我是廣叔談房，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房導師，目前為提供買房最佳解決方案。廣叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下為「廣叔談房」微信公眾號粉絲提問精選
提問：廣叔你好，本人有70萬在深圳哪裡買房，在大亞灣也買的一套3居，在大亞灣有貸款記錄，現在，在深圳居住的是公租房，怎麼布局，請廣叔指導，是名額呢？還是買商品房呢？是否大亞灣的房賣掉，還是繼續持有，我在龍華上班
回答：你好，大亞灣屬於旅遊地產，惠州海岸線綿長，任何時候都要打骨折才能從眾多豬對手中脫穎而出。儘早出手 建議放棄安居房，時間成本和機會成本。 大亞灣出手之後，深圳把資金擴充到100萬以上，全款抵押的方式入手深圳，找墊資公司配合。 也可以5+2模式，加2成信用貸。 龍華上班關註上塘板塊。
提問：廣叔好你，如果首套房貸款買的公寓樓，會影響我後面購買住宅樓的貸款嗎
回答：你好，公寓不佔房票，如果是商業性質的貸款，不佔貸票。如果是住宅性質的貸款，佔貸票，以後再貸款算是二貸。 公寓漲幅弱，維護成本高，出手稅費極高，首套房不建議買公寓的。
提問：你好廣叔，不懂操作不懂付費！見諒！本人36歲，深戶三口之家，孩子在讀育才二小四年級，自住文竹園二期，貸款130萬左右，個體經營，今年情況不太樂觀，收入暫不考慮進去。鑑於目前深圳樓市環境，綜合關內老破小與關外新盤次新盤價格差在縮小的情況下。也看到您關於育才系的看法。各方面因素考慮換新。1，文竹園繼續持有再等漲幅，加按揭槓寶中小戶型4到5百之間。三年後兩套合併一套換大房，求整體跑贏大勢。2，拋售文竹園買關外宜居新盤，兩年後交房，要在蛇口租兩年房為孩子上學。3，按兵不動。謝謝建議！
回答：你好，蛇口樓齡分化，老盤不值得投資，漲幅也跑輸周邊次新。 如果最終還是要回到蛇口，建議現在淘蛇口次新盤。比如：南海玫瑰園和雍景灣。 另外太古城、海境界也可以考慮。
提問：廣叔好，不知道您是否了解深圳？ 可否分析一下碧海是否適合投資+自住？謝謝
回答：你好碧海還不錯的 碧海實際上可以理解為低配版的寶安中心，不論從片區品質、配套、交通都差寶中一到兩個檔次，但由於房價也便宜一些，所以對於有總價約束的小白領（稍微有錢一些的小白領）來說，碧海是寶安中心的替代品；之後前海的產業（特別是大鏟灣）也會利好到碧海； 但由於碧海片區已經大體建設完成，而寶安中心還有大片的空地以及歡樂海岸2.0規劃。
因此未來碧海和寶安中心的差距會進一步拉大； 至於很多人關心的飛機噪音的問題，其實對於小白領來說是可以完全可以接受的，不構成折價因素；但如果未來房價再上漲50%，碧海就需要改變定位服務於低端金領的改善需求，對於挑剔的金領來說，飛機噪音可能會帶來一定的折價；
因此，碧海有潛力，可以跑贏大勢，但不如寶安中心，也不如前海； 還有大家關注的騰訊科技島，目前看來要真正等到騰訊入駐還有至少7年時間，且入駐人員規模也是未知數；入駐之後，碧海片區的租金必定會迎來大漲（特別是富通城）。
提問：廣叔好，如果總價控制在400-500萬左右，以下房源應該怎麼排序？謝謝十三大。 麗港灣小兩房 富通城三期兩房\/小三房 招商果嶺2房 陽光棕櫚電梯1房\/小2房 星海名城小兩房 沙井海岸城（打新盤） 陽光花地苑1房
回答：廣叔您好，這幾個盤比較推薦海岸城和富通城 能買2房就別買1房，1房溢價太多 當然也要看項目的具體入手價
提問：廣叔，請問買公司名下的住宅房，稅怎麼收？在廣州
回答：無論是普通住宅還是非普通住宅，只要是以公司名義購房，均需按照房款的3%繳納契稅，不享受稅率減半的優惠。 公司買房屬於公司購置固定資產，沒有條件限制，公司買房需要提供的資料與人個提供的資料不一樣，繳納的契稅稅率不一樣。 以公司名義買房，先註冊一個公司，後買經營性用房，但實際用作居住。這種購房方式，繞過了限購政策，只要財力不受限，可全款買多套房。全款買完做抵押。
一、需要提供的資料：
1、對方營業執照；
2、組織機構代碼證；
3、法人身份證；
4、董事會購房決議；
5、全體股東及法人同意售房委託書；
6、買方系國有企事業單位的，應提交上級單位同意購買的批准文書 ，或由國資管理部門出具的意見。
二、契稅：
商業房或公司產權購買執行契稅全額徵收：總價*3%，不能減免。 以公司的名義買房不受政策限制，房子屬於公司資產還可以衝抵一部分費用，合理的操作方式能夠避開稅費，比如以股權轉讓方式過戶。如果以公司名義買房，需要提供以下資料：營業執照副本、組織機構代碼證、法人身份證複印件。
個人購房貸款容易辦理，大多數銀行都能接受並且還有一定的利率折扣。如果有孩子上學，還可以劃片派位。辦理交易手續，稅費簡單，並且金額相對比較小。 公司名下的房子想要出售，必須滿足兩個硬性條件：公司沒有債務並且繳完了應繳的稅。與一般的商品房有所不同，公司名下的房子在出售前需要結清房產稅和土地使用稅，而且這兩 個稅要求公司每年都要繳，自行申報。
考慮投資屬性多過自住屬性，可不自住，月入3W。目前有考慮：1.南山星海名城五期小兩房，單價10w。靠近前海，看中後期升值。2.前海諾德假日花園小兩房，單價12w。3.龍華壹城中心3房，單價7w。可兼顧自住。4.福田金地名軒。上下沙舊改區域。或者有別的推薦的麼～
提問：你好，廣叔，預算總價500萬，（剛賣掉福田一房，這次為置換，五成首付），單身妹子，考慮投資屬性多過自住屬性，可不自住，月入3W。目前有考慮：1.南山星海名城五期小兩房，單價10w。靠近前海，看中後期升值。2.前海諾德假日花園小兩房，單價12w。3.龍華壹城中心3房，單價7w。可兼顧自住。4.福田金地名軒。上下沙舊改區域。或者有別的推薦的麼～
回答：你好，諾德 前海無缺點知名神盤，隨時有錢隨時買，一直在漲 星海名城 前海北無亮點剛需超級大盤，但是現在價格也漲了 壹城中心，龍華區地標性住宅，是龍華老城區最吸睛的盤，沒有之一。
這個小區有優勢：
1、高贈送，利用率普遍超過90%。
2、配套齊全，學校、商業、地鐵（共十區，但是只有九區算地鐵房）；
3、次新、鴻榮源品牌；
4、稅費低，因為2015年首開，登記價高而且漲幅不大。
5、價格也親民。 劣勢也很明顯：
1、體量確實太大了，而且附近舊改太多，一手砸盤，二手價格也一直上不去，簡直天量供應；
2、本身離地鐵較遠，加上四號線交通擁擠，依靠地鐵上班不方便（9區稍微近一點），而且全部入住道路交通勢必擁堵；
自住可以買，投資一般般。
金地名軒以前分析過，是個冷盤 其實金地是個我特別喜歡的房企，有一種慵懶不著急的氣質，上班基本是965，所以這些年擴張也很慢，公司大本營金地工業區的舊改都遲遲未動。
沙尾這一代是小工廠和城中村雜處，金地工業區相比已經是容易舊改的板塊，並且確實有預留教育用地，規劃建一座九年一貫制的學校。 那麼金地名軒這個盤能不能買呢？ 獨棟次新樓、無花園、周圍的城市界面依然是多層的工廠。因為通常舊改的周期是以5-10年計算的，剛上車的急富青年不適合買這種，手裡有兩三套了，買一套這個做點風險投資是可以的。
當然從總價控制的角度，金地名軒受到綠景藍灣半島的壓制，這就是很多舊改傳聞片區的常態，買家總是比賣家要後知後覺。 這幾個盤對比，優先諾德，會很穩！
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