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提問：房姐你好，我新加入你的星球，已購會員，相見恨晚。本人家庭非京戶，持有北京居住證。目前在西直門舒至嘉園（又名大隱名座）持有一套148平米的大三居（改四居），塔樓，西南向，目前有買家出價到1150萬左右，但是本人很糾結是否賣掉該房子。急盼房姐點撥。問題1:因為有兩娃，大娃2022年就要讀小學了，如果從學區角度考慮，舒至嘉園是否值得持有。不是很了解望京和天通苑的學校。問題2:按照置換改善計劃，考慮總價1200萬左右的次新房（包括各種費用），領秀新矽谷的152平四居洋房和國風上觀的四居190平米、大西洋新城複式150平米三居可以夠得著，哪個性價比更高？還有其他樓盤推薦嗎？（考慮學區和環境）問題3:按照北京買進二套房計劃，給老人住或出租都行，了解過天通苑西苑三區頂復238平米650萬左右，一梯兩戶，是否可以購入？也了解過望京西園三區，估計700萬能購入小三居。哪個更值得購買？問題4:因為沒有北京戶口，考慮孩子教育問題，過去一年的計劃是想去其他城市定居，所以看過深圳和海口的房產。目前老公深圳戶口，本來想等資金到位後買進深圳光明區的中海寰宇時代，結果被7月限購政策整的措手不及。所幸親戚還有深圳房票可以借用。什麼時候入手深圳房產合適，需要等我三年後夠資格還是最近1年內借用親戚房票？問題4：本人剛辦了海口落戶，本想搶海口市國貿地段的華潤悅府140平三居，300萬預算，這個選擇是否合適？海口還有其他樓盤推薦嗎？問題5:本人自知手頭子彈有限，年收入不算高，所以這些房產投資選擇只能5選1，還請房姐指點迷津：A北京大隱換成其他品質小區，全款買進，無貸款壓力；B北京大隱不換，買進天通苑二手房；C北京大隱換新品質小區，全款買進，再抵押jyd，買進新小區附近的小兩居；D北京房產一套，通過抵押jyd買進深圳房產一套；E北京房產一套，無貸款，全款買進海口一套？
回答：西直門看著很中心，但從購房的角度，不是個好地方。你有學區需求+非京籍，最好的選擇就是去朝陽方案建議 賣掉舒至嘉園，望京全款入一套自住標的 比如 融科橄欖城 抵押後 再入一套小標的學區房出租抵部分月供，例如 南湖東園二區 屬於望京陳分的學區。深圳不建議這兩年入，由於新限購政策，短期購買力不足 後市大概率陰跌。過兩年再入都來得及。海口不要買高總價（300萬以上）的CEO盤。 推薦對比看下海口觀瀾湖上東區二期、華僑城曦海岸、恆大海口文化城（住宅）
提問：房姐，您好！2019年底回國，2021年1月份戶口下來（人才引進）考慮入手一套婚房作為自住，兼顧投資，總價1000-1500萬。最近看了棕櫚泉的大兩居室（1300左右），公園大道3居室（1500左右），亦莊遠洋天著（大平層260平 1100左右，小聯排1500左右），大興瀛海海晏春秋（上疊1100左右），宋家莊金茂府（133平1300左右），常營龍湖三居室（1000左右）。本人考慮在朝陽開一家brunch餐廳，老婆在北鑼古巷附近。未來2年內有生小寶寶的計劃，父母都是外地的，以後可能會來北京，但是現在年齡較小，近幾年不會在北京常住。1、棕櫚泉位置好，小區環境好，地鐵近3號線，上班和以後開店經營方便。2、公園大道層高高，戶型更喜歡一些。3、遠洋天著，開車方便直接上京滬高速到鑼鼓巷50分鐘左右，戶型大，小區環境好。自我感覺離亦莊近，到國貿交通便利有一定投資價值。4、海晏春秋，離地鐵8號線近，直達南鑼鼓巷。但是周邊五號學校，且多為回遷房。南海子近（騎單車運動方便）5、常營龍湖，離地鐵6號線近，直達南鑼鼓巷，房子較新。6、宋家莊金茂府，離5號線近，上班乘地鐵最方便。有十一學校，但是單價比周邊高快一倍。且周邊居住密度大，回遷房多。因為第一次購買房產，想在居住舒適度的條件下，又想有一定的投資價值。最近也看了好多新樓盤，二手樓盤，一直在對比和糾結之中，沒有頭緒。房姐能不能在這些樓盤的居住環境，投資，學區（因為孩子以後上學還早，考慮程度最低），交通上給我一些建議？或者能給我提供一些您認為更好的樓盤嗎？
回答：公園大道是美式大草坪設計，戶型多樣，帶角和朝向差異，導致基本上也就和北京整體市場同步遠洋天著是公寓+別墅，環境很不錯，但增值方面比較弱海晏春秋周邊回遷房多，環境和配套好不了多少，不建議看常營龍湖這個價位偏高，後續上漲空間有限宋家莊金茂府CEO盤，高溢價，不建議棕櫚泉相對好一些，觀湖國際也可以淘一下，建議圍繞朝陽公園選籌
提問：房姐好，您能解讀一下國風上觀和寶星國際小區的優劣勢嗎？國風上觀大面積低層或頂層多少值得全款入手？
回答：國風的物業不行，挨著京密路，吵，而且關鍵是三居的戶型不行，不夠通透，餐廳彆扭寶星園窗外是SOHO，小區環境還行，周圍吃住行上班都可以步行，以前奔馳高管大多住這個小區。
提問：房姐好，老公是北京人，名下沒房，本人沒有北京購房資格。目前小家住在金溝河路5號院航天家屬院，房子在其父親名下。因為今年覺得全球經濟下滑，考慮可以趁此機會上車買房。小家成立不久，貸款月供可以接受15000左右，最好不超過2萬。首付可以再商量。現在買房應該是sfsd。兩人工作地點分別是五棵松和安貞門附近。目前還沒有考慮好是否買房，以及買在什麼位置，以什麼目的買房，希望可以幫忙推薦一些思路買房思路。多謝！
回答：有想法就上車，北京的房產何時都值得持有。現自住+保持，後期再置換，北京買房不要想著一步到位，很可能是你追不上房價的速度按月供倒推，200+的首付比較理想，看500+的標的，推薦 惠新西街 亮馬橋 百子灣
提問：房姐您好，新人首問：【一、基本條件】京籍首套，自住剛需，本人工作於知春路，愛人即將工作調整，大概率在西城區，有一定可能在東城區；預計2-3年要一胎，後續大概率要二胎。【二、房產要求】1、位置：鑑於二人工作地點，聚焦於西北片區（北五環內，西四環內）；2、小區：對學區無明確要求，對小區整體環境有一定要求，不考慮老破小，要求新盤或次新盤；3、價位：自住剛需，根據孩子情況，既考慮直接容納兩個孩子一步到位的豪宅，也考慮後續再改善的經濟舒適房產，對投資屬性無很高要求，不過對保值率（升值率）有基本要求；4、其他：周邊配套等無極明確要求，平均水平即可。【三、目標項目】高強度看了一個來月，新盤、二手都看了不少，目前比較傾向幾個新盤，具體排序如下：1、西釣魚臺御璽：【優勢】位置好、環境好、西三環孤品【劣勢】價位高（2200W左右），戶型一般（目前主要考慮G戶型，東西向，已無南北的，其他戶型要不然戶型不方正，要不然客廳朝西看不到玉淵潭）；2、九龍倉西城天鑄：【優勢】性價比高，升值空間大（1100W左右）【劣勢】位置一般，只有一層下越戶型；3、狀元村北京書院：【優勢】位置好，性價比不錯（1600W左右）【劣勢】無小區，高層塔樓、四梯十二戶，居住質量較差。【四、具體問題】結合以上情況，具體請問房姐：1、結合目前的大環境及未來走勢，我這種京籍首套，自住剛需的情況，應優先考慮新房還是二手房？2、除了上述三個新房，我們目前還看了四季青（頤和金茂府、融創西山一號院）國奧村（上林世家、美倫堡等）、亞運村（嘉銘桐城、遠洋萬和城等）、西直門時代之苑、學院路附近（逸城東苑、冠軍城等），請問是否有其他推薦的樓盤或區域？3、根據目前情況，應優先直接容納兩個孩子一步到位的豪宅（西釣魚臺御璽），還是後續再改善、靈活性更高的經濟舒適房產（西城天鑄）
回答：1. 現在的情況，這些地段的新盤基本都是溢價，你看重居住質量可以選擇新盤2. 奧森板塊可以看看，澳林春天的板樓大三居還不錯，還有 永定門 中海紫御公館自住品質也不錯3. 你未來幾年才要孩子，現在入豪宅沒有保值屬性，能帶來的體驗也有限，建議先看西城天鑄或者二手次新盤 自住+保值，未來家庭要做改善時再選豪宅，可進可退更好
提問：新人首問。房姐你好夫妻兩個人都是外地戶口，名下各有小房子一套，一套滿5，龍頭公寓開間。一套不滿5農光東裡一居，打算還是以LH的方式採買留下來兩個房子的指標，目前想置換龍頭公寓的，為學區為垂楊柳中心小學的房子，二居室或者三居室。龍頭為70年產權，但是一直跑輸大盤，賣的周期較長，我看過您的賣房的文章，我目前這個期間樓市交易頻繁，我也怕賣的慢，區域內其他樓盤上漲，我應該是適當降低預期？賣出？還是正常售賣，等機會？預計賣完後手裡有340到360的子彈，附近有松榆西裡的，2居或者3居室，價格在450～550之間，或者建業苑的價格在550左右，還算比較滿意，我只能是二套貸款了，請問這種情況我的選擇是否正確？如果想保留兩個房子，還有其他選擇沒？抵押我總覺的這個我玩不轉，風險太大。另外我看到4環外舊宮的2000年後的房子位置和價格還可以，比如宣頤家園，美利新世界，我置換成這裡的房子如何？價格在4萬，房子較新，位置還可以。您對舊宮這一代的房子有何推薦和評價？如何看待這裡位置比亦莊近，但是價格還沒有上來。謝謝。
回答：1. 思路沒問題。龍頭公寓可以適當降價賣，因為你是置換也是換籌。優質資產早上車才正確。2. 舊宮那個地方，老北京太多，很難發展起來。你看的這兩個盤一般不如 松榆西裡
提問：新人首問，請房姐指教：本人首房首貸，非京籍，目前手上子彈300，購房需求：兩居或者三局，因為家裡老人要去醫院治療，所以，考慮民航醫院最近的周邊小區，看了國美第一城、興隆家園，都比較老舊，環境一般，價格6萬左右，匹配下自己手上的子彈這個區域也就只能買兩居，目前6萬左右的價格，買興隆家園可以下手嗎，周邊還有什麼其他推薦的項目
回答：興隆家園跟隨的核心，其實是青年路。 興隆家園主要的缺點，在於和青年路有一定距離。 而興隆家園本身，南北跨度大，南邊的老區，已經直接望著高碑店地鐵。 南北兩頭，價值分析的思路不一樣。 南邊部分，則主要作為CBD東三環的通勤區，主要的商業配套並不在小區周圍展開。 小區周圍的餐飲生活配套還算齊全。 整體四平八穩，防止買貴。國美整體會更好點
提問：7月剛畢業，金融街某總行工作，目前單身。。今年受疫情影響人社部進度也有所影響，但是21年春節前後戶口應該能下來，所以最近趁入職前空擋瘋狂看房，主要想居住和學區兼顧，2居，有點問題想請教前輩： 1、個人住房首付想控制在600以內，自己還是試用期，收入證明肯定要疊加父母的了，政策沒變的話應該可以滿貸303，也就是總價900左右。目前主要看了廣外片區，朗琴園和紅山感覺不錯，但就是套內70平左右的（房本85\/90平）基本都在950或更高。遠見名苑就是有些亂，二期獨立成小院似乎可以，優勢在於800-850即可拿下。具體戶型朝向我會再考慮，但不知關於小區的選擇大家有何見解 2、除了廣外，在西城，或者東城海澱，這個預算和居住需求還有沒有值得我去看的片區呢？個人是江浙三線城市考到中關村那兩家學校的本碩，個人經歷上對小學重要性不太看重，而且學習和特長可以親自輔導，工作也不忙。但初中最好能中等或以上學校，廣外就蠻符合.. 3、父母五年60歲退休後想從江浙小城搬到北京，北方親戚多些，而且有我在..自住房賣掉，手留80左右現金，大概還能有400-450左右用於購房，無學區要求，離地鐵幾百米那種，互相走訪也能方便，小區環境靠譜點。我個人想在豐臺或者石景山幫他們購置，基本不考慮貸款，80-90左右兩居。這個是最摸不到頭腦的，因為約束太少，大家對於看房片區有什麼建議嗎？我比較擔心前面900用掉，這裡只留400+是不是有些捉襟見肘？ 字太多，多謝
回答：1.買房先合計首付，你的總價對標範圍已經偏了。2.貸款不受打卡工資限制。3.朗琴園和紅山都是比較溢價的標的4.先算首付，才能算貸款，算目標標的範圍。5.石景山迴避，豐臺大多數地區都要迴避。
提問：房姐，首次提問，望解答！！！今年我爸媽把北二環邊的工房老破小賣掉，我手裡還有一套美景東方的一居，沒滿五所以沒動，手裡現在有800個左右，爸媽不到60都還有三年退休。問題有二，1.想買一套既能自住 小區較新居住環境不錯的三居也兼備投資溢價率不是太高的樓盤，我家完全不用考慮學區房，哪個區域的哪個樓盤能比較符合？我媽媽想在北四環亞運村或者清河小營附近買的話，有沒有推薦的樓盤能符合以上條件呢？2.我手裡的美景東方的房子上漲空間如何，如果近幾年出現房價上漲速率加快要不要出手？還是可以長期持有？感謝房姐，能在百忙中儘快解惑，我們也是準備騰房了，現在想確定具體買在哪裡好
回答：1. 清河和亞運村學區溢價比較多，推薦看奧森板塊 澳林春天、美倫堡、融域嘉園2. 美景東方，這個樓盤是附近不多的商品房，雖然房齡略老一點，但周邊配套交通都還可以，流動性也不錯，值得長期持有
提問：夫妻京籍，三套房（1套北四環自住，2套出租）；貸款還清。兩人分別在西二旗、沙河上班；孩子北四環附近上學。手裡子彈約450-500萬。買房主要想保值增值。1、現有資格買小米的萬橡華府小三居90平米，約450萬，這個房子是否值得買？買完租出去。2、如果用70多歲的老人資格買，是否只能全款？能貸款嗎？3、這個時候適合投資買房嗎？還有哪些房子適合買？4、另一方案：將北五環外的房子賣出去（約550萬），湊現金，買一套1000-1500萬的合院或疊拼，沙河、順義，哪個區域好？請推薦房子？怎麼貸款？最好離國際學校不遠。幾年後有可能搬過去住。這方案比買小房會花更多現金，還要貸款。哪種方案更好？
回答：1. 萬橡華府可以入2. 70歲無法貸款3. 如果考慮增值，建議貸款入一套望京或雙井900+的標的4. 別墅保值屬性較差，自住的話順義>沙河，其中孫河板塊相對好一些 ，可以看看 景粼原著 口碑還行。全款抵押入能做足槓桿，如果不想有月供壓力就用二套資格買
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