宋安成上海房地產律師
「十一」長假翻看10年前買的《美國物業管理概論》一書，看到曾有一位公寓協會理事會主席Denise Arant（相當於我們的業委會主任）在總結公寓各類「問題」業主時，將其分為九個類型。將這九種類型的業主比照我們國內業主時，筆者驚奇發現，雖然中美兩國在制度、文化、歷史、經濟、法律、政策等諸多方面有很大不同，但是在對小區常見的「問題」業主進行分類時，卻有著驚人的相似。於是現將這位美國業委會主任對「問題」業主的九大分類分享於大家：
1. 老手
有些人自以為很有經驗，各方面的行為和觀念相當守舊。本律師經常代理一些業主委員會的訴訟案件，遇見過很多這樣的業主。比如一些業主針對某個業委會委員進行語言上的人身攻擊導致其名譽受損，實際上無非是相互之間幾句口角之爭。於是業主強烈要求律師訴訟，並堅信自己能贏，甚至認為法律會將罵人的業主追究刑事責任。業主還會舉一些國外的明星被侵權、賠償幾百萬美元的案例，聲稱名譽權是憲法賦予的權力。對於這些業主，基本上沒有溝通交流的空間。
這類人大都有些社會經驗，甚至曾經是單位的「大領導」，但是對於以前工作中未接觸的物業管理的知識一知半解，僅憑自己的「閱歷」和「感覺」在小區指手畫腳，不管是普通業主還是業委會委員，大多數會小區鬧笑話，栽跟頭。
2. 守財奴
不願花錢，想節省資金的人。曾經有一個近70歲的小區業主，其競選業委會主任的口號是「不花業主維修資金」，帶領小區業主向政府要錢，要求政府出錢解決小區所有的維修問題，完全無視其所在小區實際為在商品房小區，導致當地街道頭痛不已。上海很多小區在上調物業費時，這類矛盾也非常明顯：只要上調物業費，物業公司就會被描述成「貪錢黑物業」，甚至將物業公司財務翻個底朝天，總是質疑為什麼本小區的保安工資是5000元，而其它小區的保安工資卻只有3000元。對於這些業主而言，只要省錢就可以，毫不關心服務品質。
3. 浪費時間的人
視時間無價值，拖延開會時間。記得做過幾家業委會的法律顧問，幾乎每個業委會都會有「滔滔不絕」的人，開會經常會從晚上7點到12點。這些人要麼喜歡炫耀自己的「光輝事跡」，要麼是同樣的「小事」講三至五遍。記得非常清楚的一次，一位業主在開會上說他只講一句，結果講了半小時。筆者認為出現這種情況的原因是多方面的，但主要是由業委會這個組織的特點決定的。業委會主任既不同於政府機關的領導，也不同於企業的老闆，其只能是法律意義上的「召集人」，他與每位業委會委員、業主、物業使用人都是平等的，所以業主在一起開會，只能「暢所欲言」，沒有「領導」或「老闆」可以打斷業主發言。另外個別業主的個人修養、素質和公共意識較低也是一個重要的原因。
4.獨裁者
喜歡給一切定規則的人。例如，不得使用自行車、地面上不得出現菸蒂等。在國內也是如此，總有些人在小區要實現自己「偉大的理想」。比如，有些業主要求小區安裝大量路面減速帶，還有些業主要求小區不能安裝減速帶。他們都沒有從整個小區駕車業主的素質、小區的道路的寬窄程度、小區兒童數量等方面去考慮，都只是為了將自己的想法作為小區的固定規則。這些業主，往往無論物業做的好壞與否，都有說不完的建議、意見，總想將自己無法落實的想法在小區變成現實。
5. 懶漢
想要獲得在陽臺堆放舊機器和舊家具特許的人。美國人總結出這一點，可能是考慮到陽臺堆放家具影響到小區的外部形象美觀，而在中國小區的「懶漢」更多的是喜歡在樓道裡面堆放東西。這樣的做法不僅影響到小區的美觀，還違反消防管理的規定，甚至影響到整個樓道的通行。而在高檔社區的還表現為在公區的樓道裡安裝一個鞋櫃或者一個自以為精緻的柜子。
6. 總給別人挑刺的人
總是譴責其他居民的不良行為。個別業主的不良行為大家都不喜歡，但是有些業主過於吹毛求疵，也會讓人生厭。比如鄰居家裡有點噪聲就要投訴，而自己則在家天天卡拉OK；別墅區的業主無視自己家中大面積的違章搭建，而見不得鄰居家中的圍牆略微高一點。這些，在中國很多社區中是常見的現象。
7. 喜歡開派對的人
凌晨四點還在放很大聲的音樂，並且對鄰居的抱怨不聞不問。中國人雖然不喜歡開派對，但是類似的擾民現象不在少數：三五好友在家中吵吵鬧鬧小聚到凌晨一兩點；「群租」房的使用人很晚回家，在樓道裡面大聲說話、吵鬧，全然不顧已經休息的鄰居的感受；對自己的「熊孩子」不加管教，任由其在家大聲吵鬧、奔跑，嚴重影響到樓上樓下、左右鄰居的正常生活。
8. 另類的人
想要在公寓裡多隔幾個房間、加扇窗戶、加個門等。這基本上相當於我們國家喜歡違章搭建的業主。筆者曾經在美國小住過一段時間，發現美國人很少有違章的情況。原因可能有二：一是他們房子大多都是裝修交付，簡單添置一些家具就可以入住；二是美國的房屋，特別是別墅，很多是木質構造，房屋整體結構性較強，改造起來不好操作，所以要多隔幾個房間、加個門什麼的可能性小。美國人將有這種行為的人稱之為「另類的人」不無道理，但如果按照美國人的這一標準，中國別墅區很多業主，甚至有的小區80%以上的業主都是「另類的人」，雖然我們的法律都明確禁止違章搭建。
9. 喜歡在草地上娛樂的人
不顧理事會保持草地乾淨的規定，例如將廢燈泡，寵物的大便等丟棄在草地上。小區的草地作為小區的公共場所，業主在上面進行適當的活動實屬正常，比如說帶小孩子玩耍。但是有些業主卻喜歡上草坪上丟垃圾，還有些業主不顧物業的明確警示在草坪保護期間仍然在小區草坪上活動，嚴重破壞草坪的正常生長。
美國的住宅是以獨棟住宅別墅為主，但是公寓也是其重要的住宅形式之一。據不完全統計，全美大約3500萬居民居住在1400萬個公寓單元中，平均每個社區擁有95套單元。這說明兩點問題：一是美國人只有十分之一的人住公寓；二是美國的公寓社區規模很小，95單元一個社區相對於我們的小區來說都是「迷你」小區。相較於美國，我國城市裡絕大多數居民是公寓住宅，數量和人口大大超過美國。整體上講，美國人的素質是高於我們的，法律制度也比我們健全，但是仍然暴露出如此多的問題。因此，我們的問題只會更多、更嚴重，也相信大多數讀者也會有同感。解決的辦法筆者也曾寫過一些，比如說加強政府管理水平、加強執法力度，規範業主委員會成立與運作，拆除小區圍牆等等。實際上，要管理好社區，規範每一位業主行為，在一個擁有最多小區、小區單體又擁有最多居民的中國，確實有很長的路要走。