要說近期武清哪些購房板塊最火，那無非是商務區、黃莊和南湖這三個板塊了。對於南湖板塊樓市的規劃和個人預期，前不久八阿哥才噴過一篇，詳見《「通武廊」能讓南湖樓市「起飛」？我覺得不行》，不再贅述。今天準備和大家聊的是商務區和黃莊。
一 武清商務區
武清商務區是「園區化、集約化、高端化」的現代服務業聚集區。自2012年成立，發展目標是建成國際化的高端商務區。園區規劃面積5平方公裡，規劃建築面積600萬平米，預計總投資超過500億元，是規劃建設中的武清新城的核心區。
商務區及歐式生態風情小鎮整體規劃圖
圖片為網絡所得，紫色部分為教育用地，紅色為商業用地，黃色為住宅用地。
由政府網站規劃可以看出，武清規劃雲巴線路以武清城際站為起點，串聯整個西部新城核心區，最終抵達歐式生態風情小鎮。
這所謂的「整個西部新城核心區」，基本上可以理解為武清商務區吧？
目前武清商務區項目的主要賣點是緊鄰楊村一中，鄰近武清城際站，中央湖公園等商務區整體規劃以及西側的歐式生態風情小鎮。
實際上多數商務區項目距離城際站尚有4公裡左右直線距離，公交並不方便，很多地方不能直達，且等待時間長，打車則成本較高，自駕出行仍是首選。
雲巴一旦落實，從商務區採用公共運輸前往京津兩地的便捷性將得到大幅提升，對該區域樓市的利好也不言而喻。
2018年至今商務區及周邊宅地出讓情況
除了今年新城在凱旋王國北側拿到的地塊有40%溢價和3500㎡自持之外，其餘6宗宅地均為底價售出，且土地樓面價均在8500元/㎡以內。
商務區及周邊項目銷售情況
1、城投熙悅（春熙裡、悅和裡）主推145-149㎡三室，均價19500元/㎡。
2、香雍玖和和高層戶型88-120㎡，均價15500元/㎡；洋房戶型108-180㎡，均價19000元/㎡。
3、京能雍清麗苑小高層主推89-98㎡，均價16500元/㎡；洋房主推116-147㎡，均價19000元/㎡。
4、中建壹方九裡目前公布的小高層和洋房戶型包括97、109、128、143㎡三室，預計7月底開盤，目前正在排卡，排卡可享99折優惠，預計均價17000-19000元/㎡。
5、新城悅雋央著小高層主推94㎡三室，均價16500元/㎡；洋房主推87、107、125㎡，均價18500元/㎡。
6、雍鑫金科集美雍陽洋房主推87㎡兩室和147㎡三室，均價18700元/㎡。
7、北新玉龍灣高層主推92-105㎡2-3居，均價13500元/㎡；洋房主推89-126㎡戶型，均價14000元/㎡；聯排主推250、280㎡戶型，均價18000-21000元/㎡。
8、經緯城市綠洲武清二期高層主推86-118㎡2-3居，均價14000元/㎡。
整體來看，除了經緯城市綠洲武清二期和北新玉龍灣由於不同原因價位較低，城投熙悅（春熙裡、悅和裡）整體定位高端總價居高之外，其餘項目無論是產品、戶型區間還是價格都非常接近，競爭十分激烈。
商務區新房的主力價格區間大約在150-280萬之間，除了總價較低的小戶型房源是「北漂」最愛，其餘中等面積以上房源的主要客群來自於周邊改善，未來居住氛圍會比較濃厚。
=========================================================================
二 黃莊水城片區
黃莊街道位於武清城區南側、武清城際高鐵站東南側，板塊內水系豐富，綠化率高環境好，舒適宜居，因此也有水城片區的叫法。
黃莊片區整體規劃圖
體量巨大的武清城際站南廣場，包含商業、住宅、教育、醫療等業態，就在高鐵旁邊，一旦規劃落地，前途不可估量。
近日最新消息：武清城際站南廣場建設方案已報北京鐵路局審批，待批覆完成後履行建設程序。
交通：目前來看，黃莊水城片區已有的新房/次新房小區都在城際站東南，距離城際站直線距離在700米到5公裡之間，且無法避免要經由地道穿越鐵路。對於距離較遠的項目，公交車線路目前只有568路一條且發車間隔長，如非自駕車或電動車出行，交通仍然存在不便。
日常生活配套：目前水城商業廣場已有華聯生活超市和一些中小型餐飲配套，菜市場則主要集中在北部還遷房小區附近，但大型商業配套目前仍然是該區域的短板。
教育：目前黃莊水城區域僅有泉昇小學和泉昇中學（初中），但區域規劃會有一所高中+兩所初中+三所小學。最新消息，黃莊水城的濱河小學將於2022年投入使用。
2018年至今黃莊水城區域宅地出讓情況
是的，你沒有看錯，2018年至今，黃莊僅有一宗宅地出讓。2017年的武清土地熱完全體現在了水城，黃莊「六君子」拿低價格均在12000元/㎡以上，之後相關部門則大大減緩了黃莊水城區域的土地供應。
黃莊水城片區項目銷售情況
1、世茂國風雅頌高層主推89、110、120㎡2-3居，均價16800元/㎡；洋房主推135、150㎡3居，均價21500元/㎡；別墅主推195、225㎡戶型，均價25000元/㎡。
2、新華聯悅瀾灣小高層主推90-123㎡3-4居，均價18500元/㎡；洋房主推128-145㎡4居，均價21000元/㎡。
3、金科博翠灣高層主推104、115㎡三室，均價16500元/㎡；聯排主推220、230㎡，均價22000-26000元/㎡。
4、雋悅府高層主推85、95㎡2-3居，小高層主推98㎡3居，洋房主推115㎡3居，高層、小高層均價16000-16800元/㎡，洋房均價19000元/㎡。
5、金融街金悅府高層主推118㎡3居，均價16000元/㎡左右；洋房主推137㎡4居，均價18000元/㎡。
6、泉上文華洋房113-150㎡3-4居，均價20500元/㎡。
7、御湖莊園高層主推120、134、142㎡戶型，均價14000元/㎡；小高層主推115、143㎡戶型，均價15600元/㎡；洋房主推113-144㎡戶型，均價16800元/㎡；聯排別墅面積200-202㎡，臨水雙拼面積260-309㎡。
8、亞泰雍陽府小高層主推90、110㎡2-3居，均價14000元/㎡；洋房主推125、140㎡3-4居，均價16000元/㎡。
可以看出，黃莊「六君子」由於拿地價格接近，產品類型差距也不大，基本價位接近；而鴻坤（御湖莊園）拿地早成本低，且「水城」多數的「水」都給了Ta；亞泰同樣是拿地價較低，有底氣打出價格優勢。
目前黃莊水城片區的普通住宅部分，主力價格區間大約在150-300萬之間，且多個項目小戶型剩餘不多，主打百平米以上戶型，略顯尷尬。畢竟由於武清城際站和周邊環境優勢，前期黃莊水城主要吸引的是「北漂」為主的剛需購房者，雖然也有當地改善客戶考慮，但畢竟不如商務區吸引力大。
=========================================================================
三 最後說說個人想法
無論是武清商務區還是黃莊水城片區，都有很具體的規劃和利好，但也都需要若干年的持續發展才能得到證實。
對於剛需剛改來說，不必時時考慮抄底，普通購房者也沒有這種能力。更看重自然環境的，八阿哥更推薦黃莊；更看重未來繁華商業的則建議考慮商務區；對於投資來說，商務區優勢更明顯，畢竟其周邊規劃的商業、教育等配套更完善，又有可能存在的「通武廊」站點加分項，黃莊水城基本只有依靠城際站南廣場再掀熱度了。