降價、剛需成當前樓市兩根僅存"救命稻草"

2021-01-19 騰訊網

進入三月,隨著"上海之春"房展的開幕以及眾多新盤推出新房源,新一輪促銷也拉開帷幕。促銷優惠大多以特價房形式展開,"最低六折起"、"最高直降100萬"的標語可謂亮眼。連一些房產中介也按捺不住了,有中介公司推出"買房送雙人港澳遊"的活動。近期部分新房的優惠幅度普遍在達到20%-30%後便難有進一步下降動作,業內人士稱,短期內仍難以做到大幅縮小房價收入比的差距,但房價總體而言是可以有20%-30%下降空間的。降價和剛需儼然成了目前樓市僅存的兩根"救命稻草"。

參加房展不如直接降價

上海之春房展會作為上海樓市全年走向的風向標,從整體展會情況看,並不如預期所設想的熱鬧。一線房企熱情不高,主力樓盤紛紛缺席房展會。知名開發商之所以會選擇缺席今年首個房展,漢宇地產市場研究部經理付偉認為有以下原因:部分開發商認為,與其參加房展會還不如直接採取大幅降價策略來得更直接有效。

此前,網上曝出「招商地產被令全國性降價銷售」的消息,有微博還貼出了疑似招商局內部文件的圖片,迅速引發了眾多網友的轉發和評論,並引起部分媒體熱議。隨後招商地產發布聲明,稱招商地產以「招商局集團成立140周年,招商地產感恩回饋」為主題的活動早在2月份便已開始,活動已近1個月,市場反應良好。因為是面向市場的客戶回饋活動,在2月中旬活動開始之前,相應的廣告已在多地公開發布。網傳所謂「招商局集團」文件,經核實不是招商局集團下發的文件。之前的活動也是招商地產以此為主題,根據各地項目的實際營銷節奏推出的階段性優惠。並不存在招商地產被令全國降價銷售的情況。

「招商局成立140周年,招商地產感恩回饋」活動基本上到3月底結束,招商地產還沒有下一步市場優惠方面的計劃。在招商地產網站上,記者看到「招商地產感恩回饋」的參與項目有全國13個城市的20多個樓盤,涉及上海的是兩個別墅項目——佘山瓏原和招商海廷。其中佘山瓏原本周末將推一批新房源,其中有部分特價房,最低6折起,招商海廷的銷售人員則表示具體優惠要到售樓處談。

由於之前部分項目的「以價換量」效果明顯,因此近期樓盤大幅優惠愈演愈烈。根據上海搜房網的統計,3月又有6個項目加入了優惠大軍的行列。從優惠幅度上看,新增的優惠大多選擇了較大幅度的讓利,其中有兩個項目明確推出了9折的優惠,一個位於川沙的項目部分特價房源的報價相比之前降低5000元/平方米左右,而另一個位於羅店的項目甚至推出了最高直降100萬元的優惠。

「首付一成」成為現實

今年2月初本報的《樓經》曾報導過,有銷售人士預計,今年大量樓盤將面對「分期分批地付首付」這樣的局面。

一方面,面對限貸,買房人只能儘可能地選擇一次性付款了。但是畢竟手頭一下子拿不出那麼多錢來,只能選擇「分期分批」地一次性付款,即與開發商承諾,在一定期限內,分幾次付清全部房款,不辦理按揭。另一方面,新盤為了吸引購房者,也會與購房者協商首付可以慢慢到位,開發商甚至可以先墊付。

時隔一個月,本市在售樓盤中,已有不少採取了這樣的辦法了。寶山美蘭湖板塊某樓盤售樓處工作人員稱,購房者「首付一成」即可籤約,剩餘部分由開發商墊付,但購房者需在1-2周內將墊付部分返還,然後前往銀行辦理按揭貸款,「我們是因為要求籤約時間短才這樣做的,特殊情況下,還款時間可以延長,但三五個月是肯定不行的。」

位於嘉定新城的某樓盤採取的則是先付20萬元就可籤約的辦法,而按其1.7萬元/平方米的均價,首套房首付金額在50萬-60萬元之間。「剩餘部分我們可以先墊付,但一個月內購房者首付資金必須到位,然後去辦按揭貸款。」售樓處人員說,在專門的補充合同上會寫明,如果購房者逾期不還,將按日承擔一定比例的違約金。不過實質上,雖然一些樓盤聲稱還款時間長了不行,但如果是誠意度較高的客戶,在了解了對方情況後,延長至3個月甚至更長時間也是可能的。

中房信研究總監薛建雄認為,分期付首付,在這個當口已是很正常也很普遍的事了,「因為要求的籤約時間短,有些客戶確實短期內支付全部首付款有困難,那麼樓盤就先成交,而且還款之後再辦按揭,也不存在風險和問題」。

同策諮詢研究中心總監張宏偉則表示,「墊首付」從開發商角度而言無非有兩個原因:

第一、由於短期內資金壓力較大,通過為購房者短期內「墊首付」,套取銀行貸款,緩解由於持續調控而導致的公司財務方面的壓力;第二、「墊首付」為一種營銷手段,一方面作為一個新聞炒作話題,另外一方面也可以通過「墊首付」低首付比例的方式,吸引更多購房者購房,以此達到樓盤快速成交的目的。

但是這種模式也存在一定的風險,張宏偉坦言,付了一部分首付後,房價到底如何調整成為維繫這種墊資模式的一大難題。「如果開發企業擅自漲價,那麼,即使開發商承諾首付款項不用多付,那麼,首付以外款項有可能會因為價格的調整而變化。相反,在當前營銷市場環境來講,儘管樓市微調一直在進行,但是2012年房地產市場調控仍將堅持進行是一個既定的事實。因此,由於樓市調控處於調控常態化的市場階段,個案樓盤的房價由於推盤策略會動態調整,不一定一直處於上漲的通道,如果開發商在購房者首付一成之後降價,那麼,購房者的首付一成或首付款項是否相對變多了呢?」張宏偉如是說。

購房者看跌預期增強

面對開發商的打折和房東的「逆市漲價」,購房者並不買帳。「兩會」期間,中央樓市調控的堅決態度,讓購房者對於房價回落的預期更加強烈。

而就在近期,新房市場的打折似乎愈演愈烈,從外圍的剛需板塊已蔓延至市中心和豪宅板塊。近期就有松江的某別墅項目以6折價格開盤,內中環也出現多個優惠幅度高達50萬-100萬元的中高端住宅樓盤。從此次房展來看,剛需盤受市場認可度高,中端項目普遍還是不願放下身段。例如位於松江九亭板塊的「象嶼都城」、寶山羅徑板塊的「旭輝瀾悅灣」、寶山月浦板塊的「中冶尚園」等多個項目,展會周邊多組客戶進行諮詢,上述樓盤的單價普遍在1萬-1.5萬元/平方米,甚至部分房源打出1萬元以下單價,具有較強吸引力;而中端項目參展數量十分有限,除普陀光新板塊的「上海香溢花城」保持原先較大幅度降價活動(85平方米兩房總價立減50萬元優惠)外,其他中端項目都沒有太大幅度降價,因而諮詢客戶也相對寥寥無幾。

而二手房成交的主力仍然集中在中心城區,目前的一二手房價格走勢錯位,價格倒掛現象將從外郊環蔓延時中外環,甚至是內環以內。這樣的情形有可能將引發二手房市場更大的波動。對於近期二手房市場出現的漲價現象,分析人士認為這僅僅是單方面的市場反彈,或者是部分房東的誤判。建議購房者可以釋懷,目前存量房源的掛牌量充裕,伴隨著新房價格的進一步回調,二手房價格理應還有同步調整的空間。

三言兩語

購房者話房價:還是太高

今年首個房展會的「探市」意味相對濃重。對「房價將更合理」的預期,以及不少知名開發商的缺席,讓不少購房者仍處於觀望狀態。房價過高已是一個不爭的事實,但剛性需求的購房者也開始逐漸理性看待房價的起伏。

據上海搜房網數據監控中心就「房價合理水平」所做的調查顯示,近8成(79.6%)受訪者認為上海當前房價「還太高」。

而對於購房群體本身情況的調查顯示,逾7成受訪者家庭年收入在20萬元以內,而近9成(88.93%)受訪者可承受家庭年收入10倍以內,也就是總價在200萬元以內的房價水平。

■市民羅先生:雖然此次房展會開發商參展數量的減少並未影響其展會內項目的折扣力度,7.7折、總價立減50萬等特價促銷形式比比皆是,但參展房企所推特價促銷房源仍有噱頭意味。

■近期準備購置婚房的唐小姐:不太打算親臨房展會現場。去年「五一」、「十一」房展會都去參加過,感覺展會現場的樓盤折扣力度也不見得比售樓處來得大,而且現場工作人員很難全面介紹解答樓盤信息。

■市民王先生:我就是來看價格1開頭的房子的,2開頭的想也不想,送家具、家電?這有什麼用啊,價錢實惠一點才是真的。

■市民張女士:便宜確實是便宜一些,就是新房子實在太遠了。

「房價還遠遠沒有回到合理價位」

本周所有的業內人士都在談論的話題只有一個:合理的價位究竟是多少?

應當說,溫家寶總理在兩會閉幕式記者招待會明確談了房地產,他針對房地產所表達的意思總結下來其實是兩句話:第一,房價還遠沒有回到合理價位;第二,樓市調控政策決不能放鬆。這話也間接導致了當天地產股的暴跌。

於是,對房地產商來說,政策的含義就很清楚了:現在必須降價。接下來就自然而然地回到了開頭的問題:「合理的價位」究竟是多少?

應該說,價格是市場自由交易的結果,很難說某一個具體的標準算是「合理」。但從另一方面看,一般國際上商品房價格與平均工資之間有一個差不多標準。按照經濟學家謝國忠的說法,像北京、上海這樣的大城市,每平方米新商品房的平均價格不應該超過當地平均月工資的兩倍。也就是說,以上海為例,均價回落到1萬元以內,就算比較合理了。當然,這只是一家之言。

事實上,房地產商也確實有降價促銷的內在要求。國際知名評級機構標準普爾上周剛表示,未來六個月可能有更多的中國房地產開發商的評級被下調,因為不斷積聚的再融資風險將是主要的導火索。標準普爾在報告中預測,到今年6月,中國房地產價格同比將下滑10%。與一年前相比,多數開發商的海外銀行貸款成本和高收益債券融資成本都已經顯著上升,

中小開發商或許發現,自己越來越難以在市場上立足。

看起來,房地產開發商接下來的首要任務,是制定一個可行的打折促銷計劃。無怪乎已有開發商喊出了口號:割肉是第一,再下去是不計成本或不惜代價保命!

3·15維權

買裝修房:裝修標準勿忘白紙黑字約定好

張先生於2009年6月通過上海人才引進方式來滬工作,由於剛剛來滬不久,並無太多積蓄,因而採取了租房居住的生活方式,2010年1月他經人介紹認識了女朋友王小姐,因雙方都已到談婚論嫁年齡,雙方交往幾個月後便開始籌備購買婚房。由於雙方父母都不在上海,倆人又要上班,無暇自己裝修,因此他們決定購買開發商裝修好的房子。

雙方於2011年3月在房展會上看中了某開發商正在出售的上海某區一手樓盤,開發商的售樓小姐稱該房屋系全裝修房,拎包入住,交房時間為2012年1月,雙方覺得房屋價格也可接受,房型也不錯,於是開開心心的籤了合同,並按約支付了房款。2012年1月開發商果然如期交房了,但令小夫妻大吃一驚的是房屋裝修質量很差,與當初開發商口頭承諾的差距很大,於是小夫妻要求退房或賠償損失,但開發商稱按照合同辦事,不賠償不退房,但合同中並未約定裝修的具體標準,新婚小夫妻相互埋怨當初不該草率的籤合同。

評析:

根據我國《合同法》及相關司法解釋的規定,房地產開發商與購房者在籤訂《商品房銷售(或預售)合同》時可就房屋裝修的的具體質量(比如地板、瓷磚、塗料、家具所用木材、電視機、冰箱、空調、櫥櫃、煤氣灶、吊燈、電源、插頭、沙發等產品的質量、品牌及品級等)問題進行詳細約定,若雙方在籤訂合同時沒有約定或約定不明,事後也無法協議補充或按照合同有關條款或者交易習慣也無法確定,則針對質量問題,可按照國家標準、行業標準確定;若無國家標準、行業標準的,按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。

就本案而言,若開發商與張先生和王小姐並未就房屋裝修的具體標準有過明確約定,則只要開發商交付的房屋裝修符合國標、行標或普通標準即可,雖然當初開發商的工作人員曾口頭承諾的裝修質量高於實際交房標準,但因合同中並未明確約定,一旦發生糾紛,開發商不認可的話,對購房者極為不利,購房者以此為理由要求解除合同或要求賠償,一般很難得到法律支持。

律師提醒:

房地產市場雖經國家幾次宏觀調控,但房價至今還是未回歸到合理價位,對於普通老百姓而言,一般都是父母資助首付,銀行按揭貸款或全家傾其所有才能買得起。為此,購房者為了保護自己的合法權益,在購房時應注意以下幾點:

一、重合同,輕承諾實踐中很多售樓小姐為了拉攏客戶,做出很多承諾,購房者聽的很開心,籤合同時看到密密麻麻的條款也不注意,誤以為售樓小姐的承諾已寫在合同裡面;或發現合同中並無售樓小姐承諾的內容,要求補充時,售樓小姐又謊稱這是公司統一規定,沒辦法寫在合同裡面,你相信我們是大開發商不會騙你的等等花言巧語,但一旦雙方發生糾紛,法院審理案件時首先看合同有無明確約定,若合同中就雙方爭議內容沒有約定,且雙方事後也未達成一致意見,則根據"誰主張誰舉證"的證據規則,購房者應當承擔就自己所主張內容的舉證責任,若無法舉證,則將承擔敗訴風險,因此在購房時一定要重合同約定,除購房的一般條款外比如裝修標準、房屋結構、綠化、容積率、車位等也要約定在合同之中。

二、重政策,輕承諾現在國家對購買房屋實行限購政策,然各地限購政策不一,因此購房者一定要了解房屋所在地的限購政策,很多售樓小姐或為了拉攏客戶或確實不專業不懂當地限購政策對購房者進行誤導,因此購房者在購房時一定要先了解當地限購政策,若要申請按揭貸款的話還要了解當地的限貸政策。為了謹慎起見,建議購房者在合同中與開發商約定,若因限購限貸政策影響無法履行購房合同,則不構成違約,有權要求解除合同。

三、重證據,輕承諾實踐中很多開發商在購房者籤訂定金合同時約定購房者需承諾接受開發商提供的《商品房銷售(或預售)合同》的示範文本,不得要求修改,並且會向購房者出示該合同文本,雖然該條款有"霸王條款"之嫌,但若開發商在籤訂合同時已明示文本內容,則該約定有效,但購房者一定要保留該示範文本的複印件,並讓銷售人員在複印件上簽字確認,以便在籤訂正式《商品房銷售(或預售)合同》時進行比對,若發現內容有變化,可以此複印件作為證據要求開發商更正合同內容以維護自己的合法權益。

四、重資信,輕承諾由於現在銀行信用卡發卡和管理的不規範,盜用他人名義辦理和使用信用卡的情況時有發生,因此為了確保自己的個人資信良好能夠順利申請貸款,最好在購房前先到房屋所在地的中國人民銀行相應分行或支行查詢自己的個人資信,以確定自己資信的等級,千萬不要輕信售樓小姐所說的,他們與銀行有關係一切幫你搞定等美麗謊言。

賣房故事

「壓倉底」二手房也有春天

天氣逐漸回暖,二手房市場也出現了「小陽春」。記者調查發現,一些長期掛牌未成交的二手房房源被業主趁勢拿出來「翻曬翻曬」,竟然還取得了不錯的效果。

「從前年10月開始掛牌的房子,這個月終於成功出手了,還是到手價成交的。」心裡一塊大石頭終於落地了,潘先生感覺人一下子輕鬆了許多。潘先生此次成功脫手的是一套位於浦東藍村路板塊的小戶型房源,在限購令、房產稅等重量級調控政策出臺前,這類房源並不難賣。潘先生表示,從前年下半年開始,他感覺「高燒難退」的樓市調整的可能性越來越大,決定出售這套此前作為投資購入的二手房。「這套房是2008年上半年入手的,按賣掉的價格算,漲幅也超過一半了。」隨著限購令的出臺,潘先生開始了一段難熬的等待。「這次狼真的來了,我兩度調低了掛牌價,總價前後共折讓了7萬元,可仍然連著兩三個月沒有來看房的。」潘先生表示,此後雖然零星有意向客戶來談,但基本都以掛牌價打8折甚至更多的折扣往下砍,讓他難以接受。

轉機出現在今年2月份,隨著本市普通住房標準調整細則的發布,潘先生的房子從「非普通房」搖身變成了「普通住房」,成為新政策的最直接受益對象。「有時一個休息日要接待四五批看房客,感覺半個月裡面來看房的比去年一年還多。」潘先生坦言,由於同時有兩三組客戶表達了購房意向,確曾有過跳價的想法,但意向客戶似乎並不吃這套,出於儘快落袋為安的考慮,潘先生與其中一家願意承擔上家交易稅費的買家籤訂了買賣合同。上禮拜完成了過戶手續,普通房新標準很給力,雙方都省下了不少錢。雖然樓市有回暖跡象,但潘先生仍覺得自己賣得不虧,他打算將這筆房款投入中短期理財產品。「如果房價繼續跌,到合理的價位還是會考慮接回來的。」

記者從部分二手房中介機構了解到,此前鮮有問津的壓倉底二手房源近期陸續找到了接盤者。據21不動產上海銳豐西藏南路店分行經理張丹透露,分行近期成交了一套掛牌已久的南泰公寓二手房,該套112平方米的兩房房源最早於2010年3月即已掛牌出售,當時的掛牌價格約在290萬元,且業主打算將後續的交易稅費轉嫁給買家一方承擔。隨著此後市場政策面及整體行情的波動,樓市價格步入向下通道。由於房東對掛牌價始終堅持,該套房源此後少人問津。近期,業主打算置換新房子,於是借市場回暖之機將掛牌價格調整為248萬元(稅費各付)後,很快與一個同樣有"以小換大"改善需求的家庭達成交易。

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