單價不到7萬買下北京的疊拼，竟是無證銷售！業主們13億預售款可怎麼辦？ 每日經濟新聞 每日經濟新聞
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鎂刻地產一是一，二是二。報導房前，評價屋後。
上周五晚，北京市住建委發布了一則重磅處罰通報，傳聞許久的泰禾北京院子二期上榜，坐實了此前的市場猜測。
通報顯示，北京泰禾錦繡置業有限公司（下稱泰禾錦繡）在未取得商品房預售許可的情況下，自2018年9月至2020年4月期間，無證銷售泰禾麗景家園項目（即泰禾北京院子二期）31～38號樓74套住房，收取預付款達12.86億元。
依據《商品房銷售管理辦法》第三十八條的規定，市住建委於2020年12月31日決定責令北京泰禾錦繡置業有限公司停止違法行為，並按高限處以1286萬元罰款。
這一天，對北京院子二期的業主們來說，悲喜交加。
官方終於對泰禾的無證售房予以定性，但業主們更擔憂項目至此被以罰代管，監管帳戶資金被挪用，大家會陷入更被動的境地。
北京院子二期，幾乎就是泰禾的2020發展史。
別墅區的限價地這場至今未果的地產圈大戲啟於2017年7月的一場土拍。
當時風頭正勁的泰禾（拿地單位為子公司張家口鴻運房地產）以59.6億元、36%自持面積，擊敗包括中海、金融街、金地、金茂等在內的一眾開發商，競得朝陽區孫河鄉北甸西村、西甸村2902-29地塊R2二類居住用地、2902-17地塊A8社區綜合服務設施用地、2902-15地塊A334託幼用地（即北京院子二期地塊），溢價率49%。
重要的是，這是一宗位於別墅聚集區的限價地塊，商品住房銷售均價不超過68245元/平方米，且最高銷售單價不得超過71657元/平方米。用後來黃其森的話說，北京院子二期的周邊地價已經達到7萬元/平方米的水平。但因為北京院子限價，只能賣6.8萬～6.9萬元/平方米的價格，他說，「買到就是賺到」。
來源：華融融德2020年半年報
很多人都不知道的是，拿地後不到兩個月，泰禾就將北京院子二期地塊抵押給了華融，這如同一顆深藏的定時炸彈。
一年後，2018年10月，北京院子二期開盤，面對1000多萬元總價、200平方米左右帶小院的疊拼，已經有了一定經濟基礎的寧汛沒有太多猶豫，很快交了定金。根據泰禾的規劃，北京院子二期將於2021年4月30日竣工，同年6月30日正式交付。
至此一切安好，但風平浪靜之下的暗流一刻未止。
年報危機預告2020年4月，泰禾公告稱將年報發布日期延至6月15日，一時引發猜測無數，「年報難產」「資金鍊斷裂」等等流言悄然傳開。
企業層面的困境很快傳導至具體項目，並由此升級成業主的焦慮。
泰禾北京院子二期售樓處 圖片來源：鎂編攝
幾乎是同一時間，有租住在孫河附近的業主在群裡發消息說，北京院子二期的塔吊好像不動了。這讓寧汛非常抓狂，再結合自己交完首付款已經一年多，一直沒有順利網籤的現狀，他突然有了一種不太好的預感。
寧汛告訴鎂編，北京院子二期網籤到2019年4月時只網籤了100來戶就暫停了，泰禾一直沒有給過正式蓋章的延期交付通知，只是之前開會預計過規劃的項目進度，但都沒有如期完成。
2020年4月中旬，經不住越來越多業主在群裡傳達的壞消息，寧汛和幾位業主又一起來到了北京院子二期現場，這下他們傻眼了，因為工地真的停工了。
業主們不得不用起自己的各方社會資源，然後發現了一個又一個驚人的事實。
三封公開信過去這一年裡，三封公開信將北京院子二期業主和泰禾之間的矛盾一次次推向高潮。
2020年5月7日，一封落款為「泰禾北京院子二期維權業主」的聯名信突然刷屏，信中說，泰禾的財務狀況令人憂慮，北京院子二期停工已近半年，工期嚴重滯後。
業主們的訴求是，第一，希望泰在2020年5月15日前完全復，由於部分業主沒有籤，請泰在6月15日前完成籤作；第二，希望北京市政府建院期建設專資監管帳戶，接管1200個車位、超4億元的售賣權，接下來的按揭款應不低於8億元，請拿出半作為建設保障。
第一封公開信後，業主們收穫了一定進展——北京院子二期部分復工，網籤終於重新開放。
隨後的6月5日，業主們發布第二封公開信，目標直指黃其森。業主們表示，項目只是實現了部分復工，一半工程還沒出地面，施工進度嚴重滯後，施工方由於被拖欠工程款，不久將停工走人。業主們的訴求是，要網籤，並且如期入住。
第二封公開信後，北京市住建委協調泰禾錦繡、債權方華融融德、施工方中鐵建工等召開五方會議，形成了《關於泰禾麗景家園項目恢復網籤工作會會議紀要》，其中寫明「恢復北京院子二期網籤資格」，「購房人將剩餘購房款或貸款全部存入監管帳戶」，「監管帳戶內的資金專項用於疊拼產品的施工建設，不得用於其他工程建設」。
業主們不久後盼來了第一筆工程款，監管帳戶放款2560萬元。2020年7月初，寧汛和業主們終於走上了期盼已久的網籤流程，大約180戶業主開始辦理按揭貸款手續。
但此後的11月12日，業主們第三次發布公開信，直陳項目停工的直接原因，是泰禾與總包方中鐵建工之間的債務糾紛。業主們表示，泰禾聲稱項目已經完成產值2.8億元，已經支付總承包方2億餘元，實際欠款約7000萬元。但中鐵建工聲稱項目已經完成產值4億多元，泰禾拖欠工程款2.25億元。
泰禾北京院子二期 圖片來源：鎂編攝
「停工絕不是因為疊拼業主不交尾款。」寧汛說。
鎂編獲取到的一份調查報告顯示，其一，泰禾的正式監管帳戶名是「北京泰禾錦繡置業有限公司泰禾麗景家園」，尾號081，但他們還建立了一個名為「北京泰禾錦繡置業有限公司」的帳戶，帳號僅與正式監管帳號的末三位有差異，尾號099，開戶行均為大連銀行北京分行營業部，業主們的大筆款項，可能有部分流入了非監管帳戶。其二，北京院子二期的合院部分竟然沒有預售證。
受訪者供圖
「不管怎麼說，住建委讓疊拼部分網籤、確權，對我們來說已經是很大的成功了。」幾千萬買的房子前途未卜至此，寧汛和業主們已經磨鍊了極強大的內心。尤其是10月末央視曝光北京院子二期現狀後，加上疊拼部分完成了網籤，大家都非常樂觀。
當一切回到起點但是，2020年11月27日來自泰禾的按揭放款倡議書，讓大家徹徹底底失去了信心。
從鎂編獲取的這份倡議書看，泰禾方面承認了幾點事實：一是項目建設已基本「停滯」，5～21號樓部分樓棟未出地面，總包單位配合工程建設的意願極低，不排除引入新總包單位的可能；二是監管帳戶目前餘額是22576.05萬元，可提取用於施工的款項僅440.37萬元。
對此前業主對於其額外劃轉資金的說法，泰禾予以否認，表示是於2020年9月27日和10月23日分別提取了監管資金890萬元和1100萬元，全部用於支付工程款，且後續監管資金的提取，仍將通過多部門審批後執行。
受訪者供圖
業主們認為，泰禾在倡議書裡說「減少您損失的方法就掌握在您自己手裡」是萬萬不可接受的。「請問現在哪個業主敢放款？」寧汛憤憤不平。
其後的11月30日，業主們又重新開始走上房管局、住建委等等一連串監管部門的投訴路。「工人在拆架子，沒封頂的也拆了。」不同於剛落實完網籤後的興奮，再與鎂編溝通時，寧汛又回到了從前的那般失落。
去年12月初，鎂編前往朝陽區中央別墅區孫河北京院子二期所在地，這裡雲集了天瑞宸章、景粼原著、禧瑞春秋等一眾改善型項目，除泰禾外，龍湖、遠洋、旭輝、中糧等開發商均在此有所布局。
停工的項目現場 受訪者供圖
鎂編在現場看到，北京院子二期項目已處於全封閉狀態，嶄新的圍擋把項目圍起，施工方「中鐵建工」的標誌已經脫落，留下的只有「中」「建」二字，以及不遠處有些褪色的「泰禾」LOGO。
項目北側的樓體還停留在框架結構層面，歸置整齊的建材隨處可見，幾個只挖了地基的地方雜草叢生，附著的鐵架早已鏽跡斑駁。北京院子二期售樓處已經關閉，門口張貼著合同到期的告知函，現場工作人員則表示內部正在裝修。
轉折的變數其實對於業主們的訴求，泰禾並不是沒有過回應，但公司資本層面的承諾，並不足以安撫業主們的焦慮。
2020年5月13日深夜，泰禾公告五連發，官宣引入戰投，黃其森也表現了足夠的誠意——讓出第一大股東地位。
抵押聲明 受訪者供圖
但是對內，業主們並沒有等來實質性進展。一周後，有業主代表發布《十問泰禾》，質疑內容主要包括預售證過期、無證銷售、首付款未打入監管帳戶、違規放貸、施工計劃等等，請求泰禾做出正面回復。
泰禾方面稍後給出的回覆是，預計2020 年6月15日前具備疊拼房源的網籤條件，部分房源因自身問題網籤時間稍作延後。目前泰禾在住建委監管帳戶資金約2.2億元，該監管帳戶資金將全部用於工程建設，監管方也會根據公司工程進度專款專用。項目已經全面復工，現場工人數量達到300人，後續分包單位陸續進場，7月施工人數將達800人左右。目前合院部分已經封頂，部分小疊一個月左右也將封頂。
停工的項目現場 圖片來源 鎂編攝
這都是短暫的曇花一現，財務數據是更理性的佐證。
泰禾的2019年財報延期了足足一個月，營收同比下降23.77%，歸母淨利潤同比下降81.74%……一如既往，泰禾依舊沒有公布實際銷售額。依據克而瑞的數據，泰禾2019年的銷售額是808.7億元，同比降幅37.95%。2020年7月6日，泰禾首現債務違約，曾經的千億房企更加風雨飄搖。
第一次轉折出現在去年7月31日，泰禾公告向萬科轉讓19.9%股份，總對價約人民幣24.3億元。不過萬科入股設置的前提條件，是泰禾需制定債務重組方案並與債權人達成一致，且能支持泰禾恢復正常生產和可持續經營，萬科不承債、不提供財務資助等，給到泰禾的時限是9月30日。
現在很顯然，泰禾的重組方案延期已成事實，萬科最終能否成為戰投方也充滿變數，24.3億元對泰禾的大窟窿來說只是杯水車薪。
去年內第二次轉折發生在12月22日，眾多媒體紛紛以「泰禾搞定了長城資產」來評價其獲得的債務展期機會。鎂編了解到，此次債務重組本金為120.03億元，債務展期至2023年12月18日，而原期限為2017年4月21日至2020年4月18日。
「暫無法給到說法」針對北京院子二期的監管帳戶曾因資金缺口過大引發系統警告、官方推進新總包方北京城建接手和控制性放款方案等問題，北京市住建委方面曾給予鎂編的答覆是，暫不作回應。不過此後，北京市住建委發布了上述處罰通報。
曾有業主向鎂編反饋，目前泰禾錦繡的項目公章在華融處，以致於大家無法獲得蓋章的合同，對於這點，以及「泰禾挪用50億元工程款」、與華融的還款計劃，包括戰投最新進展等，泰禾方面也表示暫無法給到說法。
而對可能成為新任總包方的說法，鎂編也向北京城建方面做了核實，得到的回覆是「不清楚」。
兜兜轉轉，一切似乎又回到了起點，項目北側未完工的單薄樓體在冬日暖陽裡格外刺眼。
發稿前，有北京院子二期的業主盤點了自己在這件事裡的2020——期間有喜也有悲，得到了來之不易的網籤，開發商的復產復工，最近項目總包離場，又完全陷入停滯，所幸的是遇到一幫友好團結、不拋棄不放棄的業主，大家共同努力，相信美好還是可期的。
「3月再催復工。」寧汛很平靜，經歷過去這一年，他有些精疲力盡。
以時間換空間未嘗不可，但高歌猛進時期埋下的炸彈，總需要有人來排。
2021年已經開始，兩筆總計138億元的債務展期，以及日前陸續官宣交付的上海院子、太倉院子，可能是泰禾現階段能給出的最佳回應了。
記者|陳夢妤 王佳飛編輯|甄素靜 程鵬 杜恆峰 王嘉琦
校對|夏志堅
本文轉自我的小夥伴鎂刻地產（ID：Real-estate-Circle）
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