龍湖集團的「穩健」悖論 銷售增速放緩 商業版圖擴張或致資金承壓

2020-11-25 騰訊網

來源:青財經原創

作者:公子右丞

微信公眾號:青財經(ID:qingcaijing2019)

3月24日,龍湖集團(HK.00960)公布的2019年度業績報告顯示,報告期內,其合同銷售額為2425億元,同比增長20.9%。而在2016年至2018年間,龍湖集團的合同銷售額增速分別為61.6%、75.9%和28.5%,去年相比前幾年,以「穩健」著稱的龍湖集團減速明顯。

盈利能力持續下滑操盤金額跌出行業前十

從操盤金額來看,「優等生」龍湖集團的表現也不盡如人意。在克而瑞統計的2019年百強房企操盤榜單中,龍湖集團跌出了行業前十,以1964.3億元的操盤總額排在第12位,新城控股、世茂房地產及綠城中國等黑馬房企後來居上,以2308億元、2090億元及2018億元的操盤金額,反超龍湖集團。

除此之外,龍湖集團盈利能力下滑的勢頭也在年報的數字中有所體現。較為明顯的是,2019年,龍湖集團的營業額為1510.3億元,同比增長30.4%;歸屬於股東的淨利潤為183.4億元,減除少數股東權益、評估增值等影響後的核心淨利潤155.5億元,同比增長21.0%。

而在2018年,龍湖集團的營業額為1158.0億元,同比增長60.7%,歸屬於股東的淨利潤為162.4億元,減除少數股東權益、評估增值等影響後之核心淨利潤為128.5億元,同比增長31.5%,增速分別高出2019年30.3個百分點及10.5個百分點。同期,其淨利潤率為18.1%,同樣較2019年的17.6%高出0.5個百分點。

在房地產行業日趨白熱化的規模擴張競賽中,龍湖集團卻一反常態,更加注重財務健康和債務結構的優化,持續堅持「審慎積極」的土地投資態度。2019年,龍湖全年新增項目90個,累計拿下46宗地塊,新增計容面積1731萬平方米,總價為1106.24億元,分別同比下降20.9%和8.9%。

億翰智庫指出,截至去年底,龍湖集團的土地儲備合計6814萬平方米,權益面積為4742萬平方米,存續比為4.9年,可支持未來至少5年的發展所需。不過,自2014年至2018年的時間裡,龍湖的土地存續比均高於該值,2019年,龍湖的該項指標已經達到了近6年來的最低值。

對於今年的土地投資計劃,在年度業績說明會上,龍湖集團CEO邵明曉表示,「今年的拿地金額應該穩中有增,2020年以來龍湖已拿到了22個項目。過去的1月、2月都是拿地的好機會,3月上旬部分城市有機會,看好成都、杭州這些熱點城市」。

然而,在談及銷售目標時,邵明曉表示,「2020年公司的銷售目標定為2600億元」。有業內人士表示,即便考慮到疫情對龍湖一季度銷售業績的影響,這一目標也十分「保守」,相比其2019年2425億元的銷售額,該目標僅增長了7.2%。

「保守」的態度,也符合龍湖集團董事長吳亞軍在財報中對於行業的判斷,她表示,「熱烈依舊的規模新高(全國房地產銷售額16萬億),不改我們之前的表態——水大魚大、蒙眼狂奔的時代註定一去不復返,回歸、重塑成為共識」。然而,在業內人士看來,拒絕蒙眼狂奔並不意味著放棄規模欲望和冒險精神,畢竟,資本市場看重的不只是財務健康,對於未來業績的增長空間也十分重視。

儘管主動規模降速,龍湖的產品質量卻未因此有所提升。2019年半年度業績會中的維權風波尚未過去,新年伊始,龍湖旗下的惠山新城天宸原著項目又因為「多處質量問題」而被業主投訴。業主表示,該項目涉及地下車庫地面開裂、積水嚴重、樓梯粗糙、綠縮水、河道景觀帶簡陋粗糙以及精裝粗糙、施工不規範等多處問題,由於問題久久未能得到解決,業主已對龍湖的品牌信譽產生質疑。

一季度租金損失約4億元商業板塊擴張過快或致資金承壓

在新冠肺炎疫情的影響下,龍湖今年的新開商場數量也受到衝擊。業績說明會中,龍湖方面表示,2020年公司計劃新開9家商場,年底前開業商場數達到48家,而此前龍湖規劃的開業數量為50家。邵明曉坦言,「過去兩個月的疫情,對於商業地產的衝擊還是比較大,2月份的關店數量接近8成」。

在租金收入方面,根據某業內人士的測算,今年1月至3月期間,龍湖曾對旗下商場商戶給予免租及租金減半的政策優惠,若按去年龍湖商場所貢獻的47.48億元租金收入計算,疫情或已為龍湖帶來超4億元的租金損失。並且,疫情之後,人們外出消費習慣的回調也需要一定的時間,這將持續影響商戶的經營情況,進而造成商場出租率及租金收入的下滑,估計龍湖新商場的建設周期也會在此影響下延後,為商業板塊帶來衝擊。

作為集團的「四大主航道業務」之一,龍湖自2016年起開始不斷加碼商業項目,先是提出了「要在2020年實現50億元的租金收入」,此後又將目標升至「開業40座商場,租金收入達成60億」。2018年5月,龍湖進一步將2020年開業商場的目標提升至50座。截至去年末,隨著成都龍湖濱江天街的開業,龍湖目前累計已開業的商場數達39個,建面超過377萬平方米。

按照龍湖的規劃,公司每年銷售回款的10%以內資金均將投入到商業運營中,而在開業速度上,到2024年,商業項目要開到100家,2029年開業到300家,平均每年新開10家商場。青財經梳理發現,若按照每年10%銷售回款的投入計算,自2011年至2019年的9年間,龍湖在商業領域的投入額度已達830億元。同期,龍湖在投資物業的公允值增加了1228億元,也就是說,若除去公允值變動的影響,龍湖投資物業的大多數資金都來自其自身的銷售回款。

不過,擴張過快也意味著風險即來。有業內人士提醒,龍湖提出新商業目標的2016年,也是其銷售額快速增長的一年,銷售回款大幅增加,正是由於源源不斷的銷售回款及其投入,龍湖的商業版圖才得以加速擴張。然而,當前樓市整體調控尚未放鬆,疫情的影響也未消散,若龍湖的銷售增速繼續下降,那麼,其在商業領域的快速擴張就將面臨資金壓力。

「尤其是,商業地產項目的快速擴張需要大量資金,並且,盈利周期長、回本慢,這將對龍湖的經營能力及成本管控能力提出新的挑戰,若處理不當,甚至會導致公司資本回報率的下降」,上述業內人士稱。

目前來看,龍湖的銷售表現或正朝著該業內人士提醒的方向發展。財報顯示,今年前兩個月,龍湖集團的合同銷售額為171.1億元,同比下降31%,合同銷售面積104.00萬平方米,同比下降36.16%。2月份,龍湖集團的合同銷售額為70億元,同比下降29.86%;合同銷售面積為43.4萬平方米,同比下降35.32%,業績表現繼續下滑。

在多元化業務領域,自2017年起,龍湖在內部明確了地產開發、商業運營、長租公寓、智慧服務四大主航道業務,積極加碼多元化。不過,在收入貢獻方面,後三者相比地產開發,依然差距較大。2019年,在龍湖集團1510.3億元的營收中,來自物業發展業務(銷售辦公樓、商業及住宅物業)的營業額為1407.9億元,來自物業投資業務(購物商場及租賃住房租金等)的營業額為57.9億元,僅佔物業發展業務營收的4.1%。

疫情之下,龍湖旗下的長租公寓品牌「冠寓」也受到波及,按照邵明曉的說法,一季度,冠寓或將減收25%。

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