專訪海成集團謝冬:區域深耕,開啟高質量發展新徵程

2020年，在樓市整體遇冷的大環境下，海成集團逆勢而上，業績持續增長，連續躋身大重慶TOP10榜單，同時，海成集團將總部遷至重慶主城、與多家知名房企戰略合作、土拍市場連續舉牌拿地……一系列動作受到業界的高度關注。作為2020年新晉全國百強房企，海成集團是如何實現逆勢增長，未來有何發展戰略？對此，中指研究院專程對海成集團執行總裁謝冬先生進行了專訪，共同探討新形勢下房地產企業的高質量發展路徑。

海成集團執行總裁：謝冬先生

對未來市場有信心

有質量的發展是海成原則

在房地產存量時代，高速增長已成為過去時，房地產行業已正式進入下半場。2020年又疊加疫情影響，房地產銷售規模呈下滑趨勢，在此背景下，很多企業對行業未來發展並不樂觀。然而在海成集團看來，全國城市化率仍待提升，區域深耕仍然具有大量的發展空間。海成集團執行總裁謝冬表示，雖然2019年我國常住人口城鎮化率達60.6%，但常住人口城市化率剛剛接近40%，這意味著未來一、二線城市，尤其像成都、重慶這樣的區域性中心城市，隨著近幾年人才落戶政策的陸續落地，吸附人口能力持續提升，至少仍有20%左右的提升空間。

城市化率僅是其一，還要看實際需求。謝總表示，從住房質量的變化，不難看到人們居住條件持續改善的趨勢，出於改善目的而催生的住房需求並不會就此停止。疫情會對房地產市場帶來一定衝擊，但也僅是對一定時期內有影響，海成集團對未來市場仍充滿信心。2020年春節因為疫情使購房需求延遲釋放，但需求仍在，始終需要買房，預計2021年春節將迎來一波置業高峰，海成集團對銷售目標進行了相應調整，計劃單月業績取得較大提升。

近年來海成集團業績持續快速增長，2020年儘管受到疫情的衝擊，但海成集團堅持以客戶需求為中心，憑藉產品品質打造與服務質量的提升，仍然實現逆勢增長，持續躋身大重慶TOP10榜單。2020年1-10月，海成集團銷售業績達93.1億元，已超過去年全年業績，2020年業績突破百億指日可待。百億之後，還有怎樣的業績目標？

對此，謝總表示，海成集團並不追求粗放式的增長模式，有質量的發展是海成的基本原則，未來3-5年，銷售業績突破300億是一個相對穩健的目標，海成集團在成渝城市群的協調布局，以及自持商業的持續現金流，都將為這一目標提供充足的支撐。穩健的姿態才能走得更遠，海成集團老老實實做產品，精耕細作，同時保持一定增長速度也是必要的，只有保持一定規模的增長才能長足發展，更好地提升產能規模帶來的管理集約效應。

戰略布局升級

以特色和品質打造核心競爭力

2020年，海成集團加快了布局川渝的步伐，於2月將集團總部正式搬遷至重慶主城區，並在隨後的一個月內投入近20億分別拿下重慶主城、區縣共3宗地塊，備受市場關注。

為何在這一時間節點搬遷總部？謝冬總裁表示，在區域深耕和全國發展的過程中，總部搬遷是必經之路，將總部搬遷至重慶主城，一方面是要提升海成集團對高級管理人才的吸附力，並獲取更豐富的金融資源，有利於做大做強；另一方面也因為海成在渝東北片區已形成高市場佔有率，部分區縣市場份額高達70%。在向川渝乃至全國發力過程中，隨著企業規模發展和資源整合的需要，適時適度升級總部是必要的，不過作為本土企業，海成的根始終在重慶，也會堅定不移地在過往深耕區域發力，並根據市場需要設立新的區域及城市公司。

2017年以來，海成集團持續進軍川渝城市群，先後進駐重慶主城、彭水、巫山、梁平、銅梁、雲陽、武隆、巫溪、四川宜賓、鄰水等地，並一改以往獨立開發的慣例，與金科、中梁、昕暉等優秀開發企業展開戰略合作，此外在物業管理方面，海成集團也與龍湖智慧服務達成雙品牌戰略合作，發展勢頭不可小覷。

謝總介紹到，目前海成集團所開發項目有60%是自營項目，40%是合作項目，合作項目整體權益佔比約55%，權益佔比最少的一個項目也有40%，未來海成集團也將保持50%以上的自營比率。通過與標杆房企及本土龍頭房企的合作，海成希望向它們學習，取長補短提高企業資金利用效率。當然，海成集團會堅持投資經營底線，保持投資理性，不拿沒有利潤的土地，真正將利潤做大，提高成本控制能力，才能將企業持續做大，穩健發展。

在與其它房企合作的同時，海成集團同樣注重培養自身的核心競爭力。重慶是山城，山地地形地貌複雜，外來大型開發商缺乏類似經驗，開發較難，但海成集團通過二十多年的開發建設實踐，在疑難複雜地形開發方面積累了充足的經驗，開發成本有明顯優勢，得到了業界「山地建築開發專家」的美譽。以海成濱江國際（奉節）為例，拿地前地形險峻，施工難度大，但海成集團以城市幹道為中心開發，通過城市幹道連接打造成商業中心，住宅產品方面做到戶戶臨江、面面臨江。另外海成在街區商業方面具有明顯特色和運營經驗，溢價能力較好，能夠真正做出商業的價值，相比其他開發商具有明顯的利潤優勢。

圖：海成濱江國際（奉節）

高品質同樣是海成集團的核心競爭力，海成集團始終堅持「為城市創造價值」的企業理念，以精品項目推動城市品質提檔升級。早在6、7年前，海成集團就在重慶區縣項目中配套指紋鎖、中空LOW-E玻璃，一線品牌電梯，同時打造架空社交空間供業主使用。目前，海成集團在大重慶區域市場已形成口碑效應，部分區縣市場海成項目的銷售價位已經超過了知名品牌房企，獲得了較高的市場認可。

開啟「二次創業」徵程

堅持為客戶創造價值

對於房企來說，「當前看銷售，未來看土儲」。土地儲備的多少，對企業未來的業績和發展至關重要。2020年，儘管面對疫情影響，但海成集團仍延續2019年拿地勢頭，持續加大拿地力度，儲備了大量優質地塊，不斷夯實企業未來發展基礎。

圖：2018年、2019年、2020年1-11月海成集團拿地情況（僅限招拍掛）

數據來源：CREIS中指資料庫

2020年1－11月，海成集團在土拍市場頻頻舉牌，在大重慶範圍內共斬獲10宗地塊，總拿地金額為64.3億元，拿地總建築面積為179.7萬方。前11個月的拿地面積已比去年全年增長了89.5%，總拿地金額更是去年全年的3.5倍，這也顯示出海成集團所儲備的高價值性地塊越來越多，為未來銷售業績的高增長奠定基礎。

如此拿地勢頭是否過於激進，今年在土儲規模上有何目標？謝冬總裁表示，海成的拿地動作都在集團的發展計劃之中，2020年對於海成發展來講是質的變化的一年，海成踏上了「二次創業」的徵程。新增土地資金主要是自有資金，財務成本明顯低於其他企業，低成本和資金運用空間為海成持續的城市開拓奠定了堅實基礎。海成集團後續仍將積極跟進主城和深耕區域的招拍掛市場，積極拓展區域市場，努力實現全年新增土儲貨值200億。

雖然版圖擴張迅速，但海成集團並不是單純追求規模和高周轉，謝總表示，海成更注重有質量的發展，始終把為城市、客戶、投資者創造價值放在第一位。儘管拿地迅速，但短期內海成集團依然是重點深耕成渝城市群，尤其是成都、重慶將是重點拓展區域。目前海成集團資金能力較好，已做好了開拓新市場的準備，同時海成將持續推進與龍湖、金科、中梁等優秀頭部企業的合作，優勢互補，提高資金利用率，增強投資能力。

保持穩健財務策略

搭建完善的運營管理體系

目前，「房住不炒「調控政策延續，今年8月，政府監管部門對房企負債劃下「三道紅線」，以促進房地產市場平穩健康發展，對於房企來說，降負債、去槓桿壓力陡增。不過對於海成集團來說，得益於長期以來穩健的財務策略，海成並無此虞。據謝冬總裁介紹，海成集團以自有資金開發為主，資產負債率始終低於行業平均水平，負債比例約20%，財務成本優勢明顯。

當然，隨著未來業務擴張，在保持負債比例健康的基礎上，海成集團會適當考慮通過多元化的融資渠道適當增加融資比例。謝總表示，遇到合適的、好的土地資源，海成願意加大對金融槓桿的運用，適當增加融資比例，但如果資源不好，增加融資則意味著投資成本的提升，用業績規模擴張來償還債務，壓縮企業利潤，這種邏輯沒有必要。

近年來，海成集團在追求業績增長的同時，注重「內功」修煉，通過降本增效、優化內控等方式，強化科學運營能力，提升運營效率。同時，通過搬遷總部、引入職業經理人等措施，不斷完善組織架構和人才梯隊建設。謝總表示，海成集團在公司管理體系搭建和內部管理系統升級方面投入較大，通過引入職業經理人，成功完成新老團隊的融合和交替，無縫傳承原有優勢，降低了管理成本，同時，通過梳理原有團隊的提升輸出計劃，激活了老團隊活力，為公司的可持續發展提供了充足的人力資源動力。

結語：

2020年，海成集團通過調整投資戰略布局，瞄準城市熱點區域，實現業績逆勢增長，品牌影響力持續提升。成立20多年以來，海成集團憑藉自身特色和產品力優勢，探索出一條高質量發展之路，伴隨核心城市的不斷深耕、海成集團將不斷輸出更優質、更契合客戶需求的產品及服務，不斷擴大市場佔有率、增強品牌美譽度及產品溢價空間，實現更高質量的發展。

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