【川豪視角】試論兇宅買賣合同引起的瑕疵擔保責任

原審廣州市番禺區人民法院，上訴至廣東省廣州市中級人民法院，上訴人陳霞與被上訴人楊富強、楊焱因房屋買賣合同糾紛一案。基本案情如下：陳霞與楊富強、楊焱籤訂房屋買賣合同，陳霞購買楊富強、楊焱名下的上述房屋，交易價格為 800000 元。合同籤訂後，陳霞立馬交付其二人 39800 元的定金，對涉案房屋實地查看。然而在房屋交易過戶前，陳霞意外得知該房屋曾發生死亡事件，於是要求解除房屋買賣合同，並退還定金，但是遭到了楊富強、楊焱二人的拒絕。陳霞訴請解除合同，原審法院判決駁回其訴訟請求，二審判決支持陳霞的訴訟請求。

原審法院駁回解除合同的訴請的理由是：陳霞以楊富強、楊焱在買賣房屋的過程中故意隱瞞涉案房屋發生兇殺事件的事實為由要求解除合同。根據《中華人民共和國合同法》關於合同解除法定事由的規定3，陳霞要求解除合同的理由不符合法律規定，也不能證明其二人其他違反合同約定和法律規定的情形。因此判決駁回陳霞的訴訟請求。二審法院支持的理由是：通過原審法院查明的事實可知，2011 年 1 月涉案房屋內發生了有人非正常的死亡事件。因此涉案房屋屬於社會公眾認定的「兇宅」。在本案中，陳霞對所購房屋是「兇宅」有畏懼心理，在情理上是可以理解的。正所謂安居樂業，房屋的好壞也包括居住房屋是否為「兇宅」會給居住者情緒和心理感受造成極大的影響，從而影響他們的日常生活和工作。「兇宅」無法避免地對購買人的情緒和心理感受產生不良影響。另外，楊富強、楊焱二人已經將涉案房屋出售並過戶給案外人，他們與陳霞籤訂的房屋買賣合同客觀上無法履行。因此，對陳霞解除房屋買賣合同的訴請予以支持，楊富強、楊焱退還陳霞支付的定金。此外，關於陳霞能否請求楊富強、楊焱賠償損失的問題。二審法院認為：首先，涉案房屋發生了有人非正常的死亡案件是在合同籤訂一年以前，時間間隔比較長，楊富強、楊焱沒有披露該事實是有一定合理性的；另外，對於楊富強、楊焱是否是故意隱瞞該事實，陳霞不能舉證，應當承擔敗訴的後果。所以，陳霞以楊富強、楊焱沒有提供完整的涉案房屋資料為由請求賠償其損失，證據不足，不予支持。

此案中，原審法院沒有支持原告解除合同的訴求，理由是該訴求並不符合《合同法》第九十四條之規定。換言之，既然不存在延遲履行和不履行的情況，只有符合《合同法》九十四條第四款後半句「或者有其他違約行為致使不能實現合同目的」的情形才能解除合同，顯然原審法院認為涉訴房屋是兇宅也不能成為使合同目的不能實現的瑕疵。而二審法院的理由也十分讓人迷惑，二審法院先是認定了兇宅直接影響了居住者的情緒和心理感受，進而影響居住者的生活和工作，陳霞不願購買實屬正常，然而卻在此番論述之後再提出，涉案房屋已經實際出賣並交付了，所以得以解除合同，讓人不明白其之前認定的兇宅影響居住者心情和解除合同依據的《合同法》第九十四條第二款規定之間有何關係。而且法院的判決並沒有認定兇宅屬於房屋的質量問題，解除合同所依據的法條和涉案房屋的質量沒有關係。《合同法》第一百四十八條規定了因標的物質量問題可以解除合同，法院卻並沒有闡述為什麼不依據該條解除合同，可以看出，法院的判決明顯不認為兇宅構成物的瑕疵。