的形勢下，龍湖商業逆市達成42%的租金增長至人民幣36億，同店增長亦達17%。期內開業的北京房山天街、常州龍城天街、成都西宸天街，以近 100%的出租率亮相都市交通樞紐。



不久前，龍湖北京媒體新春交流會上，龍湖集團CEO邵明曉也表示，未來龍湖將持續發展天街商業項目，2020年龍湖天街在手項目將超過70個 ，開業商場數量將超過50個，直接帶來的收入將超過60億。



客觀上來看，龍湖商業的規模和租金收益的確在不斷提升。財報顯示，2018年龍湖商業逆市達成42%的租金增長至人民幣36億。不過，與其他優秀的商業地產運營商相比，龍湖商業還是有不小的差距。


圖/龍湖商業的商場項目一覽表


例如，與在投資物業方面見長的大悅城相比，龍湖商業還是有一定的距離。

龍湖集團的物業投資業務（不含稅）租金收入為人民幣 40.9億元，其中龍湖商業租金收入為36億；2018年大悅城租金收入達到36.33億元，佔收入總額約44.7%，其中大悅城購物中心租金收入錄得人民幣26.03億元。


雖然二者在租金收入上相差無幾，但在項目數量上卻有很大的差距。


財報披露，龍湖商業已開業商場建築面積為296萬平方米（含車位總建築面積為386萬平方米），整體出租率為97.4%；據奇點君不完全統計，天街系列、星悅薈和家悅薈三條產品線的累計開業數量為29個，其中22個為天街項目。而大悅城物業發展全面提速，輕重並舉，實現西安大悅城、杭州大悅城、上海長風大悅城和昆明大悅城開業，開業運營項目增至12個。

圖/大悅城投資物業一覽表


奇點君換算一下，龍湖商業項目的平均租金收入為36億÷29個項目=1.24億元/個；大悅城購物中心項目的平均租金收入為26億÷12個項目=2.16億元/個。這樣看來，以項目數量取勝的龍湖雖然在商業地產領域不斷加速，但也遠遠達不到行業一梯隊的水準。



有業內人士認為，「龍湖所奉行的TOD模式，意味著做商業更謹慎，把商業項目和地鐵、公交等交通樞紐相結合，以保障更好的客流量。龍湖拿地和收購的項目雖多，但是完全符合其選址標準的並不多，所以，新開50個的目標實現還是有壓力的。」


此外，在投資物業方面，龍湖商業運營業務中北京房山天街、常州龍城天街、成都西宸天街已於2018年開業；杭州西溪天街、紫荊天街，上海閔行天街、華涇天街，南京六合龍湖天街、龍灣天街，合肥瑤海天街，成都濱江天街等項目也將於2019年開業。意味著，截到2019年底，龍湖商業將手握30個天街項目。


同時，長租公寓「冠寓」作為主航道業務之一，繼續有計劃持續投入，2018年已陸續在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一線及二線城市開業運營。


龍湖集團表示：「上述兩項業務的投入及發展將為集團未來投資物業租金的增長奠定堅實的基礎。」


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