來源 | 中城商業研究院、主講 | 姜星狄Cindy、整理 | 陳琳、羅麗媛
儘管疫情對商業造成巨大的衝擊，但同時也帶來一些新機會，倒逼著行業創新。直播帶貨、線上商城、線上招商會、地攤經濟、發放海量消費券等，都是疫期創新和疫後刺激消費的舉措。
那麼趁著這股態勢，中國購物中心下半年又將如何突圍？商業地產人該如何進擊？
2020年8月3日15點，由贏商網、中城商業研究院、贏才商學院聯合推出的《中國購物中心市場分析報告解讀》，與您共同分享「中國購物中心市場2020上半年回顧及下半年展望」。
報告內容來自中城商業研究院，中城商業研究院是贏商網旗下的專業研究機構，基於贏商網的數據及平臺優勢，聚合萬商俱樂部的專業能力及資源，對零售商業/商業不動產做最全面、最深入、最專業的研究分析，使研究成果得以作為商業經營者、管理者在戰略制定上的參考和依歸。
分享嘉賓是中城商業研究院研究總監兼首席分析師姜星狄Cindy。熟悉贏商網的小夥伴對Cindy應該不陌生，在多個贏商網主辦的大型線下活動，Cindy都給我們帶來很精彩的報告分析和演講。簡單地向新朋友介紹一下，Cindy是臺灣成功大學的MBA，在臺灣金融業從事投資研究10多年，然後到內地發展。曾任券商策略分析師、前20強房企戰略投資總監、外資諮詢商業地產獨立顧問等。目前她的研究領域包括：商業不動產企業戰略研究、商業不動產資產管理研究、商業不動產投資分析、零售/消費行業投資分析、國內外宏觀經濟分析，以及金融市場投資分析等。
而在整整一個小時內，Cindy從零售商業發展形勢、購物中心市場環境、購物中心業態特徵和購物中心品牌風向這幾個方面，作上半年的回顧和下半年的預判。
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一、2020上半年零售商業發展形勢分析與下半年洞察
○ 2020年中國有機會成為全球第一大消費市場
早在幾年前，已有機構預測2020年中國將成為全球第一大消費市場，但由於匯率及中美貿易戰等原因，還未能完全超越美國。但2020年下半年，與國內疫情持續控制得當不同，海外疫情形勢嚴峻，加上11月美國大選等政治不確定因素，根據中城商業研究院預測，2020年中國有機會超越美國，成為全球第一大消費市場，預測值約為42.40-39.93萬億元之間。
○ 社會消費品零售總額6月當月已大致回彈至去年同期水平
3、4月我國消費市場已有回溫，五一小長假加速推進，社零增長止跌回彈。2020年6月，社零總額為3.35萬億元，去年同期為3.39萬億元，基本恢復同比。而當月同比衰退幅度亦自3月的-16.6%，收窄至-1%。根據中城商業研究院預測，到了十一長假，如果海外疫情仍未得到很好的控制，居民將留在國內消費，這期間的消費動能值得期待。
○ 上半年生活必需品消費相對堅挺，汽車服飾品類受影響較大
可以看出汽車類消費同比下降最大，但其實是因為汽車品類因為單價比較高，消費佔比大，在無法出門、駕駛體驗、購買等情況下，出現大幅度的下滑是比較正常的。
二、2020上半年購物中心市場環境分析與下半年前瞻
○ 疫情中斷了全國連續131個月新購物中心入市的記錄
上半年全國新開購物中心（體量≥3萬m2）僅58家，新增體量共439.77萬m2，且6成以上集中開業於1月份（即疫情爆發前），中斷了自2009年3月以來，全國連續131個月有體量≥3萬m2購物中心新開業的記錄。
下半年擬開業購物中心數量約480家，少於年初調查的530家，且開業時間進一步向12月份集中靠攏，反映運營方對疫情存在反覆可能性的擔憂。但一般情況下，購物中心開業的高峰也多在11、12月，在今年下半年疫情受控的預測下，今年第四季到明年第一季度，新開購物中心的入市量將呈現爆發。
○ 疫情衝擊下，2020年存量增速料將降至個位數
除了增量，存量項目的情況也受到了衝擊。2015年-2019年購物中心存量同比均值為21.6%，2018年存量同比首度跌破20%，2019年則降至13.0%，2020年受新冠疫情影響，上半年大部分購物中心延遲開業（平均推遲9個月），預計全年存量增速將創史上新低，介於4.5%-7.5%之間。
○ 上海商業存量仍遙遙領先，重慶、成都發展勢頭迅猛
○ 疫情迫使項目延遲開業，2020年開業率將呈斷崖式下跌
增量、存量之後，關注開業率。2019年三季度起，受消費相關政策出臺所激勵，消費市場小幅回暖，購物中心開業情況也較上半年明顯改善，尤其11、12月開業家數大幅增加，使得全年開業率達54.2%，但仍不及2015-2019年開業率均值為68.2%的7成水平。
2020年上半年購物中心開業率僅20.1%，其中，僅東北、華北地區開業率較高。下半年在疫情逐漸趨緩的情況下，開業情況可望逐步轉好，預計全年開業率介於32%-42%之間。
○ 疫情令商鋪雪上加霜，購物中心空置率進一步攀升
有開業率就有空置率。2019年典型21城主流購物中心平均空置率均值自2018年的5.3%、升至7.2%，其中以二線城市平均升幅較大，2020上半年典型21城主流購物中心平均空置率均值9.2%，其中又以西安、蘇州、杭州等地升幅較大。
三、2020上半年購物中心業態特徵分析與下半年動向
○ 防疫機制限縮購物中心及商戶的正常運營，各業態普遍承壓
2019年，生活服務、文體娛及兒童親子業態呈擴張態勢，餐飲與零售業態則溫和收縮；
2020年上半年，整體開關店比自0.98降至0.71，主因受疫情防控影響，部分品牌商選擇關店以縮減成本，應對客流下降帶來的經營壓力。其中，兒童親子業態收縮最為劇烈，擔心兒童的健康安全令家長對前往購物中心卻步。
○ 零售-服飾：疫情加深行業整體困境，唯運動裝較具防禦力
2019年，服飾品類整體溫和收縮，其中，運動裝、家居服/內衣逆勢擴張，箱包皮具、特體裝收縮現象最普遍；
2020年上半年，服飾品類全部轉為收縮，運動裝上漲態勢受挫，但在各細分品類中的收縮程度相對輕，主因疫情增強民眾健康意識，運動鍛鍊需求增加，帶動對運動裝需求的提高；特體裝不改收縮態勢，但收縮動能減弱
○ 餐飲：複合餐飲逆勢擴張，休閒餐飲收縮情況最嚴重
2019年，餐飲業態整體處於收縮階段，僅燒烤/鐵板燒與火鍋品類溫和擴張，其餘品類皆呈收縮態勢
2020年上半年，複合餐飲在整體業態收縮的情況下，逆勢由收縮轉為擴張，對消費者提供一站式多元綜合的服務內容，為其帶來有利支撐；燒烤/鐵板燒仍維持擴張，唯動能放緩，因多為分餐制，安全性更高；休閒餐飲歷經較快擴張期，市場漸趨飽和，疫情期間加速向線上渠道靠攏，因而明顯收縮
○ 購物中心部分業態將因疫情產生「質」的變化
受到新冠疫情的衝擊，4月底仍有近五成購物中心的品牌商鋪尚未恢復正常開業，其中又以體驗業態受到的衝擊最為嚴重。新冠疫情改變了人們的消費習慣和生活習性，業態的體驗性、可替代性及數位化程度，決定了該業態的疫情抵抗力，而部分業態將在一定程度上歷經「質」的變化。
四、2020上半年購物中心品牌風向解讀與下半年潮流
○ 餐飲、美妝品牌發展勢頭強勁，服裝品牌明顯萎縮
上半年開關店比TOP10中，餐飲品牌佔6家，其中5家為飲品品牌；此外，上半年開店數超過20家的品牌中，WOW COLOUR、THE COLORIST、小鹿茶、茶百道、星巴克臻選、三隻松鼠、KKV、RELX、完美日記等共9個品牌均無新關門店，品牌發展形勢向好，拓店勢頭迅猛；
上半年開關店比Bottom10中，服裝品牌佔5家，其中4家為女裝品牌，主因市場趨於飽和、行業整體處於下行調整階段。
○ 品牌拓店集中扎堆華東，長沙、成都開店數量擠進前三位
從區域分布來看，上半年品牌新開門店以華東地區最高、佔比近4成；華中、西南地區分居第二、第三位，佔比分別為19.7%、15.5%；
從城市分布來看，上海毫無意外在新開門店數量上奪冠；長沙僅以些微差距落後上海、位居第二；成都、武漢、西安差距不大，分居第三到第五名，上半年品牌拓店明顯向中西部的新一線城市傾斜。
○ 年輕項目最受歡迎，中型體量的項目佔比較高
從項目開業年數來看，上半年品牌新開門店超6成分布在開業6年以內的購物中心，其中開業0-3年與3-6年的比重十分接近。許多新開店品牌屬於新興品牌，除了本身偏好外，開業0-3年的新項目對新興品牌態度較友善，入駐門檻相對低；
從項目體量大小來看，上半年品牌新開門店數最多落在5萬-10萬㎡的購物中心，佔比36.8%；其次則為10萬-15萬㎡，佔比34.7%，兩者合計逾7成。
○ 品牌商需掌握三大硬核
進入後疫情時代，購物中心品牌潮流勢必受新冠疫情的影響而發生改變，品牌商需掌握三大硬核：
(1)「去過度化」令性價比高的產品更受歡迎，商家須投入更大的力氣吸引顧客、觸發消費者購買慾望；
(2)作為消費新勢力的Z世代，是品牌商深度挖掘的重點；
(3)跨界、多業態結合，為產品賦予更深層次的內涵，是品牌商積極靠攏的方向
六大潮流：
1. 國貨繼續升維：本土品牌產品質量提高，文化內涵豐富，激發消費者文化認同感。國貨將繼續升維，「國潮」持續引領商業潮流；
2. 文化消費突顯：居民消費結構繼續升級，文化消費需求日益上升，符合國人審美及消費偏好的門店興起；
3. 細分市場繼續深挖：需求多元化形成細分市場，專注細分市場、貼合消費者需求、凸顯產品個性，成為品牌應對競爭的核心手段；
4. 創新帶動體驗升級：創新品牌門店大量開設，門店形式與內容創新，成為品牌在激烈競爭中脫穎而出的關鍵；
5. 數位化進程再加速：線下門店加速轉型，全渠道成為標配，品牌拓展線上渠道以突破時空限制；
6. 市場招調更頻密：體驗性高的文體娛業態長期發展向好；線下教培生存空間受到擠壓；民眾健康意識提升助推運動養生業態。
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