我是廣叔談房，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房導師，目前為提供買房最佳解決方案。廣叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下為「廣叔談房」微信公眾號粉絲提問精選
提問：廣叔你好，我在海珠區墩和加油站附近有一套130平房改房（無房產證），在先烈中路有一套60平的二手房，目前小孩在先烈中路小學上學，我在天河員村上班，想再添置一套350萬左右的房方便老人居住，要與我們的住處儘量近一些，方便互相照顧，請問在墩和，員村還是先烈中路買房呢？有沒有具體的小區推薦？
回答：你好。論投資當然是天河員村的價值要高一些，但總價350買不到太好的產品。因此考慮：敦和：逸景翠園、翠馨華庭、疊彩園，先烈中路的房子，有一套小學就好了，片區房子樓齡較老。不是很建議。
提問：廣叔你好，我在廣州越秀區永福路金中大廈有一套公寓35方，2009年買的，還在按揭，也有出租還貸，但租客不穩定，租金還在降。同時在黃埔大道中易通大廈有一套45方公寓，08年購買，已還清貸款，正在出租。前面這套公寓我一直想賣掉，但又不知道買回哪裡。我在廣州沒有名額了。小孩也不夠年齡購買。另外在五羊新城幸福小區有一套舊的住宅，二樓，72方，交通生活很方便，就是太舊了，現在出租。我想聽廣叔的意見，如何更好地使用這幾套房子。謝謝！
回答：你好。公寓一直不建議，漲幅慢，稅費高。金中大廈可以出手置換。易通大廈，有13號線在線，未來有一定利好。幸福小區，1992年的房子了，樓齡較老，但由於區位不錯，保值沒問題，投資的話建議出手置換。總體看，你的這幾套資產平平，均可出手置換到更優質資產。可以考慮受年輕人歡迎的次新電梯帶花園社區，也可以考慮正在開發的未來有潛力的地段，如黃埔科學城。
提問：廣叔你好，準備投資一套房1.請問目前投資東莞還是廣州好呢？2.廣州黃埔的品秀星樾和中央城這兩個盤哪個盤更適合投資呢？3.新塘的品秀星圖 和黃埔的品秀星樾或者中央城 ，哪個升值空間更大呢？4.東莞臨深的黃江的保利和塵樾升值空間大嗎？適合投資嗎？和廣州的黃埔中央城或者品秀星樾比，黃江的保利適合投資呢？還是黃埔的樓盤更值得投資呢？
回答：你好。1、目前投資廣州正當時。2、品秀星樾更好，中央城盤太大太大了。3、能買黃埔當然首選黃埔品秀星樾。4、黃江的保利和光塵樾有一定的潛力，地鐵1號線也在建，近黃江中心站，整體比較看好。5、綜合看，我的看法：品秀星樾>保利和光塵樾
提問：你好廣叔，坪山新區房產值得入手嗎？距離市區太遠而且感覺沒什麼配套。謝謝！
回答：你好，坪山新區之前踩盤研究過，目前三萬多的價格可以買入郊區的中心地段、並且還有地鐵在建，其實橫向對比來看，性價比不低的，西部最遠的松崗郊區、臨近東莞了，目前價格也已經4萬。 目前沒有配套，所以價格低，看坪山的地鐵、學校、商業和高新區的規劃，配套慢慢建好，房子價格上漲，不就是你能夠享受的增值紅利麼？是好事兒。
提問：你好廣叔，資金能力有限目前現有資金共計80萬(首付+稅費)。我在北京工作，廣州戶口，想購買一套廣州的小房子作為投資。根據有限的資金，單純按照位置，我查找 了以下比較感興趣的區域： 1.馬賽國際公寓(一房，樓齡較新)， 2.五羊、楊箕(一房， 80年代老破小) ， 3.海珠客村附近(相對寬敞一房，房齡較新)，4.燕塘(二房， 90年代房)。這個價位，看到您比較看好老黃埔區域，所以目前有些困惑，房屋位置(核心區老破小)和房屋品質(如樓齡較新的黃埔二房)之間該怎樣抉擇呢？想聽聽您的意見，感謝！
回答：你好，有八十萬的預算，怎麼可能要去買一房二房這樣的單體樓老破小呢？你並非在廣州工作，房子只需要著重區域潛力即可，租金在能接受範圍內就行。如果願意放低一點姿態，甚至可以去番禺廣場買-個三房。買二手房一定要看房齡，房齡太久會有一系列的問題。最重要的就是房貸。商業銀行貸款時間的規則是：50年減去房齡。例如你買了一套1989年的房子，房齡已經30年了，50-30=20，意味著你最多能拿到20年的房貸。每個月抗的利息會更多一些。而且你買了房後，即使未來決心要置換，那也是幾年後的事情了，到時候下家所能貸款的年限會更短，也註定這種房子流動性會越來越差。
所以買老房子，最佳的時間段是房齡在15年之內的，也就是2005年之後建成的房子。第二個是房子太老的話，維修成本太高。曾經一個星友不聽勸言，買了一套88年的老房子，結果屋內潮溼，牆體結構塌陷，每天掙扎在修下水管道和抓老鼠的焦慮中。為此還要擔負了很大一部分經濟支出。
提問：你好廣叔，都說不買公寓，為啥大家在深圳都買公寓？
回答：你好，深圳公寓只分兩種，深圳灣的公寓和其他公寓，深圳灣的公寓因為有稀缺城市景觀和海景，有投資價值，適合底層充足的人配置。 但普通公寓並不稀缺，剛需客和豪宅客對稅費承受力也不同。所以普通公寓的漲幅跑輸大盤。
提問：您好廣叔，目前我在廣州工作，有想買房的打算，我94年，在廣州連續買社保1年7個月，公積金5個月。(16年畢業，以前買斷過就不算了)想過在廣州買房，目前我只有30，還是父母給的，大概能和親戚能借10—15而已。之前沒意識存錢，自我感覺很難在廣州買房，首付月供壓力都大。廣叔，我適不適合在廣州買房？亦或是廣州周邊買房好？有推薦嗎？
我最近有看到北部萬科城這個樓盤，在清遠，我喜歡面積大些，這個總體都沒問題。廣叔，你覺得這個樓盤好嗎？其實我有不甘心的，因此目前剛開始在學買房相關知識和理財知識(低風險買股票基金)， 就是為了更好買房選房，增值資產。或者我2-3年儲蓄好後，再買房嗎？我屬於外地人，全日制大專，非全日制本科(專升本，學信網查的到)。目前廣州花都黃埔南沙，好像都要求全日制本科，或者中級專業技術職稱/資格等，我好像不夠資格我是需要先考中級，邊考察樓盤，然後上車，還是應該怎麼操作？
回答：你好，1.子彈有限，寧可廣州買小戶型，也不要去清遠買大戶型，價值完全不同，買房子其實就是買城市，一線城市未來升值空間更大，享受資源也會更多。
2.當前寧可親朋好友借一點，也不要靠自己工作慢慢攢錢，等你攢好了，房價也漲了，一般人攢錢速度大概率追不上一線城市房價，能做的就是儘早買入站位，用資產追資產。所以只建議你買廣州，子彈有限，先上車以後再置換！
提問：你好廣叔，我現有西鄉山海上園二期的一套3房，箱換房到龍華紅山有好點學位的小區，這樣合適嗎？
回答：你好，西鄉現在屬於熱點片區，不建議出手。山海上園雖然離地鐵有點距離，但它是15年的次新盤，未來還有空間的。如果考慮學位，可以買一個帶學位的小戶型就好，這樣既保存了價值，又兼顧了學位。
提問：廣叔你好，剛入深戶，715前付了定金，水木瀾山居的一套三居，總價740萬。五年後可能會離開深圳或者置換，所以主要考慮買的房子五年後好出手保值。現在入手這套房子是否合適，還是等三年後有房票再買呢？房率高，頂樓戶型不錯，08年的樓。想自住兼顧投資，希望五六年後能出手並且基本保值。715政策出來之後就很猶豫，麻煩廣叔幫我分析一下，感謝！
回答：你好，梅林和南頭及布吉一樣，是之前關口所在地，因為歷史原因導致片區住房比較破舊，人員雜亂密度高整體品質比較差，是福田的金融民工租房的不二之選。但是如果從購房角度考慮，梅林的地位就顯得有些尷尬了，民治和龍華中心品質差不多，價格卻便宜了不少，坂田價格相對品質好上不止一個檔次，除了生活半徑在附近自住，選擇梅林的理由並不多，所以梅林潛力比較低，從中長期看跑輸大勢。水木瀾山居是08年建造的2大單體樓，小區內配置齊全帶花園泳池，主力戶型74-77兩房和88-18平三房，小區南北各兩棟，東西兩面沿著皇崗路和梅東三路。雖然梅林承接的功能相當於集中居住區，但是地理優勢價格不便宜，上限又不高，交通好固然好，會有拉動但是本質不變。
提問：廣叔你好，我前幾年在布吉買了一套二手房，是94年的老房子，本來是想博舊改的，但是沒想到現在又拆不了，我目前手裡有150萬的閒置資金，我想再投資一套，買布吉的實在是買怕了，不敢瞎買了，所以想請廣叔給點意見！
回答：你好，布吉這麼多城中村、老舊小區，很難拆，博拆遷你也不該選布吉。150萬預算可選擇的空間也不大，兩個思路：1、可以關注一下沙井海岸城，地鐵口物業，商業綜合體，深外學位。2、資一個排名靠前的一房學位房，只要學校成績不滑坡，投資回報跑贏大盤沒問題，例如深中和石廈的一房學位房。運氣好如果買到學位被佔用的學位房，價格會更低，利潤空間更大。有買房問題的朋友可以留言。
提問：廣叔您好！總價在七百萬以內，怎麼選最好？我人不在深圳，這幾天看房看了很多，南山已經很難找到合適的房子了，諾德和鼎太現在都太貴了，看了心語家園和心語雅園，還有陽光花地苑，瑞景華庭，勉勉強強還能夠上兩房，現在買不知道會不會太追高了，有點猶豫。會不會高位接盤？
回答：你好，幾乎每年都會有很多人問這個問題，怕高位接盤，結果房子還不是年年漲。要知道買房買的是土地的價值，而不是房子本身。要忘掉過去，重新審視，給房子一個漲價的理由。不要焦慮、不要焦慮、不要焦慮，做好明確的買房計劃，用排除法來進行選擇，600萬買購買力外溢的片區，如西鄉、龍華、民治三房或者買購買力回歸的南山、福田第二梯隊的學位房，具體選可以參考會員群的精選推薦。
提問：你好廣叔，本人剛賣掉龍崗的房子，手上資金量500萬，個人較注重居住舒適性，想買個剛需改善盤，在保值同時提高生活質量。生活半徑在筍崗及龍坂片區，不太考慮南山中心及寶安。目前有以下幾個方案： 1，先租房，持幣等待筍崗萬象食家項目，筍崗未來據說潛力較大，請問該盤是否值得等待？ 2，一步到位：想辦法5成做3成，購買改善型大戶型，目前心儀港鐵天頌1200多萬的複式戶型，其次還考慮觀瀾城建仁山智水，西麗寶能城。 3，力所能及：直接買個800左右符合預算的剛需盤過度，目前符合預算的重點考慮龍華上塘片區及坂田南片區的中小戶型。 請問老師比較推薦哪個方案，盼覆，感謝！
回答：你好，自住考慮可以買筍崗。羅湖目前在大力舊改，紅嶺路沿線規劃為深圳未來的華爾街，筍崗是一個重點舊改區，原來的倉庫廠房是很容易推動舊改的。 可以關注筍崗、水貝、湖貝舊改輻射區，並且帶有深圳小學、翠園東曉、螺嶺這些名校的學區房，增值潛力更大。 自住+投資考慮，多關注龍華，港鐵天頌、特發和平裡、潛龍曼海寧、水榭春天都是不錯的選擇。 觀瀾城建仁山智水，西麗寶能城不推薦。
以上為「廣叔談房」微信公眾號粉絲提問精選