鷹眼預警:京投發展逆勢拿地「擴表」 資金缺口超80億

2020-12-15 新浪財經

來源：新浪財經

新浪財經訊 京投發展發布2019年年度報告，報告期內，公司實現營業收入43.28億元，同比減少45.73%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為7680.99萬元，較上年同期減少78.54%。同時，公司不派發現金紅利，不送紅股，不以資本公積金轉增股本。

逆勢拿地現金流持續三年負數 資金缺口或超80億

鷹眼預警顯示，公司資產負債率水平持續三年上升。

2017年至2019年，公司資產負債率分別為84.74%、85.52%和91.05%。報告期末公司有息負債總計316.31億元，佔負債總額75.21%，2019年度公司各類借款淨增加108.26億元，增幅52.03%，其中公司控股股東借款期末餘額262.21億元，佔負債總額62.35%，佔有息負債的82.90%。

公司資產負債水平持續上升的同時，公司資金缺口也較大，報告期內，公司存量資金缺口或超80億。

報告期內，公司貨幣資金為20.87億元，短期有息負債超107億元，存量資金缺口超80億元。值得一提的是，鷹眼預警顯示，報告期內，公司現金比率為0.11，低於0.25。

來源：2019年年報鷹眼預警

此外，公司經營活動淨現金流持續為負。2017年至2019年，公司經營活動淨現金流分別為-14.92億元、-95.63億元和-72.42億元。對於當期現金流負數，公司解釋稱本報告期，公司經營活動現金流量淨額淨流出為72.42億元，經營活動現金流量淨額淨流出較上年同期增加73.88億元，主要系本報告期公司新獲取土地資源支付地價款所致，公司2019年度支付購買商品接受勞務支付的現金118.39億元。

此外，報告期內公司存貨增幅達58.22%。報告期內，京投發展公司存貨主要包括北京地區軌道物業項目、檀香府、璟悅府、錦悅府、無錫公園悅府和無錫軌道物業項目。報告期內，公司存貨期末餘額334.42億元，較期初增加了123.06 億元，增幅58.22%。公司對此解釋稱主要系公司年初分別以37.20億元和63.00億元獲得了北京市豐臺區花鄉郭公莊村1518-L01 等地塊[地鐵九號線郭公莊車輛段項目（三期）土地一級開發項目B地塊]二類居住、綜合性商業金融服務業及基礎教育用地國有建設用地使用權和北京市海澱區地鐵16號線北安河車輛段綜合利用項目 HD00-0700-0001、0002、0003、0004地塊A334託幼用地、F3 其他類多功能用地、R2二類居住用地國有建設用地使用權。

營收淨利潤近腰折 淨資產收益率大幅下降80%

根據2019年年度鷹眼預警可視化財報顯示，報告期內，京投發展的營業收入與歸母淨利潤大幅度下降。具體到數據，2019年，京投發展的營業收入為43.28億元，同比下降45.75%；歸母淨利潤為7680.99萬元，同比下降78.54%；淨利潤為4.60億元，同比下降49.41%。

來源：2019年年度鷹眼預警

公司對此解釋，本報告期公司的利潤主要來源於房地產項目結轉產生的收益。公司營業收入中房地產銷售結轉實現收入41.71億元，較上年同期減少36.44億元，減幅46.63%；物業租賃收入3759.94萬元，與上年同期相比增加1284.56萬元；進出口業務收入9523.64萬元，與上年同期相比減少1598.79萬元；服務及其他收入2373.29萬元。

從期間費用端來看，報告期內，公司三項費用總計5.95億元，較上年同期增加1.27億元，增幅 27.26%；其中管理費用1.95億元，較上年同期減少109.62萬元，變化不大，管理費用基本屬於約束性固定成本。銷售費用1.63億元，較上年同期增加4276.16萬元，增幅35.71%，主要系本期廣告宣傳及推廣費較上年同期大幅增加。實際財務費用金額1.98億元，較上年同期增加4567.24萬元，增幅30.07%，主要系費用化利息支出增加。

值得一提的是，公司淨資產收益率大幅下降。鷹眼預警顯示，2019年報告期內，淨資產收益率下降八成，降至個位數為2.89%。

來源：2019年年報鷹眼預警

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