復工以來，除了地產營銷人，融資口的地產人也十分忙碌。一TOP30房企融資口的人告訴明源君，現在能拿到錢，獎金幾乎是以前的兩倍！
為啥？因為缺錢啊！可是，前不久，軟銀卻對自如、貝殼找房分別投資10億美元，合計20億美元！
這跟傳聞黑石87億美元收購某以運營見長的房企的邏輯又有不同。因為孫正義是一個科技的信徒。自如和貝殼找房就是典型的靠技術和數據驅動的公司。作為全球最大的私募股權科技投資基金，軟銀願景基金早就成立了專門的地產科技投資部門，3年內PropTech（房地產科技）投資總共超過150億美金，此次進軍中國房地產市場是軟銀全球房地產布局的一部分……
近年來軟銀及願景基金在全球房地產市場的投資
來源：睿和智庫
由於房地產是世界上規模最大的資產類別。科技對房地產行業的改造具有無限性，技術的哪怕一丁點改變影響到的市場也將是巨大的。其在增量開發領域，可以提高效率，降低成本，同時帶來產品的溢價；在存量領域更是可以大展身手，催化新的商業模式。
除了是科技的絕對信徒，孫正義還信奉「投資趨勢，比投資公司更重要」。數據表明，2017至2019年，中國在房地產科技領域始終遙遙領先，是亞太區最大的投資目的地。孫正義正是看到了這一趨勢。
未來行業是資本的競爭，更是科技的競爭。近些年來，各個有遠見的房企也在紛紛布局地產科技，增大行業的科技含量，拓展新業態。目前，一些賽道已經被佔領，但是，依然還有不少賽道等待著挖掘。房企將在科技上展開搏鬥，勝者愈強，敗者退場。
科技已貫穿增量開發全產業鏈
既提效降本，又提高產品溢價
前段時間，電視劇《安家》熱播，有人給房似錦算了一筆帳，她在整部劇中的佣金大概是200多萬元，鑑於一般房產經紀人的提成是30%~50%，店長可以到50%左右，因此，房似錦的年薪大約是100萬。
百萬年薪，豪車開道，讓很多人看得心裡直痒痒。可是，錢哪有那麼好賺。根據深圳房產中介協會的數據，深圳房產中介年平均籤單量還不到1，即1年賣不出1套房！大部分中介帶客看完房就沒有然後了。
「從南走到北、看房跑斷腿」、「路上2小時，看房5分鐘」……效率很低。如果能網上看房，成本可以大幅降低。
早在前幾年，VR看房已開始出現，但更多只是噱頭。可是，今年的疫情使大家很長一段時間沒法出門，VR看房變得流行起來。
雖然房地產一直被認為是重線下的領域，但實際上圍繞房產而生的大量精準信息需求對交易本身十分重要，甚至可以左右交易。
VR全景看房不僅方便，還為看房者節省了出行成本，對企業而言，提高了運營效率，提升了看房者體驗，也節省了人工成本。
目前，TOP200房企已有150家左右在線「雲賣房」，可是成績差距巨大，有房企一個月能賣出去幾百億，1個小目標都沒有，除了品牌、在市場上聲量的差異，跟前期在技術上的投入也有很大的關係……
這只是科技對房地產影響的冰山一角。
早在十幾年前，科技已經被運用在房地產領域，不過那時候更多的是差異化競爭的需要，比如，朗詩的綠色科技地產，可以提升產品溢價……
如今，這已經不是少數企業的選擇，而是成為整個行業的必須。這裡面包含了兩個層面——
對消費者來說，要能夠給他們帶去有價值的產品，比如科技住宅、智慧社區等，這些需求原本就存在，後疫情時代，這種需求勢必進一步放大。
對房企來說，通過科技賦能，增強內部的協同，在項目開發和企業運營過程中，能夠提高效率降低成本。
實踐證明，利用地產大數據幫助評估項目，可解決傳統投資定位人為因素幹擾，且降低評估時間成本60%以上！利用區塊鏈技術對目標項目進行全面盡職調查，保證交易安全，等等。
以拿地為例。眾所周知，地拿對了，一切就對了。可是，現在的土儲進入長周期增長幅度不夠。如果拿的不對，有可能你的地過兩年，不僅沒有增值還貶值了。
未來必須是要精準投資才行，而不是靠膽子大、敢賭。誰最了解市場？一線迎接炮火的人算是！但僅靠人不夠了。因為市場變化太快，特別你新進入一個城市，你此前經驗未必管用。
地產項目的成敗，85%取決於拿地；項目成本的控制、非品牌溢價，80%取決於設計。強排階段的人力消耗很大。一些千億房企每拿下1塊地的背後，是做過強排卻沒拿的30、50塊地，這些全靠人力完成，消耗很大。在研究地塊的過程中，也容易出現錯誤判斷，造成高風險。設計階段你很難窮盡所有方案。
這時，科技就顯得至關重要。藉助科技手段，只需地塊的大小、形狀、以及企業產品系的一些限制性規定輸入系統，系統就可以自動從幾千種方案中挑選出貨值最大化的幾種方案，而且耗時只有傳統方式的1/10左右。
拿地之後，施工過程中，同樣有各種科技手段可以應用。比如無人機土方測量，通過自動化、端到端的無人機數據應用和軟體算法，為項目高效輸出更精準的土方測量報告，可指導項目的土方工程招標，或監測土方施工進度，甚至作為工程量結算依據。一個20萬平方米的工程項目為例，無人機只需30分鐘就能完成精準的自動化數據採集，而人工測量則需4-5天。
旭輝總裁林峰曾多次表示，未來房地產行業要成為製造業。我們知道，低端的製造業是沒有前途的，而要走向高端製造，必須依靠科技。
在小說《三體》中降維打擊是指高等文明對低等文明的一種打擊，如今在地產行業，善用技術的房企對遠離技術的降維打擊也正在進行。
科技在存量領域的應用場景更廣
而且為房企創造出新的商業模式
地產科技在存量領域的應用更加廣泛。如果說，其在增量開發領域只是提效降本，以及打造更有品質的產品，那麼在存量領域，其除具有上述功能之外，還能培育新的商業模式。因為存量領域，有著極為豐富的應用場景。
▲來源：好租
至今，仍有很多人覺得長租公寓不賺錢，但自如的房源數量早已突破100萬間，遠超其他同行。難道是錢多得慌？！
這就是左暉厲害的地方。自如與鏈家、貝殼、願景的聯動，實現了居住從租到買、從少到老、從交易到服務全覆蓋生態鏈布局中重要的資產管理環節。而通過科技的放大鏡，其威力被數倍放大，成了百萬億級住房資產管理生意！
這也是軟銀20億美金砸向自如和貝殼的原因！
在2019中國房地產科技論壇上，仲量聯行亞太區營運長Albert Ovidi指出，在商業地產領域，未來可以通過人工智慧做分析，幫助客戶判斷標的估值是否合理，並通過科技手段提高樓宇價值。此外，AR、VR等技術還可以幫助租客更合理布置空間，提高空間利用效率……
比如，在物業管理領域，未來一棟樓，可以開發一套智能清潔系統，由機器人替代清掃，還可以由機器人實現巡檢。
物業領域引入科技的一大背景是，人力成本的上升以及勞動力斷層。2019年整個物業行業就業人口達1000萬人左右，其中大部分是保安、保潔等基層員工。未來，年輕人很少願意再從事這類工作。
而且，在面臨新冠病毒這樣的疫情之時，機器人也更加的安全。比如，星河產業集團就使用智慧機器人對辦公樓進行消殺。
以上這些，其實都是比較基礎的應用了。更多的應用，還有賴於運營商們積極的探索……
凱德中國有一個很大的團隊是專門做數據的，凱德集團華北區域總經理袁嘉驊曾在演講時表示：凱德最擔心的競爭對手不是大悅城、萬達或者萬科，而是阿里、騰訊或者京東。為了不在接下來的洗牌中被洗掉，凱德必須要更多的讓科技為業務賦能。
▲來源：袁嘉驊演講PPT
2019年5月浦江創新論壇上，凱德集團總裁兼中國區執行長羅臻毓表示，智能化樓宇、智慧購物中心、智能社區、未來辦公業務均已在凱德各項業務中推進實踐。
這一點在自如也體現得十分明顯。據自如COO梁佔華介紹，自如一直以來都在不斷的用科技手段來簡化和提升入住的體驗和轉化訂單交付的流程。
自如將智能門鎖、智能電視、洗衣機等全部都整合到了一個APP裡面，通過手機就可以遙控家裡所有的東西。租客在網上看了房子、電子籤約之後，密碼鎖密碼就會自動發到租客手機上。租客住進去之後所有的管家服務、保潔服務全部在APP上解決，直到四百多天租完以後退回租金走完。
這樣做的好處是，線上可視。北京自如有四五十萬間房子，每間房子有幾個插座，插座在哪裡，都有明確的數據，一個插座壞了，可以馬上知道那個插座是什麼型號的，迅速購買更換。同時，通過人機互動的方式把規模效應、數據積累下來，可以知道租客的喜好，更好的提高他的體驗。比如可以跟電商合作，租客買了東西，即便人不在家裡，東西自動就放進冰箱裡了。還可以買一個電影的版權推給租客，因為幾百萬租客的規模，基本相當於是一二院線的感覺了。
類似的事情，早在2015年社區O2O火熱之時，很多物管公司就已經在幹了。如今，社區O2O的概念已經不火，但各房企旗下物業公司的增值服務收入佔比卻不斷攀升。為何？因為從現在的體驗來看，科技對整個房地產行業的改造最深入最系統的就是物業。因此，去年以來，上市物業公司的股價飆升。碧桂園服務等物業公司的動態市盈率甚至比騰訊的還要高！
憑什麼呢？因為藉助科技，其發展邊界被大大拓寬了。不僅小區，商業樓宇同樣如此。
比如毛大慶就曾指出，優客工場物理桌子只有三四萬張，但後臺APP線上用戶有14萬人，很多用戶買優客工場商品包，未來線上收入可能達到30%左右。
這麼一來，其商業模式都被大大改造甚至顛覆了。當然，這不是一蹴而就的，需要長年累月的積累。比如普洛斯給寶馬提供了數年的汽車配件的配送物流服務，最後給寶馬定製研發大樓。因為普洛斯掌握了寶馬中國的豐富數據，它可能比寶馬更懂得寶馬需要什麼樣的大樓。
目前地產科技已進入3.0時代
有諸多賽道，開發商可以發力
PropertyWeek的一項調查顯示，2017年-2019年，分別有91%、95%和96%的受訪者認為，未來五年科技將會對房企的收入產生重要影響，逐年上升。
GSMA中國戰略合作總經理龐策認為，未來住宅地產、商業地產、產業地產，都將與智能化結合在一起。到2025年全球物聯網連結總數將超過250億，其中增量最大的一塊將是智慧樓宇。而隨著5G的到來，新技術將帶給人們更好的服務。
中國未來每年增量和存量規模在30萬億的水平（新房銷售、二手房銷售、租賃、物業管理等），空間巨大。誰能領跑？這要看我們現在所處的位置。
牛津大學教授安德魯鮑姆(An-drewBaum)在其《PropTech3.0:房地產未來》報告中，將PropTech劃分為三個時代：
1.0時代，PropTech只用於數據分析，是輔助工具；2.0時代，開始助力交易服務（比如中國的搜房網、美國的Zillow）、智慧建築（比如綠色建築、整體智能家居系統）、共享經濟（國外的Airbnb，國內的優客工場等）。1.0時代已經過時，2.0時代的位置已經被佔了很多，機會相對已經不大。
不過，如今，PropTech正進入3.0時代，其關鍵詞是區塊鏈、人工智慧、機器人。
如今，房地產大開發時代將逐步過渡到不動產時代，不動產時代服務為王，最好的服務應該是科技賦能的智慧服務；不動產時代的大蛋糕包括交易、資管、數據服務等。這裡面，有些非房企擅長，但有些領域房企很有優勢。
比如，近年來，越來越多的房企在做二手房交易，藉此可以實現物業服務閉環。上規模的開發商，除持有大量的寫字樓、酒店之外，近年來還積極布局長租公寓。
▲來源：好租
相比自如、貝殼這樣的平臺公司，房企可能少了那麼些網際網路的基因，但是其同樣有自身的優勢，那就是涉及的產業鏈更長，應用場景自然也就更加豐富。這裡面，就有大量的機會。
孫正義篤定，未來是AI的時代。存量管理領域，物業管理、租賃等，有著區塊鏈、人工智慧等豐富的應用場景。
商業地產中，利用物聯網、人臉識別技術，準確地識別用戶，通過人工智慧計算，便可以為管理者提供營銷、人員管理、數據信息服務。
比如，龍湖試圖構築這樣一個場景：買不起房的年輕人租冠寓，到天街消費，有購買能力的時候買龍湖的房子……這裡面需要大量科技的加持。
要知道，自如能做這麼大，除了資本科技的驅動也很重要；大悅城能做這麼好，除了會搞各種主題、創意，背後的大數據系統也起了十分重要的作用。而這些，還在不斷迭代。
即便是增量開發領域，同樣有著豐富的人工智慧應用場景，比如建築機器人。綠地2017年涉足了機器人領域，至於碧桂園，早已去年的年度會議上指出，已經在生產適合機器人使用的鋁模、頂架、爬架、牆板，並計劃在今年大量投入使用。
小結
行業還在加速分化，因為其不僅在深度資本化，還在快速科技化。如果前者代表佔有資源那麼後者則表徵效率。
在行業由粗放走向精細，由增量轉軌存量的當下，運營能力足夠強其實是不太缺資源的。無論是增量開發，還是存量運營，都有大量項目等著你去接盤。
比如平安不動產計劃在長租公寓的資管規模要達到2000億，它並不是自己去幹，而是自己投錢，運營交給合作夥伴。增量開發領域，類似例子也比比皆是。
與此同時，一些佔著大量資源的大魚，最後卻反而被人給吃了。手持大刀長矛，怎麼跟人家的精確制導競爭？要未來行業更多的是科技的競爭。落後者，將很容易被降維打擊。（作者：明源地產研究院執行主編、存量地產首席研究員 艾振強）